【正文】 說(shuō)，在這個(gè)商貿(mào)中心里，沈陽(yáng)居民到大商場(chǎng)購(gòu)物只需要走 15分鐘的路程。重點(diǎn)規(guī)劃五里河、長(zhǎng)江、興工、東城、渾南 5 個(gè)都市商貿(mào)中心， 10 年后，使其具備都市商貿(mào)中心的雛形。 5 “中心圈” —— 在二、三環(huán)路之間，整合現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)資源，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新發(fā)展特色商業(yè)空間，推進(jìn)“四大”開發(fā)戰(zhàn)略，構(gòu)建具有強(qiáng)大輻射力的現(xiàn)代貿(mào)易體系。 二、 沈陽(yáng)城市商業(yè)規(guī)劃研究分析 （一）沈陽(yáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃及發(fā)展情況 2020年 6月 8日，沈陽(yáng)市商業(yè)局正式對(duì)外發(fā)布了《沈陽(yáng)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)“十一五”規(guī)劃》 ，未來(lái) 5 年，大多沈城人的購(gòu)物半徑都將不超過(guò) 15分鐘的路程。近年來(lái)，沈陽(yáng)市委、市政府以振興沈陽(yáng)老工業(yè)基地為主線，堅(jiān)持改革開放和工業(yè)立市方略，國(guó)有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性調(diào)整步伐加快，外資和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅速成長(zhǎng)壯大；城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局得到拓展優(yōu)化；汽車及零部件裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和企業(yè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，軟環(huán)境建設(shè)得到了進(jìn)一步改善?？?cè)?，市區(qū)人口 。以沈陽(yáng)為中心，半徑 150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。 （ 2）“兩帶” 南帶 —— 沿東西“銀帶”（渾河）實(shí)施深度開發(fā)，在全長(zhǎng) 52公里的沈陽(yáng)內(nèi)濱河水帶上，結(jié)合開發(fā)歷史文化旅游景觀，重點(diǎn)在棋盤山國(guó)際旅游風(fēng)景區(qū)、沈陽(yáng)植物園、東陵新城、渾南都市商貿(mào)中心、長(zhǎng)白新城、蘇家屯新城、鐵西區(qū)等 7個(gè)接點(diǎn)上建設(shè)獨(dú)具特色的生態(tài)商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。 此外，從投資的角度講，“一廊兩帶三圈”附近 的商鋪投資價(jià)值是不容置疑的，尤其是地鐵附近的商鋪，很有投資潛力。像 大家熟知的中街、太原街 ，那里聚集了眾多大型商業(yè)設(shè)施，交通也十分便利，一般到這樣都市商貿(mào)中心消費(fèi)的人 50%是外國(guó)人或外地人，余下的 50%才是沈陽(yáng)本地人，因此它代表的是一個(gè)城市的商業(yè)形象。 新建大型購(gòu)物中心（摩爾） 4個(gè) —— 北站商貿(mào)中心 1個(gè)、渾南商貿(mào)中心 1個(gè)、東城商貿(mào)中心 1個(gè)、興工商貿(mào)中心 1個(gè)。 新建市場(chǎng) —— 東北家具集散中心、北部農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、南部農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、金馬（沈陽(yáng)） 7 皮革鞋材國(guó)際交易市場(chǎng)、東北化工市場(chǎng)、東北陶瓷產(chǎn)品交易中心 、沈陽(yáng)煤炭交易市場(chǎng)、沈陽(yáng)東成工程機(jī)械交易市場(chǎng)、東北機(jī)床大市場(chǎng)、沈陽(yáng)中晨汽車交易市場(chǎng) 、沈陽(yáng)文官天和鋼材交易市場(chǎng)、沈陽(yáng)舊輪胎交易市場(chǎng)。 老城區(qū)挪走工業(yè)換商業(yè) “十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)。 