【正文】 ；飛龍山莊最低價格為 2543元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價為 3754元 /平方米，均價為 3280元 /平方米；柏景豪庭高層起價為 3000元，最高價格 4127 元，均價 3500 元；柏景豪庭是虎門鎮(zhèn)區(qū)高層較高價格。 通過專業(yè)訪談和初步分析，我們設(shè)計了住宅調(diào)查問卷，通過對問卷的詳細(xì)分析，我們結(jié)合對裕隆花園的環(huán)境分析，提出了主要賣點，根據(jù)主要賣點以及市場情況，我們的規(guī)劃師根據(jù)策劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。讓購房者根據(jù)自己不同的個性需要，進(jìn)行產(chǎn)品再設(shè)計和建造。 預(yù)計項目開發(fā)銷售周期為 2 年，項目利潤 率為 %。企業(yè)總體數(shù)量增加。形成南有虎門服裝交易會，北有大連國際服裝交易會的一南一北格局。 ” （ 2）虎門近兩年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 2021 年全鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元；工業(yè)總產(chǎn)值 億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元；財政收入 億元，比 2021 年增長 27％。 虎門作為重要的入?？?，與海外的貿(mào)易較早，很早就是商品集散地，英帝國主義分子通過虎門等向中國大量輸入鴉片等毒品， 1839 年林則徐在虎門禁煙震驚世界，世界開始知道虎門的戰(zhàn)略價值。這里面，就需要有服飾文化的突破。 虎門市與廣州、深圳、香港交通極為方便，高速公路網(wǎng)與水運(yùn)網(wǎng)絡(luò)比較方面，市區(qū)交通管理混亂，摩托車數(shù)量過多，行人缺乏安全感。我們將此作為白領(lǐng)階層。近萬名新業(yè)主或高層管理人員加入虎門市場運(yùn)作，他們對高尚住宅將產(chǎn)生新的需求。 圖 3 小區(qū)主要入口（現(xiàn)為博頭衛(wèi)生站） 項目南面與西面是成片的農(nóng)民房，主要出租給外地打工人員，其中有一條消防道通向我們的小區(qū)。 醫(yī)院：虎門中醫(yī)院、虎門太平人民醫(yī)院 等。 但在社區(qū)的整體規(guī)劃中并未充分利用好湖光山色，別墅建筑在同一水平面上，導(dǎo)致較大的產(chǎn)品自然景觀差異化，對后續(xù)的銷售產(chǎn)生不利影響。社區(qū)的文化設(shè)施：雕塑廣場、藝術(shù)中心、中英文幼兒園、進(jìn)修學(xué)校等。 以人為本設(shè)計：在設(shè)計上，采用相對較多的智能型的設(shè)置和設(shè)備。 從客戶構(gòu)成來看，別墅部分的客戶數(shù)量較少，為城市的收入金字塔尖上的人，分布及來源較為廣泛，其中有虎門本地人、臺灣人、香港人、澳門人、內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者等。 10. 豐泰華園山莊二期 豐泰今日名苑位于虎門赤崗白馬湖畔，占地 35 萬平方米，將規(guī)劃為大型居民居住區(qū)，與一期相連，預(yù)計總共可入住 6,000 戶，人口達(dá) 20,000 人，并設(shè)商業(yè)、教育、餐飲、體 育等配套設(shè)施，為居民提供安全、舒適、便利、健康的生活環(huán)境。占地約65,000 平方米，建筑面積給 60,000 平方米，功能分區(qū)包括商務(wù)會議區(qū)、客戶居住區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、健身運(yùn)動區(qū)、公共服務(wù)區(qū)、零售區(qū)和園林景觀區(qū)等，能為客人提供完善、舒適、溫馨的服務(wù)。 圖 11 飛 龍山莊立面圖 規(guī)劃設(shè)計特點 飛龍山莊是典型的山景住宅，主要建筑有小高層、多層住宅以及獨立別墅 : (1) 設(shè)計理念： “龍騰天下 ”；用千百年前盤踞于擔(dān)桿山上飛龍化作山脈，作為現(xiàn)在的飛龍山莊怡和園美麗的傳說，用廣東地區(qū)居民宗教信仰等區(qū)域文化的特點，表現(xiàn)一個祥和吉利的住宅，能給購房者八方聚財，金玉滿堂的隱喻。普通 住宅實用率為82%。 