【正文】 ？ 住宅區(qū)在如住率達到 50%以上或自第一個業(yè)主入伙之日起滿二的，開發(fā)建設單位或其委托的單位應當及時告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅主管部門應在接到告知之日起六個月內召集第一次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會；開發(fā)建設單位應協(xié)助召集業(yè)主大會。 ，定期開會討論籌備工作中的一些具體問題。他主要對生產能源保障的管理、工業(yè)區(qū)環(huán)境規(guī)劃管理、配套設備設施的維護與保養(yǎng)、消防責任管理、等基本業(yè)務，以及提供倉儲服務、租賃代理服務和生活配套服務等。在土建結構已 封頂，工程進入到設備安裝和內部裝修階段，物業(yè)管理公司參與進來，一方面是熟悉線路、管道走向，另一方面對設備的安裝質量進行監(jiān)督。 。 ，了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的 位置，住戶的供水方式，各個閥門的位置。 商鋪管理的依據(jù)是什么？ 《物業(yè)管理條例》、《環(huán)境和衛(wèi)生管理條例》、《業(yè)主公約》及《商鋪管理協(xié)議書》。 自有住宅可以用于商業(yè)或辦公嗎？ 不得改變房屋用途，不得用于商業(yè)或辦公。 1 “門前三包 ”指什么？ 指包衛(wèi)生、包綠化、包秩序。 第五部份：房屋設備管理 什么是房屋質量管理？ 房屋質量管理就是指定期和不定期地對房屋的完損情況進行檢查， 評定房屋完損等級，隨時掌握所管房屋的質量狀況和分布，組織對危險房屋的鑒定，并確定解危方法等。還關系到物業(yè)管理企業(yè)信譽的好壞。 2. “區(qū)別對 待”原則： 根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類。 1. 主體工程主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎等主要承重構件的維修 當主體工程損壞嚴重時，不論哪一級或類別的房屋維修，其考核標準均是要求牢固、安全、不留隱患。 6. 油漆粉飾工程 油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。 2. 房屋維修工程量 房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中工程數(shù)量（以建筑面積表示）之和與全年維修人員平均數(shù)之比。小修工程定額指標是完成房屋小修工程工作量，搞好物業(yè)管理的重要考核指標，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護人員工作業(yè)績的指標。一般來說月（季）小修養(yǎng)護及時率要達到 99%。房屋結構是指基礎、承重構件、非承重墻、樓地面、屋面等項目；房屋裝修是指門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修等項目；房屋設備是指水衛(wèi)電、照明、供暖和特殊設備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項目，對尚不能包括的房屋組成部分如煙道、樓梯等，各地可自行歸并某一部分。部分構件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化、設備管道不夠暢通，水、衛(wèi)、電照具和零件有部分老化、損壞或殘缺。） 如何計算房屋完好率和危房率？ ★計算房屋完損等級，一律以建筑面積（ M2）為計算單位，評定時以棟為評定單位。 做成功物業(yè)管理人！ 』 (2)要求以實際完損程度為依據(jù)平定，而不能以建造年代或原始設計標準高 低為依據(jù)。 ◇不定期評定。 2. 水泵房內機電設備由機電人員負責，無 關人員不得進入水泵房。 『學習改變 人生 (2)當兩個水箱水位接近時，打開清洗水箱的出水閥門，收好清洗工具，將水箱進口蓋蓋上并落鎖。 6. 限電、停電提前發(fā)出通知，以便用戶合理按排生活，避免造成經濟損失和人員傷 亡。機房內不得堆放雜物和易燃物品，不準閑人進入，不準住人。 6. 轎箱內外、頂上、底下均須經常擦凈，防止聲銹腐蝕。 11. 電梯凡是轉動機件均須加潤滑油，要做到定點、定質、定量、定期 、定人，確保安全運行。主人開門或在戶內詢問時，首先應自我介紹： “您好！我是物業(yè)管理公司的 維修人員 XXX，前來為您服務。 6. 整理。向業(yè)主告辭時，應面向業(yè)主說“今后有什么需要維修的，請隨時與我們聯(lián)系，我很樂于為您服務，再見。 4. 加強區(qū)域內的精神文明建設，和睦鄰里關系，減少鄰里糾紛。 2. 若罪犯逃跑時，保安人 員應用對講機呼叫門衛(wèi)保安，講清罪犯的外貌、人數(shù)、衣著及其它特征。 遇有使用人攜帶易燃易爆物品進入區(qū)域如何處理？ 1. 先 進規(guī)勸，宣傳消防管理條例，然后通知安全管理部，并將物品暫時存放在指定地點。 4. 不時記錄下使用人談話的內容，并立即處理涉及自己權限范圍內 『學習改變 人生 ，嚴格控制明火的使用。 2. 