【正文】 托其良好的區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，與區(qū)域內其他單元形成協(xié)調發(fā)展的格局，加快擺脫基礎設施相對落后、貧困人口多、城鎮(zhèn)化水平較低的現(xiàn)狀局面，通過基礎設施和生態(tài)環(huán)境建設，引導優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)向重點區(qū)域集中，人口向重點城鎮(zhèn)集中，提高社會公共產(chǎn)品的服務水平和農(nóng)牧民生活水平，實現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展。第一章 總 論 項目名稱： 某某 有限公司 某某 大廈 建設項目 建設單位 ： 某某 有限公司 項目負責人 ： *** 總 建設規(guī)模 ： 4000 ㎡ 項目總投 資： 900萬元 第一節(jié) 建設背景 隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 第二節(jié) 可研編制依據(jù) 一、文件、法規(guī)類 《中華人民共和國招標投標法》； 《中華人民共和國環(huán)境保護法》； 《中華人民共和國消防法》； 《國家節(jié)能技術大綱》； 二、標準、規(guī)范類 《三星級酒店建設標準》 ； 《 三 星級酒店設計規(guī)范 》； 《三星級酒店裝修標準》 ； 《民用建筑設 計通則》（ GB503522021）； 《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB501892021； 《建筑給水排水設計規(guī)范》 GB500152021； 《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》 GB500192021； 《通風與空調工程施工及驗收規(guī)范》 GB502432021； 《低壓配電設計規(guī)范》 GB5005495； 1《民用建筑電氣設計規(guī)范》 JGJ162021； 1《建筑設計照 明 標準》 GB500342021； 1《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GB501402021； 1《建筑設計防火規(guī)范》 GB500162021； 1《建筑物防雷設計規(guī)范》 GB5005794； 三、其他資料 關于編制《 某某 有限公司 某某 大廈 建設項目 可研報告》的工程咨詢協(xié)議書； 建設單位提供的相關文件資料。 三、建設進度 根據(jù)項目建設條件， 本項目的建設周期擬定為 10 個月，基本分為 二個階段：第一階段為前期準備階段，大致為 4 個月；第二階段為 工程實施階段 ，共需約時間 6 個月。 第二章 項目建設的背景 及 必要性 第一節(jié) 項目單位基本情況 某某 有限 公司是 建于 **年 ，民營 企業(yè)。 二 、 項 目建設 是 推動城鎮(zhèn)化， 加快服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 的需要 本 項目的建設將對加快 某某 縣 城的開發(fā)建設具有積極的促進作用，項目建成后將對改善周邊環(huán)境，提高該片區(qū)的開發(fā)力度具有重要的意義。說明在我國 酒店（賓館） 市場中，三星級 酒店（賓館）的供給最大。我國改革開放以來，伴隨著經(jīng)濟的快速增長，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務總收入自 1995 年至 2021 年一直保持 10％以上的增長率，高于 GDP的增長，占 GDP 的比重也穩(wěn)步上升， 隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)已成為全球經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。其中接待外國游客 23330404 人次，接待香港同胞 11176899 人次，接待澳門同胞 722831 人次，接待臺灣同胞4740206 人次。 作為國民經(jīng)濟的新興行業(yè)，中國旅游業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā)建設的基本方針。 我國星級 酒店（賓館） 數(shù)量自 1992－ 2021 年一直保持 15％以上的增長速度，使得 酒店（賓館） 行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在 1998 年－ 2021年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對 酒店（賓館）行業(yè)景氣度的分析，我國 酒店（賓館） 行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。 某某 縣 酒店（賓館） 住宿人員狀況 某某 縣 星級 酒店（賓館） 的客人也可以分為國外游客和國內游客?！