【正文】 要求是以不要式為原則。 24 1． 2．熟悉合同管理的法律依據(jù) 4．擔(dān)保法簡介 擔(dān)保 是指合同的當(dāng)事人雙方為了使合同能夠得到全面按約履行，根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致后采取的具有法律效力的保證措施。 （ 9 條） 4）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建筑施工企業(yè)提供與施工現(xiàn)場相關(guān)的地下管線資料。 ⑤ 其他項目的保修期，由承發(fā)包雙方自行約定。 ④ 實行 總分包的工程 ，分包人要對其分包的工程質(zhì)量和竣工交付使用后的保修工作負(fù)責(zé)，總包單位負(fù)連帶責(zé)任。 20 1． 2．熟悉合同管理的法律依據(jù) 1．建筑法律制度 ⑷ 建筑工程監(jiān)理制度 國家推行建筑工程監(jiān)理制度。但是，不得將應(yīng)當(dāng)由一個承包單位完成的建筑工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承包單位。 17 1． 2．熟悉合同管理的法律依據(jù) 1．建筑法律制度 ⑴ 建筑許可 1） 建筑工程施工許可 建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請施工許可證。 16 1． 2．熟悉合同管理的法律依據(jù) 合同管理應(yīng)當(dāng)以合同為核心，以法律為依據(jù)。 當(dāng)事人雙方通過談判協(xié)商一致，建立起建設(shè)工程合同關(guān)系。 13 1． 1．掌握合同管理的基本概念 4． 合同當(dāng)事人的 工程合同管理的工作內(nèi)容 建設(shè)工程合同管理的過程是一個動態(tài)過程，全過程包括：合同訂立前的管理、合同訂立階段的管理、合同履行階段的管理和發(fā)生合同糾紛時的管理四個環(huán)節(jié)，各階段管理工作的主要內(nèi)容如下： ⑴ 合同訂立前管理的主要工作 合同訂立前的管理也稱為合同總體規(guī)劃，具體內(nèi)容包括市場預(yù)測 、資信調(diào)查和決策以及訂立合同前行為的管理等。 5）組織培訓(xùn)合同管理人員，指導(dǎo)合同管理工作，總結(jié)交流工作經(jīng)驗。 3） 風(fēng)險的分擔(dān)應(yīng)公平合理 。如果合同一方不履行或不正確履行合同，致使對方利益受到損害，則必須賠償對方的經(jīng)濟(jì)損失。 合同的形式、內(nèi)容、范圍由雙方商定。具體表現(xiàn)為： 第一，它反映了項目任務(wù)的范圍和劃分方式； 第二，它反映了項目所采用的 管理模式，例如監(jiān)理制度、總包方式或平行承包方式等； 第三，它在很大程度上決定了項目的組織形式，因為不同層次的合同常常決定了該合同的實施者在項目組織結(jié)構(gòu)中的地位和作用。 1 《工程招投標(biāo)與合同管理》 2 《工程招投標(biāo)與合同管理》的教學(xué)要求 1．熟悉合同管理的法律依據(jù)和施工合同示范文本的內(nèi)容； 2．掌握合同管理的基本概念、建設(shè)工程合同的概念及施工合同示范文本的構(gòu)成； 3．了解建設(shè)工程市場的基本知識； 4．掌握有關(guān)工程招投標(biāo)的法律規(guī)范的要點(diǎn)及工程招投標(biāo)的主要工作； 5．了解工程監(jiān)理、勘察設(shè)計、物資采購等的招標(biāo)投標(biāo)的基本知識； 6．掌握建設(shè)工程施工招標(biāo)文件的編制方法，使學(xué)生具備編制施工招標(biāo)文件的能力； 7．掌握建 設(shè)工程施工投標(biāo)的各項業(yè)務(wù)工作，使學(xué)生具備編制施工投標(biāo)文件的能力； 8．熟悉建設(shè)工程施工投標(biāo)報價的編制方法； 9．了解國際工程承包的基本知識； 10．熟悉 FIDIC 合同條件的組成、特點(diǎn)及 99 版 FIDIC 各合同條件的內(nèi)容和特點(diǎn)； 11．掌握建設(shè)工程施工合同履行及其管理中的主要工作； 12．了解建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、委托監(jiān)理合同、物資采購合同等的管理要點(diǎn)； 13．掌握工程索賠的基本知識。 8 1． 1．掌握合同管理的基本概念 2． 工程合同管理的原則 ⑴ 合同第一位原則 1） 在合同所定義的經(jīng)濟(jì)活動中，合同是當(dāng)事人雙方的最高行為準(zhǔn)則。