【正文】 ......................................................... 32 臨界點(diǎn)分析表 .................................................................................................. 34 單因素敏感性分析 .......................................................................................... 35 成本費(fèi)用表 ...................................................................................................... 37 咨詢研發(fā)中心 第 1 頁(yè) 共 37 頁(yè) 說明 本評(píng)估報(bào)告是對(duì)該項(xiàng)目整體開發(fā)的模擬財(cái)務(wù)測(cè) 算，各測(cè)算依據(jù)參數(shù)會(huì)因項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際條件的不同而變動(dòng)，從而引起測(cè)算結(jié)果的變動(dòng)。規(guī)劃方案中是否有花園洋房、聯(lián)體別墅或者依據(jù)最新政策的 70%為 90 ㎡以下建筑面積所作的調(diào)整，以及各種產(chǎn)品類型的比 例調(diào)整，都會(huì)影響項(xiàng)目的銷售價(jià)格，從而影響項(xiàng)目的收入和投資回報(bào)率等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。 咨詢研發(fā)中心 第 4 頁(yè) 共 37 頁(yè) 編制依據(jù) ? 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)構(gòu)就運(yùn)算嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》： ? 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； ? 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； ? 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《財(cái)務(wù)制度》； ? 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； ? 《上海市住宅、商辦樓工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)》。 ? 本次編制以產(chǎn)品出售而且為 100%出售測(cè)算，若銷售未能達(dá)到 100%或貴司考慮留用經(jīng)營(yíng)，則測(cè)算會(huì)存在一定偏差。其中具體分布如下圖： 產(chǎn)品類型 建筑面積（ M2） 占地面積（ M2） 容積率 一期多層 32682 31818 一期商業(yè) 2020 二期多層 50000 45872 二期地下面積 8000 工程計(jì)劃和銷售計(jì)劃安排 本項(xiàng)目擬開發(fā)周期為 4 年，其中每期 3 個(gè)月，共計(jì) 16 期。（詳見銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表） 咨詢研發(fā)中心 第 12 頁(yè) 共 37 頁(yè) 投資資金籌措與投資計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源主要有三個(gè)渠道 ： ? 企業(yè)自有資金 ? 預(yù)售 收入用于投資的部分 ? 銀行借貸資金 本項(xiàng)目的總投資為 萬元，其中投入的自有資金為 9400 萬元，占總投資額的 35％；需貸款 2500萬元，占總投資額的 9%；預(yù)售收入中用于投資部分為 萬元，占 56%（詳見投資計(jì)劃與資金籌措表）。 全部投資——累計(jì)凈現(xiàn)金流量14000120201000080006000400020200202040006000單位：萬元咨詢研發(fā)中心 第 15 頁(yè) 共 37 頁(yè) ? 若扣除土地增值稅因素，則全投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量情況如下： ? 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 NC= 萬元 ? 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： NPV＝ 萬元 ? 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： IRR＝ ％ ? 其中： NPV＞ 0。 ? 建安成本的變動(dòng)對(duì)投資內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)的影響 當(dāng)本項(xiàng)目的建安成本↑ ％，本項(xiàng)目的投資收益率等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，達(dá)到臨界點(diǎn)；當(dāng)本項(xiàng)目的建安成本↑ ％則本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為 0，不適于投資。本報(bào)告在各方面條件都比較成熟的情況下，經(jīng)過對(duì)總投資、資金籌措、收益狀況等 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 的比較與分析，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行客觀的估計(jì)和預(yù)測(cè)，后得出：本項(xiàng)目投資 有一定 風(fēng)險(xiǎn)， 但基本具 可行性。在項(xiàng)目操作中，要通過產(chǎn)品創(chuàng)新和把握市場(chǎng)條件控制好價(jià)格這個(gè)因素。 IRR＞貼現(xiàn)率 10％ （詳見自有資金 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） ? 若扣除土地增值稅因素，則自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量情況如下： ? 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 NC= 萬元 ? 