笆?二 五”期末， 全縣 旅游業(yè)發(fā)展 的預期目標是：實現(xiàn)并保持全區(qū)旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展， 全縣 接待省內外游客 140 萬人次，旅游收入達到 8 億元人民幣，初步建成集觀光、科考、娛樂，購物于一體的高原休閑避暑度假基地。 具有地理位置和配套設施優(yōu)勢 本項目 所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級 酒店（賓館） 不多，且 本項目 位于 某某 縣 正待開發(fā)建設的城區(qū) ， 交通便利，地理位置優(yōu)越 。 某某 縣法院 項目的建設等一大批重點項目的不斷投入，這些都會提供大量的商業(yè)機會，增加商務、會議游客數(shù)量，將為 本地區(qū)酒店（賓館） 行業(yè)的發(fā)展提供助力。此外，通過加強管理和服務， 某某 大廈 的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標準上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級水平。 25′ ~35176。據(jù)資料統(tǒng)計， **年國民生產(chǎn)總值 萬元。 五、通信、通訊 建設場地位于 某某 縣，電信、網(wǎng)通、聯(lián)通等通訊網(wǎng)絡均已覆蓋。 第二節(jié) 建設內容 本次修建的 某某 大廈 總建筑面積為 4000 ㎡ ，主要建設內容如下： 一、 主體工程 ★ 某某 大廈 ：建 筑面積 4000m2，為 地下一層、地上五 層框架結構 ，占地面積 600 ㎡。 妥善處理近期建設和遠期發(fā)展的關系，為以后的發(fā)展留有余地，并為施工創(chuàng)造條件。 立面設計力求風格創(chuàng)新、獨特，同時體現(xiàn)地方傳統(tǒng) 。客房中沒有衛(wèi)生間的樓層設有男女分設、間隔式公用衛(wèi)生間以及專供客人使用的男女分設、間隔式公共浴室，配有浴簾。并通過立面材料的色彩、質感和肌理的對比，表 達出宜人的尺度和勻稱的建筑體量。 門窗： 根據(jù)功能要求，內門采用 裝飾木 門， 窗選用單框雙玻 鋁塑節(jié)能保溫窗。 二 、基礎形式 根據(jù)場地條件，基礎應作 3:7 灰土換填處理，處理厚度為 ， 某某 大廈 基礎采用獨立基礎 ，鍋爐房 、服務用房 為條形基礎 。 以上采用 混合砂漿。 排水量：生活總 排 水量為 。避雷帶采用 216。 有線電視系統(tǒng)按 862MHZ 鄰頻傳輸系統(tǒng)設計，滿足雙向傳輸?shù)囊蟆? 供暖方式 按照建筑物功能和布局，采用下 供下回 同程式 系統(tǒng)，水平供回水干管均在地溝內敷設。 （二）室外排水工程 本項目室外 排水體制采用雨污分流制，排水量按給水量的 85%計算，經(jīng)初步估算，生活污水量約 。變壓器負荷系數(shù)為 ，變壓器容量計算為 163KVA， 考慮到將來需要， 配備 250KVA 箱式變壓器 1臺 ，滿足本項目供電需求 。 第七章 環(huán)境保護 、 節(jié)能 與消防 第一節(jié) 環(huán)保 根據(jù)新建項目中國家對環(huán)境保護的有關規(guī)定，對于“三廢”治理設施必須與主體工程同時設計、同時施工、同時投產(chǎn)的要求，“三廢”參照《建 設 項目環(huán)境保護設計規(guī)定》。 設計有利于節(jié)能的建筑朝向和平面 根據(jù)建筑功能要求，結合當?shù)厝照盏葰夂驐l件和其他狀況，在總體規(guī)劃和單位設計中，合理確定建筑面積、外觀體型、朝向、間距、層高，使用節(jié)能型建筑材料。配置可靠性較高的節(jié)能型電子鎮(zhèn)流器，優(yōu)化照明配電系統(tǒng)。 大力開展節(jié)電、節(jié)水等宣傳，制定節(jié)水，節(jié)電制度 。 第四節(jié) 安全 遵照《建筑施工安全檢驗標準》 (JGJ9599)的規(guī)定，提高安全生產(chǎn)工作和文明施工的管理水平，預防傷亡事故的發(fā)生，確保職工的安全和健康，必須做好安全管理工作。 第二節(jié) 項目管理 為了規(guī)范工程建設項目，根據(jù)本項目的性質，項目實施過程中，項目管理應貫徹落實以下制度 ： 一、實行項目法人負責制 項目實施應按照國家專項投資項目管理辦法，成立項目辦公室以便進行統(tǒng)一管理。按照監(jiān)理工作的有關規(guī)定 ， 監(jiān)理 單位 實行終身負責制和全方位跟蹤監(jiān)理，確保工程質量和工程進度。 商品銷售服務設施。 三、建立并實施完善的財務內控制度 為強化酒店管理，降低酒店運營成本，酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購與付款、銷售與收款、工程項目、固定資產(chǎn)、存貨、預算、成本費用、籌資、投資等各個環(huán)節(jié)的全方位的財務內控制度。 