窒息滅火。 ，指揮手勢、引導動作要舒展、大方，一般 有向前、停止、左傳、右轉等 12 隔動作，每個安全管理員做得要一致。操作時，就像撫摸似地輕擦，以去除微細的 灰塵。使用時將毛巾折3 次，疊成 8 層，比手掌稍大，一面用臟后再用另一面，不可用臟抹布反復擦拭，否則回損傷被擦物的表面。 (3) 插上電源，按下調節(jié)開關，將手柄調至適合自己的高度。 吸塵器的操作與保養(yǎng)應注意的事項有哪些？ 它是用與地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專用設備，是清潔工作中常 用的設備之一。 3. 保養(yǎng)工作 (1) 使用完畢后切斷電源，取下軟管和管夾頭，將繞好的電線掛于機身外殼。 做成功物業(yè)管理人！ 』 (2) 使用后，倒掉污水后用水清洗，再用干布抹干凈。 (3) 檢查調節(jié)機速的控制器是否在正常機速的位置。 做成功物業(yè)管理人！ 』 3. 。 1. 操作細則 (1) 拋光前需干擦以除去地坪表面廢物，并濕擦以除去砂石屑。 2. 注意事項 (1) 使用前，檢查機內是否已倒水。 (2) 使用后，檢查塵袋，如滿塵需倒塵，用另一吸塵機吸去機內及塵袋外微塵。 3. 保養(yǎng)工作 (1) 使用完畢，把機身及配件清潔干凈。 1. 操作細則 (1) 裝地刷與針盤，并使地刷與針盤方向旋轉。另外，要注意抹布不可漬水過多。 “擦拭 ”的操作要求有哪些？ 。用抑制作用的化學滅火劑噴射到燃燒物上，并參與燃燒物的反應，與燃燒反應中產生的游離基結合成穩(wěn)定的不燃燒的分子結構，而使燃燒停止。 1滅火的一般知識是什么？ 1. 冷卻滅火。 1預防火災的 一般知識是什么？ 。 2. 仔細 聆聽，了解事情真相，向使用人致謙，但不要隨意認錯。 2. 及時通知酒醉者、精神病人的有關單位或家屬，讓他們派人領回，并采取控制和監(jiān)護措施。 做成功物業(yè)管理人！ 』 作。 『學習改變 人生 出示規(guī)定的標準價格表或按與事先業(yè)主商妥的合同價格，如實填寫維修服務工作單，按價收費。在維修工作中時間手腳要輕，盡可能的不要發(fā)出噪聲。若無人答應，應稍作等候，如確認主人不在家時，應填寫歉意信或留言條，塞入用戶屋內。工作時必須帶安全帽。有漏水、滲水情況，一定要修好。 1電梯的維修、保養(yǎng)操作規(guī)程是怎樣？ 1. 電梯停駛保養(yǎng)時必須，首先要確認轎廂內無乘客、置放安全維護標志 后，方可停機切斷控制電源，以確保安全。 4. 建立 24 小時值班制度，發(fā)現(xiàn)故障，及時排除。 (3)水箱頂上要有一名監(jiān)護人員，負責向水箱內送新風，防止清洗人員余氯中毒，并控制另一聯(lián)水箱的水位。 1如何進行水箱清洗操作？ 根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的 要求，為確保水箱水質，每年必須對水箱進行二次清洗。此計劃必須經業(yè)主委員會討論同意后，方可實施。 ◇定期評定。 ◇危房率 = ( 整棟危險房屋建 筑面積 / 總的房屋建筑面積 )100% 如何評定房屋完損等級？ 1. 房屋完損等級評定的要求 (1)要求對整幢房屋進行綜合平定。 做成功物業(yè)管理人！ 』 。 。 『學習改變 人生 ◇小修養(yǎng)護計劃完成率一般要求達到 80%以上，遇到特殊情況或特殊季節(jié)，物業(yè)管理協(xié)會可統(tǒng)一調整養(yǎng)護計劃率。 做成功物業(yè)管理人！ 』 指標和安全指標及經費指標。主要有以下幾種指標： 1. 房屋完好率 房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋面積的百分比。 4. 屋面工程 經維修后的屋面必須確保安全，不滲透，排水暢通。 房屋維修工程的考核標準是什么？ 『學習改變 人生 房屋維修管理的原則是什么？ 『學習改變 人生 它包括房屋日常質量安全檢查的質量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。經業(yè)委會同意可按照住宅標準的150%收取。 1商鋪是否有權使用小區(qū)各類公用設施？ 商鋪經營者只能合理使用與商鋪及經營相關的公用設施，損壞公用設施負責賠償。 自行管理的商場為什么還要向管理處交納管理費？ 雖然商場內部自行 管理，但還應當分攤與之相連的公共設施、設備的管理和維護、社區(qū)公共秩序和整體環(huán)境的維護所產生的費用。 1在公共供水、供電方面要 求設計時注意哪些問題？ 由于供水、供電實行最低用量的要求，故公共用水、用電不能安裝過多的表，以免表走不夠最低用量，造成多出錢，所以對于公共用水、用電要求設計時盡量集中在一起用一塊表。 做成功物業(yè)管理人！ 』 前期介入在設備方面要注意哪些問題？ ，注意各 設備房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題，對各個電氣設備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑、具體預埋點進行了解，對照明線路設計是否符合以后管理的需要進行確認，以方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。 