【正文】 物業(yè)管理人！ 』 花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押登記的前提下，可由銀行代業(yè)主統(tǒng)一申辦《房地產(chǎn)證》，并由銀行領(lǐng)取。 2房地產(chǎn)登記中，土地使用年限怎樣確定？ 1988 年 1 月 3 日之前政府無償劃撥用地仍按原規(guī)定使用年限執(zhí)行，即： 1. 住宅： 50 年 『學(xué)習(xí)改變 人生 2根據(jù)房屋的損害程度，維修工程分幾大類？ 1. 小修工程：即房屋的日常零星維修養(yǎng)護(hù)工程，使房屋保持原有完好等級(jí)； 『學(xué)習(xí)改變 人生 1什么是住宅區(qū)房屋本體自用部位？其責(zé)任人是誰？ 自用部位是指戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔壁 、墻面（板）等。 ?典權(quán)是指通過支付典價(jià)而占有他人的不動(dòng)產(chǎn)，從而獲得使用和收益的權(quán)利。計(jì)算公式是： ★建筑容積率 = ( 區(qū)內(nèi)總建筑面積之和㎡ / 區(qū)內(nèi)總占地面積㎡ )100% 1什么是管理用房？它是如何計(jì)算的？ 管理用房是指住宅區(qū)內(nèi)用于物業(yè)管理的房屋。 『學(xué)習(xí)改變 人生 具體有如下幾種： 1. 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓型的交易。 地產(chǎn)是指作為土地所有權(quán)或土地使用權(quán)客體的具有一定經(jīng) 濟(jì)意義的土地及其附屬物。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)交換和房地產(chǎn)贈(zèng)與。 做成功物業(yè)管理人！ 』 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件： 應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，應(yīng)由受讓房辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納土地 使用權(quán)出讓金； 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得收益中的土地收益上繳國(guó)家或做其他處理。其計(jì)算公式是： ★管理用房面積 (平方米 ) = 人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù) ?其中有關(guān)測(cè)算系數(shù)以市政府有關(guān)部門最新公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 ?租賃權(quán)是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內(nèi)有權(quán)將土地出租給他人使用以獲得收益。 維修責(zé)任人是業(yè)主，費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。 做成功物業(yè)管理人！ 』 ：是指房屋少量部門已損壞或已不符合建筑結(jié) 構(gòu)要求，需要進(jìn)行局部維修，在維修中須牽動(dòng)或拆換少量主體結(jié)構(gòu)，但保持原房屋的規(guī)?；蚪Y(jié)構(gòu)的工程； ：是指房屋的主體結(jié)構(gòu)部位嚴(yán)重?fù)p壞，房屋已不安全。 做成功物業(yè)管理人！ 』 2. 教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、特殊用地； 50 年 3. 工業(yè)、倉儲(chǔ)； 30 年 4. 商業(yè)、金融業(yè)用地； 20 年 5. 種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地； 20 年 1988 年 1 月 3 日之后，凡通過有償方式與國(guó)土局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，其土地使用最高年限期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 2什么是工程竣工驗(yàn)收？它分哪些種類？ 竣工驗(yàn)收 是指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具有了使用的條件，即竣工以后，承建單位與開發(fā)單位之間辦理交接手續(xù)的過程。指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物，通常也被視為相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)。 做成功物業(yè)管理人！ 』 性、商業(yè)性、獨(dú)立性。 做成功物業(yè)管理人！ 』 經(jīng)理、管理員取 得從業(yè)人員崗位證書； 3. 管理兩種類型以上的物業(yè)； 4. 管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100%。 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)有哪些？ 根據(jù)建設(shè)部 1994 年 3 月頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理公司有以下權(quán)利和義務(wù)。 什么是《住戶手冊(cè)》？應(yīng)包括 哪些內(nèi)容？ 《住戶手冊(cè)》是由物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)給業(yè)主保存的文件匯編。 物業(yè)軟件管理介入：既完善建立該物業(yè)的管理架構(gòu)、方案和手續(xù)，準(zhǔn)備入伙的一切文件和相關(guān)資料。 ★專用基金由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定，用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程、改造項(xiàng)目。包括：房 屋的承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體共用排煙管、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 1業(yè)主委員會(huì)委員是如何產(chǎn)生的？他具備的條件是什么？ 業(yè)主委員會(huì)委員是通過住宅區(qū)全體業(yè)主大會(huì)，按照住宅主管部門規(guī)定的選舉程序和記票方式，民主投票選舉產(chǎn)生。 4. 