【正文】 商、設(shè)計單位、施工單位？ ? 15 ? 、項目開業(yè)后的管理團隊是那里來的？ ? 16 ? 、項目業(yè)態(tài)定位是什么？ ? 17 ? 、項目總占地面積、總建筑面積？綠化率、容積率、建筑密度？ ? 18 ? 、公攤系數(shù)？ ? 19 ? 、國有土地使用年限、起始年月？ ? 20 ? 、布局規(guī)劃情況？ ? （ 1）我們的品牌放在哪里？ ? ） （ 2）我們周圍都有哪些品品牌？ ? ） （ 3）為什么將哪個品牌放在我們旁邊？ ? ） （ 4）能否調(diào)換位置？ ? ） 21 ? 、項目共幾層？ ? （ 1）各店鋪的面積、深、寬？ ? ） （ 2）每層有多少品牌商戶？ ? ） （ 3）滾梯、直梯、貨梯有幾部？ ? ） （ 4）我們的送貨車停在哪里？ ? ） （ 5）從哪里上貨？ ? （ 6）項目的垃圾臨時堆放在哪里？ 找講師 中國最大的培訓(xùn)講師選聘平臺 ? 22 、項目在造型、設(shè)計上突出之處？ ? 23 、項目分幾期？何時開工、竣工、交付使用？預(yù)計開業(yè)日期？ 24 、項目計劃有多少品牌商戶進入？大主力店都有那幾家？ 25 、項目的配套服務(wù)都有那些？ 26 、項目建筑地下層數(shù)及用途？ 27 、項目公共設(shè)施如何規(guī)劃、使用？ 28 、項目環(huán)藝景觀有何特色、中庭如何規(guī)劃設(shè)計？ 29 、項目公攤主要包含哪些地方？ 30 、項目商業(yè)用電和商業(yè)用 水的費用？ 31 、項目店鋪內(nèi)預(yù)留電話線嗎？ 32 、項目地下停車場層高、總面積、車位數(shù)？ ? 33 、項目車位費用的收取情況？ 找講師 中國最大的培訓(xùn)講師選聘平臺 ? 三、操作方式的問題，你必需要問的問題 ? 34 、項目經(jīng)營店鋪有幾種方式？ 35 、項目扣點？保底？促銷費？ 36 、項目預(yù)計租金、回報率？ 37 、項目訂金多少？幾天內(nèi)補足簽約？ 38 、簽約時需帶什么資料？ 39 、進場裝修的裝修押金？ 40 、外商合作應(yīng)提交什么證件？ 41 、如用匯款形式，開發(fā)商開戶行、帳號？ 42 、如用其他幣種、如何計算？ 43 、營運工商管理費和稅費有幾種、額度、多少由誰承擔(dān)？ 44 、物業(yè)管理費具體為多少？包括哪幾項服務(wù)項目？ 45 、店鋪的水、電、電話、物業(yè)維修等是否另行收費？具體費用？ ? 46 、這樣租金的價格是否合適？ 找講師 中國最大的培訓(xùn)講師選聘平臺 ? 四、政策法規(guī)的問題，你必需要問的問題 ? 47 、現(xiàn)場管理有什么規(guī)定？ 48 、戶名可否作內(nèi)部變換？有什么條件？ 49 、委托他人簽訂合同需要準(zhǔn)備哪些證件？ 50 、管理費用多少？有沒有統(tǒng)一辦理保險？ 51 、對餐飲有沒有 特殊的要求？ ? 52 、特種行業(yè)的要求？ 24 小時營業(yè)？ 找講師 中國最大的培訓(xùn)講師選聘平臺 ? 五、建材與設(shè)備的問題，你必需要問的問題， ? 53 ? 、對商戶裝修有什么要求？ ? 如何辦理進場裝修手續(xù)？ ? 裝修單位質(zhì)資證明 ? 申請裝修表格 ? 商戶工作流程 ? 商戶防火培訓(xùn) ? 裝修材料驗收 ? 臨時接電申請 ? 裝修工人的備案 ? 54 ? 、電器設(shè)備： ? （ 1）供電系統(tǒng) ? ） （ 2）開關(guān)及開關(guān)箱品牌 ? ） （ 3）管線 ? ） （ 4）各層梯廳照明設(shè)備 ? ） （ 5）各空間及插座 ? ） 55 ? 、弱電獨立插線盒 ? 56 ? 、給排水系統(tǒng) ? 57 ? 、消防安全設(shè)備： ? （ 1）發(fā)電機組品牌 ? ） （ 2）公共消防設(shè)備 ? ? 59化油池 ? 60污水處理 找講師 中國最大的培訓(xùn)講師選聘平臺 核心內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃的含義 ? 一、招商策劃的含義 招商策劃是運用招商人員的知識和智慧， 籌劃一系列的活動去吸引外來資金項目落 戶的活動。 ? 策劃要有戰(zhàn)略高度，要通攬招商形勢，綜 觀招商大局。 找講師 中國最大的培訓(xùn)講師選聘平臺 ? 七、確定招商方式與渠道 ? 項目洽談會。 ? 