將按照 《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（ GB/T143082021）的要求建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊、層級管理制度、質量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴格遵照執(zhí)行。 招標代理服務費按照《 某某 省發(fā)展計劃委員會轉發(fā) 國家計委關于印發(fā)招標代理服務收費管理暫行辦法的通知 的通知》 (青計價格[2021]300 號 )。 第 四 節(jié) 資金籌措 根據(jù)建設單位籌資意向，本項目總投資 925 萬元 ， 擬全部為企業(yè)自籌 。 二、 人力資源風險對策 酒店將提供由競爭力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎。 第二節(jié) 社會效益分析 星級賓館建設項目包括項目領導、工 作人員、各類服務人員，計需 40 人，對安排本地剩余勞動力、保持社會健康，提高當?shù)厝司杖胗蟹e極貢獻，同時可帶動縣域其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高縣城品位。建議該項目法人積極采取有效措施，申報項目，爭取審批落實并投入建設實施。 建議項目單位在下一步工作中，一要進一步加強對設計方案優(yōu)化；二要加強對建設工程質量、財務管理的監(jiān)督和檢查；三要繼續(xù)爭取當?shù)卣坝嘘P部門的支持，以便項目更好地發(fā)揮功能。 同時 本項目的成功開發(fā)，可以改善 城區(qū) 的綜合環(huán)境，啟動社會閑置資金，增加就業(yè)率，對促進旅游及房地產(chǎn)消費起到雙重積極的作用，同時也為 當?shù)?旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和運作提供了寶貴的經(jīng)驗，為 某某 房地產(chǎn)開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。 三、 市場競爭風險對策 酒店將密切關注同行業(yè)競爭對手的動向，了解競爭對手的情況，提出有針對性、有效的競爭策略，以使酒店取得競爭優(yōu)勢地位。 二、人力資源風險 現(xiàn)代星級酒店具有 知識密集和勞動密集的特點，對酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。 預結算 審核費按照《關于省財政性投資審核中心收取審核費有關問題的批復》 (青價費字 [2021]第 058 號 )。主要參見文件如下： 建筑工程采用《 某某 省 建設工程消耗量定額》（建筑工 程、安裝工程、裝修工程） [2021]、《 某某 省 建設工程消耗量定額基價》（建筑工程、安裝工程、裝修工程） [2021]，并參考本地區(qū)類似工程投資情況估算。 星級賓館全部工作人員實 行招聘和合同制，上崗前先經(jīng)培訓。 酒店經(jīng)營保障設施。 第二節(jié) 營運管理初步計劃 一、 服務項目和基本設施安排 （一） 服務項目安排 酒店將設置與酒店星級及規(guī)模相對應的服務項目： 接待服務項目，如停車、行李運送、問詢、外幣兌換服務；電話、電傳、電 報、圖文傳真服務；打字、復印、秘書、翻譯服務；租車、訂票、醫(yī)務及各種會議接待服務；貴重物品存放服務等。并要明確分級管理責任人，實行分級管理責任制。 建筑設計應作好防雷及接地設計，以防雷電 的傷害 。 二、消防分區(qū) 按 多層 建筑防火分區(qū)建筑面積不超過 2500 ㎡ ， 擬建 某某 賓館劃分為2 個防火分區(qū)，每 三 層劃分為一個防火分區(qū)， 樓梯間安裝乙級防火門，均設置 2 個疏散出口。在滿足使用功能的前提下，合理布置管線走向，縮短路徑，減少能耗。采用主體綠化措施，合理確定建筑涂料類型和顏色。 本項目主要污染源為建設過程產(chǎn)生的少量建筑垃圾，運營過程中產(chǎn)出的辦公和生活垃圾及污水。 三、室外采暖管網(wǎng) 及熱水 為了滿足冬季采暖需求，需 修建一座鍋爐房，配備 燃煤鍋爐一臺 。 需排水管 45m，排水檢查井 2座， 16m3化糞池 1 座。 采暖管道采用焊接鋼管，管徑≥ 32mm 采用絲扣連接，管徑≤32mm 采用焊接，地溝內敷設的管道均采用 40mm 巖棉管殼保溫。進線由當?shù)貜V電部門負責引來。所有屋面上的金屬物體均與屋面避雷可靠連接。 （ 三 ）消防系統(tǒng) 擬建建筑物按二級耐火等級設防，室內設管道消防系統(tǒng)，消防給水干管單獨設置。 第四節(jié) 建筑安裝 一 、給排水系統(tǒng) （一）給水系統(tǒng) 水源 ： 本項目供水管可從 某某 縣 某某 公路 城市供水管網(wǎng)接入 ，采用低壓生活、消防合用給水系統(tǒng)，埋地敷設。 房心及基礎外側回填土應分層夯實，壓實系數(shù)≥ 。 頂棚： 衛(wèi)生間 、浴室 做防水乳膠漆， 客房客體、樓道 采用石膏線條，其余均為乳膠漆 。住宅立面材料主要是機理型外墻涂料，別致的立面構成和色彩使項目極具現(xiàn)代感。 照明充足，有遮光窗簾； 有方便使用的電話機，可以撥通或使用預付費電信卡撥打國際、國內長途電話，并配有使用說明； 有彩色電視機，畫面音質清晰； 具備防噪音及隔音措施；