宣傳發(fā)動(dòng)工作一定要認(rèn)真細(xì)致、廣泛、明白，有一定的時(shí)間講清楚成立業(yè)主委員會(huì)的目的、意義；業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù) 、職責(zé)；候選人的條件和如何產(chǎn)生候選人及進(jìn)行選舉形式等問題。 他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)、外觀的規(guī)劃與管理、安全保衛(wèi)、車輛管理等基本業(yè)務(wù)，以及提供大型商務(wù)會(huì)議服務(wù)、通訊信息服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束，工程開始竣工驗(yàn)收、移交驗(yàn)收和準(zhǔn)備入伙及籌備開業(yè)時(shí)，管理公司全面介入，對(duì)正式接手管理做好準(zhǔn)備。 前期介入需要配備哪方面的人員？ 前期介入主要涉及到的是設(shè)備、設(shè)施方面的技術(shù)問題，主要應(yīng)配備相應(yīng)的工程技術(shù)人員，應(yīng)涉及到消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯等方面的人員，各個(gè)物業(yè)可以根據(jù)樓盤的大小和設(shè)備的多少來確定人員的多少，可能需要一人兼幾項(xiàng)，合理安排人員。 前期介入在清潔綠化要注意哪些問題？ ，可以關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便，天臺(tái)是否設(shè)置照明及水龍頭，以方便清潔用，是否設(shè)計(jì)垃圾收集點(diǎn)及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關(guān)的問題。 做成功物業(yè)管理人！ 』 商鋪管理日常管理什么？ 裝修管理、貨物車輛 進(jìn)出管理、物品擺放管理、環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)等。 做成功物業(yè)管理人！ 』 為什么要杜絕 “三合一 ”商鋪？ “三合一”商鋪是集經(jīng)營(yíng)、做飯及住宿為一體的商鋪。 做成功物業(yè)管理人！ 』 用電標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。 做成功物業(yè)管理人！ 』 據(jù)。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和人員對(duì)房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。 ◇舊建房屋，應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。 7. 金屬構(gòu)件 經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的應(yīng)拆除。 ◇一般要求房屋維修工程量為 100M2/人年 ~150M2/人年。小修工程的服務(wù)指標(biāo)是指走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率和小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保?。ㄓ茫艉托⌒薨踩闹笜?biāo)，包括事故率、違章率。管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。 。 ◇完好房屋的建筑面積以基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比即為房屋完好率。 (4)要求嚴(yán)格掌握完好房和危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)。一般在以下情況進(jìn)行不定期檢查：第一，根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雨、山洪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重破壞和一般損壞放等進(jìn)行檢查平糴功能完損等級(jí)；第二、房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，最新評(píng)定完損等級(jí)；第三，接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。 4. 保證社會(huì)供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，住接處定期檢查擦洗。 (3)關(guān)閉雙聯(lián)水箱進(jìn)水閥門，安排臨時(shí)排風(fēng)設(shè)施、臨時(shí)水源、橡皮管，打開水箱進(jìn)口蓋。 1供電系統(tǒng)的操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容包括哪些？ 1. 建立嚴(yán)格配送電 制度和電氣維修制度。 8. 對(duì)臨時(shí)施工工程及用戶裝修應(yīng)有臨時(shí)用電管理措施，對(duì)公用照明及其它電器設(shè)備關(guān)閉要加強(qiáng)管理。 3. 曳引電動(dòng)機(jī)全部外形要擦凈，做到無油垢、無黃油，底盤無積油。 『學(xué)習(xí)改變 人生 13. 機(jī)房、井道因工作需要?jiǎng)踊饡r(shí)，必須遵守消防管理規(guī)定，做好現(xiàn)場(chǎng)的控制和監(jiān)督，事后清理火種。 。 7. 試用。按管理的空間劃分，其任務(wù)又分為固定崗哨、安全巡視、監(jiān)控值班等。 什么是消防管理？主要內(nèi)容是什么？ 消防管理，是預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主（或租戶）的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，增強(qiáng)城市居民的安全感，保衛(wèi)其生命和財(cái)產(chǎn)的安全。 執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人如何處理？ 1. 糾正違章時(shí)，要態(tài)度和藹，說話和氣，以理服人； 2. 對(duì)不聽勸阻者，要查清姓名、單位、如實(shí)記錄并向保安部匯報(bào)； 3. 發(fā)生糾紛時(shí)，注意對(duì)方蠻橫無理，打罵保安人員，視情節(jié)輕重作出處理。 當(dāng)你有急事前往發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)，在行走中需要超越賓客時(shí)如何處理？ 1. 應(yīng)先對(duì)賓客說：“對(duì)不起，先生（小姐）請(qǐng)問能否讓一下？”然后超越。 5. 與具體部門聯(lián)系商量解決的方法，做好事件的發(fā)生及過程的記錄。