【正文】 作的團隊領(lǐng)軍高管必須具有以下素質(zhì) 。 所任職位 。前期及策劃 ,各種業(yè)態(tài)的整合要反復(fù)論證才能符合市場 。在項目銷售策劃管理上采取多方位動態(tài)監(jiān)控及總量管理，使銷售費用由原來 4﹪ 降低到 8﹪ 。 .負責(zé)項目規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理 、施工單位的招標，項目成本的確定及合同分解確定（即目標 成本）對項目工程開發(fā)成本的動態(tài)6 6 控制 .負責(zé)單位各項目的工程預(yù)算、決算，組織并實施大宗甲供材料設(shè)備招標采購工，負責(zé)房屋的銷售策劃定制，入住服務(wù)與物業(yè)交接，負責(zé)物業(yè)公司的交接主要事務(wù)及管理，財務(wù)管理、稅收、銀行、成本控制、監(jiān)督及合理避稅、融資。建成“私家花園，私家城堡”的整體規(guī)劃觀念。根據(jù)董事長審定的年度經(jīng)營目標，開展經(jīng)營工作，并對經(jīng)營結(jié)果最終負責(zé)。其中有 16 棟被評為優(yōu)質(zhì)工程。 通過技術(shù)經(jīng)濟分析，大膽提出工序改進方案，在香港美食城項目深基坑圍護施工過程中，提出用深攪樁替代 SMW 工法并征得了設(shè)計單位的認可，這一工序改進使建設(shè)資金節(jié)約 2020 多萬元；提出采用試樁的結(jié)果進行基礎(chǔ)設(shè)計，這一建議得到了設(shè)7 7 計的認可，使基礎(chǔ)工程的建設(shè)資金節(jié)約近 30%；通過項目部每月一次的績效考核，提升了項目部的凝聚力和項目部成員的責(zé)任感； ＜職責(zé)描述＞： 在此期間本人積累了豐富的施工企業(yè)經(jīng)營和管理經(jīng)驗。 負責(zé)工程預(yù)決算、編制施工組織設(shè)計，質(zhì)量安全成本控制方案、施工進度管理與質(zhì)量管理。工程地質(zhì)、 房屋建筑學(xué)、施工組織設(shè)計、測量學(xué)、成本控制、工程預(yù)算等方面建筑基礎(chǔ)知識 其他愛好： 職業(yè)目標：做一個合格的職業(yè)經(jīng)理人、帶領(lǐng)好團隊、做好項目、創(chuàng)造好的效益與利潤為企業(yè)發(fā)展做貢獻。環(huán)境安靜、優(yōu)美，位于潮白河?xùn)|岸，具有濃厚的“潮白人家”的鄉(xiāng)村氣息，交通便捷，村北側(cè)緊鄰 332 省道直通北京六環(huán)，村南 3 公里就是京平高速公里，順 21 路公交車穿村而過，順 29 路公交車在村北 332 省道村口設(shè)站，距村 3 公里的李遂村有 923 路公交車直達東直門交通樞紐 。 （二） 項目總體建筑規(guī)劃 衛(wèi)達集團 計劃陸續(xù)投資 2020 萬 (自有 1000 萬引入 1000 萬 ), 邊建設(shè)邊配套完善各種生活設(shè)施 , 將原葛代子 220 多戶住老舊房的農(nóng)戶遷入 2 層新住宅樓 , 樓內(nèi)有燃氣，采暖，熱水用壁掛爐 , 上下水 , 網(wǎng)絡(luò)寬 帶 , 有線電視 , 供暖系統(tǒng) 。 3) 為了給崇囯莊農(nóng)民創(chuàng)造更多福址 , 我們將共同為當?shù)厣鐓^(qū)作出以下貢獻 。( 由燃氣公司管理 ) 管道入戶 , 9. 建設(shè) 中水處理站一個；處理污水用于景觀用水，洗車，綠化等； 10. 建設(shè) 垃圾 周轉(zhuǎn)站一座 (由環(huán)衛(wèi)部門及物業(yè)公司管理 ) 這些設(shè)置會加大崇囯莊的人氣及社會知名度 , 使崇囯莊由一個普通的農(nóng)村一躍為一個 宜居舒適功能齊全的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn) 。