【正文】 聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕 薁袀芀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂 膀蒈蝕薁袀芀 薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕薁袀芀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃 羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕薁袀芀 薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕 薁袀芀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂 膀蒈蝕薁袀芀 薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕 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薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕 薁袀芀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂 膀蒈蝕薁袀芀 薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕薁袀芀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅 蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕薁袀芀 薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕 薁袀芀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂 膀蒈蝕薁袀芀 薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕 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薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕 薁袀芀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕薁袀芀 薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕 薁袀芀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂 膀蒈蝕薁袀芀 薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕 薁袀芀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂 膀蒈蝕薁袀芀 薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕 薁袀芀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂 膀蒈蝕薁袀芀 薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄 螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕薁袀芀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆 同致行 深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評(píng)價(jià)報(bào)告 深圳 市坭崗村城中村改造 項(xiàng)目 評(píng)價(jià)報(bào)告 投 資 商： 大益置業(yè)建筑（ 深圳 ）有限公司 編制單位： 同致行 （中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 完成時(shí)間：二零零六年四月八日 大益置業(yè)建筑（ 深圳 ）有限公司： 承蒙貴公司信任，委托我司編制《 深圳 市坭崗村城中村改造 項(xiàng)目 評(píng)價(jià)報(bào)告 》。東為羅湖區(qū)的清水河片區(qū)。給小區(qū)的規(guī)劃和銷售造成影響。 （ 4）福田和羅湖的外部環(huán)境，對(duì) 項(xiàng)目 起到強(qiáng)大的支撐作用。 ③片區(qū)的人口較少，自身沒(méi)有足夠的人口支撐如此大的商業(yè)。 （ 3）根據(jù)容積率和建筑高度的規(guī)劃，本 項(xiàng)目 的建筑形態(tài)基本為小高層和高層建筑。緊鄰主城區(qū)，具有為主城區(qū)提供居住配套 的功能。 （ 5）泥崗西路為貨柜車通道，噪音較大。 項(xiàng)目 用地法律手續(xù)現(xiàn)狀 （ 1）坭崗舊改已經(jīng)納入了 深圳 的舊改日程 。在立項(xiàng)批準(zhǔn)后才確定紅線和具體的規(guī)劃。 （ 4）拆遷安置涉及多方利益的博弈，整體工作可能會(huì)因此遇到障礙。 近兩年特區(qū)內(nèi)可供土地供應(yīng)面積有限 ,主要來(lái)自舊城改造，而這一現(xiàn)象將成為關(guān)內(nèi)土地市場(chǎng)的主流。 樂(lè)觀估計(jì)每年將有 200300 萬(wàn)平方米的商品房供應(yīng)量面世，可緩解深圳 日漸希缺的土地市場(chǎng)。關(guān)內(nèi)的一些大品牌開(kāi)發(fā)商也紛紛搶占關(guān)外市場(chǎng)：萬(wàn)科、中海屯兵坂田，中航推出了觀瀾的名片 —— 格瀾郡，金地高起點(diǎn)建 造梅隴鎮(zhèn)?? 這些品牌開(kāi)發(fā)商的介入，使得質(zhì)優(yōu)大盤層出不窮，加速了關(guān)外樓盤的品質(zhì)升級(jí)，逐漸追上甚至超過(guò)了關(guān)內(nèi)樓盤的品質(zhì)。旺盛的需求顯示，經(jīng)過(guò)多年的積累， 深圳豪宅已具備一定的購(gòu)買力。 2020 年 深圳 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，全市新建商品住宅銷售面積約 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約 ％。實(shí)際供應(yīng)為 平方公里，通過(guò)拍賣、招標(biāo)、成交土地面積為 62 萬(wàn)平方米。可以說(shuō)，誰(shuí)占有了土地資源，誰(shuí)就占有了市場(chǎng)。據(jù)官方研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，福田區(qū)城中村改造后建筑增量為 270 萬(wàn)平方米至 350 萬(wàn)平方米，每年投放市場(chǎng)面積為 160 萬(wàn)平方米。提高容積率，可以加大每一平方米的產(chǎn)值，最大化它的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 隨著 深圳 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市地位進(jìn)一步鞏固，城市對(duì)人口的吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，將會(huì)有更多的就業(yè)人口投入 深圳 ，從而產(chǎn)生大量的住宅需求。 坭崗片區(qū)房地產(chǎn)市 場(chǎng)評(píng)價(jià) （ 1）片區(qū)形象較差，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響 本 項(xiàng)目 所在的片區(qū)管理混亂、人員龐雜、建筑物雜亂密集、配套檔次低，在市民中的形象欠佳。 八卦嶺片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià) （ 1）片區(qū)地理優(yōu)勢(shì)凸顯 該片區(qū)地處福田區(qū)東北角，北臨泥崗西路與坭崗村一街之隔，南接園嶺新村，西靠體育館，東連筍崗片區(qū) 。居住建設(shè)規(guī)模總量為 萬(wàn)平方米。 清