酒店賓館項(xiàng)目 20個(gè)：在世 星賓館、九豐大廈的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)三星賓館 12個(gè)、四星賓館 5個(gè)、五星級(jí)賓館 3個(gè)。 物流企業(yè)類項(xiàng)目 5個(gè)。形成了太原街商圈、西塔商圈 、北行商圈、中街商圈等商業(yè)區(qū)域。 （ 1）中興 — 沈陽(yáng)商業(yè)大廈 —— 是由中國(guó)國(guó)際信托投資公司與沈陽(yáng)市合資興建，以零售業(yè)為主，集餐飲、住宿、旅游房地產(chǎn)開發(fā) 、證券為一體的大型商業(yè)企業(yè)。 （ 4）時(shí)尚地下商業(yè)街 —— 是沈陽(yáng)規(guī)模最大的地下商業(yè)街。 （ 1） 商業(yè)城 —— 是由東北地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團(tuán)商業(yè)城集團(tuán)旗下的綜合商業(yè)中心。預(yù)計(jì)未來(lái)北行商圈以南斷由昆山路至公鐵立交橋，沿線 700米 ，建設(shè) 韓商新城；中段，介于昆山路與崇山路之間，長(zhǎng)約 2020米，引進(jìn)新世界百貨、香港尖沙咀百貨等高檔品牌，提升現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，長(zhǎng)約 1000米，重點(diǎn)發(fā)展信息咨詢、休閑娛樂(lè)、旅游購(gòu)物等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，同時(shí)建設(shè)皇姑區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)將實(shí)現(xiàn)沈陽(yáng)最具現(xiàn)代發(fā)展水平的商圈。 12 硬件升級(jí)改造快速進(jìn)行中 目前在沈陽(yáng)市比較多見的專業(yè)市場(chǎng)，多是早前修建的，在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)年累月的市場(chǎng)氛圍培育后，產(chǎn)生了一定的固定客群。值得注意的是，今年的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)沖破了區(qū)域商業(yè)氛圍的，一些新興的專業(yè)市場(chǎng)正在市內(nèi)周邊區(qū)域擴(kuò)撒開來(lái)，擴(kuò)充了專業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)土。與此同時(shí)，由于沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較晚，正處于合理的增長(zhǎng)期，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較為平穩(wěn)。這說(shuō)明沈陽(yáng)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的。通常情況下，投資銷售比 為正常值。均處于平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)中略升的態(tài)勢(shì)。鐵西商品住宅項(xiàng)目繼 04年全線飄紅后，繼續(xù)成為 2020年沈陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。沈陽(yáng)機(jī)床一廠用地面積為 ，作為商業(yè)用地；而沈陽(yáng)鼓風(fēng)機(jī)廠主廠區(qū)與南廠區(qū)合計(jì)推出用地面積達(dá)到 ，用于城鎮(zhèn)混合住宅。幾年前，像沈陽(yáng)重型 機(jī)器廠進(jìn)行土地出讓的時(shí)候，每平方米的土地只被標(biāo)出了 500元的價(jià)格。鐵西樓市涌現(xiàn)出眾多熱銷樓盤，像青年居易的小戶型、精裝修的樓盤瞄準(zhǔn)的是都市白領(lǐng)與投資一族；黎明西部風(fēng)情，每層跳高 5米，上下雙層空間格局，使用面積大于建筑面積，剛剛推出就贏得滿堂喝彩。狠多商家落戶這里，不僅僅是看鐵西新區(qū)每年有多少樓盤開工，而更看中的是接近 100％的入住率。 2020 年是沈陽(yáng)的“拆遷年”。沈陽(yáng)的人均 GDP已經(jīng)超過(guò) 2820美元，城市化已經(jīng)達(dá)到了％，恩格爾系數(shù)達(dá)到 ％。 上個(gè)世紀(jì) 80年代的中后期，沈陽(yáng)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)了百貨商場(chǎng)、商業(yè)街和批發(fā)市場(chǎng)，并馬上取代了廟會(huì)、地?cái)偟仍忌虡I(yè)業(yè)態(tài)。 