保證長年見綠，力求四季有花。建設(shè)社會主義新農(nóng)村，不僅關(guān)系到農(nóng)業(yè)、農(nóng)村的發(fā)展和農(nóng)民的富裕，而且關(guān)系到實現(xiàn)國家的長治久安和民族的偉大 復(fù)興。 建筑外立面設(shè)計：外立面應(yīng)以“厚重、沉穩(wěn)”為設(shè)計理念。每間房， 廳帶寬帶，電視，電話。三居戶型，主臥帶衛(wèi)生間面積應(yīng)比公共衛(wèi)生間大，功能也應(yīng)更完備 —— 在洗臉、浴盆、座便器外，還應(yīng)根據(jù)項目總體定位設(shè)置按 摩浴缸、桑拿、梳妝間等。衛(wèi)生間應(yīng)從門口向地漏找坡度，地漏應(yīng)設(shè)在室內(nèi)最低端。 陽臺：建議采用封閉式雙陽臺設(shè)計， 一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。戶內(nèi)樓梯寬度應(yīng)注意為凈寬，當一面臨空時，墻面到樓梯扶手最小寬度應(yīng)不小于 800MM。 二、 公建用途： 室內(nèi)： 1. 集團辦公樓（ 2 層 ） 1000 ㎡。 4. 別墅區(qū)建在村西側(cè)潮白河岸邊。 有跑步機 , 體能綜合運動機等器械 。 3 座 100 ㎡ 九、一期建設(shè)必備服務(wù)設(shè)施： 保留現(xiàn)有商業(yè)街的設(shè)施，根據(jù)考察情況看，目前村莊內(nèi)缺少娛樂會所，一期建設(shè)只考慮建一座臨時會所即可，臨時會所可以活動房形式建造，待度假村建成后便于拆除。 特別將江南的 柳、桃、竹、梅、荷等植物充分運用，多種樹，少栽草。 22 22 （二 ）具體實施思路建議 ： 總體上，小區(qū)園林景觀由五大部分組成，中心景觀區(qū)、中心活動區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)、江南文化展 示區(qū)、商業(yè)休閑區(qū)； 六大功能分區(qū)各自功能： 中心景觀區(qū) ，此處為綜合性的景觀區(qū)，含“生態(tài)、雕塑（小品）等； 中心活動區(qū) ，此處為激發(fā)人們參與性，為運動休閑、鄰里交流等； 生態(tài)景觀區(qū) ，結(jié)合江南文化的特性，特意種植一片適合本地生長的中國部分名江南觀賞性的植被，與旁邊的休閑區(qū)自然結(jié)合在一起，形成很好的休閑環(huán)境，增添了江南生活的意境； 形象景觀區(qū) ，即各入口處景觀，以濃縮的江南山水為展示點； 生活休閑區(qū) ，即會所部分，設(shè)茶藝室、棋牌康樂室、閱覽室等； 商業(yè)休閑區(qū) ，即富有文化特色的社區(qū)商業(yè)街； 六大功能分區(qū)部分特色建筑，可根據(jù)需 要，設(shè)木結(jié)構(gòu)，粉墻青瓦雕梁畫棟，突出江南文化古韻情懷，此類建筑在造型與色彩處理上，更能體現(xiàn)“江南文化”特色。 組團及各個景觀節(jié)點等命名，從江南文化中提取元素與創(chuàng)意來體現(xiàn)。 25 25 景五 ：《曲徑童幽》童趣游樂景觀 這一區(qū)域為兒童樂園。 展板內(nèi)容：項目各戶型透視圖、主要交通及建筑物相片，地理規(guī)劃圖，住宅單位平面圖，住宅單位室內(nèi)布置，發(fā)展商之背景，價目表及付款方法等等。 風(fēng)格：建議采用現(xiàn)代風(fēng)格，空間明快而簡潔，突出樣板間的實景感受力，側(cè)重視覺美觀的感受，樣 板房要營造一個真實的居家環(huán)境 ， 應(yīng)給人一個真正的 “ 家 ” 的感覺 ； 裝飾：樣板間的感染力就能建立，采用少裝修、多裝飾，核心點在裝飾的生活氛圍；生活化：盡可能實現(xiàn)生活場景的布置，如主臥室床上的睡衣、客廳茶幾上的時尚書、餐廳餐桌上的碗筷、臥室衣柜里的女士衣物，越生活化、越接近買家的夢想； 藝術(shù)化：墻上的掛畫是非常重要的點綴，建議一定要采用手繪的風(fēng)格，如素描，讓人潛意識激發(fā)對生活的向往； 擬定場景：擬定一個家庭為背景進行樣板間的布置，比如以一個三口之家為例，擬定男主人的年齡、職業(yè)和喜好來裝飾主臥，擬定孩子的年齡和喜好裝 飾兒童房，這樣做更有針對性。 