合同的簽訂、修改、變更、補(bǔ)充、解釋，以及合同爭執(zhí)等均由雙方商定，只要雙方一致同意即可，他人不得隨便干預(yù)。 10 ⑷ 誠實信用原則 承包商、業(yè)主和監(jiān)理工程師的緊密協(xié)作、互相配合、互相信任，將使工程建設(shè)能夠順利地實施，風(fēng)險和誤解較少，工程花費(fèi)較少。 4） 工程合同應(yīng)體現(xiàn)工程慣例 。 6）制訂簽訂和履行合同的考核指標(biāo)，并組織考核， 表彰先進(jìn)的合同管理單位。 1） 業(yè)主通過合同總體策劃，在以下方面作出決策 ：與業(yè)主簽約的承包商的數(shù)量、招標(biāo)方式的確定、合同種類的選擇、合同條件的選擇、重要合同條款的確定以及其它戰(zhàn)略性問題（諸如業(yè)主的相關(guān)合同關(guān)系的協(xié)調(diào)等）。 合同訂立管理的重點(diǎn)是談判過程。與建設(shè)工程合同相關(guān)的法律法規(guī)較多，可以分為以下幾類： 第一類是 所有工程都必須執(zhí)行的法律和行政法規(guī)， 主要有： 民法通則、合同法、建筑法、安全生產(chǎn)法、消防法、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例 等。未取得施工許可證的，擅自施工。 3）發(fā)包人應(yīng)當(dāng)將建筑工程 發(fā)包給依法中標(biāo)的承包商 。 依法必須實行監(jiān)理的建筑工 程，由建設(shè)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。 ⑤ 建筑材料、構(gòu)配件生產(chǎn)及設(shè)備供應(yīng)單位 對其生產(chǎn)或供應(yīng)的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)。 建設(shè)工程 的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。 5）建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建筑安全生產(chǎn)的 監(jiān)督管理 。 擔(dān)保法 是指調(diào)整債務(wù)人、擔(dān)保人與債權(quán)人之間所發(fā)生的民事關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 1）當(dāng)事人訂立合同， 有書面形式、口頭形式和其他形式。 2） 格式條款合同。其核心是發(fā)包人提供必要的施工條件，并支付價款，承包人完成建筑產(chǎn)品 。是施工合同的總綱，用于規(guī)定當(dāng)事人雙方最主要的權(quán)利義務(wù)、組成合同的文件和當(dāng)事人對履行合同的承諾，并經(jīng)當(dāng)事人雙方簽字蓋章。 ② 通用條款的規(guī)定符合發(fā)包工程的具體情況。 3）投標(biāo)書及其附件。在組成文件之間出現(xiàn)不一致時，按從 1）至 9）的順序解釋，稱為施工合同優(yōu)先解釋順序。 5) 遵守 有關(guān)部門對 施工場地交通、環(huán)境保護(hù)和安全生產(chǎn) 等的管理規(guī)定。實行監(jiān)理的工程，由監(jiān)理人及其委派的總監(jiān)理工程師履行工程師的職責(zé)，不實行監(jiān)理的工程由發(fā)包人派駐現(xiàn)場的代表履行工程師的職責(zé)。 ⑤ 工程師無權(quán)解除合同約定的承包人的任何權(quán)利和義務(wù)。 35 1． 4．熟悉建設(shè)工程施工合同示范文本的內(nèi)容 3． 保證工程質(zhì)量、控制工程進(jìn)度及經(jīng)濟(jì)方面的條款 ⑴ 保證工程質(zhì)量的條款： 施工合同示范文本在通用條款中從以下五個方面控制和保證工程質(zhì)量： ① 明確工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 。發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按時做好準(zhǔn)備工作，承包人應(yīng)當(dāng)按照施工進(jìn)度計劃組織施工，在工程進(jìn)展全過程中進(jìn)行有效的控制。承包人在動力設(shè)備、地下管道、易燃移爆等地段施工前應(yīng)提出安全防護(hù)措施，經(jīng)工程師認(rèn)可后實施，發(fā)包人承擔(dān)防護(hù)措施費(fèi)用。主要有： ① 不按時支付工程預(yù)付款、不按合同約定支付工程款、不支付工程竣工結(jié)算價款。