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： NPV＝ 萬元 ? 自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： IRR＝ ％ 其中： NPV＞ 0。由于一期開發(fā)量少，銷售期為第 5 期至第 10 期，凈現(xiàn)金流仍為開發(fā)成本凈流出；直到第 10 期二期開始預(yù)售收入時(shí)，凈現(xiàn)金流出開始減少，至第 13 期開始凈流入。 咨詢研發(fā)中心 第 10 頁(yè) 共 37 頁(yè) 項(xiàng)目投資分析 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目總投資為 萬元主要由建安成本 和土地成本構(gòu)成，分別占了總投資的 37％和 31％（詳見項(xiàng)目總投資估算表）。 ? 項(xiàng)目評(píng)估分析：在項(xiàng)目總投資的基礎(chǔ)上，通過對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)，如：投資利潤(rùn)率、累計(jì)凈現(xiàn)金流值、內(nèi)部收益率等一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算來分析項(xiàng)目的可行與否。 考慮到 開發(fā)本項(xiàng)目 企業(yè)面對(duì)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，基準(zhǔn)收益率確定為 10%。 開發(fā)企業(yè) 本項(xiàng)目由上海市豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司控股開發(fā)。 貸款額度和資金投入時(shí)間 依據(jù)整個(gè)項(xiàng)目自有資金投入量、開發(fā)量和開發(fā)周期、銷售計(jì)劃的常規(guī)估計(jì)，測(cè)算出所 需貸款額度為 2500 萬元。在此，對(duì)以下幾個(gè)問題進(jìn)行說明，待與貴司溝通明確后，才能對(duì)項(xiàng)目做更切合實(shí)際的財(cái)務(wù)測(cè)算。 咨詢研發(fā)中心 第 2 頁(yè) 共 37 頁(yè) 土地增值稅和項(xiàng)目贏利情況 由于土地增值稅是今年開始實(shí)行的，在項(xiàng)目運(yùn)作中若能取得政府方面稅費(fèi)的優(yōu)惠，將會(huì)提高項(xiàng)目的贏利。 編制說明 ? 本項(xiàng)目中估算所采用的貨幣單位為人民幣。 ? 本次編制中的資金是依據(jù)財(cái)務(wù)分析原理分配的，與開發(fā)商的實(shí)際資金安排情況可能存在一 定的偏差。分兩期開發(fā)的具體工程進(jìn)度和銷售計(jì)劃如下：咨詢研發(fā)中心 第 8 頁(yè) 共 37 頁(yè) 時(shí)間 項(xiàng)目 第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期 第 8 期 第 9 期 第 10 期 第 11 期 第 12 期 第 13 期 第 14 期 第 15 期 第 16 期 開發(fā)計(jì)劃 多層一期 前期 開工 施工 竣工 多層二期 前期 開工 施工 竣工 銷售計(jì)劃 多層一期 開 盤 銷售 多層二期 開盤 銷售 咨詢研發(fā)中心 第 9 頁(yè) 共 37 頁(yè) 銷售價(jià)格確定 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為： ? 一期多層均價(jià) 3650 元 /㎡；二期多層均價(jià) 3750 元 /㎡ 說明：在這里將地下儲(chǔ)藏室的收益折算入房?jī)r(jià)；均價(jià)包括多種產(chǎn)品類型平均售價(jià)。 貸款本金的償還與利息支付： 本報(bào)告長(zhǎng)期貸款采用比較普遍的按償還能力 等額還本利償還的方案，每季度等額還本金利息，占用 年（詳見借款償還表）。 IRR＞貼現(xiàn)率 10％，本項(xiàng)目具有可行性。 由此可說明 :本項(xiàng)目的盈虧 平衡點(diǎn)較高，依據(jù)目前市場(chǎng)形勢(shì)項(xiàng)目盈利水平一般，所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力弱。 項(xiàng)目開發(fā)建議 為了規(guī)避項(xiàng)目在開發(fā)過程中所存在的風(fēng)險(xiǎn)，取得項(xiàng)目利潤(rùn) 最大化，本報(bào)告提出了以下的幾點(diǎn)建議： ? 為規(guī)避目前宏觀調(diào)控市場(chǎng)不明朗的風(fēng)險(xiǎn)，建議一期項(xiàng)目開發(fā)量控制在 3萬㎡左右，待市場(chǎng)形勢(shì)較好時(shí)再?zèng)Q定下一期開發(fā)量； ? 在項(xiàng)目開發(fā)過程中重點(diǎn)要考慮市場(chǎng)價(jià)格因素，在市場(chǎng)形勢(shì)好轉(zhuǎn)時(shí)加速開發(fā)，以規(guī)避后期不確定風(fēng)險(xiǎn)； ? 在政策許可范圍內(nèi)增加適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)的創(chuàng)新產(chǎn)品類型，以擴(kuò)大市場(chǎng)需求，提高市場(chǎng)價(jià)格，增加項(xiàng)目贏利能力?？紤]到其受到市場(chǎng)變化較大。 根據(jù)自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量所計(jì)算，得出： ? 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 NC= 萬元 ? 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： NPV＝ 萬元 ? 自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： IRR＝ ％ 其中： NPV＞ 0。 