【正文】 家庭宴會(huì)、代訂雜志、鮮花速遞等家政服務(wù)。 定期舉行社區(qū)文化活動(dòng)，加強(qiáng)往戶之間的交流，培育人文氛圍 。而祥閣花園產(chǎn)品的 高素質(zhì)，為大慶人提供了更好的居住環(huán)境，讓大慶人享受一種徹底的新生活變革。 （ 2） 為改善生活環(huán)境而換房 由于獨(dú)生子女政策的實(shí)行，極大地減輕了家庭的負(fù)擔(dān)，提高家庭物質(zhì)生活水平和文化生活質(zhì)量已成為家庭生活的新需求。 ? 為改善生活環(huán)境而換房 由于獨(dú)生子女政策的實(shí)行，極大地減輕了家庭的負(fù)擔(dān)，提高家庭物質(zhì)生活水平和文化生活質(zhì)量已成為家庭生活的新需求。 二）項(xiàng)目環(huán)境構(gòu)思 主題園林 針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合大慶氣候以及特征，項(xiàng)目的園林主題設(shè)定為： 日式風(fēng)情園林 日式園林，以精致與構(gòu)思的巧妙而見長(zhǎng)。 中心園林設(shè)立項(xiàng)目標(biāo)志物 本項(xiàng)目為溫柔平緩的地形。同時(shí)，采用“事件行銷”活動(dòng)，制造轟動(dòng)效應(yīng) 另一方面，通過整合各種營(yíng)銷途徑，將市場(chǎng)啟動(dòng)出來。如 80 平方米左右。 具體的樣板房戶型分布與風(fēng)格建議 編號(hào) 戶型 風(fēng)格建議 1 86 平方米 時(shí)尚、精致裝修，只是簡(jiǎn)單的家居布置 2 108 平方米 年輕、時(shí)尚的中檔裝修 3 134 平方米 休閑、寫意的湖畔生活 4 166 平方米 具有濃厚的人文氣息，文化味 5 209 平方米 歐陸情懷，彰顯尊貴 ? 項(xiàng)目開盤準(zhǔn)備工作 售樓部現(xiàn)場(chǎng)裝修完成 部分園林（包括中心園林以及看樓通道）的落成 樣板房裝修完成 假日廣場(chǎng)完成 四、現(xiàn)場(chǎng)包裝策略 營(yíng)造讓人心動(dòng)的格調(diào)，讓消費(fèi)者產(chǎn)生向往與購(gòu)買欲望，為制造心理落差創(chuàng)造條件。這需要通過造勢(shì)來實(shí)現(xiàn)。 銷售階段劃分表 時(shí)間 階段 推廣策略 推廣目標(biāo) 主要事件行銷 市場(chǎng)導(dǎo)入期 1. 通過成立“祥閣置業(yè)會(huì)”，吸納潛在消費(fèi)者入會(huì) 2. 炒作祥閣區(qū)位優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)入終極置業(yè)概念 建立項(xiàng)目知名度，為開盤儲(chǔ)蓄客源。 主要行銷事件 1）成立“祥閣置業(yè)會(huì)”推出“置業(yè)直通車”服務(wù) 會(huì)員權(quán)益： ? 個(gè)人會(huì)員：商家優(yōu)惠折扣，優(yōu)先購(gòu)房，價(jià)格優(yōu)惠 1— 3%，并享有購(gòu)房積分優(yōu)惠。 ? 通過現(xiàn)場(chǎng)包裝制造“物美價(jià)廉”的巨大心理落差。 ? 精英模特 SHOW 活動(dòng) 邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)的模特舉行露天的精英模特 SHOW 活動(dòng)，將祥閣花園所代表的優(yōu)越的 生活淋漓地展示出來。 ? 特價(jià)單位，全價(jià)送裝修（ 10 月份） ? 10 重大包，十分驚喜（ 10 月份） 六、銷售 手法創(chuàng)新 大慶主流媒體不發(fā)達(dá) “祥閣花園”整體發(fā)展戰(zhàn)略及首次 公開發(fā)售營(yíng)銷推廣報(bào)告 19 經(jīng)過我司市場(chǎng)調(diào)查得知：由于大慶市主流媒介欠發(fā)達(dá)，缺乏象廣州、深圳、北京等地的壟斷性的主流媒介（如廣州日?qǐng)?bào)、 北京青年報(bào)等），如大慶晚報(bào)等主要媒體的投放效果非常一般，大慶市民還沒有形成通過看報(bào)紙搜集樓盤信息的習(xí)性，因此報(bào)紙廣告往往達(dá)不到吸引大量客戶前往參觀的目的，采取創(chuàng)新的銷售手法是非常有必要的。通過影視廣告的傳播，將生活精彩地給予演繹，讓客戶群仿佛身臨其境，在理性的認(rèn)知與感性的認(rèn)同上得到統(tǒng)一，強(qiáng)化了祥閣花園的品牌形象與認(rèn)知度，對(duì)銷售的幫助是顯而易見的，且是立竿見影的。樓書將打破了常規(guī)的宣傳方式，而是針對(duì)價(jià)值觀為著眼點(diǎn)，在深刻闡述他們價(jià) 值觀的同時(shí)將項(xiàng)目的特征、優(yōu)勢(shì)巧妙的融合在中。 ? 工作流程 行銷人員 —— 拜訪企業(yè)負(fù)責(zé)人 —— 向企業(yè)員工派發(fā)宣傳資料和活動(dòng)請(qǐng)柬 ——具意向者以電話預(yù)約 —— 銷售中進(jìn)行資格審查 —— 分批邀請(qǐng)至現(xiàn)場(chǎng)或河畔花園會(huì)所舉行活動(dòng) —— 向參加者作項(xiàng)目推介。 ? “百萬尋寶”活動(dòng)（開盤） “祥閣花園”整體發(fā)展戰(zhàn)略及首次 公開發(fā)售營(yíng)銷推廣報(bào)告 18 在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行尋寶游戲，設(shè)立不同的獎(jiǎng)項(xiàng)目，吸引現(xiàn)場(chǎng)人氣。 ? 一炮而紅打開市場(chǎng)，達(dá)到短期快速大量成交，建立市場(chǎng)統(tǒng)治者地位的目的。 ? 入會(huì)資格：需通過資格申請(qǐng)，經(jīng)篩選后免費(fèi)入會(huì) . ? 祥閣置業(yè)會(huì)會(huì)員更可以獲得祥閣花園的商鋪的優(yōu)惠券 100元，每次消費(fèi) 50元，可以使用優(yōu)惠券 10 元。 3. 現(xiàn)場(chǎng)開放，讓消費(fèi)者親身感受完美社區(qū)的氛圍。此時(shí)的策劃重點(diǎn)在于掌握銷售節(jié)奏，利用各種賣點(diǎn)的組合與轉(zhuǎn)移，多種銷售渠道共用，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)波次進(jìn)攻。如樣板間應(yīng)采用有品質(zhì)保證的裝飾材料，才彰顯樓 盤的形象與定位，還要注重細(xì)節(jié)，放置各式精致小飾物，如廚房的小砧板、菜刀、還有放置在桌上的準(zhǔn)備好的晚餐材料：南瓜、大白菜、還有新鮮的魚等，這些都能引導(dǎo)參觀的人進(jìn)入模擬的居住環(huán)境氛圍內(nèi)， 五點(diǎn)一線進(jìn)行包裝 a) 五點(diǎn)：售樓中心、樣板區(qū)、社區(qū)配套、園林景觀區(qū)、工地 b) 一線：看樓通道 營(yíng)銷中心的接待 營(yíng)銷中心必須參考五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)安排專門的門童，主要負(fù)責(zé)客人的進(jìn)入的接待工作，提供幫助打車、接送等服務(wù)，讓每一位來到樓盤的客人都享受到一種星級(jí)的服務(wù)。這類型樣板房裝修后，只是擺放簡(jiǎn)單的家電以及家具供參觀即可。 三）細(xì)節(jié)完美策略 祥閣花園必須注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及包裝細(xì)節(jié)，將市場(chǎng)推廣工作細(xì)致化，定期舉行公關(guān)活動(dòng)和社區(qū)活動(dòng)，增強(qiáng)人氣，與消費(fèi)者拉近距離。 中心園 林 —— 假日廣場(chǎng) 在項(xiàng)目營(yíng)造全方位立體化綠化的同時(shí)，透過景觀元素的提供與空間使用單元的結(jié)合，創(chuàng)造出一個(gè)有藝術(shù)文化、個(gè)性化、共同活動(dòng)性的符合居民需求的機(jī)能性空間。由于大慶的氣候特征，不可能象南方一樣過份地最求 “祥閣花園”整體發(fā)展戰(zhàn)略及首次公開發(fā)售營(yíng)銷推廣報(bào)告 ? 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司 11 園林的植物層次與種類的豐富性和水景的考慮。 ? 部分為投資功能，追求健康和舒適，效仿及炫耀動(dòng)機(jī) ? 追求華麗、高貴甚至奢華，注重房屋的高檔次、舒適性與附加價(jià)值 購(gòu)房需求與開發(fā)對(duì)策 “祥閣花園”整體發(fā)展戰(zhàn)略及首次公開發(fā)售營(yíng)銷推廣報(bào)告 ? 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司 10 購(gòu)房需求 產(chǎn)品供應(yīng) ? 追求高檔次 ? 戶型面積要大 ? 廳、房面積大 ? 追求私密空間 ? 大戶型： 140— 200 平方米 ? 間隔： 4 室 2 廳以上 ? 其它：贈(zèng)送花園或閣樓 ? 投資：兩房（ 70— 80 平方左右） 偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境 ? 配套重點(diǎn)學(xué)校，推出一條龍教育系統(tǒng) 需要體面公共空間，滿足社交需要 規(guī)?；_發(fā)大配套、大景觀 提升生活素質(zhì) ? 優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 精致的細(xì)部處理 五、項(xiàng)目整體素質(zhì)全面提升 一）“大社區(qū)，小組團(tuán)”模式 由于項(xiàng)目的總體量比較大，無論從推廣的角度還是環(huán)境規(guī)劃的角度來看，都應(yīng)該采用“大社區(qū)、小組團(tuán)”的做法，將整個(gè)社區(qū)劃分為單個(gè)的小組團(tuán)，在保證每一個(gè)組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立的同時(shí)有保證整體的和諧統(tǒng) 一性。 （ 3）部分為投資功能 （ 4）追求健康和舒適 （ 5）效仿及炫耀動(dòng)機(jī) “祥閣花園”整體發(fā)展戰(zhàn)略及首次公開發(fā)售營(yíng)銷推廣報(bào)告 ? 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司 9 （ 7）注重房屋的實(shí)用性、合理性 家庭結(jié)構(gòu)核心化，又是家庭面臨工作、學(xué)習(xí)、子女教育、贍養(yǎng)長(zhǎng)輩等種種困擾的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，加上住宅的商品化，因此對(duì)房屋的實(shí)用性、合理性更加挑剔。 不僅僅是如此，祥閣花園具有雙重