【正文】 量促進(jìn)早期資金回流，一旦樹立物美價(jià)廉的印象后，再逐漸拉升價(jià)位。可以概括為“差異化競爭，特色化生存”。廣場文化不同于廟會或在大型體育場所、展館舉行的各種文化性活動(dòng)的地方，就在于它專屬于“廣場”。協(xié)和廣場與雅安其它專業(yè)市場最大的區(qū)別在 于基高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃定位，完善的配套設(shè)施，規(guī)范的經(jīng)營管理、科學(xué)合理功能規(guī)劃，為商家打造一個(gè)國際一流的經(jīng)營環(huán)境。如果經(jīng)濟(jì)條件允許，中庭天棚采用透明天穹玻璃。溫州商城總建筑面積在 56 萬㎡，一層為獨(dú)立商鋪，二層可能采用先招商后銷售的模式，暫時(shí)未開盤，施工單位已進(jìn)場開始修建，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間在 2020 年春節(jié)前后。 年齡： 35— 45 歲 家庭構(gòu)成：成家 80%，單身 20%（生意人，外地投資者）。 目標(biāo)顧客：多為流動(dòng)顧客，主要滿足消費(fèi)者對某類商品的選擇性需求。 備用方案：加盟知名百貨品牌，并請百貨業(yè)經(jīng)營專家組成經(jīng)營管理公司，自行經(jīng)營。 3)消費(fèi)群體特征 a) 商品種類豐富，價(jià)格便宜成為吸引之一，商品的組合、商品品牌是購物中心定位的首要因素。 4. 項(xiàng)目命名建議： 協(xié)和廣場 備選方案：協(xié)和廣場、協(xié)和春禧廣場、協(xié)和黃金半島、協(xié)和金鉆廣場、協(xié)和財(cái)富廣場、協(xié)和國際購物廣場、協(xié)和新城市廣場等 項(xiàng)目更名目的：由于項(xiàng)目名稱“協(xié)和商貿(mào)休閑廣場”名字過于繁瑣，且不易于記憶，建議縮短名稱，直接用“協(xié)和廣場”進(jìn)行命名。 方案一說明：此方案是根據(jù)現(xiàn)有的招商情況進(jìn)行的業(yè)態(tài)規(guī)劃，我們認(rèn)為服飾、建材、家居三大行業(yè)已經(jīng)較為飽和，服飾行業(yè)我們將面臨和平安大市場、假日廣場、溫州商城的較強(qiáng)競爭，建材將面臨和幸福商城、平安大市場等進(jìn)行競爭， 1000M2左右的家居中心已逾 6 家以上，這三大行業(yè)競爭較為激烈，若項(xiàng)目需在這三大行業(yè)的競爭中突圍，困難重重，且行業(yè)的預(yù)期不如其他行業(yè)好，可能經(jīng)營 36 月將面臨洗牌。服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。 協(xié)和廣場總體策劃營銷方案綱要 策 劃 說 明 水無常形，兵無常勝。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。 方案二： 幢號 A 幢 B 幢 C 幢 D 幢 E 幢 F 幢 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 12F：電器城 3F：電影城 /影樓 4F5F：房 管局、寫字樓、 13F：百貨商場 45F：娛樂 1F2F：燈飾城 3F： 娛樂 4F：娛樂 12F：電腦城 3F：網(wǎng)吧、電玩城 4F：茶樓 1F：茶樓 1F：酒吧、名小吃、西餐廳 2F3F：高檔餐飲、娛樂 1F：餐飲娛樂 1F 廣場：露天酒吧、餐飲 備注 建議 3F 引入電影城有利于給商家、賣家、市民樹立信心。 四、 我們對項(xiàng)目的市場機(jī)會分析 1. 目標(biāo)消費(fèi)者分析 A、 目標(biāo)消費(fèi)群分析 1)目標(biāo)消費(fèi)群區(qū)域分析 第一市場是以雅安雨城區(qū)的消費(fèi)市場； 第二市場是以雅安市區(qū)為中心的消費(fèi)市場，包括八縣一區(qū)； 第三市場是將輻射到馬爾康、甘孜、昌都、西昌、康定地區(qū)的消費(fèi)市場。 b) 由于其業(yè)種較超前、時(shí)尚性，青年消費(fèi)群體為主，集中在 1835 歲之間占 80%以上。 2)大型超級市場 (主力店 )經(jīng)營者分析 場地要求：大開間、封閉式空間，面積要求在 1200m2，設(shè)有與營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。 目標(biāo)專業(yè)店商家分析：雅安本地，以及成都、重慶經(jīng)營同行業(yè)的小商家。 家庭月收入： 2020 元 /月以上。 3. 項(xiàng)目的市場機(jī)會 時(shí)間機(jī)會：再次入市，且重新塑造項(xiàng)目形象應(yīng)在溫州商城開盤前 1 個(gè)月完成，否則溫州商城以其良好的地理位置的開盤將會奪走項(xiàng)目較多的投資客戶和經(jīng)營商家，威脅較大。 3) 環(huán)境包裝：小區(qū)綠化方面，建議以西式園林為主，呼應(yīng)歐式建筑風(fēng)格。經(jīng)營主題以服裝為主，兼容會展商務(wù)、飲食、休閑、購物于一體，首創(chuàng)雅安 “一站式 ”消費(fèi)模式，勢必對專業(yè)市場今后的發(fā)展產(chǎn)生巨大沖擊。 首先，公共性是廣場文化最突出的特點(diǎn)。 B、 高性價(jià)比的競爭策略 項(xiàng)目的銷售價(jià)格和招商的租金比較，投資回收期不超過 10 年。例如以 3888 元／平方米的低價(jià)進(jìn)入雅安市場，由于其品質(zhì)（事前調(diào)查表明該產(chǎn)品的市場認(rèn)知 價(jià)值在 4480 元／平方米左右）與定價(jià)存在較大反差，加之“每天僅售 3 個(gè)鋪，決不多賣”的量控措施，引得每天購房者搶早來售房現(xiàn)場排大隊(duì)，熱銷勢頭被炒得淋漓盡致。從實(shí)施難度上看，滲透的關(guān)鍵在于量價(jià)配合?；顒?dòng)宣傳海報(bào)、 DM 單、手提袋、 精裝折頁 形象樓書 特型海報(bào) 項(xiàng)目宣傳展板 銷售中心階段主題包裝（元旦 amp。 2) E、 F 幢產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)呈現(xiàn)，由于自然景觀的絕好性，以及停車場、露天廣場等外環(huán)境條件成熟，不再需要過多資金投入就能銷售、經(jīng)營，我們建議將項(xiàng)目以 ABCD 幢、 EF 幢兩個(gè)區(qū)域進(jìn)行銷售，就目前的產(chǎn)品情況、工程進(jìn)度及開發(fā)資金分析，我們建議第一階段先對 E、 F 幢進(jìn)行銷售， ABCD 幢銷售則放在下一階段進(jìn)行 。雅安作為四川西南著名旅游城市，自然景觀絕佳，旅游資源豐富。 溫州商場預(yù)計(jì)開盤時(shí)間在 2020 年春節(jié)前后，我們 E、 F 幢協(xié)和餐飲、娛樂版應(yīng)在溫州商場開盤前迅速亮相，搶奪投資客戶。 2)EF 幢租金預(yù)測 年 限 月租金 月租金合計(jì) 年租金合計(jì) 1 年 20 元 /M2 130720 元 1568640 元 2 年 25 元 /M2 163