【正文】 作的團(tuán)隊(duì)領(lǐng)軍高管必須具有以下素質(zhì) 。 所任職位 。前期及策劃 ,各種業(yè)態(tài)的整合要反復(fù)論證才能符合市場(chǎng) 。在項(xiàng)目銷售策劃管理上采取多方位動(dòng)態(tài)監(jiān)控及總量管理，使銷售費(fèi)用由原來(lái) 4﹪ 降低到 8﹪ 。 .負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 、施工單位的招標(biāo)，項(xiàng)目成本的確定及合同分解確定（即目標(biāo) 成本）對(duì)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)成本的動(dòng)態(tài)6 6 控制 .負(fù)責(zé)單位各項(xiàng)目的工程預(yù)算、決算，組織并實(shí)施大宗甲供材料設(shè)備招標(biāo)采購(gòu)工，負(fù)責(zé)房屋的銷售策劃定制，入住服務(wù)與物業(yè)交接，負(fù)責(zé)物業(yè)公司的交接主要事務(wù)及管理，財(cái)務(wù)管理、稅收、銀行、成本控制、監(jiān)督及合理避稅、融資。建成“私家花園，私家城堡”的整體規(guī)劃觀念。根據(jù)董事長(zhǎng)審定的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)工作，并對(duì)經(jīng)營(yíng)結(jié)果最終負(fù)責(zé)。其中有 16 棟被評(píng)為優(yōu)質(zhì)工程。 通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，大膽提出工序改進(jìn)方案，在香港美食城項(xiàng)目深基坑圍護(hù)施工過(guò)程中，提出用深攪樁替代 SMW 工法并征得了設(shè)計(jì)單位的認(rèn)可，這一工序改進(jìn)使建設(shè)資金節(jié)約 2020 多萬(wàn)元；提出采用試樁的結(jié)果進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，這一建議得到了設(shè)7 7 計(jì)的認(rèn)可，使基礎(chǔ)工程的建設(shè)資金節(jié)約近 30%；通過(guò)項(xiàng)目部每月一次的績(jī)效考核，提升了項(xiàng)目部的凝聚力和項(xiàng)目部成員的責(zé)任感； ＜職責(zé)描述＞： 在此期間本人積累了豐富的施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)。 負(fù)責(zé)工程預(yù)決算、編制施工組織設(shè)計(jì)，質(zhì)量安全成本控制方案、施工進(jìn)度管理與質(zhì)量管理。工程地質(zhì)、 房屋建筑學(xué)、施工組織設(shè)計(jì)、測(cè)量學(xué)、成本控制、工程預(yù)算等方面建筑基礎(chǔ)知識(shí) 其他愛(ài)好： 職業(yè)目標(biāo)：做一個(gè)合格的職業(yè)經(jīng)理人、帶領(lǐng)好團(tuán)隊(duì)、做好項(xiàng)目、創(chuàng)造好的效益與利潤(rùn)為企業(yè)發(fā)展做貢獻(xiàn)。環(huán)境安靜、優(yōu)美，位于潮白河?xùn)|岸，具有濃厚的“潮白人家”的鄉(xiāng)村氣息，交通便捷，村北側(cè)緊鄰 332 省道直通北京六環(huán)，村南 3 公里就是京平高速公里，順 21 路公交車穿村而過(guò)，順 29 路公交車在村北 332 省道村口設(shè)站，距村 3 公里的李遂村有 923 路公交車直達(dá)東直門交通樞紐 。 （二） 項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃 衛(wèi)達(dá)集團(tuán) 計(jì)劃陸續(xù)投資 2020 萬(wàn) (自有 1000 萬(wàn)引入 1000 萬(wàn) ), 邊建設(shè)邊配套完善各種生活設(shè)施 , 將原葛代子 220 多戶住老舊房的農(nóng)戶遷入 2 層新住宅樓 , 樓內(nèi)有燃?xì)?