【正文】 平。 (3)生活水平 當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人均 GDP 達(dá)到 3000 美元左右時(shí)，居民的消費(fèi)開(kāi)始從溫飽為主的基本型消費(fèi)向滿足為主的享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂(lè)教育等消費(fèi)比重迅速上升；對(duì)住房、轎車(chē)的需求呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。項(xiàng)目完成后，可增加 商業(yè)、辦公房地產(chǎn) 建筑 面積 36405平方米，可上繳營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅為 2591 萬(wàn)元。常州市政府正在大量招商引資，世界 500強(qiáng)企業(yè)已有上百家落戶常州，對(duì)商辦房地產(chǎn)的需求還將進(jìn)一步加大，因此，項(xiàng)目的建設(shè)能促進(jìn)房地產(chǎn)地業(yè)的健康發(fā)展。經(jīng)分析，項(xiàng)目實(shí)施期間極易發(fā)生的占地及擾民問(wèn)題，可能引發(fā)部分群眾的抵觸情結(jié)，誘發(fā)矛盾，故應(yīng)引起高度重視、加強(qiáng)防范措施。 （ 4）本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊的生態(tài)環(huán)境不產(chǎn)生不利影響，有益于美化區(qū)域環(huán)境。建議也應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式選擇具備資質(zhì)條件，有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理公司，參與工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的管理，并協(xié)調(diào)各方面工作。本項(xiàng)目建成后，建議引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，以使該項(xiàng)目在以后的運(yùn)行中 發(fā)揮更大的優(yōu)勢(shì) 。因此，開(kāi)發(fā)公司可通過(guò)招標(biāo)方式，選擇優(yōu)秀的、有知名度的物業(yè)管理公司早期介入，參與到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工中來(lái)，從將來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理的角度提出有意義的見(jiàn)解。 二、 建議 （ 1）建設(shè)單位應(yīng)做好項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，并達(dá)到預(yù)期目的。因此，擬建項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)是可行的。 該項(xiàng)目的建設(shè)有利于合理利用土地資源。盡管受宏觀調(diào)控政策影響，但 2020 年常州市房地產(chǎn)投資仍然達(dá)到 171 億元 ,增速高達(dá)近 50%。 商辦房地產(chǎn)是一個(gè)城市創(chuàng)造文化與財(cái)富的特定空間，商辦房地產(chǎn)的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念、城市歷史記憶和地域標(biāo)志性物業(yè)作為保證。 (1)國(guó)民生產(chǎn)總值 2020年 全市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成 1880億元，比上年增長(zhǎng)%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò) 5800美元；財(cái)政總收入預(yù)計(jì)完成414億元，比上年增長(zhǎng) %，其中地方一般預(yù)算收入 158億元，比上年增長(zhǎng) %；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 :： 37，服務(wù)業(yè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 40 比重比上年提高 。因此，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷(xiāo)售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷(xiāo)手段，并根據(jù)銷(xiāo)售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。 公積金、公益金 按 稅后利潤(rùn)的 15%提取公積金、公益金。 ? 管理費(fèi)按工程直接費(fèi)的 %計(jì)。 項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益分析 （ 1）銷(xiāo)售收入與營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 ①本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地面積 8090 ㎡ ，總建筑面積 45024 ㎡ （其中地上建筑面積 36405 ㎡ ，地下建筑面積 8619㎡ ） 。因而建設(shè)項(xiàng)目具備了環(huán)境可行性。 項(xiàng)目 營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響 商業(yè)餐飲油煙異味經(jīng)凈化，專(zhuān)用煙氣道排放。有必要時(shí)須采取隔聲降噪措施， 確保項(xiàng)目所在地噪聲達(dá) GB12348— 90《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中 I標(biāo)準(zhǔn)，晝間≤ 55dB(A)，夜間≤ 45dB(A)。