【正文】 房地產(chǎn)業(yè) 健康 有 序發(fā)展，新經(jīng)濟增 長 點的形成奠定 了 政策基礎。 住宅 是 城鎮(zhèn) 建設的 主要 內(nèi)容之 一 ，其發(fā)展的動力，一方 面來 自 城鎮(zhèn) 規(guī)模的擴大和 人 口 自然增 長 對 住 房數(shù)量的 直 接需求 ；另 一方 面是 隨著經(jīng)濟的 不 斷發(fā)展和人民群眾 生 活水 平 的提 高，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的居民對改善住房條 件 及 居住 環(huán)境的 要 求和愿望 日益 增強。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從 1978 年的 平方米增 加到 2021 年全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑而秋為 28 平方米，這個發(fā)展變化，說明了改善居民住房條件是中國政府與人民共同關心的頭等大事。進一步完善房地 產(chǎn)建設監(jiān) 理制，提高商 品房 建設質(zhì) 量 。規(guī)范和搞活房地 產(chǎn)市 場，完善房地產(chǎn) 交易 中心和不 同 層次的專業(yè)交易 市 場，促進房地產(chǎn) 行 業(yè)健康發(fā)展。 對 XX 可 能的消 費 群研究： 事業(yè)較為成功，二次置業(yè)者。售價約 23 萬元。 項 目 市場定位 于 中檔生活社區(qū)。 采 用 新型 節(jié) 能的墻體材料， 重 點使 用輕 質(zhì)、高強、保溫性能好的 節(jié) 能新材料和保溫 門 ，加 強屋面 及墻體保溫。住宅 鹽窩鎮(zhèn)農(nóng)村集中居住工程晟泰家園一期建設項目 可 行 性 研 究 報 告 書 20 衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型生型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。此后多次進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模調(diào)整，撤并了一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 第二節(jié) 自然條件和資源 一、地形、地貌 地質(zhì)： XX 縣境地處華北斷坳濟 陽 凹 陷之東部，境內(nèi)廣為第四系掩蓋，無基巖 初 露。縣區(qū)地震烈度為 6 度 。冬寒夏熱， 四 季分明。地 下 水的補給源主要為大氣降水，地表蒸發(fā) 是 其 主 要排泄方式，場區(qū)地下水對混凝土基礎有 中 等腐蝕性； 在 長期 浸水狀態(tài)下，地 下 水對混凝 土 基礎中的鋼筋有弱腐蝕性；在干濕交 替 狀態(tài) 下 ，地 下 水對混凝 土 基礎 中 的鋼筋有強腐蝕 性 。 距學校、幼兒園較近， 交通十分便利。該項目的消防應按《建筑設計防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設計規(guī)范》設計、配置。 第二節(jié) 方案設計 一、規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 (2021 年版 ) 《城市規(guī)劃編制辦法》 (2021 年版 ) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 (GB50180— 93)(2021 版 ) 《 XX 市城市規(guī)劃管理技術規(guī)范》 (2021 年版 ) 《建筑設計防火規(guī)范》 (GB50016— 2021)(2021 年版 ) 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 (GB50045— 95)(2021 年版 ) 《住宅設計規(guī)范》 (GB50096— 1999)(2021 年版 ) 《住宅建筑設計標準》 (DBJl4 一 sI 一 2021) 《民用建筑節(jié)能設計標準》 (山東省試行 )(2021 年版 ) 《民用建筑設計通則》 (GB50352— 2021) 鹽窩鎮(zhèn)農(nóng)村集中居住工程晟泰家園一期建設項目 可 行 性 研 究 報 告 書 30 1《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 (GB50067— 97) 1《住宅建筑規(guī)范》 (GB50386— 2021) 二、規(guī) 劃原則 居住小區(qū)以人為本，利用區(qū)們優(yōu) 勢，創(chuàng)造自然、和諧的高檔居住社區(qū)。 品質(zhì)原則 該規(guī)劃方案的主要任務是注重對產(chǎn)品品質(zhì)的塑造與強化，從規(guī)劃 鹽窩鎮(zhèn)農(nóng)村集中居住工程晟泰家園一期建設項目 可 行 性 研 究 報 告 書 31 構思到建筑設計，到環(huán)境營造，力圖在各方面創(chuàng)造一個精致、典雅、舒適宜人的居住空間，使入住者具有強烈的歸屬感與自豪感，使消費者擁有舒適的消費環(huán)境。這些景觀構成了整個小區(qū)的綠地景觀骨架，使得整個公共空間動靜結合，體現(xiàn)了人性化設計思想。 