【正文】 有機的串聯(lián)成一個整體。 2． 4． 2 總體布局 區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分 區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強化各自的特色。 2． 3． 6 建筑造型 平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。總體規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著 眼長遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。三是計算機模擬運算。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對 **廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。 1． 5 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。 未來幾 年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟的發(fā)展提供動力，使東岸經(jīng)濟發(fā)展迅速趕上并超過西岸。 1994 年至今，是惠州市經(jīng)濟發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟逐步實現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。 1． 2 惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展歷程與特點 縱觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到 1988 年，第二個階段是 1989—1993 年，第三個階段是 1994 年到現(xiàn)在。 20 多年來，惠州市國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟實力大大增強，社會和經(jīng)濟面貌都發(fā)生了巨大的變化。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項目特點，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是： ◆ 項目有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項目有關(guān)報建資料以及由陜西省建筑設(shè)計研究院的初步設(shè)計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局； 建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設(shè)委員會公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為對比。 惠州市是廣東省的一座歷 史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑， 2021年底，惠州市總?cè)丝跒? 萬，其中戶籍人口（常住人口） 萬人，外來人口（暫住人口） 萬人。該階段的代表性事件是當(dāng)時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時的惠州是房地產(chǎn)投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使惠州市經(jīng)濟發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想?；葜菔袇^(qū)西 5 / 49 距廣州市 153 公里，東距汕頭市 320公里，南與深圳市相隔 80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅 47海里。 1． 4 南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設(shè) 6 / 49 落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項目，首期投資 43 億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽 7 / 49 車裝備業(yè)的出口基地。 第二章 項目概括 2． 1 研究基礎(chǔ) 8 / 49 用地單位：惠州 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商：惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅） 項目名稱： **廣場 用地位置：惠州市江北 27號小區(qū) 用地現(xiàn)狀：已開發(fā) 40% 2． 1． 1 可行性研究分析的基本依據(jù) 1．國土證：惠府國用（ 2021）字第 13020210077 號 惠府國用（ 2021）字第 13020210012 號 惠府國用（ 2021）字第 13020210013 號 惠府國用（ 2021）字第 13020210076 號 2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第 337 號（一期） 3．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（ 2021） 42 號（一期） 2． 1． 2 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方米，已開發(fā) 40%。主要針對需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問 500 個家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案調(diào)查。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。 2． 4． 1 基本描述 本項目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。 15 / 49 ◆ 區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬 36 米路改為 24米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間 6 米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗。 16 / 49 ◆ 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。全市面積 11158 萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和商品集散地，全市人口 萬人， 2021 年第五次人口普查時人口密度 215人／ km2，低于全省平均水平?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有 429萬m2，居住人口 427 萬，人均居住面積為 m2／人。 22％的人希望一次付款，月均供樓支出 1311 元。消費 者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。 21 / 49 二 00 二年，市區(qū)商品房銷售面積 萬平方米 ,其中售給個人 萬平方米，二 00 三年，商品房銷售面積 萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和 22 / 49 扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已 成為國民經(jīng)濟的一項關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務(wù)實，競爭不僅在戶型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。 5． 2． 1 地理位置 24 / 49 從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。在銀行按揭上為 8 成 30 年。這類項目在惠州 的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。 6． 3 項目劣勢 （ 1） 因為受其占地面積的影響，無法形成大盤效應(yīng)； （ 2） 隨著惠州由濱江城市向濱海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約； 28 / 49 （ 3） 社區(qū)服務(wù)相對薄弱。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價 2800 元／平方米。如果以惠州 28 萬家庭計算，哪么， **廣場的市場容量為：符合 1 和 2 者為 28 萬17％ 21％＝ 9996 個家庭 30 / 49 符合 1 和 3 者為 28 萬 17％ 37％＝ 17612 個家庭 符合 1 和 4 者為 28 萬 17％ 53％＝ 25228 個家庭 符合上述四個條件者則為 28 萬 17％ 21％ 37％ 53％＝ 1960 個家庭 根據(jù)經(jīng)驗，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進一步修正，取修正系數(shù)為 則市場容量為 1960 ＝ 588 個家庭 另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃， **廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。 4．內(nèi)門窗 預(yù)留。 33 / 49 8． 7 各類配套工程費 本項目各類配套工程費為 532萬元，單方成本為 元／平方米。四周相同類型的項目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售 35 / 49 面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進行了分?jǐn)傆嬎悖趯θ缬變簣@、運動場、垃圾房等公建面積時則不進行分?jǐn)?。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進度安排施工計劃。 9． 2． 1． 6 首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則 首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。三、本項目的計算模型中，設(shè)定本項目物業(yè)的銷售率為 100％，是為了體現(xiàn)本項目的內(nèi)在盈利能力。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務(wù)效益分析的角度上看是可行的。 9． 4． 2 后期開發(fā)敏感分析 選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本 的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升 5％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于 0，可見，建安成本在本項目各類影響因素中，并非是決定性因素。 9． 5． 2 物業(yè)銷 售測價較為保守 本報告所進行的物業(yè)市場測價，是基于對項目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場實際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。由于對本項目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計，所以，在本次進行財務(wù) 效益估算時，采用了較保守的計算模式。 10． 2 可行性建議 47 / 49 本項目特指 **廣場的建設(shè)，包括部?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 10． 1 研究結(jié)論 本項目的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計方案基本上利用了項目地塊的地形特點，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。但在財務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測價是假定在物業(yè)交付使用時能全額回收所有現(xiàn)金的測價。根據(jù)本項目的工程總量，估計第一組團（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時間約為一年。首期開發(fā)是采用了低價促銷的方式，各類住宅單元的測價和定價方式基本是采用成本加成價和推廣價兩種形式。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。 9． 2． 2 首期第一階段投資效益分析 根據(jù)前面對第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項目部分開發(fā)投資，預(yù)售樓款不 足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進行籌資，不同的預(yù)售樓流入計劃與安排將會直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財務(wù)成本。 9． 2． 1． 7 營業(yè)性公建項目收益的設(shè)定 小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項目，如會所、商店、俱樂部等，是 可以產(chǎn)生盈利的項目，也就是說，建造這些項目所耗費的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項目的經(jīng)營收益來補償?shù)?。并對預(yù)售樓款的使用原則進行設(shè)定。 9． 2． 1． 4 進行物業(yè)銷售時預(yù)計發(fā)生的稅項及費用 （ 1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行物業(yè)項目開發(fā)的習(xí)慣，在進行物業(yè)銷售時預(yù)計須支付的稅項主要有： 營業(yè)稅金及附加：按營業(yè)額 ％計算； 防洪費：按營業(yè)額 ％計算； 房地產(chǎn)交易管理費 ：按交易額 ％計算； 37 / 49 印花稅：按交易額的 ％計算； 其它：按交易額的 ％計算?，F(xiàn)將有關(guān)的計算過程表述如下： 9． 2． 1 計算設(shè)定 9． 2． 1． 1 價格水平的假定 依照本項目財務(wù)評價的慣例，本報告以進行項目租、售的價格測定時的建議價格作為計算依據(jù)，在進行項目投資估算，租售收入計算，經(jīng)營成本