某商業(yè)項(xiàng)目價格制定實(shí)例具備實(shí)戰(zhàn)價值(完整版)
【正文】 個項(xiàng)目的正式銷售期從項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證后，以項(xiàng)目開盤日 計(jì)算， 銷售期限設(shè)定為 10 個月，即： 2021年 05月 —— 2021年 3 月 。 第一階段： 內(nèi)部認(rèn)購及開盤期推出 ： F1(A、 C 計(jì) 65 間 ),F1（ D 計(jì) 13 間）， F2（ C、 D 計(jì)58間） 136 間商鋪（ 平米） 首批以－ F1和 F2為主導(dǎo)，營造開門紅的氛圍，因?yàn)榭蛻魧Φ叵律虡I(yè)模式已經(jīng)有了一定的認(rèn)知，重點(diǎn)推介－ F1，同時利用 F1 和 F2的價差，把客戶往樓上引導(dǎo)。 1F 原則上價格一步到位，開盤初期可適時推出小部分商 鋪對市場進(jìn)行預(yù)熱和價格試探，其它商鋪待時機(jī)和節(jié)點(diǎn)成熟再行推出，并按推出時機(jī)進(jìn)行行業(yè)市場價格領(lǐng)跑。 ● 負(fù) 一層 已經(jīng)有 80 后街 、 恒達(dá)購物 時尚街等 地下商業(yè)模式，投資者對地下商業(yè)價值 有了一定的認(rèn)知 ，在推廣方面大力宣 傳引導(dǎo)勢必引起投資者的極大興趣，因此將地下作為市場的突破點(diǎn)，價格略高于二層，一方面是商業(yè)價值本身特性，另一方面是通過負(fù)一層的價格作用推進(jìn)二層銷售。 ● 隨著商業(yè)價值的逐減，三層、四層價位可定于二層的一半，四層略低。在價格上宜平價大面積打包銷售或者帶租約銷售，價格應(yīng)低開平走。 這階 段銷售穩(wěn)定，推廣有力，借開盤的勢頭，仍以主打的－ F1 和 F2 層為主導(dǎo)，價格小幅攀升。 樓層價格差異關(guān)系 及計(jì)算后的均價表 樓層 比值系數(shù) 均價（元 /㎡ ） 總建筑面積 總價（萬元） 負(fù)一層 23868 4597 一層 1 39780 3571 二層 19890 3887 三層 9945 3852 四層 7956 3285 五層 5967 1891 合計(jì)： 21083 各個鋪位價值差異分析表 一層 一層商鋪均價 39780 一層 分?jǐn)?shù)平均值 類別 權(quán)重 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 通達(dá)性 4 4 周邊業(yè)態(tài) 1 可視性 周邊環(huán)境 開間進(jìn)深比例 1 總分值 10 沿街附加值(倍數(shù) ) 商鋪價格 67644 66939 66235 66235 66235 66235 66235 66235 66235 類別 A10 A11 A12 A13 A14 A15 A16 A17 A18 A19 通達(dá)性 3 3 3 3 3 周邊業(yè)態(tài) 1 可視性 2 2 2 2 2 周邊環(huán)境 1 1 1 1 1 開間進(jìn)深比例 1 1 1 總分值 沿街附加值(倍數(shù) ) 商鋪價格 69758 37731 34549 34549 34549 34549 35004 35458 37731 38641 類別 A20 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 通達(dá)性 3 3 周邊業(yè)態(tài) 1 可視性 2 周邊環(huán)境
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