豎向規(guī)劃 (1)指導思想和規(guī)劃原則 ①因地制宜，充分利用地形，達到工程合理、造價經(jīng)濟、景觀優(yōu)美的目標； ②綜合解決城市規(guī)劃用地的各項控制指標，使城市道路的縱坡度既要配合地形又能滿足交通要求； ③合 理組織小區(qū)的地面排水； ④合理、經(jīng)濟地組織好用地的土方工程。地震加速度 . 第三節(jié) 基礎配套設施綜合規(guī)劃 基礎配套設施綜合規(guī)劃根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》，以及城市各專項、專業(yè)規(guī)劃的有關規(guī)定做到布局合理，達到既有利于設施的施工與維護，又有利于凈化美化城市市容的目標，區(qū)內(nèi)各種基礎配套設施配套管線全部采用地下敷設。 7)檢修次數(shù)少的、方便的，讓檢修次數(shù)多的。 安全措施：住宅部分有整體的防雷和總等電位聯(lián)結。 未預見用水量計算 按照 l、 2 項之合的 10％計算，日用水量為 14． 35 立方米。 (2)區(qū)內(nèi)沿交通干道布置環(huán)狀室外消防給水管道，管徑不小于DN300，室外消防栓距路邊不應超過 2 米，室外消防栓的間距不大于120 米，數(shù)量、位置與消防管理 部門協(xié)商確定。 四、燃氣 (1)燃氣設計 小區(qū)內(nèi)燃氣由周邊市政道路接入，小區(qū)內(nèi)耗用天然氣按 120Nm3／戶．年計算，則小區(qū)內(nèi)每年耗用天然氣為 31200Nm3／ a。采用屋面設置避雷帶，利用柱子內(nèi)鋼筋作接地引下線、基礎內(nèi)鋼筋網(wǎng)作綜合接地體，構成整個防雷接地系統(tǒng)。 八、安全保安系統(tǒng) 鹽窩鎮(zhèn)農(nóng)村集中居住工程晟泰家園一期建設項目 可 行 性 研 究 報 告 書 39 本工程設保安系統(tǒng)，此小區(qū)的安全系統(tǒng)包括安全監(jiān)視系統(tǒng)及防盜報警 系統(tǒng)。 三、聲環(huán)境和噪聲標準 噪聲執(zhí)行《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》 (GB22337— 2021)中 2類標準，晝間 60db(A)，夜間 50db(A)。針對施工期揚塵擬采取以下防治措施 ： 施工標志牌的規(guī)格和內(nèi)容。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。此系統(tǒng)附帶防盜報警功能，每個住戶內(nèi)設一報警按鈕，可向小區(qū)保安發(fā)出信號，表示有異常狀況發(fā)生。 電話系統(tǒng) 每戶預留 4 條電話線：在 臥室、客廳、家庭室、書房、餐廳、主衛(wèi)生間等預留電話插座接口。 (2)燃氣管道設計 非作歹燃氣供氣管采用下行上給的布管方式，各樓根據(jù)每層戶數(shù)相應設獨立的立管，燃氣進戶處設揉性補償器，采用分戶計量。 管材選擇 (1)生活給水管材采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。 給水方案 項目建設后，全部采用 XX 縣自來水公司的自來水，本區(qū)的主管道管徑不低于 DN400，水壓不低于 0． 3MP。 線路、用電器安全措施：每套住宅的供電系統(tǒng)設二級漏電保護，既 入戶 箱和所有插座回路均裝有 RCD(漏電保護器 )， RCD 選用 ELM電磁式漏 電保 護開關，為抑制瞬間沖擊電壓，在配電箱內(nèi)裝有 SPD(浪涌保護器 )。 各種管線交叉時的避讓原則按《 XX 市城市規(guī)劃管理技術標準》執(zhí)行。 各種管線按如下原則布置： 1)壓力管讓重力管。為滿足國家有關技術規(guī)定，符合道路行車安全要求，規(guī)劃道路盡量低于自然地坪。宅旁綠地中，植物配置以孤植或叢植的方式形成人工自然樹群，除綠籬外一般不采用規(guī)則式修剪， 鹽窩鎮(zhèn)農(nóng)村集中居住工程晟泰家園一期建設項目 可 行 性 研 究 報 告 書 32 使植物群保持自然體態(tài)。 道路交通、停車規(guī)劃 周邊交通便利，考慮到規(guī)劃可實施性和規(guī)劃區(qū)的安全性，小區(qū)道路通過直線和弧線相結合的方式。 貫徹整體性原則，作好與周圍地塊的銜接，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 XX 市建材企業(yè)產(chǎn)品逐步向新型、綠色、環(huán)保方向發(fā)展 已重點發(fā)展起綠色墻體材料、綠色管材、管件、綠色涂料等，主要產(chǎn)品有水泥、粉煤灰加氣砼砌塊及板材、聚氯乙烯管材管件、水性漆、黃河落淤磚、鋁塑復合材料、新型菱鎂產(chǎn)品等生態(tài) 建材產(chǎn)品。 三、排水 該項目排水采用雨、污分流制，雨水經(jīng)雨水管道就近排入市政雨水管 道， 生活污水經(jīng)化糞池預處理后，就近排入市政污水管道。全年太陽輻射量為 千卡 ／ 平 方厘 鹽窩鎮(zhèn)農(nóng)村集中居住工程晟泰家園一期建設項目 可 行 性 研 究 報 告 書 25 米， 日 照時數(shù) 小 時 ，年均氣溫 ℃， 無 霜期 200 天左右。 地表水：域地占為渤海水域，在成土和發(fā)育過程中，受河流泥沙淤淀和海水浸漬，深層 土 壤大都是含鹽 度 很高的 重 鹽 土 ，故淺層地下500 米之內(nèi)基本無淡水。 整 個地勢向 西 北傾斜， 西南高 ， 東 北低，近黃河處高，遠黃河處 底 。陳家莊凸起，橫陳縣城中部， 大 致呈東西向分布 ，其南北分 布 屬 XX 凹陷和沾化凹陷，賓縣凸起的東端也伸入境內(nèi)。 