【正文】 設(shè)計(jì)原則 ......................................................... 20 設(shè)計(jì)方案 ......................................................... 20 戶型選擇 ......................................................... 21 規(guī)劃設(shè)計(jì)及指標(biāo) ................................................... 21 項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度 ......................................................... 22 開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 ..................................................... 22 銷售計(jì)劃 ......................................................... 23 組織機(jī)構(gòu) ......................................................... 23 投資估算 ............................................................. 24 銷售收入估算 ..................................................... 24 毛坯房費(fèi)用估算 ................................................... 25 精裝房費(fèi)用估算 ................................................... 28 資金 來源 ......................................................... 30 方案比較 ......................................................... 31 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估 ......................................................... 32 資金流動(dòng)計(jì)劃 ..................................................... 32 投資收益率 ....................................................... 32 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ....................................................... 32 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ................................................... 33 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） V 投資回收期 ....................................................... 33 財(cái)務(wù)分析總結(jié) ..................................................... 34 風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................................. 34 敏感性分析 ....................................................... 34 盈虧平衡分析 ..................................................... 35 定性分析 ......................................................... 35 風(fēng)險(xiǎn)控制 ......................................................... 36 環(huán)境影響分析 ......................................................... 36 環(huán)境影響因素 ..................................................... 36 施工期的環(huán)境影響 ................................................. 36 環(huán)境影響的控制措施 ............................................... 37 結(jié)論 與建議 ........................................................... 37 結(jié)論 ............................................................. 37 建議 ............................................................. 38 參考文獻(xiàn) ...................................................... 39 附錄 .......................................................... 40 致謝 .......................................................... 46 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 1 隨著過去二十年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)的地位越來越不可動(dòng)搖。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 2 在住宅房地產(chǎn)開發(fā)中，無論對(duì)于開發(fā)商還是投資者、經(jīng)營者，高收益與高風(fēng)險(xiǎn)總是如影隨形，要想獲得高收益，就必須承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)，問題的關(guān)鍵在于如何采取一個(gè)有效的措施，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大的利益，一個(gè)有效的辦法 就是 —— 尋求多點(diǎn)平衡，即 房 地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與利益的平衡機(jī)制 [2]。 研究成果主要包括二個(gè)大項(xiàng)：市場調(diào)研報(bào)告和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中市場調(diào)研報(bào)告又是為編制可行性研究報(bào)告服務(wù)的。 （ 3）技術(shù)方案：建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括主要平面、立面布置、戶型設(shè)計(jì)等。 （ 2） 國家及蘇州市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策。03′，南北距 37 公里，處北緯 31176。常熟境內(nèi)地勢低平，海拔大都在 3—7 米間。同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)的比例在不斷上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例更加合理，一般來說，第一產(chǎn)業(yè)的贏利能力較弱，而第三產(chǎn)業(yè)的贏利能力較強(qiáng) 。相信 2021 年之后，政府及有關(guān)部門會(huì)繼續(xù)采取一系列的宏觀調(diào)整政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行打壓 ,以下是 2021 到 2021 年國家調(diào)控政策的四次重要升級(jí) ： （ 1） 2021 年 4 月 17 日 ，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。 