【正文】 產(chǎn)大勢不明朗的前提下， 實際價格可基予建設(shè)進度，應(yīng)制定 “低開高走 ”的市場銷售策略，銷售過程中價格走勢成階梯狀緩慢攀升。 價格是房地產(chǎn)營銷中最基本、最活躍、最便于調(diào)控的一個因素，單價、總價、付款方式和各種優(yōu)惠折扣組成了價格的整體概念。 商業(yè)街整合推廣 專業(yè)統(tǒng)一物業(yè)管理 業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一經(jīng)營 鹽城 餐飲 /娛樂 /購物品牌商業(yè)街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 面對市場 本案將定位于一個集餐飲、娛樂、休閑為一體的鄰里生活中心。 4. 本項目的市場定位： 一個項目要想引起關(guān)注和青睞，關(guān)鍵要占領(lǐng)市場的空白點。 ? 開發(fā)商的開發(fā)理念與市場脫節(jié) 開發(fā)商指定的樓盤開發(fā)規(guī)劃與商業(yè)發(fā)展的趨勢需求相矛盾。只有認真解決了這些問題，才能吸引更多投資者更有 信心地投資商鋪，也才能使商鋪這一投資熱土健康持久發(fā)展。 商鋪投資者構(gòu)成55%35%10%出租自己經(jīng)營炒賣 （此構(gòu)成比例為多城市抽樣的平均數(shù)值，不同的地區(qū)和物業(yè)都有不同的投資者構(gòu)成，所以我們建議，開發(fā)商可以依據(jù)前期預(yù)售期累積顧客的調(diào)查獲得更為準確的速據(jù)，從而調(diào)整下一步的銷售策略）。 2. 項目介紹： （設(shè)計方案書中已經(jīng)做了詳盡闡明，此處不再重復(fù)贅述）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。） 1. 項目概況： 本工程為 鹽城 玉龍路商業(yè)街建筑群，基地位于玉龍南路臨工業(yè)路南段，商業(yè)街長度約為 500米，用地面積 23086平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 另外，商鋪分割的小型化也是另外一個熱因。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。居民生活相對不夠方便。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從某種意義上來說，銷售周期與利潤指標之間具有某種矛盾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。其它類型商業(yè)項目的投資情況也大致如此。既可使開發(fā)商資金快速回籠，又能有效地規(guī)避后期經(jīng)營的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其實返租回報其實并不復(fù)雜，簡單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報率包租。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 D. 業(yè)主購鋪后即辦返租，即得返租回報交鋪前即可得到 5 年的全額回報，免除一切后顧之憂。 不可預(yù)見費 是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的部分支出； 純銷售額 是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實現(xiàn) 100%銷售的情況下獲得的收益。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 編號 細則 完成時間 1 物業(yè)管理及經(jīng)營管理公司確定 2 租售團隊組建完畢 3 異地租售工作計劃的確定 4 租售負責人及相關(guān)人員的激勵制度 5 代理租售的規(guī)范文本 （針對商業(yè)街內(nèi)分割的代理招商內(nèi)容） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ?部分商家開業(yè)的宣傳； ?管理部分商家的裝修，協(xié)調(diào)其中存在的問題； ? 1 節(jié)的活動 第三階段 招商沖刺期（ 09 年 ___月初 09 年 ___月底） 階段任務(wù) ?通過廣告宣傳召開大規(guī)模的售賣活動； ?力爭完成 20%的招商任務(wù)，即整個商業(yè)街的招商完成 90%； ?對開場進行宣傳； ?促進協(xié)議商家最后簽定合同； ?管理 好裝修入場工作； 本階段工作 ?人員走訪，促進商家落定； ?敦促已簽訂商家進行裝修，準備 ____月份的整體開場慶典活動； ?展開一次招商、銷售與開場的形象活動； ?廣告宣傳的跟進； 第四階段 招商持續(xù)期（ 09 年 ____月 —） 本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時將完成一部分商家的后續(xù)進場，如該部分商家在開場前未能及時完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監(jiān)督，；根據(jù)實際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行開場慶典活動的準備。但是，在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 先收緊后放松 遵循 “高品味 ,低門檻 ”策略 ,對目標主力商戶適當放松 ,嚴格挑選吸納商戶 ,在確保主力店進入后再放松各級散戶 ,力求 “滿場開業(yè) ”效果。 ★ 充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力； “售得出、租得滿、 ★ 以 做得旺 ”為大前提，對本 案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費人群進行合理而準確的市場定位。 一、本項目建議業(yè)態(tài)分布： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 計算結(jié)果： 月租金 均價 租金收益 （萬元） 回報金額 （萬元） 需貼補的金額 （萬元） 30 9000 3351 4677 1326 40 8052 4469 4184 － 285 50 7202 5586 3743 60 6272 6776 3259 70 52