因此，項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境保護(hù)應(yīng)首先重視項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。且遵循 常州市區(qū)土地利用規(guī)劃 規(guī)定的 集約和有效使用土地的原則， 建設(shè)的用地規(guī)模不突破破省下達(dá)的控制指標(biāo) 。有很好的節(jié)能措施。 圍護(hù) 結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽(yáng)輻射熱，減少外墻面吸收熱量。同時(shí)，加強(qiáng)設(shè)備更新改造，提高節(jié)能效益 —— 比如把傳統(tǒng)的照明燈具更換為節(jié)能燈，將衛(wèi)生間開(kāi)關(guān)式水龍頭更新為感應(yīng)式水龍頭等。 節(jié)約砌體材料的措施： ①確保工程質(zhì)量，在次要部位充分利用斷磚； ②合理堆放，減少二次搬運(yùn)帶來(lái)的損失 ③盡量少用或不用凝土磚。其有害物質(zhì)含量符合建設(shè)部的相關(guān)要求。 擬建項(xiàng)目符合國(guó) 家、行業(yè)部門(mén)制定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 擬建項(xiàng)目用地面積、結(jié)構(gòu)布局、容積率、建筑密度、日照間距嚴(yán)格執(zhí)行地塊規(guī)劃要求的有關(guān)規(guī)定；建筑物按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ1687 規(guī)定，確定建筑物的耐火等級(jí)，建筑物之間的間距滿足建筑防火規(guī)范的要求，道路布置滿足消防車(chē)通行的要求，并按規(guī)定設(shè)置室外消火栓。 項(xiàng)目屬于 商業(yè)、辦公性質(zhì) ，設(shè)計(jì)綠 地 率為 11%， 與 城市綠地規(guī)劃的要求 不 相符 ，可通過(guò) 與園林局協(xié)調(diào)，補(bǔ)交綠地建設(shè) 費(fèi)或異地補(bǔ)建的方式加 以解決 。 社會(huì)公共停車(chē)用地按 平方米 /人預(yù)留。項(xiàng)目對(duì)土地的使用與常州市國(guó)土資源局出讓該地塊時(shí)確定的用途完全相符，設(shè)計(jì) 為 商業(yè)、辦公用途。 常州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已經(jīng)具備了一定的商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)基礎(chǔ)。進(jìn)一步還要區(qū)劃的話：汽車(chē)、家具、時(shí)尚等等，每一個(gè)人們關(guān)注的生活內(nèi)容中，都會(huì)為商辦房地產(chǎn)提供大量的發(fā)展機(jī)遇 。一個(gè)嶄新的人群分布和居住范圍正在形成。由通江南路現(xiàn)有電光覽接入，按有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)要求配置通信機(jī)房及有線電視機(jī)房。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：①采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)。 照明系統(tǒng)： ①根據(jù)使用性質(zhì)、功能要求和使用條件，按不同標(biāo)準(zhǔn)分別選取照度標(biāo)準(zhǔn)且符合相關(guān)國(guó)家規(guī)范。低壓配電電壓為220/380V。 污廢水系統(tǒng) ：通江南 路現(xiàn)有 d1000市政污水管進(jìn)污水處理廠。 ②建筑材料 運(yùn)用金屬、玻璃等現(xiàn)代建筑材料，同石材等面材形成強(qiáng)烈對(duì)比，激發(fā)城市空間形態(tài)的勃勃生機(jī)，形成激情四射的商業(yè)形象；同時(shí)，使建筑散發(fā)出強(qiáng)烈的時(shí)代氣息。所有道路交叉及急轉(zhuǎn)彎處的綠化皆考慮為低平草坪，以備緊急狀況下碾壓之需。沿建筑東北向設(shè)置商務(wù)辦公樓入口，保證了商務(wù)辦公活動(dòng)的相對(duì)獨(dú)立性。 ③豐富業(yè)態(tài)構(gòu)成 引入多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)，使之真正成為滿 足城市居民購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)活動(dòng)的優(yōu)質(zhì)城市商業(yè)載體。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 常州港龍萬(wàn)福路 S03 地塊項(xiàng)目 建設(shè)單位： 常州港龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 項(xiàng)目地塊位于市政府極力打造的城市副商圈的中心，東臨新城首府項(xiàng)目，西臨凱納商務(wù)廣場(chǎng)，南臨通江大道，地理位置優(yōu)越，交通出行便捷，周邊有一定的配套設(shè)施和相當(dāng)?shù)南M(fèi)居民，為了進(jìn)一步提升本區(qū)域內(nèi)物業(yè)形象以及給市民提供一個(gè)良好的商 業(yè)、辦公 及消費(fèi)環(huán)境，本項(xiàng)目定位為一個(gè)集商 業(yè) 、辦公、主題性消費(fèi)為一體的綜合 房 地產(chǎn)項(xiàng)目 。符合從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暫定資質(zhì)要求， 公司本著“團(tuán)結(jié)、勤奮、求實(shí)、開(kāi)拓”的精神，以人為本，以公司健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為己任，保障和促進(jìn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)。 （ 2）設(shè)計(jì)依據(jù)： 開(kāi)發(fā)商提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及有關(guān)地方法規(guī)規(guī)定。 （ 2）功能分布： ①?gòu)V場(chǎng)區(qū) 位于地塊的東部，是城市空間向各商業(yè)街區(qū)塊深入的過(guò)渡空間，同時(shí)也為城市提供了一個(gè)完整、有效的戶外空間場(chǎng)所。 ③景觀設(shè)施及景觀小品 充分展現(xiàn)商業(yè)特色和休閑需求的景觀設(shè)施，營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍。 ②商業(yè)步行街區(qū) 商業(yè)步行街區(qū)由多種規(guī)模的商業(yè)店鋪組成，可容納各種商業(yè)形態(tài)的店鋪，可做零售店、品牌專(zhuān)賣(mài)店，休閑場(chǎng)所，四層可做品項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 12 牌專(zhuān)賣(mài)、餐飲、休閑場(chǎng)所，以及做為中型的專(zhuān)業(yè)商品賣(mài)場(chǎng)，使各種商業(yè)形態(tài)合為一體，體現(xiàn)真正的一站式購(gòu)物、休閑需要。 排水設(shè)計(jì) ： 排水要求及排放位置：根據(jù)當(dāng)前市政方面要求及甲方提供的資料，排水體制采用雨、污分流制，部分雨水匯集后排入雨水設(shè)備調(diào)節(jié)池。 項(xiàng)目 內(nèi)可使用d700 的雨水管道，解決雨水排放問(wèn)題。二級(jí)負(fù)荷；采用雙電源供電，并在適當(dāng)位置互投。 建筑物防雷及安全接地系統(tǒng)：①按年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)及建筑物使用功能劃分建筑防雷類(lèi)別，并進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。 通信、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶設(shè)智能化系統(tǒng)配線箱和標(biāo)準(zhǔn) RJ45 數(shù)據(jù)口。 項(xiàng)目提出的背景 新的一輪城市發(fā)展，呈 現(xiàn)的最為鮮明的特點(diǎn)就是城市人群進(jìn)行了重新洗牌。不論現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的萊蒙西贏里，還是嘉宏商業(yè)街區(qū)，不論在商業(yè)定位和商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)上，并沒(méi)有有效研究常州的商業(yè)結(jié)構(gòu)，也沒(méi)有研究常州的人群構(gòu)成的變化，更沒(méi)有研究人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，還是以炒概念，拼資源著手。項(xiàng)目地塊位于市政府極力打造的城市副商圈的中心，因此，具有較好的發(fā)展前景。擬建項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn) 業(yè)政策及城市規(guī)劃，項(xiàng)目總體籌劃合理，市場(chǎng)前景良好，將對(duì)營(yíng)造 城市副商圈 創(chuàng)造 良好的投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槭姓_定的副商圈區(qū)域， 符合這一規(guī)劃的要求， 可以有效緩解市中心所帶來(lái)的商業(yè)壓力，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 （三）與城市綠地規(guī)劃的相符性 第一百零七 條 各類(lèi)綠地規(guī)劃 4. 附屬綠地： (2) 單位綠地：新建設(shè)單位綠地率原則上不低于 30％。 因此，本擬建項(xiàng)目符合國(guó)家和地方產(chǎn)業(yè)政策的要求。 具體利用要求見(jiàn)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 節(jié)約鋼材的措施： ①集中斷料，合理加工； ②在加工程序上做到合理，有序； ③充分利用短料、舊料； ④避免以大代小，以優(yōu)代劣。 對(duì)于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建筑物的節(jié)能措施，嚴(yán)格按《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》和《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5017693）的要求，根據(jù)本地區(qū)氣候特點(diǎn)，從建筑物隔熱、保溫、通風(fēng)和排濕等方面來(lái)綜合考慮。特別對(duì)西向、南向窗戶要更加重視。擬建項(xiàng)目電力系統(tǒng)在設(shè)計(jì)、布置時(shí)力求減少線損，合理選擇負(fù)荷中心，節(jié)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 28 約電能。 二 、 土地利用合理性分析 項(xiàng)目地 塊掛牌出讓時(shí)規(guī)定的使用條件和要求主要有：主體建筑物性質(zhì)為商業(yè)、辦公、住宅，套型建筑面積 90 平方米以下的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 29 住房面積占住房總面積的比重不低于 30%，建筑容積率為 ，建筑密度為 45%，綠地比例 25%以上。 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響及交通條件分析 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 31 一、 環(huán)境影響識(shí)別 經(jīng)調(diào)查，擬建項(xiàng)目周?chē)鷽](méi)有明顯的 土壤 污染源，外界對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)境影響主要是噪聲影響 、施工揚(yáng)塵和機(jī)器、機(jī)動(dòng)車(chē)尾氣對(duì)大氣的影響。 