【正文】 井（蓋板式）。雨水經(jīng)暗敷雨水管收集直接排入大海，農(nóng)田灌溉渠 （蓋板暗渠）只作為雨水的輔助排水溝。 ⑶ 室外消防用水量按 20L/s 考慮。 圖二 二、 B、 C 地塊 由于 面積相對(duì) 略 小，位置毗鄰港口，區(qū)位 優(yōu)勢(shì)明顯，主要作為預(yù)留用地，考慮用做高檔 住宅區(qū)或 商鋪的開(kāi)發(fā) 。現(xiàn)階段考慮作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ， 位于其周邊的商貿(mào)小區(qū)，底層為店鋪，二層以上為住宅，主要經(jīng)營(yíng)日用百貨、五金、服裝、漁需品等，與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)共同構(gòu)成調(diào)樓地區(qū)的商業(yè)中心。 根據(jù)政府行業(yè)主管部門的批準(zhǔn)，漁民新村總體規(guī)劃中 A 地塊 的 容積率 為 、 建筑密度 為 %、 綠化率 為 %。這部分地產(chǎn)或房產(chǎn)的推出，最好結(jié)合當(dāng)?shù)仫嬍稠?xiàng)目的興起及旅游產(chǎn)品一并推出，才有希望取 得較好的效果。 ⑶ 當(dāng)?shù)鼐用裥袨榉治? 當(dāng)?shù)鼐用裰饕府?dāng)?shù)氐姆菨O船作業(yè)人員、非漁產(chǎn)品交易人員。 治安、與家人團(tuán)聚等因素對(duì)船主及漁船主要合伙人選擇在哪里購(gòu)房，具有相當(dāng)?shù)挠绊懥?。而調(diào)樓作為一個(gè)漁業(yè)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)上人家養(yǎng)豬偏少。 地塊中心區(qū)位規(guī)劃的大型超市，先以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的形式發(fā)展。該鎮(zhèn) 主要漁業(yè)村 —— 調(diào)樓村和黃龍村中 年收入超過(guò) 40萬(wàn)元的戶數(shù)占 這兩個(gè)村 總戶數(shù)的 30%左右?？陀^上對(duì)能推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的項(xiàng)目有著強(qiáng)烈的需求。縣內(nèi)公路 84 條，總里程 634 公里，縣城通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要港口和各經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的道路全部實(shí)現(xiàn)柏油路面，臨高的港口可通航貨輪直達(dá)廣州、湛江、海安、北海、?？?、三亞等港口。 三 、調(diào)樓鎮(zhèn)概況 調(diào)樓鎮(zhèn)地處北部灣畔，在海南省臨高縣境內(nèi)，是一個(gè)聞名遐邇的漁農(nóng)結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)，素有 ‘ 明珠 ’ 之稱。全境東西寬 34 公里，南北長(zhǎng) 47 公里，面積1,317 平方公里。3439。55‵ ～ 19176。 開(kāi)發(fā)區(qū)范圍西到 海邊 ，東至美良村， 北至調(diào)樓中學(xué) ,南至黃龍村 ,占 地面積 畝（ 約 34 公頃）。 三、 具有資 質(zhì) 的規(guī)劃設(shè)計(jì)院所作的《武蓮漁港漁民新村詳細(xì)規(guī)劃》已獲得臨高縣建設(shè)局的批準(zhǔn)（ XXX 號(hào)）并頒發(fā)了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（ XXX）。 該港口的建成及投入運(yùn)營(yíng)， 必然強(qiáng)力引發(fā)港區(qū)周邊土地的大量需求，從而奠定 漁民新村 的開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)和美好前景。 ～ 109176。 20xx 年，全縣完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 1997 年增長(zhǎng)%，年均增長(zhǎng) %；完成地方財(cái)政收入 8,018 萬(wàn)元（按同口徑計(jì)算），比 1997 年增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %；財(cái)政支付能力明顯增強(qiáng)，在實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡的情況下，地方財(cái)政年支出從 1997 年的9,374 萬(wàn)元提高到 20xx 年的 21,053 萬(wàn)元，增加了 11,679 萬(wàn)元。被譽(yù)為海南省的 “ 漁業(yè)之鄉(xiāng) ” 。 第四節(jié) 項(xiàng)目定位 一 、海南漁村現(xiàn)狀 由于海南的多數(shù)現(xiàn)有漁港都是半自然狀態(tài)，或是六七十年代興建的，所以相應(yīng)的漁 民新村 也多數(shù)呈半自然狀態(tài)，從與漁港配套的角度來(lái)講，無(wú)法滿足與漁港相輔相成的角色需要；從行政區(qū)劃的角度來(lái)講，過(guò)于凌亂，無(wú)法滿 足居民對(duì)更高質(zhì)量生活的追求。 ⑸ 臨高、調(diào)樓地區(qū)的飲食、自然、歷史、民族文化，具備推出旅游產(chǎn)品的條件。武蓮漁港的建成及投入運(yùn)營(yíng)，會(huì)有效解決這一問(wèn)題。 村民的文明程度主要表現(xiàn)為：鄰里和睦、不亂丟垃圾、重視教育、遵紀(jì)守法。 目標(biāo)客戶群體分析 客戶主要有三類：船主及漁船上作業(yè)的人員、魚(yú)販子、當(dāng)?shù)鼐用瘛?jù)了解，調(diào)樓地區(qū)就有 1,000 多人從事販魚(yú)工作 ， 漁販也有于主要漁港就近置業(yè)的需要 ， 比較注重漁貨的分流及港 口的管理、運(yùn)營(yíng)能力。這些人士在當(dāng)?shù)赜泻芏嘤H屬，逢年過(guò)節(jié)一般都要回家鄉(xiāng)。 ● 成為臨高乃至整個(gè)海南省西部商業(yè)活動(dòng)最為頻繁的地區(qū)之一 。臨主要街道的漁民住宅 將 統(tǒng)一設(shè)計(jì) 規(guī)劃 ，以形成美好的城鎮(zhèn)景觀。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、車站周邊要預(yù)留一定量的車位。二級(jí)道路為小區(qū)次干道，寬 23m，三級(jí)道路為小區(qū)支路，支路路幅有兩種形式，一種 12m 寬，另一種為 8m 寬，四級(jí)道路為宅前道路，寬度為 4m～ 6m 不等。 管網(wǎng)布置 給水管道采用環(huán)狀與樹(shù)狀相結(jié)合的布置方式，沿小區(qū)主次干道布置給水主次干管，給水干管采用鑄鐵管，承插式連接，石棉水泥接口。F 式中： ψ 徑流系數(shù)，取 ； F匯水面積。 查井井蓋、蓋座均采用球墨鑄鐵件。 ⑶ 供電規(guī)劃及主要技術(shù)要求： 根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行半徑及負(fù)荷分布情況，本小區(qū)規(guī)劃設(shè) 10Kv 開(kāi)關(guān)站及 10Kv/ 變電站一座， 10Kv/ 變電站 11 座。 二 、營(yíng)銷目標(biāo) 與策略 營(yíng)銷目標(biāo) ⑴ 確保武蓮漁港項(xiàng)目建設(shè)資金及時(shí)足量到位 ； ⑵ 實(shí)現(xiàn)總銷售收入 ≥ 10,000 萬(wàn)元。 這一 策略 的 目的是 通過(guò) 這些商業(yè) 地段 的開(kāi)發(fā)， 將 有效地帶旺 整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)域 ，凝聚人 氣 。 18 三 、營(yíng)銷的管理模式及機(jī)制 委托 專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷公司進(jìn)行銷售，公司負(fù)責(zé)招標(biāo)、考核等工作。邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卦诿耖g較有影響力的兩位知名人士，與 公司主要負(fù)責(zé)人 展開(kāi)對(duì)話，從而揭開(kāi)漁港開(kāi)發(fā)與宅基地銷售之間的內(nèi)在關(guān)系，向民眾傳達(dá)公司開(kāi)發(fā)漁港的信念和銷售宅基地的信息，化解當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)我司發(fā)售土地可能產(chǎn)生的抵觸情緒 戶外廣告計(jì)劃 在武蓮漁港開(kāi)始動(dòng)工之際，在武蓮主路口附近懸掛橫幅，豎立大型區(qū)劃展示牌，傳達(dá)武蓮漁港開(kāi)始動(dòng)工及宅基地即將公開(kāi)發(fā)售的信息。 六、銷售計(jì)劃與財(cái)務(wù)分析 在聘請(qǐng)專業(yè)營(yíng)銷公司的營(yíng)銷機(jī)制下，公司必須對(duì)銷售及資金回籠做嚴(yán)密的計(jì)劃 及要求 ： 21 銷售計(jì)劃 根據(jù)公司四月份所進(jìn)行的武蓮漁港文明生態(tài)村調(diào)研工作，并結(jié)合項(xiàng)目工程用款計(jì)劃 ，我們 擬出如下的銷售計(jì)劃： ⑴ 銷售的可行性分析 首先， 以關(guān)注度相對(duì)較高的附近六村范圍為限，作出如下的市場(chǎng)分析（表 5）： 市場(chǎng)需求量測(cè)算表 表 5： 調(diào)樓 武蓮 美良 黃龍 昆社 龍昆 總計(jì) 調(diào)查戶數(shù)（戶） 40 15 35 8 10 9 117 表露購(gòu)地意向者（戶） 27 12 7 5 5 6 62 占被調(diào)查者比例（ %） 80 20 50 53 總 戶 數(shù) 2,164 278 391 1,018 885 662 5,398 市場(chǎng)需求量（戶） 1,461 222 78 636 443 442 3,282 注：據(jù)此，可知市 場(chǎng)需求量（ 3282戶）遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)此地域的宅基地供給量（ 943戶）。