銷售情況 銷售價格：小高層的房屋均價為 3800 元 /平米左右 (套內(nèi)面積 )。 綜合評價 (1) 項目開發(fā)銷售的做法是典型的分期開發(fā)漸進(jìn)式銷售方式，銷售價格是低開高走；營銷隊伍比較成熟，營銷人員得到比較良好訓(xùn)練。 （四）柏景豪庭調(diào)研報告 柏景豪庭是廣東黃河實業(yè)集團(tuán)有限公司開發(fā)的重點房地產(chǎn)項目 ,項目定位為大胸懷高視界，強(qiáng)調(diào)其作為虎門住宅第一高層的地位。 (4). 建筑實用率 %. 戶型比例 表 3 柏景豪庭戶型比例分析（按建筑面積計算） 名 稱 面積平方米 每套售價（萬元） 套 數(shù) 比 例 兩房兩廳一 (二 )衛(wèi) 38—43 46 % 小三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 3946 46 % 大三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 4350 46 % 四房兩廳二衛(wèi)一廚二陽臺 4854 69 % 4653 23 % 四房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 6170 46 % 五房二廳三衛(wèi)一廚二陽臺 4856 23 % 6373 23 % 7384 46 % 合計 368 套 銷售情況 五月一日開盤剛剛發(fā)售，柏景豪庭 是虎門高層住宅的風(fēng)向標(biāo)。 能源華莊位于港口路中心片區(qū)，位于豪門大酒店對面，是虎門中心片區(qū)重要的高層項目。整幢大廈按歐陸風(fēng)格設(shè)計，顯得時尚高雅，別具一格。 （九）蟠龍山莊 蟠龍山莊位于虎門鎮(zhèn)太沙路東風(fēng)村，與虎門廣場距離位于 1公里，位于市區(qū)邊緣交叉地帶。該項目總建筑面積 7 萬平方米，目前銷售已經(jīng)達(dá)到 80%以上，預(yù)計 2021 年 9 月入伙。 四、虎門房地產(chǎn)市場調(diào)研與統(tǒng)計分析 虎門住宅市場特點 虎門人均居住面積為 4050平方米，且房屋檔次除了別墅就是樓房，也有相當(dāng)數(shù)量本地人居住在市區(qū)普通成套住宅，住房成套率達(dá)到 95%，相當(dāng)部分家庭已經(jīng)達(dá)到小康水平，因此，本地人購買高檔住宅大部分是二次置業(yè)，置業(yè)目的是追求安全舒適的高品味生活，提高生活質(zhì)量。湖景別 墅售價 6500元。 戶型 大戶型為 180 平方米 蟠龍山莊 虎門蟠龍山莊物業(yè)建造有限公司 總占 地面積為 26萬平方米，建造工作分為三期進(jìn)行，一期建筑面積為 ，全部為別墅單位。 表 6 2021 年虎門住宅供應(yīng)面積預(yù)測 單位：萬平方米 樓盤名稱 開發(fā)單位 別墅面積 小高層面積 入伙時間 豐泰華園山莊二期及部分一期高層 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 2 5 2021 年 12 月前 豐泰裕田花園 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 豐泰官山碧水莊園 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 2 龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 1 2021 年底 蟠龍山莊 蟠龍山莊公司 7 1 2021 年 12 月 柏景豪庭 廣東黃河實業(yè)集團(tuán)有限公司 2 2021 年 8 月入伙 飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 1 3 2021 年底部分入伙 龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司 總面積 6 萬平方米 3 預(yù)計 2021 年 10 月開盤 中聯(lián)大廈 東莞市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東莞市興業(yè)貿(mào)易發(fā)展有限公司 4 預(yù)計 2021年開盤 富 民花園 東莞太平房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 合計 12 萬平方米 25 萬平方米 由于虎門鎮(zhèn)缺乏房地產(chǎn)統(tǒng)計資料，東莞統(tǒng)計資料又沒有專門統(tǒng)計虎門鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場資料，因此，我們的預(yù)測以實際調(diào)查和專業(yè)訪談分析為主，預(yù)測結(jié)果不可避免存在微小誤差。 （ 3）第一次置業(yè)，對面積需求不大，一般以 100 平方米左右二房或三房、小四房為主。 裕隆花園問卷分析 為進(jìn)一步了解虎門城鎮(zhèn)居民的購房需求，獲取本項目有關(guān)的第一手市場信息，我們進(jìn)行了實地問卷調(diào)查，現(xiàn)就調(diào)查所獲得的相關(guān)信息資料分析說明如下： （一）、調(diào)查對象基本情況說明 被調(diào)查對象的年齡段集中在 20—40歲之間，其中 20—25 歲之間的占 50%， 25—30歲之間的占 %， 30—40 歲者占 %，選擇這一年齡群體的主要原因是在目前或未來幾年內(nèi)購房的可能性較大， 20—30 歲之間的群體正 處安家立業(yè)時期，是住房有強(qiáng)列的需求，是一個最為龐大的消費群，但往往會受到經(jīng)濟(jì)條件的制約。這也從中反映出一種追求寬敞舒適但不浪費的消費觀，在大面積住宅方面，一般都會選擇復(fù)式結(jié)構(gòu)。健康居住指標(biāo)開始關(guān)注，購買大戶型住房對環(huán)境景觀更是非常挑剔。 營銷媒介模式 東莞日報、虎門報，虎門電視臺等 深圳特區(qū)報為主，商報、電視臺為輔助。尋求項目開發(fā)模式的突破，要打破房地產(chǎn)就是建筑與 環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，達(dá)到將旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。 裕隆花園體驗營銷若干特點： 第一，注重購樓客戶的健康運(yùn)動愉快體驗，并使體驗成為客戶價值的必要組成成分。 本項目總體定位為虎門第一個運(yùn)動健康體驗型高尚山景花園小區(qū)。 本項目的會所理念： 專業(yè)會所與戶外泛會所運(yùn)動區(qū)相互結(jié)合 ,健康服務(wù)與主動鍛煉相結(jié)合，充分考慮老年、兒童的特殊活動偏好。 2．劇場：體驗營銷中的 “劇場模式 ”目的是提供給客戶難以忘懷的體驗。 1．建筑布局 由于在半山之中，周邊農(nóng)民房和工廠眾多，因此，讓住戶充分看到山景、視線向山上聚集非常重要，建議小高層采用圍合，整個住戶充分享受山景。 圖 21 雕像馬景觀設(shè)計提示 圖 22 健康養(yǎng)生花卉景觀圖 根據(jù)體驗營銷思路，精心規(guī)劃兒童游戲區(qū)，設(shè)置塑膠制兒童游樂設(shè)備。 2．景觀設(shè)計 出發(fā)點：盡管本項目建筑面積不大，圍合空間不大，但本項目位于山中，荔枝林茂密，因此對景觀設(shè)計具有挑戰(zhàn)，建議營造最佳山景，景觀設(shè)計要從本項目及整個山體進(jìn)行綜合考慮。 企業(yè)員工的內(nèi)部體驗是體驗營銷的至高點，實施推廣體驗營銷，要從企業(yè)內(nèi)部營銷入手，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、士氣高昂的開發(fā)隊伍，通過營銷隊伍與客戶溝通互動，通過關(guān)鍵性營銷活動感動客戶，激發(fā)客戶對本樓盤的美好體驗感受，讓客戶從滿意到忠誠。 裕隆花園教育理念不僅涵蓋優(yōu)秀的小學(xué)教育、深入社區(qū)生活的素質(zhì)教育、伴隨業(yè)主個人發(fā)展的終身教育、富于教育功能的會所、為課外素質(zhì)教育提供的活動空間等多種 教育元素所構(gòu)成。 由于花果山具有大面積的荔枝，因此，嶺南荔枝文化的展示就非常貼切，建議在景觀小品石頭中刻錄荔枝詩歌名作。 第三，體驗經(jīng)濟(jì)中的營銷策劃、設(shè)計和創(chuàng)作，需要將科學(xué)和人文技術(shù)和藝術(shù)結(jié)合起來，因此我們注重虎門地域文化對本項目影響，采用虎門客戶容易接受的方式表現(xiàn)我們的運(yùn)動健康型山景花園小區(qū)特點，讓客戶從好奇觀看引導(dǎo)到 最后決策購買。 戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競爭靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項目，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經(jīng)濟(jì)損失。