【正文】 街商貿城內集中規(guī)范經營。 發(fā)展前景 南北大街商業(yè)區(qū)區(qū)內商業(yè)物業(yè)面臨升級 ,但是由于位于傳統老城區(qū) ,舊城改造的難度很大 ,相當長的一段時間內將會維持現狀 ,若不出現其它區(qū)域有新型大型購物中心帶動區(qū)域發(fā)展的情況 ,南北大街商業(yè)區(qū)憑借現有的優(yōu)勢 ,仍將是玉溪地區(qū)最具代表性的商業(yè)區(qū)。百貨商場由于傳統的商場 ,規(guī)模過小、硬件設備落后、經營手法落后等因素使到商場的經營情況要差于臨街商鋪。下午19:00 至次日上午 7:00,禁止一切機動和非機動車通行。商業(yè)區(qū)內經營的商品以中等偏高檔次為主 ,商鋪經營情況良好 ,常年可保持 95%以上的出租率 ,首層商鋪的租金水平在 200?300 元 /平方米 .月范圍內。 玉溪商業(yè)物業(yè)的發(fā)展存在各種利因素和不利因素 ,玉溪商業(yè)物業(yè)只有走規(guī)?；?、功能綜合、特色經營的道路 ,搶占市場先機 ,才能穩(wěn)占市場份額。 2020 年玉溪中心城區(qū)出除了小廟街商鋪比較大規(guī)模出售外 ,其它的商業(yè)物業(yè)都是比較零散且規(guī)模較小 。 根據本司的市場調查 ,有部分的商業(yè)物業(yè)例如九龍商業(yè)城竣工后由于自身條件限制不能出售產權 ,只能以只租不售的方式進入市場 ,使到玉溪中心城區(qū)出現商業(yè)物業(yè)銷售面積偏少的現象。 玉溪的交通條件好 ,昆明距離玉溪較近 ,吸引了玉溪市大量的中高端消費人群。 商業(yè)區(qū)內商業(yè)功能較齊全 ,周邊區(qū)域商業(yè)功能單一。 (2)發(fā)展態(tài)勢 大型購物商場將向多功能購物中心的方向發(fā)展。 專業(yè)市場規(guī)模小、結構不合理 玉溪現時比較出名的專業(yè)市場有騰源家居城、彩虹橋建材市場、珊瑚路建材市場、天賜家裝 .建材市場等 ,但這些專業(yè)市場都是規(guī)模較小 ,檔次不高。加上商場經營管理手法落后 ,導致百貨商場的首層租金基本與同路段的街鋪持平 ,但二層以上的租金就會非常低 ,無法體現百貨商場的真正市場價值。 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現狀和態(tài)勢 發(fā)展現狀 現時紅塔商圈內商業(yè)業(yè)態(tài)雖然較為多樣 ,但是仍未有升級換代 ,缺乏更為先進的購物中心形態(tài)。 八縣本身的經濟決定了縣內 商業(yè)的繁華程度 ,玉溪東部的縣如通海、江川、華寧、澄江縣經濟情況發(fā)展較好 ,商業(yè)物業(yè)相對集中 ,業(yè)態(tài)較多 ,檔次較全 。紅塔區(qū)和轄下八縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域 ,但是縣區(qū)內的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城 ,區(qū)域面積小 ,商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一 ,其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內 。 目前經濟結構較為單一 ,產業(yè)以煙草業(yè)為主 。 公路 :完善昆玉高速公路和澄馬 (金鋪 )、安 (豐營 )易一級公路配套設施建設 。中期 (2020 年 )主城區(qū)城市規(guī)劃總人口為 萬人 ,其中城市規(guī)劃建成區(qū)居住人口 萬人 :遠期 (2020 年 )主城區(qū)城市規(guī)劃總人口為 萬人 ,其中城市規(guī)劃建成區(qū)居住人口 萬人。 