【正文】 即 熟 悉 設備 、 系 統(tǒng) 和 基 本 原 理 ； 熟 悉 操 作 和 事 故 處 理 ； 熟 悉 本 崗 位的 規(guī) 程 制 度 ； 能 掌 握 運 行 狀 況 ， 能 及 時 發(fā) 現(xiàn) 和 排 除 故 障 ，能 掌 握 一 般 的 維 修 技 能 ； 嚴 格 執(zhí) 行 “ 兩 票 三 制 一 參 數(shù) ” ， 杜 絕 違 章 作 業(yè) ； 嚴格遵守服務內(nèi)容與服務標準，對住戶的報修要求及時修理 ， 并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴 ； 按 時 進 行 設 備 巡 視 ，發(fā) 現(xiàn) 異 常 及 缺 陷 情 況 要 及 時 修 理 并做 好 記 錄 ， 必 要 及 時 匯 報 有 關 領 導 ； 按 時 抄 錄 各 儀 表 指 示 情 況 ， 及 時 核 算 當 日 電 量 ； 按 照 安 措 反 措 計 劃 ， 及 時 進 行 事 故 預 想 和 反 事 故 演 習 ，并 協(xié) 助 電 業(yè) 部 門 做 好 各 種 安 全 試 驗 工 作 ； 負責對小區(qū)內(nèi)供電設備、線路的保養(yǎng)、維修 及 公共部位照明設施的維修工作。 負責公司重要的公關接待工作和處理客戶重大投訴的問題； 負責公司重要的投標書和公司所有經(jīng)濟合同的審批，以及各類重要文件的審批； 負責審批副總經(jīng)理、部門主管的公出及假期安排； 負責制定公司的服務質(zhì)量方針和服務質(zhì)量目標，并組織實施； 負責物業(yè)公司管理的評審； 1 負責公司各類費用收支的審批； 1 履行公司安全、消防第一責任人的所 有職責； 1 負責組織架構與崗位設置的制定和管理； 1 完成集團公司授權或交辦的其他任務。所以，經(jīng)過近兩個月的努力，《物業(yè)公司管理制度匯編》（暫行本）終于編撰完成了。 業(yè) 主 委 員 會 成 立 后 ， 由 委 員 會 監(jiān) 督 物 業(yè)公 司 各 項 管 理 制 度 的 實 施 。 接待員 崗位職責 熟 練 掌 握 國家有關法規(guī)和 物 業(yè) 管 理 規(guī)定 ， 熟悉 公 司 各 項 規(guī)章 制 度 ， 樹 立 為 業(yè) 主 服 務 的 思 想 ； 熟 悉 園 區(qū) 內(nèi) 的 物 業(yè) 情 況 ，掌 握 小 區(qū) 內(nèi) 相 關 的 管 理 資 料 ，不 斷 完 善 整 理 詳 盡 的 業(yè) 主 檔 案 ； 在 辦公室主任的 統(tǒng) 一安排下，負責 業(yè)主日常報修接待工作 及 文檔資料的保存和管理 ， 做好各項基礎性工作 ； 認 真 記 錄 、 積 極 處 理 業(yè) 主 投 訴 內(nèi) 容 ， 及 時 派 人 處 理 或向 上級 主 管 領 導 匯 報 ； 負責收集并處理業(yè)主的建議、看法和意見等 ； 按照物業(yè)服務的需 求 ， 對 公司 勞保用品 和其他 維修材料 進行 統(tǒng)一管理，建立物資臺帳； 協(xié)助主任組織會議，并做好會議記錄； 認真 完 成 上 級 領 導 交 辦 的 其 他 任 務 ； 物業(yè) 管理員崗位職責 在 辦公室 主任的直接領導下開展日常管理服務工作。 變電所所長崗位 職 責 所長是變電所的負責人，對本所的安全經(jīng)濟運行、技術管理、人員培訓等工作負全面領導責任； 負責貫徹執(zhí)行電業(yè)安全 、 生產(chǎn)方針及各種規(guī)章制度，加強安全思想教育，組織安全活動，主持事故、障礙的調(diào)查分析； 編制年、月工作計劃 (包括大、小修、預防性試驗、降損、“雙措”等 )，并組織實施。審查本班記錄，保證其正確。 定期 組織 召開班務會，經(jīng)常對隊員進行具體的業(yè)務指導和崗位培訓，提高本人和全班整體素質(zhì)和業(yè)務水平，及時解決當班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件 ； 及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關系； 處理好一般性的治安事件，落實安全措施，預防各種事故，工作中有處理不當?shù)氖聭皶r向上級請示匯報； 團結隊員，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力 ； 完成 上級 領導下達的其他任務。如樓梯扶手、門窗、電子門、電表箱、電纜井門、信報箱、管道井門、電梯前室的清潔工作； 負責樓道內(nèi)外雜物的清理及垃圾箱、果皮箱內(nèi)外的垃圾清運工作，嚴格遵守操作規(guī)程，安全有序操作； 負責將各責任區(qū)內(nèi)垃圾拖運到垃圾中轉(zhuǎn)站，并對中轉(zhuǎn) 站進行清潔。 