項目 SWOT 分析 （ 1）競爭優(yōu)勢（ S）：設(shè)計規(guī)劃及景觀園林綠化；項目價格優(yōu)勢，性價比較高；引入精裝修； （ 2）競爭劣勢（ W）：處在不成熟住宅區(qū)域，生活設(shè)施不完善；離順義城區(qū)有一定距離，交通不是十分便利； （ 3）潛在機會 (O)： 順義新城是北京重點發(fā)展的新城之一 ，處在東部發(fā)展帶重要節(jié)點；地鐵 15 號線己開通； 項目的定位 根據(jù)目前房地產(chǎn)市場的總體情況，以及對明年房地產(chǎn)預(yù)測，房地產(chǎn)市場主要是剛性需求為主，另外購房者更趨于理性購房，所以會選擇性價比高的房子。 10 分鐘車程 。 （二） 項目推廣的主題 項目案名的確定：綠湖山莊（建議板樓與別墅使用兩個不同的案名，以區(qū)分別墅與板樓在品質(zhì)上的差別） 推廣主題：應(yīng)該以“綠”、“湖”作為項目主題，“綠”代表了綠化，“湖”代表了水景，強調(diào)和突出項目的景觀及周邊良好的自然環(huán)境。 開盤期：開盤后已經(jīng)積累了一定的客戶群，客戶也對項目有了一定程度的了解，這一時期的宣傳要進一步深入。 宣傳的對象 項目聯(lián)排別墅客戶群定位在中低收入人群，所以宣傳的對象也要在面向中低收入人群。 宣傳的手段 （ 1） 報紙及雜志：小篇幅進行宣傳，告知性文字，突出項目自身價格和區(qū)位優(yōu)勢； （ 2） 宣傳單：印制宣傳單頁，單頁內(nèi)容主要突出項目的賣點，通過廣告發(fā)放人員在各大商場、商業(yè)街道，農(nóng)貿(mào)市場 的外地商販等人流密集地方進行發(fā)放； （ 3） 網(wǎng)絡(luò)：制作視頻、圖片及文字資料在網(wǎng)站上宣傳，充分利用網(wǎng)絡(luò)傳播快捷的優(yōu)勢； （ 4） 老帶新：通過以老帶新的策略，老客戶介紹新客戶，給予適當?shù)膬?yōu)惠和折扣； （ 5） 內(nèi)部員工：除通過銷售人員的銷售外，其它員工介紹客戶成功也可以獲得相應(yīng)的傭金； （ 6） 群發(fā)短信：購買一定數(shù)量的群發(fā)短信，通過手機群發(fā)短信來發(fā)布項目的廣告，以及活動的通知； （ 7） 看房班車：開通兩趟免費看房班車，以方便客戶看房，一條路線為順義城區(qū)到項目，另一條線路為平谷縣城到項目； （ 8） 銷售現(xiàn)場的宣傳：包括戶型圖、沙盤模型、噴繪效果圖、樣板間、銷售人 員的講解等。銷售人員應(yīng)該抓住與客戶面對面溝通的機會，讓客戶對項目的整體規(guī)劃、戶型設(shè)計、園林景觀、配套設(shè)施、裝修有一個全面的認識。 （三 ）項目的包裝及賣點的挖掘 對項目進行必要的包裝是為了更好的吸引客戶進行，加快銷售的進度，所以對項目的包裝就必須要挖掘能吸引客戶的賣點 進行宣傳，以達到銷售目的。 (5)北京人退休養(yǎng)老到郊區(qū)綠化美景之中享受安逸 ,清靜 ,空氣清新無汚染 ,回歸大自然 。綠湖山莊別墅定位在150 平米以下的獨棟別墅，走產(chǎn)品差異化的策略，減少競爭對手，以獨棟總價 100 萬作為產(chǎn)品的主要競爭力和賣點，這樣可以面向更多的客戶群，有利于回籠資金。天河小區(qū)的 優(yōu)勢為價格便宜，前期現(xiàn)房已經(jīng)入住，有一定生活配套設(shè)施屬于成熟社區(qū)，離城區(qū)相對較近，物業(yè)費較低。同時，也增加營銷中心熱鬧氣氛，加快銷售人員的講解速度。 