城鎮(zhèn)居民消費結構升級 ,跨入富裕階段 城鎮(zhèn)居民人均總支出為 8359元 ,其中人均生活消費支出為 5675元 ,食品類支出為 2069 元 /人 ,城鎮(zhèn)居民恩格爾系數為 %。其次分別的新平縣和通?？h ,分別為 萬人和 萬人 ,其非農業(yè)人口比例分別為 %和 %。 表 :玉溪經濟在省內及西部的排名 指標 玉 溪 云南 省內 城市排名 西部 城市排名 GDP 總額 (億元 ) 2 17 人均 GDP 13898 5647 2 11 財政總收入 (億元 ) 510 4 地方財政收入 (億元 ) 2 9 人均地方財政收入 5546 526 2 7 全社會固定資產投資額 (億元 ) 4 32 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7706 7644 16 人均儲蓄 7018 4057 2 19 人均購買消費品 1976 1797 2 31 在崗職工平均工 資 14515 12870 2 實際利用外資 (萬美元 ) 844 16752 5 31 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數 玉溪市的經濟重心主要集中在紅塔區(qū) 從各縣區(qū)的經濟總量看 ,以紅塔區(qū)的經濟總量最大 ,以占玉溪市 %的人口 ,完成了玉溪市 %的國民生產總值 ,其次分別為通海縣和江川縣 。其他經濟實現 億元 ,增長%。 從投資類型看 ,基本建設投資 25億元 ,更新改造投資 。其中的主要原因是玉溪市的支柱產業(yè)煙草業(yè)連年呈下降趨勢 。 項目現狀為待開發(fā)用地 研究目的 研究項目相關物業(yè)的市場狀況 ,判別項目的市場前景 ,尋找項目的市場空間 ,確定項目的市場定位。 發(fā)掘各種有利資源 ,運用行之有效的招商、推廣、銷售策略 ,實現項目市場價值最大化。 扣除煙草業(yè) GDP后的非煙 GDP則保持著連續(xù)多年的增長勢頭。房地產開發(fā)投資 億元 。 從城鄉(xiāng)市場看 :市區(qū)實現消費品零售額 億元 ,同比增長 %,約占全市的 %。從人均GDP 看 ,紅塔區(qū)同樣最高 ,遠高于其后的通?？h及峨山縣 ,增長速度則以新平和峨山兩縣最為強勁。 從各縣人口增長趨勢上看 ,增長最快的分別是澄江縣和華寧縣 ,其增長率超過或接近 10‰ ,尤其是澄江縣 ,2020年的增長 比率接近 16‰ 。按照聯合國糧農組織提出的當恩格爾系數達到 30%??40%時為“富?！钡臉藴?,玉溪市城鎮(zhèn)居民生活已超越小康階段 ,邁入富裕門檻。 城南高新區(qū)將設全市性的商貿服務次中心 玉溪市的商業(yè)用 地規(guī)劃按三級配套 :全市性商業(yè)、金融服務中心仍布置在老城中心地區(qū)即原州城鎮(zhèn)老城區(qū)內 。完成玉元、玉通、玉江、江通、元墨高速公路及配套設施建設 。但其比例逐漸下降 ,這對玉溪市整體經濟、產業(yè)結構的升級、經濟活力的增強有著積極的作用 。而紅塔區(qū)的商業(yè)中心憑借商業(yè)業(yè) 態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次較齊全的優(yōu)勢 ,不但服務于區(qū)內的居民 ,而且能吸引周邊縣的中高端消費群體前來購物消費 ,所以紅塔區(qū)的商業(yè)中心基本上就是玉溪市的商業(yè)中心。西部縣如峨山、元江、新平等縣經濟情況發(fā)展相對落后一些 ,商業(yè)業(yè)態(tài)較少 ,檔次較低。 