請假：除因病無法工作之外，均應于請假前處理好手中工作，并做好工作交接和安排，以免影響正常工作。 門禁卡使用管理規(guī)定 為有效控制外來人員進出小區(qū)，提高安全因素，發(fā)揮門禁卡的作用，特此對 員工 門禁卡的使用管理做出以下規(guī)定： 一、門禁卡的領用 ：門禁卡由辦公室統(tǒng)一制作、管理，發(fā)放給工作需要領用的 員工。 勞保用品領用 管理規(guī)定 辦公室負責辦公用品 及勞保用品 的計劃、采購、發(fā)放及 保管 工作； 遵循勤儉節(jié)約的原則，勞保用品的發(fā)放須依據(jù)各部門、各工種工作性質(zhì)和勞動條件，發(fā)給不同的勞動保護用品，勞保用品不得移作他用或領而不用； 發(fā)放勞保 用品必須落實執(zhí)行 領用、保管和發(fā)放制度，嚴格按規(guī)定和標準發(fā)放； 對消耗品實行按需采購，節(jié)約領用 ； 非消耗品采用交舊領新制，更換非消耗品（如筆、手套、刷子等）需提供原有破損物品 ，以舊換新。 經(jīng)常變換飯菜花樣，進行食物品種調(diào)節(jié)，努力提高烹調(diào)質(zhì)量， 加強優(yōu)質(zhì)服務觀念，做到員工滿意。 辦公室負責 經(jīng)常督促、檢查，做好 安全 工作。 交班時由交班值班長向接班值班長及全體值班員做全面交待，接班人員要進行重點檢查核實； 交接檢查后、雙方值班長應在運行記錄簿上簽字，并與 系統(tǒng)調(diào)度試驗電話，互通姓名，核對時鐘。 在施工過程中，需要中間驗收時，變電所負責人應指定專人配合進行。所長無力消除的缺陷， 應及時向上一級領導匯報，上級領導應指定專人及時消除，并由值班人員監(jiān)督執(zhí)行。建立“外來人員登記 簿”，詳細記載出 、 入所時間 、 姓名 、 單位等。 維修人員勞保用品領用規(guī)定 為了加強對維修人員勞保用品使用的管理，特制定維修人員勞保用品領用規(guī)定如下： 為保障維修人員能夠安全有效的完成各項工作，根據(jù)《勞動法》為維修人員 配備相應的勞動保護 ； 新 入職 維修人員領用勞保用品，須經(jīng)部 門 經(jīng)理批準 后，到 辦公室 辦理 領用手續(xù) ； 維修人員更 換 勞保用品 (保潔用品除外 ),一律實行“以舊換新”制； “以舊換新” 換發(fā) 的勞保用品，保管員要確認 其是否失去使用價值 后，方可發(fā)放 ； 勞保用品要確 立 使用期限 ， 如：掛膠手套，每月一付 （ 有特殊安裝和搶修工作可酌情處理 ）； 工絕緣膠鞋（解放式）每年一雙；維修工服每二年一套；棉襖 每 五年一套；保護鏡 每 三年一付；電焊手套 每 二年一付；電焊鞋罩 每 三年一付；進戶鞋套 每二年一付。 維修材料保管領用制度 為保障維修工作順利進行， 對維修材料實行采購、保管、領用一條龍管理， 并對此 做出如下規(guī)定： 為減少維修材料資金的占用，除燈泡、燈管、膠布、標準件等 常用消耗材料外，其它材料原則上實行零庫存 ； 凡 購入 材料一次 未能 用完 的 ， 剩余 一律入庫保管 ； 入庫時由采購人員填 寫 入庫單據(jù) ，保管員憑單入賬保管 ； 領用時 報 部門經(jīng)理審核批準后， 由專人 到倉庫 辦理 領用 手續(xù)； 保管員按領料單付貨減帳 ； 事故搶修 所 用材料可 采用先使用 后補手續(xù) 的方法，如 發(fā)現(xiàn)材料質(zhì)量 較差要及時退庫，由采購人員負責退換 ； 所購原 材料質(zhì) 價 不符 時 ，由質(zhì)檢人員負責 處理； 保 管員發(fā)現(xiàn)常用材料庫存不足時，要及時申報購買以免影響 使 用。 見到 業(yè)主 主動打招呼 ，語言規(guī)范、清晰， 對疑難問題不推諉，做到一視同仁。 回訪時間按投訴內(nèi)容具體確定 ， 或通過電話進行回訪 ； 五、 業(yè)主不滿意處理結果時 可 上報總經(jīng)理， 協(xié)商另定 時間 進行電話跟蹤服務 。 先生 /小姐，請您停車，出示一下證件。 1對不起，我是新來，還不認識您，請原諒。 設備巡回檢查 工作標準 一、 電氣值班人員對運行和備用 (包括附屬 )設備及其周圍環(huán)境，按運行規(guī)程的規(guī)定，定時定點按巡視路線進行巡視檢查， 備用設備每月試運行一次 ； 二、 每周一、周二 維修人員須 對各單元電梯及機房設備設施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時報修； 三、 每周三、周四 維修人員 對轄 區(qū)所有照明設施、 商鋪車庫用電、消防設備設施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時報修 、 及時處理； 四、 每周五、周六對轄 區(qū)內(nèi)所有 室外照明及音箱，門崗內(nèi)外設備設施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ； 五、 每周日對各樓宇強弱電井 、 總配電室、配電箱設備設施巡視一次。 