【正文】 ，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 98年銷售額只占到投資額的 %， 99 年上升到 60%， 在 2021 年 ， 全市銷預(yù)售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長(zhǎng) %；總銷售額為 億元，同比增長(zhǎng) %。 半島尊邸和南湖山莊。在 2021 年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為%。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨 著現(xiàn)代。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩； 為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充 分實(shí)現(xiàn) 蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高 蒲氏集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報(bào) 以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào) 蒲氏集團(tuán) 股東。 35 十五、研究結(jié)論與建議 5 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 2 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 13 五、節(jié)能節(jié)水措施 16 六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 19 七、勞動(dòng)安全 衛(wèi)生與消防 33 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 54 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 一、總 論 一．項(xiàng)目背景 :現(xiàn)代花園 承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 3000 萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè) 的供熱干線接入。 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 資金 萬元。 購房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對(duì)購房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬以下的占 33%,承受總價(jià)格在 2130萬之間的占 %承受總價(jià)格在 3140萬的占 %承受總價(jià)格在 4150萬的占 8%,承受總價(jià)格在 50 萬以上的占 4%。華城新都本季度銷售量在 1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000 平方米左右。湯遜湖版 塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8 月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 武漢 市 商品 房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提 高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市 場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺(tái) 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：戶外窗用彩鋁窗。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 三個(gè)方案各有 千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。獨(dú)特的地理位置，賦予了 小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。 二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。 (5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一．環(huán)境條件調(diào)查 現(xiàn)代花園提出 “ 綠色生 態(tài)社區(qū) ” 的概念。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見表。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施 工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 四．公眾參與 現(xiàn)代花園環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的木的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見、建 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使 該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。 2．安全措施方案 針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： 1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可 能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。 3．消防措施和設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 保安部 ： 負(fù)責(zé) 巡 察 報(bào)告 、物資保護(hù)、 停車場(chǎng)管理 工作。 4. 其它準(zhǔn)備： A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。 E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。 二．勞動(dòng)定員 部 門 管理人員 營(yíng)業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其 中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部 3 7 6 3 7 6 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 運(yùn)營(yíng)管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷售管理 其中：營(yíng)銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計(jì) 32 7 21 30 90 三．員工培訓(xùn) 1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。職員可以登錄到 公司 主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。 b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米 200 元計(jì)算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計(jì) 56 萬人民幣。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送 氣。 由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià) 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（ 萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見費(fèi) 7 建設(shè)期利息 8 總投資 開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 十一、融資方案 現(xiàn)代花園的建設(shè)項(xiàng)目 中資金問題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問題。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建設(shè)工程費(fèi) 建筑工程費(fèi) 安裝工程費(fèi) 3 其他投資費(fèi) 4 項(xiàng)目管理費(fèi) 5 不可預(yù)見費(fèi) 6 建設(shè)期利息 7 項(xiàng)目投資總額 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 公司可根據(jù)收入資 金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn) 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地 區(qū)，估計(jì)將會(huì)有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對(duì)較好，預(yù)計(jì)銷售情況會(huì)較好。 d．銀行借款的成本率。 2）項(xiàng)目投資。 ，可以緩和資金矛盾。預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá) 萬元。 2．用銀行貸款 萬元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，借錢賺錢的一種方法。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對(duì)于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