據(jù)沈陽(yáng)市商業(yè)局統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市新增 60 個(gè) 3000 萬(wàn)元以上的大型商業(yè)項(xiàng)目，完成商 20 業(yè)固定資產(chǎn)投資 65億元，比上年增長(zhǎng) 1倍。比如沈陽(yáng)南湖五金工具市場(chǎng)，恒誠(chéng)東北輪胎汽車用品批發(fā)市場(chǎng)等。 在出臺(tái)的給類政策的影響下 ，投資炒房顯然不是十分安全。總體上看，雖然新政調(diào)控對(duì)沈城樓市產(chǎn)生了不少的影響，但商業(yè)地產(chǎn)出租、出售前景依然被看好。 （二）投資熱土 鐵西新區(qū)目前已有 41個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商來(lái)區(qū)投資，已引進(jìn)項(xiàng)目 1873個(gè)，來(lái)區(qū)投資的大型跨國(guó)公司達(dá) 83家，其中世界 500強(qiáng)企業(yè)有 25家，德國(guó)寶馬汽車、可口可樂(lè)、普利司通輪胎、米其林等企業(yè)紛紛進(jìn)駐新區(qū)，而且開發(fā)區(qū)新建的出口加工區(qū)也逐漸形成規(guī)模。通過(guò)發(fā)展現(xiàn)代物流、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè)，開發(fā)建設(shè)生產(chǎn)資料物流園、生活資料物流園以及科研服務(wù)項(xiàng)目和專業(yè)化市場(chǎng)，為工業(yè)發(fā)展提供全面服務(wù)；城市的服務(wù)功能全面提高。 新建的 SCBD定位為沈陽(yáng)市的都市副中心，鐵西新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。 專業(yè)型商務(wù)區(qū)是在建設(shè)大路以北、興工街以西、興華街以東地區(qū)內(nèi)的混合 商務(wù)辦公為主的地區(qū)。 四縱：興華街金融貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶、保工街現(xiàn)代家居產(chǎn)業(yè)帶、衛(wèi)工街文化休閑娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)帶和重工街工業(yè)文化會(huì)展體育產(chǎn)業(yè)帶。這個(gè)區(qū)域中將不再植入新的工業(yè)企業(yè)，原有的工業(yè)企業(yè)將通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換逐步向裝備制造發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移，騰出土地，植入新興業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)。 三、項(xiàng)目地塊分析 （一）地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 總征用地 平方米 總規(guī)劃用地 平方米 總建筑面積 平方米 建筑占地面積 平方米 綠地面積 平方米 道路面積 平方米 綠地率 % 容積率 建筑密度 % 平均層高 總戶數(shù) 停車位 （ 二 ）地塊 現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目一期地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，北依北一路。項(xiàng)目地塊原為冶煉廠，地塊本身的污染需要一定時(shí)間進(jìn) 行處理。同時(shí)在建的鐵西森林公園將成為鐵西重要的自然景觀。 解放后，鐵西被稱為“機(jī)床的故鄉(xiāng)”，金屬加工制造業(yè)在全國(guó)居領(lǐng)先地位，通用零部件中有全國(guó)最大的緊固件生產(chǎn)廠，鑄鍛、毛坯制造工業(yè)中有全國(guó)最大的鑄造企業(yè)，還有生產(chǎn)全國(guó)第一臺(tái)電冰箱的醫(yī)療器械制造業(yè)。 29 第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目土地開發(fā)法律手續(xù)分析 項(xiàng)目目前已經(jīng)取得了“沈鐵土交【 2020】 049號(hào)”土地掛牌交易成交確認(rèn)書。 