資金來源（合計(jì)）圖表56%35%9%銷售收入資本金長(zhǎng)期借款咨詢研發(fā)中心 第 13 頁(yè) 共 37 頁(yè) 項(xiàng)目盈利能力分析 靜態(tài)盈利能力分析 本項(xiàng)目總收入為 萬元，總投資為 萬元，利潤(rùn)總額為 萬元，稅后利潤(rùn) 萬元，投資利潤(rùn)率 %，自有資金利潤(rùn)率 %，具體計(jì)算方式如下： 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 說明 1 項(xiàng)目總投資 萬元 2 營(yíng)業(yè)收入 萬元 3 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬元 4 土地增值稅 萬元 5 利潤(rùn)總額 萬元 （ 5）＝（ 2） （ 1） （ 3） （ 4） 6 所得稅 萬元 （ 5） 33％ 7 稅后利潤(rùn) 萬元 （ 7）＝（ 5） （ 6） 8 投資利潤(rùn)率 % （ 8）＝（ 5） /（ 1） 9 自有資金利潤(rùn)率 % （ 9）＝（ 5） /9400 （詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表、損益表、銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表） ? 若扣除土地增值稅因素，則項(xiàng)目的靜態(tài)贏利情況如下表： 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 說明 1 項(xiàng)目總投資 萬元 2 營(yíng)業(yè)收入 萬元 3 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬元 4 利潤(rùn)總額 萬元 （ 5）＝（ 2） （ 1） （ 3） 5 所得稅 萬元 （ 4） 33％ 6 稅后利潤(rùn) 萬元 （ 6）＝（ 4） （ 5） 咨詢研發(fā)中心 第 14 頁(yè) 共 37 頁(yè) 7 投資利潤(rùn)率 % （ 7）＝（ 4） /（ 1） 8 自有資金利潤(rùn)率 % （ 8）＝（ 4） /9400 動(dòng)態(tài)盈利能力分析 ? 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量圖（貼現(xiàn)率 i=10％） 分析： 本項(xiàng)目前期開發(fā)投入成本大。 說明：地下車庫(kù)的可售面積為 5600 ㎡，按 40 ㎡ /個(gè)計(jì)算 ，約 140 個(gè) 。 ? 項(xiàng)目投資分析：是根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》及項(xiàng)目所在區(qū)域開發(fā)投資的經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，取項(xiàng)目開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用等最可能的取值，計(jì)算項(xiàng)目總投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及資金來源。 ? 本次估價(jià)選用無風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來確定貼現(xiàn)率，取一年期政府債券 7％作為無風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率，類似物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)值取 3%較適宜，相加后得出其貼現(xiàn)率為 10％。 咨詢研發(fā)中心 第 3 頁(yè) 共 37 頁(yè) 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)， 占地 78838 ㎡， 地處 老鎮(zhèn)區(qū)西北角 。各股東的股權(quán)比例、資金投入額、資金投入時(shí)間，以及由此產(chǎn)生的各自的利潤(rùn)分成、投資回報(bào)問題待與貴司詳細(xì)溝通后再作測(cè)算。 項(xiàng)目自有資金和股東股權(quán)比例投入 本報(bào)告依據(jù)相關(guān)政策要求假定自有資金占項(xiàng)目總投資額的 35%，包括土地款，項(xiàng)目啟動(dòng)資金以及工程隊(duì)墊資等。本報(bào)告增加了剔除土地增值稅后項(xiàng)目的靜態(tài)、動(dòng)態(tài)贏利情況分析，以利于貴司對(duì)該項(xiàng)目的綜合判斷決策。 ? 項(xiàng)目貸款的年利率 根據(jù) 中國(guó)人民銀行最新公布的住宅商業(yè)貸款利率％，并考慮到本項(xiàng)目自身的一些因素取 ％為本項(xiàng)目的年貸款利率。咨詢研發(fā)中心 第 6 頁(yè) 共 37 頁(yè) ? 本報(bào)告在評(píng)估依據(jù)的基礎(chǔ)上從分別三個(gè)層次對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資評(píng)估分析，即：項(xiàng)目投資分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 ? 商業(yè)均價(jià) 4500 元 /㎡；地下車庫(kù) 6 萬元 /個(gè)。但企業(yè)可根據(jù)自身需要，選擇不同的償還方式。 咨詢研發(fā)中心 第 16 頁(yè) 共 37 頁(yè) ? 自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量圖（貼現(xiàn)率 i=10％） 分析： 與前面全部投資累計(jì)凈現(xiàn)金流量類似，項(xiàng)目開發(fā)前期為開發(fā)成本凈流出，直至第 13 期開始資金凈流入，自有資金回收周期較長(zhǎng)。值得注意的是，本項(xiàng)目銷售價(jià)格敏感性大，當(dāng)售價(jià)降低 ％即與內(nèi)部收益率相同，達(dá)到項(xiàng)目臨界點(diǎn)。 咨詢研發(fā)中心 第 22 頁(yè) 共 37 頁(yè) 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 建筑安裝工程費(fèi)用 一期多層 萬元 商業(yè) 萬元 二期多層 萬元 地下車庫(kù) 萬元 2 土地費(fèi)用 萬元 3 前期費(fèi)用 萬元 4 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 5 公共配套設(shè)施 萬元 6 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 7 其他工程費(fèi)用 萬元 8 間接開發(fā)費(fèi) 萬元 9 管理費(fèi)用 萬元 10 銷售費(fèi)用 萬元 11 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 13 合計(jì) 萬元 咨詢研發(fā)中心 第 23 頁(yè) 共 37 頁(yè) 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第