、改善物業(yè)的具體設計。在物業(yè)處于規(guī)劃設計階段，發(fā)展商就聘請專業(yè)經驗豐富的管理公司做顧問，參與規(guī)劃設計，站在今后使用和管理的需要提出建議。 他包括房屋的產權檔案資料管理、房屋修繕、設備維護、安全保衛(wèi)、保潔綠化等基本業(yè)務，以及有償服務和多種經營服務業(yè)務等。 ，并將籌備組名單公布。 做成功物業(yè)管理人！ 』 職權是： 1. 召集和主持業(yè)主大會； 2. 審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用； 宅區(qū)進行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同； 物業(yè)管理公司制定的本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目； 理服務費的收費標準； 監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。 做成功物業(yè)管理人！ 』 部門的規(guī)定，按月向本屋村管理處繳交住宅維修基金。目前有三種定價方式：政府定價、政府指導價、經營者定價。 一般包括以下內容： 1. 物業(yè)轄區(qū)的概況； 2. 物業(yè)轄區(qū)的管理機構；3. 物業(yè)轄區(qū)的各項管理規(guī)則； ； 5. 日常管理與維護； 6. 綜合服務； 7. 管理費用； 8. 常用電話號碼及其他。 深圳市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務標準包括哪些內容？ 1. 有固定的管理經營場所； 2. 持有物業(yè)管理資質證書； 3. 管理人員有明顯標志，言行文明規(guī)范； 4. 服務意識強，咨詢解答耐心； 5. 設有專門的投訴電話或投訴信箱，對投訴件的處理 要有明確的時間限制； 6. 管理處 24 小時有人值班，對突發(fā)事件有處理應急方案、處理措施和記錄； 7. 衛(wèi)生工作定時清掃，無衛(wèi)生死角，滅“四害”達標； 8. 保安人員定時巡邏，有巡視記錄； 9. 園林綠地維護較好，無明顯黃土裸露地帶； 『學習改變 人生 ?計算基數(shù)是： 『學習改變 人生 宗旨是以現(xiàn)代化的經營管理手段為業(yè)主服務，創(chuàng)造一個方便 、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。 ?物業(yè)管理的業(yè)務可分為三類： ①基本業(yè)務類：包括對房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施等進行運行、保養(yǎng)和維護； ②專項業(yè)務類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等； ③ 特色業(yè)務類：包括特約服務和便民服務。 『學習改變 人生 2紅皮《房地產證》與綠皮《房地產證》的區(qū)別在哪里？ 紅皮《房地產證》記載市場商品房地產；綠皮《房地產證》記載非市場商品房地產。 做成功物業(yè)管理人！ 』 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面 、地下室、管道滲漏 5 年；墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年；地面空鼓開裂、大面積起砂 1 年；門窗翹裂、五金件損壞 1 年；管道堵塞 2 個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備 2 個采暖或供冷期；衛(wèi)生潔具 1 年；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為 2 年；裝修工程為 2 年；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。 1什么是房屋毗連部位？其責任人是誰？ 毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位 和自用部位的部位、設施和設備。它由使用面積、輔助面積和結構面積三部分組成。地上權的實質也就是土地使用權。 做成功物業(yè)管理人！ 』 押權人提供債務擔保的行為。包括房地產抵押和房屋典 當?shù)取? 什么是房地產經營？它的特點有哪些？ 房地產經營是指房地產 企業(yè)根據(jù)經營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產開發(fā)經營的全國程作出科學的決策，并組織有效的實施。 『學習改變 人生 做成功物業(yè)管理人！ 』 義務關系的法律規(guī)范的總稱。 3. 產權不確定型的交易。 什么是房地產抵押？ 房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵 『學習改變 人生 做成功物業(yè)管理人！ 』 ?地上權是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計算。 維修責任人是物業(yè)管理公司，費用