【正文】 新區(qū)的戰(zhàn)略中心，是國內(nèi)醫(yī)藥企業(yè)在湘潭發(fā)展的戰(zhàn)略制高點，具備產(chǎn)生集聚效應(yīng)的內(nèi)在要素。 （ 三 ）目標(biāo)客戶群定位 三和商務(wù)大廈 的市場定位須與湘潭高科技園區(qū)的功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，從而制定出符合 三和商務(wù)大廈 市場定位的差異化銷售策略，其目標(biāo)群定位應(yīng)有別于金橋等其它開發(fā)區(qū)甲級商務(wù)樓的目標(biāo)群定位；其二，必須強(qiáng)化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢，找準(zhǔn)自身的“賣點”，鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群。醫(yī)藥高科技產(chǎn)業(yè)群的集聚，將會為吸引金融、貿(mào)易、投資、咨詢、法 律等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐創(chuàng)造了一個潛力較大的市場空間，三和商務(wù)大廈作為園區(qū)內(nèi)唯一的高品質(zhì) 5A 甲級寫字樓，將成為這些現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)的首選目標(biāo)之一。 已入駐高新區(qū)的中外產(chǎn)業(yè)型大企業(yè)，基本是均以自用型辦公樓宇為主，金橋國際社區(qū)其成熟度較高，周邊教育、生活等配套設(shè)施齊全，對進(jìn)一步吸引客戶具有相當(dāng)?shù)臐摿?，客觀上將分流部分開發(fā)區(qū)商務(wù)樓目標(biāo)群。項目東接京珠、上瑞高速，西鄰市政中心、汽車東站，南靠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，北鄰 10 320 國道，京廣、湘黔鐵路交匯于此，到長沙、株洲 和 黃花國際機(jī)場僅需 30 分鐘車程，距湘江千噸級集裝箱碼頭 —— 湘潭港 4 公里 ，形成一個水、陸、空立體交通網(wǎng)。 主樓 13 層寫字樓價格： 2580 元 /平方米起， 10 年回報 100%， 10 年后公司承諾回購。但是，轉(zhuǎn)租為買或者自建辦公樓，也都將會分流三和商務(wù)大廈的一部分目標(biāo)客戶群。相對而言，金橋開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)已建成 （或在建）的高檔商務(wù)樓已達(dá) 2 棟。 “物流經(jīng)濟(jì)”拉動市場攀升 目前，現(xiàn)代“大物流”不僅是商 流、物流，也是信息流、資金流。 品質(zhì)：◎全框架式結(jié)構(gòu) ,可任意組合 。 初步形成了目前的《三和商務(wù)大廈廣告與營銷策略推廣方案》。 2）金僑世紀(jì)大廈： 概況：位于 湘潭中央?yún)^(qū)的黃金地段 —— 芙蓉路與絲綢路的交界處，緊鄰市委、市政府，總建筑面積約 萬平方米 ,總投資 億元。 目前全市共有甲級商務(wù)樓 35 萬平方米，湘潭新中心城區(qū)的甲級商務(wù)樓市場較少，租金將小幅增長。湘潭新城區(qū) —— 湘潭已將發(fā)展 “物流經(jīng)濟(jì)”作為提升城市經(jīng)濟(jì)功能的一項長遠(yuǎn)戰(zhàn)略性目標(biāo)， 湖南市場年銷售額達(dá) 200 多億元，本項目所在地是中國第七大城市群 “ 長株潭 ” ， 2021 年 “ 長株潭 ” GDP 總量已超過武漢 120 多億元，占湖南經(jīng)濟(jì)總量的 60%以上，可以說得 “ 長株潭 ” 者得湖南！ 據(jù)市有關(guān)部門最新統(tǒng)計，湖南引進(jìn)外資調(diào)整戰(zhàn)略， 5 年內(nèi)將引 46 家世界 500 強(qiáng) 。 據(jù)統(tǒng)計，目前，湘潭市場各類現(xiàn)代物流業(yè)機(jī)構(gòu)對商務(wù)樓的需求已占到商務(wù)樓總量的 75％，現(xiàn)代物流業(yè)未來對 商務(wù)樓市場的需求將突破總量的 80％以上；尤其是新城區(qū)，個性化需求主要表現(xiàn)為：其一：根據(jù)機(jī)構(gòu)本身的功能定位，選擇商務(wù)樓時更注重區(qū)域的功能性；其二：根據(jù)其服務(wù)的客戶源的分布情況，十分注重周邊的配套性；其三：對商務(wù)樓市場的租售更趨理性化，總體上以租賃為主。是新一帶高品質(zhì)寫字樓 該樓建筑面積 52021 平方米，為 17 層建筑物。 ● 配套優(yōu)勢 —— 三和商務(wù)大廈的附近 形成了以新的市政府為中心的高尚社區(qū)。但開發(fā)區(qū)由于受區(qū)域位置和功能的局限，其商務(wù)樓租售率遠(yuǎn)不及老城區(qū)。因此，三和商務(wù)大廈應(yīng)根據(jù)自身的市場定位制定錯位競爭的策略； 其二、三和商務(wù)大廈在制定相應(yīng)的銷售策略時，應(yīng)與湘潭高新區(qū)科技園的功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，制定有別于金橋商務(wù)樓盤，以及開發(fā)區(qū)內(nèi)、外同質(zhì)商務(wù)樓盤的銷售策略；強(qiáng)化與凸現(xiàn)與眾不同的特征優(yōu)勢，找準(zhǔn)自身的“賣點”，鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群，從而實現(xiàn)三個階段的推廣與營銷目標(biāo) 。 三和商務(wù)大廈 是湘潭高新區(qū)唯 一標(biāo)志性建筑，它具有鮮明的醫(yī)藥物流科技屬性，因此， 三和商務(wù)大廈 的市場定位應(yīng)有別于金橋或其它開發(fā)區(qū)甲級商務(wù)樓，其目標(biāo)群定位也應(yīng)區(qū)分于其它商務(wù)樓的目標(biāo)群定位，成為國內(nèi)醫(yī)藥企業(yè)的集聚地，打造 三和商務(wù)大廈 商務(wù)旗艦的概念，從而產(chǎn)生有效的集聚效應(yīng)。必須強(qiáng)化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢，找準(zhǔn)自身的“賣點”，鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群，從 而實現(xiàn)三個階段的推廣與營銷目標(biāo)。 我們認(rèn)為，這個超出房產(chǎn)領(lǐng)域的“中心”概念主要通過構(gòu)建幾大“平臺”并引入相關(guān)客群、機(jī)構(gòu)等手段來實現(xiàn)。 缺點： ① 需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等）； ② 需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才； ③ 各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營，要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)的 招商能力。 缺點： ① 要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力； ② 需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才； ③ 對主力店的招租能力要求極高。以租代售策略 開發(fā)商先將鋪位租出去并與租客簽訂 35 年租約，然后再將 鋪面連同租約一并出售給投資者，這樣投資者擁有穩(wěn)定租客承擔(dān)其先期風(fēng)險，此種方式起很好的促銷作用。開盤抽簽策略 提前 2030 天做預(yù)告性廣告，開放日首推 30 個優(yōu)惠寫字 樓，內(nèi)部認(rèn)購和參觀人員可以進(jìn)行抽簽，抽中者享受比開盤日樓價為優(yōu)惠的折扣點。通過與大型的專業(yè)網(wǎng)站、行業(yè)協(xié)會等多方鏈接，以提高項目的曝光率，達(dá)到資源整合，以形成互動效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)與傳播的最大化。 營銷策略 此階段應(yīng)加大營銷和廣告推廣力度，在跟蹤、洽談有意向客戶的基礎(chǔ)上，鎖定重點客戶目標(biāo)群，同時開拓新的客戶群。 ● 重點招商階段 —— 廣告宣傳應(yīng)根據(jù)重點客戶群，結(jié)合項目樓書的制作與發(fā)放，采取軟、硬結(jié)合為主要 傳播手段。 ● 第三階段媒介策略 本階段為全面招商期，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)廣告的滲透力度，加強(qiáng)投放的針對性和廣泛性，以專業(yè)及海外媒體為主，配合少量湘潭主流媒體的廣告投放，增強(qiáng)媒體廣告對項目租售的促進(jìn)力度。 ● 全面招商階段 —— 此階段廣告宣傳應(yīng)以滲透性的硬廣告為主、軟廣告為輔，并適當(dāng)?shù)脑黾訌V告投放數(shù)量，以促進(jìn)全面招商。 （三）第三階段全面招商階段（ ~） 營 銷目標(biāo)