，采暖，熱水用壁掛爐 , 上下水 , 網(wǎng)絡(luò)寬 帶 , 有線電視 , 供暖系統(tǒng) 。 3) 為了給崇囯莊農(nóng)民創(chuàng)造更多福址 , 我們將共同為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)作出以下貢獻(xiàn) 。( 由燃?xì)夤竟芾?) 管道入戶 , 9. 建設(shè) 中水處理站一個(gè)；處理污水用于景觀用水，洗車，綠化等； 10. 建設(shè) 垃圾 周轉(zhuǎn)站一座 (由環(huán)衛(wèi)部門及物業(yè)公司管理 ) 這些設(shè)置會(huì)加大崇囯莊的人氣及社會(huì)知名度 , 使崇囯莊由一個(gè)普通的農(nóng)村一躍為一個(gè) 宜居舒適功能齊全的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn) 。保證長(zhǎng)年見(jiàn)綠，力求四季有花。建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，不僅關(guān)系到農(nóng)業(yè)、農(nóng)村的發(fā)展和農(nóng)民的富裕，而且關(guān)系到實(shí)現(xiàn)國(guó)家的長(zhǎng)治久安和民族的偉大 復(fù)興。 建筑外立面設(shè)計(jì)：外立面應(yīng)以“厚重、沉穩(wěn)”為設(shè)計(jì)理念。每間房， 廳帶寬帶，電視，電話。三居戶型，主臥帶衛(wèi)生間面積應(yīng)比公共衛(wèi)生間大，功能也應(yīng)更完備 —— 在洗臉、浴盆、座便器外，還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體定位設(shè)置按 摩浴缸、桑拿、梳妝間等。衛(wèi)生間應(yīng)從門口向地漏找坡度，地漏應(yīng)設(shè)在室內(nèi)最低端。 陽(yáng)臺(tái)：建議采用封閉式雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)， 一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。戶內(nèi)樓梯寬度應(yīng)注意為凈寬，當(dāng)一面臨空時(shí)，墻面到樓梯扶手最小寬度應(yīng)不小于 800MM。 二、 公建用途： 室內(nèi)： 1. 集團(tuán)辦公樓（ 2 層 ） 1000 ㎡。 4. 別墅區(qū)建在村西側(cè)潮白河岸邊。 有跑步機(jī) , 體能綜合運(yùn)動(dòng)機(jī)等器械 。 3 座 100 ㎡ 九、一期建設(shè)必備服務(wù)設(shè)施： 保留現(xiàn)有商業(yè)街的設(shè)施，根據(jù)考察情況看，目前村莊內(nèi)缺少娛樂(lè)會(huì)所，一期建設(shè)只考慮建一座臨時(shí)會(huì)所即可，臨時(shí)會(huì)所可以活動(dòng)房形式建造，待度假村建成后便于拆除。 特別將江南的 柳、桃、竹、梅、荷等植物充分運(yùn)用，多種樹(shù)，少栽草。 22 22 （二 ）具體實(shí)施思路建議 ： 總體上，小區(qū)園林景觀由五大部分組成，中心景觀區(qū)、中心活動(dòng)區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)、江南文化展 示區(qū)、商業(yè)休閑區(qū)； 六大功能分區(qū)各自功能： 中心景觀區(qū) ，此處為綜合性的景觀區(qū)，含“生態(tài)、雕塑（小品）等； 中心活動(dòng)區(qū) ，此處為激發(fā)人們參與性，為運(yùn)動(dòng)休閑、鄰里交流等； 生態(tài)景觀區(qū) ，結(jié)合江南文化的特性，特意種植一片適合本地生長(zhǎng)的中國(guó)部分名江南觀賞性的植被，與旁邊的休閑區(qū)自然結(jié)合在一起，形成很好的休閑環(huán)境，增添了江南生活的意境； 形象景觀區(qū) ，即各入口處景觀，以濃縮的江南山水為展示點(diǎn)； 生活休閑區(qū) ，即會(huì)所部分，設(shè)茶藝室、棋牌康樂(lè)室、閱覽室等； 商業(yè)休閑區(qū) ，即富有文化特色的社區(qū)商業(yè)街； 六大功能分區(qū)部分特色建筑，可根據(jù)需 要，設(shè)木結(jié)構(gòu)，粉墻青瓦雕梁畫(huà)棟，突出江南文化古韻情懷，此類建筑在造型與色彩處理上，更能體現(xiàn)“江南文化”特色。 