房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)企業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)的重要支撐部分， 2021 年以來，隨著江南國泰、江南中盈、中南錦程、綠地綠景等一批房地產(chǎn)公司新項(xiàng)目的開工，常熟市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月快速增長態(tài)勢， 全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元。 房地產(chǎn)價(jià)格分析 2021 年常熟房地產(chǎn)開發(fā)銷售市場（不含二手房市場）一直保持持續(xù)增長的態(tài)勢 ,全市實(shí)現(xiàn)商品房合同銷售額為 億元，同比增長 %，其中住宅銷售額為 億元，同比增長 %[6]。城鄉(xiāng)居民收入比為 ： 1。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 12 35%46%10% 4% 5%一房二房三房四房四房以上 圖 211 購房房間需求比例 區(qū)域環(huán)境狀況 區(qū)域規(guī)劃 （ 1） 片區(qū)劃分 將常熟市域劃分為“雙城、三片區(qū)”。聯(lián)系城市南北向、東西向交通的主干路與環(huán)路共同形成道路網(wǎng)的主骨架。 通過表 23 可以看出，香榭麗墅 開盤時(shí)間為 2021 年 8 月 24 日 ， 目前一期房源 已經(jīng) 售罄 ， 二期將會(huì)推出大量別墅 房源，整個(gè)項(xiàng)目的銷售時(shí)間以及項(xiàng)目產(chǎn)品與本項(xiàng)目比較接近，所以對(duì)本項(xiàng)目的未來銷售會(huì)構(gòu)成相當(dāng)大的區(qū)域競爭壓力。 （ 2） 周 邊銀行：中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政存蓄銀行、常熟農(nóng)村商業(yè)銀行、交通銀行等。 SWOT 分析 （ 1）優(yōu)勢（ S） ? 自然景觀優(yōu)勢突出：距虞山、尚湖風(fēng)景區(qū)咫尺之遙。 ? 項(xiàng)目地塊成交價(jià)過高，項(xiàng)目溢價(jià)空間有限。本項(xiàng)目地理位置比較特殊，一方面毗鄰招商城，一方面接近最為繁榮的方塔板塊，結(jié)合項(xiàng)目本身特點(diǎn)，根據(jù)客戶的職業(yè)劃分不同層次客戶，按照重要程度進(jìn)行劃分歸類 如下 ： 核心客戶：大 型企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、政府高層、招商城企業(yè)主。并且假設(shè)本項(xiàng)目各種因素的權(quán)重和為 l00%，其他比較項(xiàng)目每個(gè)因素與本項(xiàng)目相比較為擬合程度。 （ 4） 設(shè)計(jì)合理化 ：本項(xiàng)目周邊建筑大多是低層建筑，如果在一片低矮建筑物區(qū)域，建立高層建筑，則會(huì)顯得太過突兀，因此要充分考慮各種主觀、客觀因素，使項(xiàng)目能夠與周邊環(huán)境融合的基礎(chǔ)上，同時(shí)又能突 出自己的特色。 b．道路系統(tǒng)：小區(qū)主干道寬 7米，其他車道寬 5米，消防車道主要依靠 小區(qū)的車行道路。本項(xiàng)目采取多層與別墅區(qū)同時(shí)施工的策略，由二家施工單位同時(shí)進(jìn)場施工，預(yù)估建設(shè)周期為 1618 個(gè)月，因此初步計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)建設(shè)時(shí)間為24 個(gè)月，結(jié)合類似工程的進(jìn)度控制經(jīng)驗(yàn)制定本項(xiàng)目的主要整體開發(fā)進(jìn)度控制點(diǎn)詳見表 36。 表 39 銷售收入估算表 項(xiàng)目 銷售均價(jià) 可售面積 （ m2） 或數(shù)量（個(gè)） 合計(jì)（萬元） 多層住宅 17800元 /m2 36588 車庫 10萬元 /個(gè) 480 別墅 22021元 /m2 20210 總計(jì) —— —— 毛坯房費(fèi)用估算 （ 1） 土地費(fèi)用：土地費(fèi)用通常由土地出讓金、征地費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)以及交易契稅 (土地出讓金的 3％ )構(gòu)成。根據(jù)公司最近幾年建設(shè) 同類型且同檔次樓盤工程的造價(jià)指標(biāo)同時(shí)結(jié)合政府發(fā)布的造價(jià)指標(biāo)，按照多層部分： 1900 元 /m車庫： 2800 元 /m別墅： 2500 元 /m2分別乘以各自的規(guī)劃建筑面積計(jì)算建安工程費(fèi)， 詳見表 313。本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)估算詳見表 315。 表 319 開發(fā)期間稅費(fèi)表 序號(hào) 稅費(fèi)類別 計(jì)算依據(jù) 稅金（萬元） 1 營業(yè)稅 銷售收入 *3% 2 城市建設(shè)維護(hù)稅 營業(yè)稅 *5% 3 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 *3% 4 地方教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 *2% 5 合計(jì) 1+2+3+4 （ 6） 根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以匯總出本項(xiàng)目投資估算見表 320 以及利潤估算分析見表 321，其中土地增值稅稅額按增值額乘以適用的稅率，本項(xiàng)目增值額小于 50%，稅率為 30%，所得稅稅率按照 25%計(jì)算 。 項(xiàng)目一旦簽訂了工程承包合同，就必須全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，導(dǎo)致工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng) 濟(jì)效益。本項(xiàng)目按照（ 2） —（ 7）費(fèi)用總和的 3%進(jìn)行估算得 萬元。本項(xiàng)目聯(lián)體別墅以 320 元 /m2征收，多層以 75 元 /m2征收，詳見表 314。 表 310 土地成本估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 基數(shù) 合價(jià)（萬元） 均價(jià)（元 /m2） 1 土地出讓金 51361m2 50300 2 土地契稅 出讓金的 3% 1509 3 合計(jì) —— 51809 （ 2） 前期工程費(fèi)：房地產(chǎn)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、三通一平等階段的費(fèi)用。 表 37 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 階段狀態(tài) 時(shí) 間 安 排 工 作 內(nèi) 容 預(yù)估銷售狀態(tài) 銷售準(zhǔn)備期 2021 年 46 月 5 月初全面推廣，進(jìn)行全城轟炸式宣傳 0 亮相蓄客期 2021 年 78 月 7 月中旬，售樓處樣板房對(duì)外開放，提供預(yù)約購買 預(yù)約 40% 開盤銷售期 2021 年 9 月 9 月初全面開盤借勢銷售 銷售： 50% 持續(xù)熱銷期 2021 年 1012 月 商品房持續(xù)推廣，回籠資金 銷售： 70% 余溫銷售期 2021 年 13 月 商品房借助前期推廣余溫銷售 銷售： 85% 銷售平穩(wěn)期 2021 年 46 月 繼續(xù)銷售，較為平穩(wěn) 銷售： 95% 尾盤銷售期 2021 年 79 月 尾盤銷售清空 售盡 組織機(jī)構(gòu) 根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)以及配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件，在制定管理方案時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，結(jié)合本身的進(jìn)度安排，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，詳見圖 31。 c．停車：機(jī)動(dòng)車停放于地下停車場，為了保證小區(qū)的交通， A區(qū)地面以上部分不再設(shè)置停車場地。 （ 2） 建筑物外立面采用優(yōu)雅的法式風(fēng)格，別墅區(qū)外立面采用干掛黃金麻花崗巖，多層外立面一層至二層干掛黃金麻花崗巖，三層及以上噴米白色真石漆，外立面裝飾風(fēng)格以雙拼別墅為例詳見附錄。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 表 32 價(jià)