經(jīng)濟技術(shù)合作交流會。招商單位專門派出招商小分 隊或在國內(nèi)外舉辦集會式招商活動之余，拜訪跨國公司、投資咨詢顧 問公司、會計師行及其他中介機構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項 目，探討佳作事宜。 ? 招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有 很大的影響，因此，在確定招商洽談地點 時要慎重 ? 應(yīng)考慮以下幾方面的問題 :談判中各方力量 的對比，可選擇地點的多少和特色，各方 的關(guān)系及可能發(fā)生的費用等。 如某商場引進電器主力店，再銷售電器輔營區(qū)， 卻不知電器主力店的輔營區(qū)很難定位，也很難經(jīng) 營下去； ? 再如某零售中心引進家具主力店，卻不知家具屬 于大宗采購型消費，人流很難與超市百貨互補。 ? 商業(yè)規(guī)劃必須調(diào)動策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者全體 參與。 業(yè)態(tài)比例是零售、餐飲、娛樂 55： 20： 25 是 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，招商要注意維護和管理 好這個經(jīng)營比例。 核心主力店的招商對整個商業(yè)地產(chǎn)的運營成敗， 購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。 ? 統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、 ? 統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng) 一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服 務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。年左右， 租金較高，一般在第三年起遞增租 ? 引入大型的主力商店群成功經(jīng)營的主力店 對購物中心的成功經(jīng)營有很大的促進作用。 找講師 中國最大的培訓(xùn)講師選聘平臺 ? 招商的時間 地產(chǎn)商業(yè)的招商時間相對較長，從業(yè)態(tài)組 合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主 力店群和中小店群二個招商階段。 ? ） 招商人員必須熟悉商品或服務(wù)的類別及特點、商品 ? 或服務(wù)組合原理、價格面、產(chǎn)品線、房地產(chǎn)開發(fā)、 物業(yè)管理等相關(guān)的基本知識； ? 掌握市場學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)中的一些基本原理； ? 了解租賃、消費、產(chǎn)品、銷售等相關(guān)的法律法規(guī)。 主力店群一般占有整個項目一半左右的營業(yè)面積，其影響 之大可想而知。主力店群的進駐能夠影響中小店的租金水 平，提高項目整體租金收入。 ? 單純依靠廣告招商 招商針對的是特定的經(jīng)營者，而單純廣告 是具有普遍性的沒有特定的針對性。 ? 開發(fā)商招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營，客 戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容 易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流 失，再招商就非常的困難了。 ? 項目分析 ? 項目的分析包括項目產(chǎn)品本身的分析和市場分析： 項目的物業(yè)形式分析（街鋪、商業(yè)群樓、綜合市 場、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等）； 物業(yè)產(chǎn)品分析（鋪面或鋪位、開間、進深、樓 層）； 市場分析（租金、租期、優(yōu)惠辦法）。 ? 商業(yè)地產(chǎn)的運營模式，不僅要把握商業(yè)運 行規(guī)律，還要對各種資源進行有效整合。 ? 案例： ? 