而且 ,紅塔區(qū)商業(yè)的發(fā)展也存在很多的不足 ,例如百貨店等傳統購物商場規(guī)模小、設備落后且經營 6管理手法落后 。 百貨商店這種落后的局面不能滿足有關規(guī)劃中將玉溪市定位為云南省二級中心城市 (云南省第二大城市 )的要求 。 同時 ,這些專業(yè)市場全部定位為中檔偏低 ,缺乏中高檔的商品類型 ,檔次的不齊全 ,導致當地居民的生活需要得不到滿足。 便利店進駐居民生活社區(qū)。商業(yè)區(qū)由于有多種業(yè)態(tài) ,具備購物、休閑、娛樂、餐飲功能 ,像小廟街等區(qū)域還具有旅游等功能 。 小結 :玉溪的商業(yè)主要集中在商業(yè)區(qū) ,而周邊的商業(yè)氛圍仍比較淡 。 2020年商業(yè)營業(yè)用房的成交面積為 5200平方米 ,而這部分的成交物業(yè)主要是小廟街商業(yè)物業(yè)。小廟街商鋪的售價水平基本上就可以代表玉溪中心城區(qū)的商業(yè)物業(yè) 的售價水平。 玉溪全市商業(yè)物業(yè)供求量大幅增加 ,全市商業(yè)物業(yè)具有較大的市場空間。南北大街商業(yè)區(qū)位于傳統老城區(qū) ,可擴大規(guī)模的難度較大 ,從而影響區(qū)內商業(yè)物業(yè)的升級 ,但短期內仍將是玉溪地區(qū)最具代表性的商業(yè) 區(qū)。 南北大街是玉 溪市區(qū)唯一一條有百貨商場的商貿街 ,具有多種業(yè)態(tài) ,集購物、休閑、娛樂、餐飲多種商業(yè)功能于一體 ,同時又是玉溪市區(qū)商品檔次最高的一條商業(yè)街之一。 消費者特點 玉溪市外來人口較少 ,購物消費以本地消費為主 ,非節(jié)假日期間 ,南北大街商業(yè)區(qū)以 25 歲以下的市區(qū)年輕女性消費者為主 ,其中晚上的人流量會比白天要大 。 小廟街商業(yè)區(qū) 現有的商業(yè)物業(yè)狀況 小廟街商業(yè)區(qū)為小廟街商貿城和棋陽路所圍合的區(qū)域。到目前為止 ,已有 109 戶電子通訊產品商家進駐小廟街商貿城。 物業(yè)租售情況 在小廟街商業(yè)區(qū)內 ,只有小廟街商貿城有部分商鋪可供出租或出售 ,棋陽路一帶基本上沒有租售的信息。 由于有政策引導 ,小廟街商業(yè)區(qū)將向電子通訊器材專業(yè)市場方向發(fā)展。 節(jié)假日期間 ,周邊縣的居民也會前來該商業(yè)區(qū)購物消費 。商貿城內白天人流量較少 ,商業(yè)氛圍較淡。 項目周邊有多個大型的商業(yè)物業(yè)和市政設施 (見下表 ),具備娛樂、休閑、餐飲、文化、旅游等多種商業(yè)功能。 改造后 :共 4層 ,負一層停車場、設備層 , 。 經營模式 百貨型經營模式 ,由發(fā)展商統一開發(fā) ,統一經營 ,統一管理 。 價格水平 根據調查 ,玉溪百貨大 樓的租金水平如下 : 樓層 最高價 均價 最低價 備注 首層 300 200 ?? 元 /平方米 .月 二層 83 57 30 元 /平方米 .月 優(yōu)勢 區(qū)位條件 ??位于南北大街 ,玉溪市傳統的商業(yè)旺區(qū) ,擁有穩(wěn)定的客源。二層 4762 平方米 。 在現階段項目所處區(qū)域缺乏大型具有購物功能的商業(yè)物業(yè)和玉溪市百貨商場面臨升級的情況下 ,若有亮點物業(yè)的帶動 ,將扭轉項目所在區(qū)域購物氛圍較淡的局面 ,使項目所在區(qū)域成為玉溪新興的商業(yè)區(qū)。白天人流量較少 ,晚上則比較興旺 ,吸引一部分人士開車前來消費。 舊城區(qū)商業(yè)街的臨街商鋪常年可保持 95%以上的出租率。 舊城區(qū)商業(yè)街是