景六： 《快樂動感》運動休閑景觀 利用一塊寬闊場地，在周邊圍擋低矮的植物，作為集中運動休閑活動區(qū)，譬如 籃球、 羽毛球、乒乓球等青年朋友較為喜愛的運動項目，供不同的體育愛好者運動休閑。 景一：《 亭臺水榭 》 小橋流水 景觀 以活動的流水貫穿小區(qū)南北，潺潺的流水清澈見底，是整體景觀的靈性所在，也是江南水鄉(xiāng)直接的表現(xiàn)。生態(tài)景觀則根據(jù)組團的不同，在指定區(qū)域栽種各種江南的竹、梅、等樹種。 滿足無障礙要求，具體包括： 老人無障礙，如臺階高度適宜，方便老人行走。 200 ㎡。 有室內(nèi)棋牌 , 茶藝聊天休閑 , 書法演示 , ☆健身操培訓(xùn)等 500 ㎡ ☆贈送一個社區(qū)保健站 , 免費測血壓 , 血糖 , 小病冶療 200 ㎡ ☆贈送網(wǎng)吧一個 200 ㎡ ☆贈送垃圾周轉(zhuǎn)站一座 (由環(huán)衛(wèi)部門管理 )300 ㎡ ☆贈送帶音樂背景的活動廣場一個， 1000 ㎡ ☆贈送兒童樂園 。 五、 商業(yè)區(qū)主要用途規(guī)劃： ☆中型超市一個 600 ㎡ ☆茶點休息廳一個 30 ㎡ ☆室內(nèi)游泳館一座 200 ㎡ (度假村內(nèi) ) ☆咖啡冷歡西點廳一個 50 ㎡ ☆ KTV 包房 20 間 300 ㎡ (度假村內(nèi) ) ☆臺球廳一個 100 ㎡☆乒乓球室一個 100 ㎡ ☆室內(nèi)羽毛球室 ,臺球一個 150 ㎡ ☆網(wǎng)吧一個 30 ㎡ ☆棋牌室一個 50 ㎡ ☆裝飾店 200 ㎡ ☆ 家具商場 1000 ㎡ ☆蔬菜水果大廳 500 ㎡ ☆建材商店 300 ㎡ ☆服裝鞋帽小商品市場 500 ㎡ ☆日雜商店 200 ㎡ ☆文具百貨鞋布匹綜合商店 200 ㎡ ☆電動車行 300 ㎡ ☆花鳥魚蟲大廳 1000 ㎡ ☆種子化肥供應(yīng)站 200 ㎡ 16 16 ☆綜合快餐店一個 200 ㎡ ☆特色小吃 500 ㎡ (驢肉火燒 ,東北大煎餅 ,串燒 ,成都小吃 ,香河肉餅 ,山西刀削面 ) ☆中型酒樓 500 ㎡ 2=1000 ㎡ ☆銀行一家 100 ㎡ ☆郵局 100 ㎡ ☆藥店二家 50 2=100 ㎡ ☆洗衣店 2 家 100 ㎡ ☆美容美發(fā) 3 家 200 ㎡ ☆打字復(fù)印照相沖洗一家 50 ㎡ ☆家電修理一家 50 ㎡ ☆洗車房 100 ㎡ ☆房屋中介 2 家 100 ㎡ ☆洗浴中心 300 ㎡ ☆盲人按摩 50 ㎡ ☆商業(yè)幼兒園 1000 ㎡。 7. 設(shè)備機房 1000 ㎡。 各種管線：合理利用現(xiàn)有的水、電、氣、電信等市政及專業(yè)管線的接口，處理好小區(qū)今后的智能化、供水、供電、排水、排污、排洪、電視、等管線的布置問題，設(shè)計預(yù)留一定空間，便于今后施工接口。陽臺欄板下部應(yīng)設(shè) 100MM 高邊梁，陽臺欄桿嚴禁 橫向設(shè)計，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。衛(wèi)生間地漏的排水管應(yīng)設(shè)存水彎，且洗衣機排水處應(yīng)設(shè)防止溢流和干涸專用地漏。 衛(wèi)生間：復(fù)合型衛(wèi)生間設(shè)計，做到干濕分開，將衛(wèi)生間功能空間進行細化，分為浴、便、洗三個區(qū)域，可相互獨立，也可根據(jù)使用者要求將其中兩個功能合而為一充分考慮洗衣機、熱水器、排風(fēng)扇、電吹風(fēng)的管道、線路和插座。共 1200 棟 建五種不同風(fēng)格的二層聯(lián)排別墅 1200棟，每畝地共建 900平米 。 一、 戶型設(shè)計 （一） 戶型面積及比例 戶型面積及比例的總體考慮崇囯莊項目是村產(chǎn)權(quán)房為一次性付款，不能夠貸款按揭，并且從定位客戶群來說屬于中等收入人群，雖然房屋的單價相對較低，但還是應(yīng)該控制房屋的總體價格，以便于更好的銷售，實現(xiàn)資金的回籠。 葛代