在專用條款中約定違約金的數(shù)額或計算方法。 2）承包人承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有以下幾種： ① 賠償損失。 39 1． 4．熟悉建設(shè)工程施工合同示范文本的內(nèi)容 6． 合同爭議的解決 ⑴ 施工合同爭議的解決方式 。 ② 調(diào)解要求停止施工，且為雙方接受。分包工程價款由承包人與分包單位結(jié)算。合同訂立時應(yīng)當(dāng)明確不可抗力的范圍： 1）因戰(zhàn)爭、動亂、空中飛行 物墜落或其他非發(fā)包人承包人責(zé)任造成的爆炸和火災(zāi)。 ⑶ 不可抗力所造成損失的承擔(dān) 。 ⑵ 承包人的保險責(zé)任 1）承包人必須為從事危險作業(yè)的職工辦理意外傷害保險，并支付保險費(fèi)用。 ⑷ 建設(shè)工程擔(dān)保的類型 1）投標(biāo)擔(dān)保 : 是指投標(biāo)人保證其投標(biāo)被接受后對其投標(biāo)書中規(guī)定的責(zé)任不作撤銷的擔(dān)保。應(yīng)是金額擔(dān)保，實行履約金分段滾動擔(dān)保。 3）廣義的市場是指不同需求者通過買賣方式實現(xiàn)商品相互轉(zhuǎn)移的商品交換關(guān)系 的總和。 2）建筑市場 （廣義的市場） 由有形建筑市場和無形 建筑市場兩部分構(gòu)成 ① 有形市場 （狹義的市場）：有固定的交易場所， 如建設(shè)工程交易中心等； ② 無形市場：是在建設(shè)工程交易中心外的各種交易活動及處理各種關(guān)系的場所。隨著社會、政治、經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境變化，營銷觀念也隨之變化。 ③ 市場營銷策略體現(xiàn)在市場營銷組合的產(chǎn)品決策、定價決策、投標(biāo)策略、信用決策、廣告決策四個“可控制的因素”中，并使市場營銷組合的四個“可控制的因素”的各項決策互相協(xié)調(diào)起來。 ③ 市場經(jīng)營組合的策略：市場經(jīng)營組合策略是市場經(jīng)營策略的核心。 建筑市場經(jīng)營主要進(jìn)行以下工作： 1） 建筑市場調(diào)查 2） 選擇經(jīng)營方式 3）建設(shè)工程投標(biāo) 4）談判與簽訂合同 5）索賠和中間結(jié)算 6）竣工結(jié)算 54 2． 2．了解建設(shè)工程市場的運(yùn)營模式 1．建設(shè)工程 市場的主體和客體 ⑴ 建設(shè)工程市場的主體 ：是指在市場中從事交換活動的當(dāng)事人，包括組織和個人。建筑工程發(fā)包是業(yè)主從眾多競爭者中選擇工程建設(shè)任務(wù)托賦對象、辦理托賦手續(xù)的活動。 2) 部分包工包料方式。 ③ 分段單項 總承包。 ① 場所服務(wù)功能。 3） 建設(shè)工程交易中心的管理 ① 各級建設(shè)行政主管部門依法對建設(shè)工程交易活動進(jìn)行管理。但單從建設(shè)過程考慮，這一階段的主要工作是勘察，即根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評價建設(shè)場地的地質(zhì)地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件。②業(yè)主直接經(jīng)營，能充分調(diào)動積極性，各環(huán)節(jié)關(guān)系簡單，易于協(xié)調(diào)。建筑師或工程師主要負(fù)責(zé)設(shè)計工作。承包經(jīng)營方式是指建筑業(yè)企業(yè)在建筑市場上通過業(yè)務(wù)承攬向業(yè)主提供建筑商品和服務(wù)的方式。 62 ⑵ 開發(fā)性經(jīng)營方式 1）開發(fā)性經(jīng)營方式的含義。 3) 開發(fā)性經(jīng)營方式的業(yè)務(wù)內(nèi)容。 ⑵ 建設(shè)工程招標(biāo)是業(yè)主就擬建工程項目發(fā)出要約邀請，并對應(yīng)邀提起要約參與競爭的承包商進(jìn)行審查、評選，并擇優(yōu)作出承諾，從而確定工程項目建設(shè)承包人的活動?？偼顿Y或單項合同估算價在限額以上的下列建設(shè)工程項目 的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理和物資采購，都必須實行招標(biāo)發(fā)包： ① 大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目。 ③ 二層以下的農(nóng)民住宅。 69 3． 1．