上表所列年度價(jià)格為當(dāng)年平均價(jià)，即（最高價(jià)＋最低價(jià)） /2 財(cái)務(wù)分析 根據(jù)上述的有關(guān)數(shù)據(jù)，我們對(duì)本方案的財(cái)務(wù)情況分析如下： 可實(shí)現(xiàn)銷售收入 表 10 單位：元 0－ 6 月 6－ 12 月 12－工程完工 竣工后銷售（按基準(zhǔn)價(jià)格的 150％計(jì)算） 合 計(jì) 一類地 23 塊 81 ㎡ /塊 1425 元 /㎡＝2,654,775 129 塊 81 ㎡ /塊 1575元 /㎡＝ 16,457,175 11 塊 81 ㎡ /塊1838元 /㎡ ＝ 1,637,658 20,749,608 二類地 186 塊 81 ㎡ /塊 1566元 /㎡ ＝ 23,593,356 7 塊 81 ㎡ /塊1725元 /㎡ ＝ 978,075 24,571,431 三類地 336塊 81㎡ /塊1260元 /㎡ ＝ 34,292,160 34,292,160 四類地 236塊 81㎡ /塊1020元 /㎡ ＝ 19,498,320 19,498,320 五類地 15 塊 81 ㎡ /塊750 元 / ㎡＝911,250 911,250 合 計(jì) 2,654,775 16,457,175 25,231,014 55,679,805 100,022,769 注：由于在規(guī)劃中規(guī)格為 81 ㎡ /塊占全部規(guī)劃地塊的 ％ ，所以本次測(cè)算均以此規(guī)格為計(jì)算依據(jù)。 ⑷ 銷售時(shí)機(jī) 根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)計(jì)，部分防波堤露出水面時(shí)為房產(chǎn)銷售開(kāi)始的最佳時(shí)機(jī)，動(dòng)工后，達(dá)到此狀態(tài)預(yù)計(jì)需要半年時(shí)間，本次測(cè)算即從 20xx年 2 季度開(kāi)始計(jì)算。試用期期間業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)者，公司不予錄用。 戶外廣告計(jì)劃 在武蓮漁港開(kāi)始動(dòng)工之際，在武蓮主路口附近懸掛橫幅，豎立大型區(qū)劃展示牌，傳達(dá)武蓮漁港開(kāi)始動(dòng)工及宅基地即將公開(kāi)發(fā)售的信息。按所載金額萬(wàn)分之五貼花 土地交易費(fèi)（ 300 元 /宗） 測(cè)繪費(fèi)（ 300 平方米以上 /平方米） 二、地產(chǎn)銷售利潤(rùn) 3, 減：所得稅 按所得稅率 15％計(jì)算 三、凈利潤(rùn) 2, 32 第三節(jié) A、 B 方案的比較 一 、 A、 B 方案的不同點(diǎn) 兩個(gè)方案前提條件不同 A 方案的前提是港口建設(shè)資金由公司自行解決，地產(chǎn)銷售的全額要用于港口的建設(shè) ； B 方案的前提是以合資方式進(jìn)行漁港開(kāi)發(fā)，資金充裕，地產(chǎn)銷售則不受港口建設(shè)的限制。 綜合比較 A、 B 方案，我們認(rèn)為，在條件允許的條件下， B 方案可以達(dá)到企業(yè)利益最大化的目標(biāo)。如果這一意向能夠得到落實(shí)，則武蓮漁民新村的行政歸屬必須及時(shí)予以明確，以便我司統(tǒng)一安排文明生態(tài)村的硬件設(shè)施。 。 積極與鎮(zhèn)各行政部門搞好關(guān)系，尤其是環(huán)衛(wèi)、供電等職能部門，以協(xié)調(diào)片區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不斷出現(xiàn)的各種臨時(shí)性問(wèn)題。據(jù)分管民政的調(diào)樓鎮(zhèn)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹，要等到片 區(qū)入住率達(dá)到 60%左右時(shí)，政府才會(huì)明確武蓮漁民新村的行政歸屬，從而統(tǒng)一安排區(qū)內(nèi)公共環(huán)境、公共設(shè)施的管理問(wèn)題。 3 、 兩個(gè)方案的營(yíng)銷機(jī)制不同 A 方案是聘請(qǐng)專業(yè)營(yíng)銷公司進(jìn)行銷售 ； B 方案是公司自主銷售。這 部分物業(yè)， 在 銷售方式上，可以有針對(duì)性地進(jìn)行推銷。 銷售設(shè)經(jīng)理一名，除與經(jīng)紀(jì)人同樣地享有銷售提成外，低薪高于經(jīng)紀(jì)人，還享有總體銷售業(yè)績(jī)的獎(jiǎng)勵(lì)， 具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法，由 公司提出 上報(bào) 董事會(huì)批準(zhǔn) 。 26 三 、營(yíng)銷的管理模式及機(jī)制 自銷模式下的管理與機(jī)制 ： 聘請(qǐng)資深專業(yè)人士擔(dān)任公司營(yíng)銷部門經(jīng)理 。營(yíng)業(yè)稅稅率為： 5%；城市維 護(hù)建設(shè)稅率為： 5%；教育費(fèi)附加為： 3% 印花稅 《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第八條 同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。充分說(shuō)明