組團(tuán)及各個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)等命名，從江南文化中提取元素與創(chuàng)意來(lái)體現(xiàn)。 25 25 景五 ：《曲徑童幽》童趣游樂(lè)景觀 這一區(qū)域?yàn)閮和瘶?lè)園。 展板內(nèi)容：項(xiàng)目各戶型透視圖、主要交通及建筑物相片，地理規(guī)劃圖，住宅單位平面圖，住宅單位室內(nèi)布置，發(fā)展商之背景，價(jià)目表及付款方法等等。 風(fēng)格：建議采用現(xiàn)代風(fēng)格，空間明快而簡(jiǎn)潔，突出樣板間的實(shí)景感受力，側(cè)重視覺(jué)美觀的感受，樣 板房要營(yíng)造一個(gè)真實(shí)的居家環(huán)境 ， 應(yīng)給人一個(gè)真正的 “ 家 ” 的感覺(jué) ； 裝飾：樣板間的感染力就能建立，采用少裝修、多裝飾，核心點(diǎn)在裝飾的生活氛圍；生活化：盡可能實(shí)現(xiàn)生活場(chǎng)景的布置，如主臥室床上的睡衣、客廳茶幾上的時(shí)尚書(shū)、餐廳餐桌上的碗筷、臥室衣柜里的女士衣物，越生活化、越接近買家的夢(mèng)想； 藝術(shù)化：墻上的掛畫(huà)是非常重要的點(diǎn)綴，建議一定要采用手繪的風(fēng)格，如素描，讓人潛意識(shí)激發(fā)對(duì)生活的向往； 擬定場(chǎng)景：擬定一個(gè)家庭為背景進(jìn)行樣板間的布置，比如以一個(gè)三口之家為例，擬定男主人的年齡、職業(yè)和喜好來(lái)裝飾主臥，擬定孩子的年齡和喜好裝 飾兒童房，這樣做更有針對(duì)性。 項(xiàng)目 SWOT 分析 （ 1）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（ S）：設(shè)計(jì)規(guī)劃及景觀園林綠化；項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比較高；引入精裝修； （ 2）競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（ W）：處在不成熟住宅區(qū)域，生活設(shè)施不完善；離順義城區(qū)有一定距離，交通不是十分便利； （ 3）潛在機(jī)會(huì) (O)： 順義新城是北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一 ，處在東部發(fā)展帶重要節(jié)點(diǎn)；地鐵 15 號(hào)線己開(kāi)通； 項(xiàng)目的定位 根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況，以及對(duì)明年房地產(chǎn)預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是剛性需求為主，另外購(gòu)房者更趨于理性購(gòu)房，所以會(huì)選擇性價(jià)比高的房子。 10 分鐘車程 。 （二） 項(xiàng)目推廣的主題 項(xiàng)目案名的確定：綠湖山莊（建議板樓與別墅使用兩個(gè)不同的案名，以區(qū)分別墅與板樓在品質(zhì)上的差別） 推廣主題：應(yīng)該以“綠”、“湖”作為項(xiàng)目主題，“綠”代表了綠化，“湖”代表了水景，強(qiáng)調(diào)和突出項(xiàng)目的景觀及周邊良好的自然環(huán)境。 開(kāi)盤(pán)期：開(kāi)盤(pán)后已經(jīng)積累了一定的客戶群，客戶也對(duì)項(xiàng)目有了一定程度的了解，這一時(shí)期的宣傳要進(jìn)一步深入。 