掌握有關(guān)工程招投標(biāo)的法律規(guī)范的要點(diǎn) 3．建設(shè)工程招標(biāo)的基本條件 ⑴ 招標(biāo)人必須具備的條件 1）招標(biāo)人必須具備民事主 體資格。 ① 是依法設(shè)立的中介組織。除應(yīng)具備上述基本條件外，還應(yīng)具備下列條件： ① 近三年內(nèi)代理中標(biāo)金額 3000 萬元以上的工程不少于 10 個，或者代理招標(biāo)的工程累計中標(biāo)金額在 8 億元以上。 ③ 法定代表人、技術(shù)經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人、財會人員為本單位專職人員，其中技術(shù)經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人 具有高級職稱，或者相應(yīng)執(zhí)業(yè)注冊資格，并有七年以上從事工程管理的經(jīng)驗。 ③ 已經(jīng)取得規(guī)劃許可證。 3） 有滿足招標(biāo)需要的技術(shù)資料。 4）新成立的 工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格的認(rèn)定。 71 ③ 法定代表人、技術(shù)經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人、財會人員為本單位專職人員，其中技術(shù)經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人具有高級職稱，或者相應(yīng)執(zhí)業(yè)注冊資格，并有十年以上從事工程管理的經(jīng)驗。 ③ 有固定的營業(yè)場所和開展工程招標(biāo) 代理業(yè)務(wù)所需設(shè)施及辦公條件。 ② 應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案。 ⑵ 建設(shè)工程招標(biāo)的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)（額度） 。 ③ 使用國際組織或外國政府貸款、援助資金的項目 。 ⑷ 招標(biāo)與投標(biāo)是一種市場行為，是在招投標(biāo)法等法律法規(guī)的規(guī)范下的法律行為。房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)性建筑企業(yè)的主要業(yè)務(wù)。 2）開發(fā)性經(jīng)營方式的特點(diǎn)。這是由建筑 市場的經(jīng)營特點(diǎn)所決定，或者說是由工程建設(shè)項目的管理方式?jīng)Q定的。但不等于盲目的邊設(shè)計邊施工，而是建立在科學(xué)的可行性研究基礎(chǔ)之上。 2 發(fā)包 方式 業(yè)主與承包人訂立承發(fā)包合同將建設(shè)項目交給專門的設(shè)計、施工單位完成。以計劃文件和勘察資料為依據(jù)，編制建設(shè)工程的設(shè)計文件。 ③ 限額以上建設(shè)工程的施工、監(jiān)理、中介服務(wù)等，都必須在交易中心進(jìn)行交易。 ② 信息服務(wù)功 能。又稱聯(lián)合共同承包。 56 2． 2．了解建設(shè)工程市場的運(yùn)營模式 3．建設(shè)工程的承包 方式 1） 總承包方式 。 ⑴ 按發(fā)包過程的活動情況分類 1) 直接發(fā)包方式。 是指既有某項工程建設(shè)需求，又有該項工程的建設(shè)資金和各種準(zhǔn)建證件，在建筑市場上發(fā)包工程建設(shè)任務(wù)，并最終得到建筑產(chǎn)品的法人、其他組織和自然人。 ④ 打入市場的策略：是指采用什 么方式進(jìn)入市場。例 52 如，有的企業(yè)以產(chǎn)品質(zhì)量好或優(yōu)質(zhì)服務(wù)在競爭中取勝，有的則以工期短、價格低廉在競爭中取勝，這些就是它們的營銷 策略。 各種市場營銷觀念如下表： 表 市場營銷觀念比較表 市場營銷觀念 重點(diǎn) 方法 市場營銷策略 生產(chǎn)型 銷售型 市場型 社會型 產(chǎn)品 產(chǎn)品 消費(fèi)者 消費(fèi)者與社會 等客上門 引誘購買 產(chǎn)品組合 產(chǎn)品組合 擴(kuò)大產(chǎn)量，獲得利潤 擴(kuò)大銷量，獲得利潤 滿足需求，獲得利潤 滿足需求，獲得利潤，增進(jìn)社會福利 ⑷ 建筑市場經(jīng)營應(yīng)建立 的觀念 ： 建筑業(yè)企業(yè)在建筑市場經(jīng)營中，應(yīng)以社會型的市場營銷觀念從以