暫無(wú)地質(zhì)報(bào)告，地基擬采用預(yù)應(yīng)力管樁樁基；擬采用鋼筋混泥土框架剪刀墻結(jié)構(gòu)； 建筑抗震設(shè)放烈度 6度； 地下工程放水登記 2級(jí)； 屋面放水等級(jí) II級(jí)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 31 隨著全國(guó)各地大型紡織、服裝、皮革專業(yè)市場(chǎng)的建立，特別是吉林、天津等地的相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)的建立，以 及商品流通渠道扁平化，使得同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)本身市場(chǎng)交易量有下滑趨勢(shì)。經(jīng)營(yíng)商品包含針紡產(chǎn)品、服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、日用雜品、小食品等 14 個(gè)大類， 2 萬(wàn)余個(gè)品種 。 ? 創(chuàng)建時(shí)間： 1983年 6月， 1990年 10月遷入現(xiàn)址正式營(yíng)業(yè) ? 占地面積： ? 營(yíng)業(yè)面積： 32萬(wàn)平方米 ? 經(jīng)營(yíng)攤位： 20200余個(gè)，商譽(yù)價(jià)值為 ? 日均客流量： 25萬(wàn)人次 ? 年成交額：近 200億元人民幣 ? 市場(chǎng)品牌價(jià)值： 30億元人民幣 ? 職業(yè)人 群： 6萬(wàn)余人 （一）五愛(ài)市場(chǎng)總體構(gòu)成及各區(qū)域面積 五愛(ài)市場(chǎng)由五愛(ài)服裝城、五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū)（包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛(ài)市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城）、五愛(ài)南區(qū)和五愛(ài)西區(qū)四個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域組成。其他商品占 30％，以小百貨類為主。 地 上一 層 經(jīng)營(yíng) 針織、襪子、玩具、箱包、布料 總檔口數(shù)： 1199 其中：精品檔口 12普通檔口 1070 類別 針織品 襪子 箱包 玩具 布料 比重 30％ 10％ 10％ 20％ 30％ 地 上二 層 經(jīng)營(yíng) 服裝、褲子、毛線 總檔口數(shù)： 1695 其中：精品檔口 13普通檔口 1562 類別 褲子 服裝 毛線 比重 30％ 40％ 30％ 地 上三 層 經(jīng)營(yíng) 床品、布藝 總檔口數(shù)： 453 其中：精品檔口 6普通檔口 386 類別 布藝 床上用品 比重 66％ 34％ 地 上四 層 經(jīng)營(yíng) 工藝禮品、花卉 總檔口數(shù)： 104 類別 工藝品 花卉 比重 60％ 40％ 38 五愛(ài)市場(chǎng)南區(qū) 沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)南區(qū)，又稱五愛(ài)購(gòu)物成，地處沈陽(yáng)市商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，為中國(guó)聞名的沈陽(yáng)五愛(ài)小商品批發(fā)市場(chǎng)四大組成部分之一。 地下一層 經(jīng)營(yíng)童裝、襯衫、牛仔服和褲子 總 檔口數(shù)： 1859 類別 童裝 西褲、襯衫 牛仔 比重 30％ 40％ 30％ 34 地 上 一層 經(jīng)營(yíng) 運(yùn)動(dòng)休閑裝、時(shí)裝、中老年服裝、褲子、牛仔、泳裝等 總 檔口數(shù)： 1683 類別 中老年裝 運(yùn)動(dòng)休閑裝 其他 比重 30％ 50％ 20％ 地 上二 層 經(jīng)營(yíng) 時(shí)裝、少女裝、針織裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、褲子、牛仔、 T恤毛衫等 總 檔口數(shù)： 1750 類別 褲子 毛衫、 T恤 運(yùn)動(dòng)休閑及其他 比重 25％ 25％ 50％ 地 上三 層 經(jīng)營(yíng) 外貿(mào)服裝、家居服、婚紗、裘皮服裝、運(yùn)動(dòng)裝、褲子、襯衣、男士西裝等 總 檔口數(shù)： 1846 類別 褲子 家居服 其他 比重 30％ 30％ 40％ 地 上四 層 經(jīng)營(yíng) 男女精品服 裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、西裝、羽絨服、褲子、皮衣、睡衣、泳裝 總 檔口數(shù)： 543 類別 休閑、西裝 皮衣、家居服 比重 65％ 35％ 地 