某大型商業(yè)項目，在顧問公司提出對項目 的工作計劃大綱后，開發(fā)商過于自信，直 接用該大綱自行進行招商，但招商并無收 獲。美國商業(yè)地產(chǎn)項目其產(chǎn)生建立在城市不斷 擴大，汽車擁有量達到一定程度，郊區(qū)人 口增長設(shè)施的基礎(chǔ)上，需要與之配套的商 業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂等設(shè)施相應(yīng) 增加。 找講師 中國最大的培訓(xùn)講師選聘平臺 ? 實戰(zhàn)兵法 ? 風(fēng)險七：盲目照搬榜樣 ? 凡成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨特的人文歷 ? 史、地理環(huán)境、開發(fā)模式等，經(jīng)得起長時 間考驗。 ? 國內(nèi)現(xiàn)有發(fā)展商多由住宅產(chǎn)品起家，商業(yè) ? 地產(chǎn)明顯區(qū)別于住宅開發(fā)，開發(fā)模式更加 復(fù)雜，完全不能套用。 裝修進度影響中小店群的入駐。 ? 合理的商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項目的 招商提供方向性的指導(dǎo)，促進項目招商的 進度； ? 同時也能在項目的營運過程中為個體商家 創(chuàng)造利潤，更能通過整體的效應(yīng)擴大項目 的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標(biāo)顧 客，增加購物中心的內(nèi)在價值，提升市場 競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎(chǔ)。 找講師 中國最大的培訓(xùn)講師選聘平臺 ? （ 6）實戰(zhàn)兵法 ） 商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策略定位 ? 營銷策略定位就是通過建立特別的產(chǎn)品銷售渠道 ? 和方式，使產(chǎn)品和營銷具有某種特色，從而利用 產(chǎn)品和營銷在消費者心目中的印象，在市場占有 一席之位。 →如果主力店不開業(yè)整個購物中心很難成 功開業(yè)的。 找講師 中國最大的培訓(xùn)講師選聘平臺 。 找講師 中國最大的培訓(xùn)講師選聘平臺 ? 確定了主力店群之后再確定中小店群其作用主要有二個 ? 、按業(yè)態(tài)組合設(shè)計招入中小店群，以滿足 項目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費群 的購物或消費需求。 找講師 中國最大的培訓(xùn)講師選聘平臺 ? （ 7）實戰(zhàn)兵法 商業(yè)地產(chǎn)項目招商策略定位 ? 商業(yè)地產(chǎn)項目在招商之前，必須對當(dāng)?shù)氐? ? 目標(biāo)市場、品牌結(jié)構(gòu)、品牌檔次進行充分 調(diào)查，了解哪類品牌更易于被當(dāng)?shù)氐氖袌? 所接受，這樣，才能更好地確定企業(yè)的目 標(biāo)品牌、支柱品牌和源頭品牌的招商目標(biāo)、 招商方式和招商條件，從而進行招商策略 的定位。 找講師 中國最大的培訓(xùn)講師選聘平臺 ? （ 2）實戰(zhàn)兵法 商業(yè)地產(chǎn)項目目標(biāo)市場定位 ? 一個商業(yè)企業(yè)在進入市場之前，只有充分 ? 掌握當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展水平、居民消費 水平、商業(yè)經(jīng)營狀況，才能對整個商圈的 消費客群進行市場細分，從而進行目標(biāo)市 場定位。 功能分區(qū)的招商進度影響了各類店的進駐決 策，按照合理的功能分區(qū)計劃，順利入駐相應(yīng)的 商店或服務(wù)機構(gòu)可使各類店的經(jīng)營互動起來，對 于項目和各店經(jīng)營大大幫助，而一旦某一類商店 或服務(wù)機構(gòu)招不進來，則整個項目服務(wù)功能可能 不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或 同類店中知名店（特色店）沒法進來時，更是影 響了