宣傳的對(duì)象 項(xiàng)目聯(lián)排別墅客戶群定位在中低收入人群，所以宣傳的對(duì)象也要在面向中低收入人群。 宣傳的手段 （ 1） 報(bào)紙及雜志：小篇幅進(jìn)行宣傳，告知性文字，突出項(xiàng)目自身價(jià)格和區(qū)位優(yōu)勢(shì)； （ 2） 宣傳單：印制宣傳單頁(yè)，單頁(yè)內(nèi)容主要突出項(xiàng)目的賣點(diǎn)，通過(guò)廣告發(fā)放人員在各大商場(chǎng)、商業(yè)街道，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 的外地商販等人流密集地方進(jìn)行發(fā)放； （ 3） 網(wǎng)絡(luò)：制作視頻、圖片及文字資料在網(wǎng)站上宣傳，充分利用網(wǎng)絡(luò)傳播快捷的優(yōu)勢(shì)； （ 4） 老帶新：通過(guò)以老帶新的策略，老客戶介紹新客戶，給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠和折扣； （ 5） 內(nèi)部員工：除通過(guò)銷售人員的銷售外，其它員工介紹客戶成功也可以獲得相應(yīng)的傭金； （ 6） 群發(fā)短信：購(gòu)買一定數(shù)量的群發(fā)短信，通過(guò)手機(jī)群發(fā)短信來(lái)發(fā)布項(xiàng)目的廣告，以及活動(dòng)的通知； （ 7） 看房班車：開(kāi)通兩趟免費(fèi)看房班車，以方便客戶看房，一條路線為順義城區(qū)到項(xiàng)目，另一條線路為平谷縣城到項(xiàng)目； （ 8） 銷售現(xiàn)場(chǎng)的宣傳：包括戶型圖、沙盤(pán)模型、噴繪效果圖、樣板間、銷售人 員的講解等。銷售人員應(yīng)該抓住與客戶面對(duì)面溝通的機(jī)會(huì)，讓客戶對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀、配套設(shè)施、裝修有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。 （三 ）項(xiàng)目的包裝及賣點(diǎn)的挖掘 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行必要的包裝是為了更好的吸引客戶進(jìn)行，加快銷售的進(jìn)度，所以對(duì)項(xiàng)目的包裝就必須要挖掘能吸引客戶的賣點(diǎn) 進(jìn)行宣傳，以達(dá)到銷售目的。 (5)北京人退休養(yǎng)老到郊區(qū)綠化美景之中享受安逸 ,清靜 ,空氣清新無(wú)汚染 ,回歸大自然 。綠湖山莊別墅定位在150 平米以下的獨(dú)棟別墅，走產(chǎn)品差異化的策略，減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以獨(dú)棟總價(jià) 100 萬(wàn)作為產(chǎn)品的主要競(jìng)爭(zhēng)力和賣點(diǎn)，這樣可以面向更多的客戶群，有利于回籠資金。天河小區(qū)的 優(yōu)勢(shì)為價(jià)格便宜，前期現(xiàn)房已經(jīng)入住，有一定生活配套設(shè)施屬于成熟社區(qū)，離城區(qū)相對(duì)較近，物業(yè)費(fèi)較低。同時(shí)，也增加營(yíng)銷中心熱鬧氣氛，加快銷售人員的講解速度。 景六： 《快樂(lè)動(dòng)感》運(yùn)動(dòng)休閑景觀 利用一塊寬闊場(chǎng)地，在周邊圍擋低矮的植物，作為集中運(yùn)動(dòng)休閑活動(dòng)區(qū)，譬如 籃球、 羽毛球、乒乓球等青年朋友較為喜愛(ài)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，供不同的體育愛(ài)好者運(yùn)動(dòng)休閑。 景一：《 亭臺(tái)水榭 》 小橋流水 景觀 以活動(dòng)的流水貫穿小區(qū)南北，潺潺的流水清澈見(jiàn)底，是整體景觀的靈性所在，也是江南水鄉(xiāng)直接的表現(xiàn)。生態(tài)景觀則根據(jù)組團(tuán)的不同，在指定區(qū)域栽種各種江南的竹、梅、等樹(shù)種。 