XX 縣位于山東省北部，地跨東經(jīng) l l 8007’～ 11 8054‘ 、北緯 37022 38012’之間。 在各類能源進入 室 內(nèi)的入口處均 應 裝設 各 類能源消耗計 量 儀表，進行能 耗 計量、 考 核。 攤廣使 用 新技術、新工藝， 各住 戶一 主要 房 間 朝南，充分利用 自然光和自然通風，以節(jié)能降耗。項目建成后，將對 XX 縣的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生 鹽窩鎮(zhèn)農(nóng)村集中居住工程晟泰家園一期建設項目 可 行 性 研 究 報 告 書 18 一定的拉動作用。 預計：房 型 要求二 室 一廳為宜，面積在 90 m2 左右，售價約 20萬元。 預計：房型要求四室二廳以上，配有停車位，面積在 120m2 以上單層或復式。 三、符合 XX 縣發(fā)展規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)劃精神 該項目規(guī)劃總用地 畝， 處在 XX 鎮(zhèn) XX 路以西， XX 路以南 ， 是 XX 縣規(guī)劃的 用 作住宅、商業(yè)和金融用地，符合城 鎮(zhèn)發(fā) 展 規(guī) 劃。 科 技 進步 對住宅產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的貢獻 率 達 35％。并把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。該項 目的規(guī)劃建設得 到 了當?shù)卣?大 力支持，通過建 設 將有利 于 帶動改變XX 縣的 整 體形象和投資環(huán)境， 因 此，該項目的 實 施對 于 XX 縣城的經(jīng)濟發(fā)展和人民 生 活水平的提高將發(fā)揮 重 要作 用 。 促進 相關產(chǎn) 業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長，經(jīng)濟發(fā)展的需要 房地產(chǎn)作為第三產(chǎn) 業(yè)與建筑業(yè)、建村、冶金、紡織、化 工 、機械、儀 表 等 50 多個物質(zhì) 生 產(chǎn)部 門 緊密 相關 ， 并直 接影響 到 家 用 電器、家 具 、裝飾 產(chǎn)品 以及金融、旅游、園林、運輸、 商 業(yè)、服務等行業(yè)的發(fā)展。 XX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 擬 開 發(fā)建設該項 目 ，將 其 建設成為具 有 二十 一 世紀特征的?舒適忡、生念性、信息 性 、丈化 性 ?的居住生活區(qū)，將推動 XX 市的 城鎮(zhèn) 住宅建設向更高層次發(fā)展，為 加快本 項 目 的實施，取得政府及金融等 有關 部門的支持，特編制 該項 目 的 申請 報告上報。 XX 市是一個新興工業(yè) 城 市 ，長期以來，居民的住房問題一直沒有得到 很 的解決。貨幣化住房分配制度的推行，為住宅建設和開發(fā)提供了良好的環(huán)境。 鹽窩鎮(zhèn)農(nóng)村集中居住工程晟泰家園一期建設項目 可 行 性 研 究 報 告 書 6 物業(yè) 管理 該項 目 建成后，通過招標 擇 優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負責進行物業(yè)管 理，中 標公 司應 格按照《物業(yè) 管理 條例》的有關規(guī)定為居民提供多層次、全 方 位、細致 周到 的物業(yè)管理服務。為進一步規(guī)范經(jīng)營管理，保障公司健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，公司全體員工總動員，積極參與并通過了 GB/T190012021 質(zhì)量體系認證、GB/T202112021 職業(yè)健康安全管理體系認證、 GB/T24001 環(huán)境管理體系認證。 第三節(jié) 可研工作依據(jù)和范圍 一、可研工作依據(jù) 《中華人民共和國建筑法》 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》 城鎮(zhèn) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 國家發(fā)改委、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 王偉宇主編、地震出版社出版的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價手冊 鹽窩鎮(zhèn)農(nóng)村集中居住工程晟泰家園一期建設項目 可 行 性 研 究 報 告 書 3 國家發(fā)改委關于編制項目申請報告的有關規(guī)定 《中華人民共和國 城鎮(zhèn) 規(guī)劃法》 《 城鎮(zhèn) 規(guī)劃編制辦 法》 《 城鎮(zhèn) 居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 XX 市 城鎮(zhèn) 發(fā)展總體規(guī)劃及相關規(guī)劃 1 項目承辦單位提供的基礎資料 二、 可行性研究 的范圍 l、項目建設必要性 建設條件與地址 基礎設施條 件 工 程建設 方 案 環(huán)境保護 節(jié)能 抗震設防專篇