建立感應(yīng)防火報(bào)警，發(fā)現(xiàn)問題即使解決。 3. 隔離滅火。 ，對(duì)有條件得物業(yè)管理，不管是地下車庫、地上車庫，都應(yīng)有統(tǒng)一的車輛安置方向，包括前、后、左、右的間隔距離合車頭的位置。 。 5. 擦拭時(shí)應(yīng)從右至左（或從左至右 ），先上后下，將被擦物全部、均勻地擦遍，不要落下邊角，不要漏擦。 2. 注意 事項(xiàng) (1) 工作時(shí)必須避免刷子接觸電源線，以免電源線卷進(jìn)刷子內(nèi)。 做成功物業(yè)管理人！ 』 (1) 把軟管接駁在機(jī)身，插入 220 伏電源。 吸水器的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意 的事項(xiàng)有哪些？ 它專用于清除積水，有單吸水機(jī)和吸塵吸水機(jī)兩用機(jī)，其結(jié)構(gòu)原理與吸塵器相同。 保養(yǎng)工作 (1) 機(jī)器使用后切電源，卸下軟管和管把，然后將電源線繞好掛于機(jī)頭殼。 2. 注意事項(xiàng) (1) 在工作時(shí)不要將機(jī)速開得太快，以免碰撞。 (3) 操作機(jī)器時(shí)，不可抬起操作桿，這會(huì)導(dǎo)致觸電、休克。 高速拋光機(jī)的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？ 它專用于地面拋光，其構(gòu)造原理與擦地機(jī)相同。 (2) 吸地面時(shí)用帶軟膠的吸扒，吸地毯時(shí)用鐵扒吸水。 (3) 吸硬地面時(shí)，把吸嘴毛刷伸出，吸地毯時(shí)毛刷伸入吸嘴內(nèi)。 (3) 使用清潔劑時(shí)，注意不要讓水弄濕馬達(dá)。 擦地機(jī)的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？ 『學(xué)習(xí)改變 人生 濕抹布可將污垢溶于水中，去污除塵效果好。 ◇基本操作要求： 1. 將極少量的牽塵油滲入拖布； 2. 沿直線推塵，塵推不可離地； ，將塵推放在垃圾桶上用刷子刷凈 『學(xué)習(xí)改變 人生 做成功物業(yè)管理人！ 』 不能蔓延而停止燃燒。按防火要求用防火墻及防火門等，將建筑分隔為若干防火防煙分區(qū)。一旦形成火警苗子，他通過傳導(dǎo)、輻射、對(duì)流方式進(jìn)行著火熱源傳播，從而釀成火災(zāi)。 3. 超越后，應(yīng)回頭向賓客點(diǎn)頭以示感謝。 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)酒醉者或精神病人闖入?yún)^(qū)域如何處置？ 『學(xué)習(xí)改變 人生 業(yè)主和使用人發(fā)生刑事和治安災(zāi)害事故時(shí)如何處置？ 1. 當(dāng)班保安人員應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，用對(duì)講機(jī)迅速向指揮中心報(bào)告，同時(shí)通過指揮中心報(bào)告主管機(jī)關(guān)； 2. 應(yīng)根據(jù)具體情況，實(shí)行區(qū)域隔離，禁止無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，以免破壞現(xiàn)場(chǎng)； 3. 根據(jù)自己所掌握的情況，向有關(guān)部門如實(shí)反映，協(xié)助破案。 ◇安全管理工作的作用主要在于： 1. 必須確保物業(yè)及附屬設(shè)備、公共場(chǎng)所、建筑地塊等，不受人為損壞、破壞或盡可能減少損失。向業(yè)主講解故障的原因，介紹正確的使用方式和保養(yǎng)知識(shí)。 做成功物業(yè)管理人！ 』 的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具隨意置放地上。有門鈴應(yīng)輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長(zhǎng)，無人應(yīng)答再次按鈴。 8. 電梯檢修或保養(yǎng)時(shí)必須掛牌，確認(rèn)轎廂內(nèi)乘客后，方可停機(jī)。如有油垢，用酒精棉花擦凈，以防磁鐵得電后被粘結(jié)吸住不放，造成電動(dòng)機(jī)繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。 1電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容有哪些？ 1. 根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度； 2. 對(duì)電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度； 3. 重視和落實(shí)電梯的保修和安全年檢工 作； 4. 除電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)外，電梯的故障修理必須由經(jīng)樂觀部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)； 5. 必須堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理 『學(xué)習(xí)改變 人生 ，要有完整的供電忘了資料，對(duì)樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有 『學(xué)習(xí)改變 人生 不允許一只水箱排空清洗，另一只滿水水箱工作，這樣會(huì)因負(fù)荷不均，造成水箱壁受壓變形產(chǎn)生裂紋。 ，泵及管道每半月清洗一次。 做成功物業(yè)管理人！ 』 改造計(jì)劃。 (6) 對(duì)正在施工的房屋要求搞施工前房屋評(píng)定。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定，但竣工后應(yīng)重新評(píng)定；新接管的新建房屋，同樣按本標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定完好率。屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底、設(shè)備破舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。 。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。一 般要求管理員月走訪查房率大于 50%以上，季度走訪查訪率等于100%。 ◇一般要求大、中 修工程質(zhì)量合格品率達(dá)到 100%、優(yōu)良品率達(dá)到30%50%。 做成功物業(yè)管理人！ 』 （用）戶安全，改善居住條件。 3. 樓地面工程 樓地面工程的維修牢 固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開裂，地坪