1不客氣，沒關系。 先生 /小姐，請留步，您找誰。 處理投訴 的 工作流程 一、 受理投訴 ： 開通投訴 專線電話 （ 2569000） ； 詳盡記錄投訴人姓名、 樓房號 、投訴內(nèi)容及聯(lián)系電話 ； 耐心聽取 業(yè)主 投訴， 做好記錄， 禁止以任何理由或借口推卸責任 ，耐心解釋，積極解決 。對投訴內(nèi)容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報，并在 24小時內(nèi)予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音，修繕后迅速回訪，作好記錄； 六、 當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得回避； 七、 接待工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不以權謀私。 倉庫保管員必須做好保管工作及各種防 患工作，確保物品的安全保管，杜絕事故發(fā)生； 倉庫管理員必須按照存放物品的類別合理設置物業(yè)公司庫房的總臺帳圖。 臨時性勞保用品 （如 口罩、面罩、頭罩 ） 根據(jù)實際工作情況，確定 使用期限。 變電所的消防工具和器材，要定期檢查，抽樣試驗，對損壞 或 過期的應及時更換，不得拖延。 設備缺陷無論消除與否均應由值班員記入設備缺陷記錄簿，并向上一級領導匯報。 驗收的設備個別項目未達到驗收標準，而又急需投入運行時，需 報 經(jīng)主管領導批準。 在遇有下列情況由值班長決定增加巡視次數(shù) ： (1) 過負荷或負荷有顯著增加時 ； (2) 新裝 、 長期停運或檢修后的設備投入運行時 ； (3) 設備缺陷有發(fā)展，運行中有可疑現(xiàn)象時 ； (4) 遇有大風、 雷雨 、 濃霧、冰凍 、 大雪等天氣變化時 ； (5) 根據(jù)領導指示增加的巡視等。 本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認真做好崗位交接； 接班人須提前 20 分鐘打卡上班，接班人未到交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責； 接班班長正點組織全班人員集合講解注意事項，然后列隊到各自崗位上換班接崗； 交接班時，交班 人 必須把本班情況以及可能出現(xiàn)的情況 ， 向接班員交代 。 計劃采購，嚴禁采購腐爛、變質(zhì)食物，防止食物中毒。 空置房管理制度 為 了 使 XX 港 灣 的 空 置 房 得 到 規(guī) 范 管 理 ， 保 證 房 態(tài)信息的 準 確 性 、 及 時 性 ， 并 維 護 其 正 常 的 功 能 ， 特 制 定 本 管 理制度。 二、門禁卡的補辦 ： 使用不當損壞 或 遺失 ，須 辦理 相關 補辦手續(xù)，損壞 卡 由 辦公室 收回。 業(yè)主檔案管理規(guī)定 為 規(guī) 范 本 小 區(qū) 業(yè) 戶 檔 案 信 息 的 管 理 ， 不 斷 完 善 信 息 的內(nèi) 容 ， 使 客 戶 檔 案 信 息 準 確、 及 時 有 效 ， 便 于 開 展 工 作 ，同 時 確 保 資 料 的 保 存 完 好 ， 特 制 定 本 管 理 規(guī) 定 ： 辦 公 室 負 責 指 定 接 待 員 、 檔 案 員 負 責 業(yè) 主 檔 案 的 信 息收 集 、 管 理 及 整 理 工 作 ； 專管人員須 將業(yè) 主 的 檔 案 資 料 分 戶 建 立 、 逐 一 保 存 ，建 立 統(tǒng) 一 目 錄 ， 同 時 建 立 電 子 檔 備 份 。 綠化工崗位職責 遵守 公司 制定 的 各項 規(guī)章制度 ，服從管理，樹立良好的服 務意識； 正確并熟練使用園林器械，妥 善保管好綠化工具、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴格 按規(guī)程操作； 熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木 ； 負 責 園 區(qū) 綠 化 區(qū) 域 、 設 備 設 施 的 日 常 巡 視 ， 認 真 檢 查 并做好記錄； 學