滿足無(wú)障礙要求，具體包括： 老人無(wú)障礙，如臺(tái)階高度適宜，方便老人行走。 200 ㎡。 有室內(nèi)棋牌 , 茶藝聊天休閑 , 書(shū)法演示 , ☆健身操培訓(xùn)等 500 ㎡ ☆贈(zèng)送一個(gè)社區(qū)保健站 , 免費(fèi)測(cè)血壓 , 血糖 , 小病冶療 200 ㎡ ☆贈(zèng)送網(wǎng)吧一個(gè) 200 ㎡ ☆贈(zèng)送垃圾周轉(zhuǎn)站一座 (由環(huán)衛(wèi)部門管理 )300 ㎡ ☆贈(zèng)送帶音樂(lè)背景的活動(dòng)廣場(chǎng)一個(gè)， 1000 ㎡ ☆贈(zèng)送兒童樂(lè)園 。 五、 商業(yè)區(qū)主要用途規(guī)劃： ☆中型超市一個(gè) 600 ㎡ ☆茶點(diǎn)休息廳一個(gè) 30 ㎡ ☆室內(nèi)游泳館一座 200 ㎡ (度假村內(nèi) ) ☆咖啡冷歡西點(diǎn)廳一個(gè) 50 ㎡ ☆ KTV 包房 20 間 300 ㎡ (度假村內(nèi) ) ☆臺(tái)球廳一個(gè) 100 ㎡☆乒乓球室一個(gè) 100 ㎡ ☆室內(nèi)羽毛球室 ,臺(tái)球一個(gè) 150 ㎡ ☆網(wǎng)吧一個(gè) 30 ㎡ ☆棋牌室一個(gè) 50 ㎡ ☆裝飾店 200 ㎡ ☆ 家具商場(chǎng) 1000 ㎡ ☆蔬菜水果大廳 500 ㎡ ☆建材商店 300 ㎡ ☆服裝鞋帽小商品市場(chǎng) 500 ㎡ ☆日雜商店 200 ㎡ ☆文具百貨鞋布匹綜合商店 200 ㎡ ☆電動(dòng)車行 300 ㎡ ☆花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)大廳 1000 ㎡ ☆種子化肥供應(yīng)站 200 ㎡ 16 16 ☆綜合快餐店一個(gè) 200 ㎡ ☆特色小吃 500 ㎡ (驢肉火燒 ,東北大煎餅 ,串燒 ,成都小吃 ,香河肉餅 ,山西刀削面 ) ☆中型酒樓 500 ㎡ 2=1000 ㎡ ☆銀行一家 100 ㎡ ☆郵局 100 ㎡ ☆藥店二家 50 2=100 ㎡ ☆洗衣店 2 家 100 ㎡ ☆美容美發(fā) 3 家 200 ㎡ ☆打字復(fù)印照相沖洗一家 50 ㎡ ☆家電修理一家 50 ㎡ ☆洗車房 100 ㎡ ☆房屋中介 2 家 100 ㎡ ☆洗浴中心 300 ㎡ ☆盲人按摩 50 ㎡ ☆商業(yè)幼兒園 1000 ㎡。 7. 設(shè)備機(jī)房 1000 ㎡。 各種管線：合理利用現(xiàn)有的水、電、氣、電信等市政及專業(yè)管線的接口，處理好小區(qū)今后的智能化、供水、供電、排水、排污、排洪、電視、等管線的布置問(wèn)題，設(shè)計(jì)預(yù)留一定空間，便于今后施工接口。陽(yáng)臺(tái)欄板下部應(yīng)設(shè) 100MM 高邊梁，陽(yáng)臺(tái)欄桿嚴(yán)禁 橫向設(shè)計(jì)，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。衛(wèi)生間地漏的排水管應(yīng)設(shè)存水彎，且洗衣機(jī)排水處應(yīng)設(shè)防止溢流和干涸專用地漏。 衛(wèi)生間：復(fù)合型衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，做到干濕分開(kāi)，將衛(wèi)生間功能空間進(jìn)行細(xì)化，分為浴、便、洗三個(gè)區(qū)域，可相互獨(dú)立，也可根據(jù)使用者要求將其中兩個(gè)功能合而為一充分考慮洗衣機(jī)、熱水器、排風(fēng)扇、電吹風(fēng)的管道、線路和插座。共 1200 棟 建五種不同風(fēng)格的二層聯(lián)排別墅 1200棟，每畝地共建 900平米 。 一、 戶型設(shè)計(jì) （一） 戶型面積及比例 戶型面積及比例的總體考慮崇囯莊項(xiàng)目是村產(chǎn)權(quán)房為一次性付款，不能夠貸款按揭，并且從定位客戶群來(lái)說(shuō)屬于中等收入人群，雖然房屋的單價(jià)相對(duì)較低，但還是應(yīng)該控制房屋的總體價(jià)格，以便于更好的銷售，實(shí)現(xiàn)資金的回籠。 葛代