以虎門最大房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，網(wǎng)站缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃。被調(diào)查者普遍希望居住方便，希望發(fā)展商換位思考，能夠以人為本，設(shè)身處地為業(yè)主著想。（如下圖）這主要是低樓層受外界環(huán)境映響較大，通風(fēng)、采光較差，沒有舒適感，特別是臨街建筑。另有公司職員占%，售貨員占 %。 市場回音之二：大齡購房者 這一群體的消費者具有以下特點： （ 1） 40 歲以上。 豐泰裕田花園高層住宅約 2,000 戶，開發(fā)面積預(yù)測為 140 平方米， 28 萬平方米，估計首 期開發(fā)面積 35 萬平方米。 售價 均價 5080 元 花園部分 3600 元 整體結(jié)構(gòu) 以別墅群為主，一期的建筑面積為 萬平方米。 戶型 兩房兩廳： 142 面積： 7586 三房兩廳： 260 面積： 84126 四房兩廳： 122 面積： 124145 五房兩廳： 32 面積： 178186 柏景豪庭 廣東黃河實業(yè)集團(tuán)有限公司 建筑面積 9 萬平方米 ,是由 4 棟 29—31 層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅 售價 起價為 3000 元，最高價格 4127 元，是虎門市區(qū)高層最高價格。 虎門住宅市場過去以多層為主，近年來小高層與高層增多，例如豐泰華園與飛龍山莊都有小高層，還有一些面積較小的小高層項目。 該樓盤物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理基金 2021 元，物業(yè)管理費， 元 /平方米。 圖 16 蟠龍山莊效果圖 該項目列入 2021 年虎門 23項開工建設(shè)項目。大廈位于虎門城區(qū)標(biāo)志性的雙向八車道的虎門大道旁，與黃河商業(yè)城隔路相望，與中豪大廈、蘭苑大廈、富民商業(yè)大廈、鞋城、電子城和中巴大巴客運(yùn)站緊緊相鄰，雄踞城區(qū)人流、物流、車流密集的地段，交通便捷，宜商宜居，是投資轉(zhuǎn)業(yè)的理想之選。臨窗眺望，環(huán)擁四面山川秀色，可盡攬八方新區(qū)繁華，令您心曠神怡。 普通戶型例如三室兩廳平均價格為 3250 元，高檔戶型平均價格為 3500 元 物業(yè)管理 該項目物業(yè)管理費用按照高層收費，每平方米為 2 元，大戶型每月 200 平方米住宅為 400元物業(yè)管理費用，物業(yè)管理基金收取每戶 2021 元，這在虎門都是最高收費。 整體規(guī)模 建筑面積 9 萬平方米 ,是由 4 棟 29—31 層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅。 園林規(guī)劃設(shè)計水準(zhǔn)一 般，沒有表現(xiàn)出山地小區(qū)的整體美感，降低了小區(qū)的檔次，對于山景資源是粗放式開發(fā)。按照建筑面積計算最低價格為 2543元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價為 3754 元 /平方米，頂層復(fù)式同樣戶型不同景觀，差價在 6萬元左右 ，每平方米相差 165 元左右。 戶型比例 飛龍山莊現(xiàn)在發(fā)售的怡和園主力戶型是三室兩廳戶型，復(fù)式以六房二庭為主；小高層怡和園復(fù)式很有特點：六房三庭，套內(nèi)面積 283 平方米，視覺景觀較好。 (2) 飛龍山莊由于開發(fā)較早，小區(qū)園林設(shè)計理念比較陳舊，自然地貌破壞后重建，原始鄉(xiāng)土植物沒有保留，新開發(fā)的怡和園北 后山地勢很陡峭，上山步道與景觀設(shè)計比較粗糙， 主要作了防滑坡處理，景觀與上山步道沒有精細(xì)規(guī)劃。 （三）飛龍山莊調(diào)研報告 地理位置 飛龍山莊地處龍泉路與虎門大道交匯處，項目地塊靠近繁華的城市中心區(qū) ,且位居半山 ,是鬧中取靜的絕佳處所 ,深得部分當(dāng)?shù)叵矚g山景與鬧市的居民寵愛。 圖 9 豐泰今日名苑效果圖 (二 )豐泰裕田花園 豐泰裕田花園位于虎門樹田村，是一個占地約 25 萬平方米的大型高尚住宅小區(qū)。 綜合評價 該項