項(xiàng)目施工對(duì)環(huán)境影響分析 在項(xiàng)目建設(shè)施工中，機(jī)器設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲，建筑材料沖洗的廢水，運(yùn)輸裝卸揚(yáng)起的粉塵以及建筑廢物等均對(duì)周?chē)鷳B(tài)環(huán)境產(chǎn)生不良影響，應(yīng)分類(lèi)控制。同時(shí)，施工期間應(yīng)定期、定時(shí)灑水，避免施工揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境的污染。 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 34 綜上所述，本項(xiàng)目施工期嚴(yán)格管理，將施工揚(yáng)塵和施工噪聲對(duì)環(huán)境保護(hù)目標(biāo)的影響降至最低。 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 35 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì) 效益分析定義和假設(shè)： ① 本項(xiàng)目商 辦 物業(yè)分 3年預(yù)（銷(xiāo)）售，銷(xiāo)售收入計(jì)入本項(xiàng)目效益中。 ③建設(shè)投資 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資為 20319萬(wàn)元，其中建筑安裝工程費(fèi)用 7362萬(wàn)元，其它建設(shè)費(fèi)用 11350萬(wàn)元（含土地費(fèi)用 10088萬(wàn)元），開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 820萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用 787萬(wàn)元。 ③所得稅 按銷(xiāo)售利潤(rùn)的 33%計(jì)。 售價(jià)與銷(xiāo)售進(jìn)度是擬建項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。與此同時(shí)，該項(xiàng)目可為常州市中心城區(qū)的建設(shè)公共事業(yè)建設(shè)作出貢獻(xiàn)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門(mén)測(cè)算， 2020年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá) 14411元，農(nóng)民人均純收入將超過(guò) 6970 元， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入將分別增長(zhǎng) 12%和 11%。有利于增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入，提高本地 GDP的人均水平。 第八章 社會(huì) 影響分析 一、社會(huì)影響效果分析 擬建項(xiàng)目建成后，將為市中心區(qū)的發(fā)展帶來(lái)良好的社會(huì)效益，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 項(xiàng)目的實(shí)施，改善和提高中心區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，完善區(qū)內(nèi)生活配套區(qū)建設(shè)，推進(jìn)常州市的服務(wù)業(yè)發(fā)展。 項(xiàng)目施工要嚴(yán)格按區(qū)域性控制詳規(guī)的要求，退讓用地紅線，嚴(yán)格按規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃 方案實(shí)施。 （ 5）本項(xiàng)目建設(shè)具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和顯著的社會(huì)效益。組建有豐富銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，組成銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行銷(xiāo)售策劃，確保成功預(yù)售和銷(xiāo)售。 。 （ 3）物業(yè)管理既是提升開(kāi) 發(fā)公司開(kāi)發(fā)物業(yè)價(jià)值的重要方面，同時(shí)，也是開(kāi)發(fā)公司在物業(yè)開(kāi)發(fā)完成交付使用之前所必須參與的工作之一。 綜上所述，項(xiàng)目的建設(shè)不僅是城市建設(shè)的需要，也是建設(shè)和諧社會(huì)、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的需要，本項(xiàng)目的建成，不僅可以使該區(qū)域的整體價(jià)值得以提升，產(chǎn)生明顯的社會(huì)效益，同時(shí)也可以為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，項(xiàng)目建設(shè)條件也是允許的，項(xiàng)目是可行的，應(yīng)該抓住機(jī)遇，加快建設(shè) 。 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 44 四、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)上述社會(huì)分析，可以看出本項(xiàng)目的建設(shè)促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展， 促進(jìn)了常州副商業(yè)中心的形成 ，并 改善了 居民的購(gòu)物環(huán)境和 企業(yè)的