上五 層 （常興名品商城） 經(jīng)營(yíng) 男女名牌服裝、各種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時(shí)尚女裝、商務(wù)休閑男裝、時(shí)尚 休閑運(yùn)動(dòng)、貴族皮衣皮草、時(shí)尚牛仔 總 檔口數(shù)： 386 類別 皮草、羽絨服、西裝 休閑精品及其他 比重 35％ 65％ 五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū) 五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū)包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛(ài)市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城。 五愛(ài)市場(chǎng)服裝城 占地面積 ，總建筑面積 ，經(jīng)營(yíng)面積 。五愛(ài)市場(chǎng)的直接供貨渠道覆蓋了以上地區(qū)的 70％。 我們將借鑒浙江、江蘇、天津等地大型專業(yè)市場(chǎng)全國(guó)推過(guò)方式，結(jié)合沈陽(yáng)以及東三省市場(chǎng)特點(diǎn)，有策略、有步驟、有重點(diǎn)的運(yùn)作本項(xiàng)目，以期達(dá)到預(yù)期最佳值。本項(xiàng)目順應(yīng)國(guó)家宏觀政策方面的發(fā)展，并將為振興東北做出一定貢獻(xiàn)。 同時(shí)本項(xiàng)目預(yù)計(jì)年內(nèi)進(jìn)行奠基儀式，并計(jì)劃 2020年 5月動(dòng)工。交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，有鐵路系統(tǒng)專用機(jī)械設(shè)備和器材生產(chǎn)廠家。經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)歲月，鐵西區(qū)在中國(guó)近現(xiàn)代史上逐漸顯出其重要地位。 四、項(xiàng)目自然環(huán)境 鐵西新區(qū)原為沈陽(yáng)工業(yè)老區(qū)，自然景觀相對(duì)缺位。其中地塊南端的冶煉廠B、 C地塊也已經(jīng)拆遷完畢。也就是沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。其中，“一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，除在建的 47個(gè)大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目外，再規(guī)劃開發(fā)建設(shè) 3000平方米以上規(guī)模項(xiàng)目 30個(gè)，總投資 。 最引人注目的是地下空間，在 T字形縱軸上，整個(gè)地下將形成商業(yè)街，這條地下商業(yè)空間沿建設(shè)大路向西與地鐵站相連，完成地下、地面、地上三個(gè)層面的步行聯(lián)系。在已建的 47閣大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目基礎(chǔ)上，有關(guān) 部門又規(guī)劃開發(fā)建設(shè)規(guī)模以上（ 3000平方米以上）項(xiàng)目 30個(gè)。 （三 ） 城市新區(qū)、生活新城 隨著沈陽(yáng)市高速公路、內(nèi)環(huán)、二環(huán) 、市區(qū)干線道路的建設(shè)，以及地鐵的規(guī)劃建設(shè)，鐵西新區(qū)已經(jīng)成為沈陽(yáng)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)。區(qū)內(nèi)的各工業(yè)行業(yè)、企業(yè)已在國(guó)內(nèi)建立了較為完善的市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)體系，具備了 23 在區(qū)域內(nèi)輻射東三省及環(huán)渤海、在區(qū)域外輻射全國(guó)、在國(guó)際上輻射東北亞的物流優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)，鐵西新區(qū)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)總產(chǎn)值、規(guī)模以 上工業(yè)產(chǎn)值、財(cái)政收入等幾項(xiàng)主要指標(biāo)增幅都超過(guò) 30％。業(yè)內(nèi)人士表示，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)剛剛進(jìn)入