【正文】 ．．．．．．．．． 3． 銷售利潤估算 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4. 投資評價 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5． 投資方式 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 6． 資金籌措 ．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．． 七 . 項目風險性分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1．項目建設風險．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2．市場風險 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 八 . 研究結(jié)論 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 九 . 附表及附件 曲江通善坊項目可行性研究 第 4 頁 共 32 頁 一．項目總論 1．項目名稱 [曲江通善坊 ]項目 2．項目簡介 “ 曲江通善坊 ” 項目 土地使用權(quán)面積為 畝 ，土地性質(zhì)為 綜合 用地。 寫字樓 面積 ； 高檔住宅戶型面積： 。 未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的某些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速度。今后政府部門須做好房地產(chǎn)存量市場和增量市場之間的協(xié)調(diào)發(fā)展和規(guī)劃，促進西安市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。 銷售面積 180 22030058868148815%22%36%63%21%16%02004006008002021 2021 2021 2021 2021 2021單位：萬平米0%20%40%60%80%銷售面積 面積增長率 西安 地產(chǎn)自 2021 年以來迅猛發(fā)展， 2021 年至 2021 年為穩(wěn)步增長階段， 2021年、 2021 年、 2021 年房地產(chǎn)市場銷售總量分別為 180 萬平方米、 220 萬平方米和 300 萬平方米，年均增長 29％； 進入 2021 年，西安房地產(chǎn)市場突然發(fā)力，市場銷售量從 2021 年的 300 萬平方米一舉沖到 2021 年的 488萬平方米，增長幅度達 62％，自此，西安房地產(chǎn)市場跨入一個新的增長平臺。 住宅市場區(qū)位均價 從西安房地產(chǎn)竣工面積、銷售面積分析 2021－ 2021年緩慢增長，在 2021年有一定比例地下降。根據(jù)目前外來購房者與西安市本地購房者的比例大致為曲江通善坊項目可行性研究 第 11 頁 共 32 頁 1： 3 推算，外來購房人群大約 萬戶，市場商品房需求者戶數(shù)總計約為 萬戶，以平均每戶需求 100 m2 空間計算，目前西安市居民尚需 2427 萬平方米住房。市場在呼喚新的符合其要求的寫字樓項目出現(xiàn)，未來幾年，寫字樓市場供應量不會出現(xiàn)劇增現(xiàn)象，而配套完善的純寫字間項目會再次受到青睞。實現(xiàn)項目審批、規(guī)劃定點、建設管理、土地出讓、企業(yè)管理一 條龍服務，為投資者提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務。依托 70 公 頃的曲江南、北湖水面，利用起伏變化的地形地貌、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和豐富的歷史文化資源，營造規(guī)模宏大、配系齊全的旅游休閑板塊。 第二步：從 2021 年到 2021 年，強化曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)主導文化產(chǎn)業(yè)的核心競爭力。目前擁有唐華賓館、曲江賓館等四星級以上園林式酒店四座，擁有西安國際會議中心，西安曲江國際展覽中心。目前，這里，小高層 售價已經(jīng)普遍突破 5000元 /平方米， 多層高檔住宅售價已達 10000元 /平方米， 別墅類項目最高售價已達 17000元 /平方米。對這五大價值的理解有利于我們認識本項目的本質(zhì)與優(yōu)勢，指導項目的后期開發(fā)，保證充分利用該地塊，最大程度的獲得其所能帶來的商業(yè)利潤與社會價值。涌現(xiàn)出了柳青、杜鵬程、陳忠實、賈平凹等文壇巨匠；石魯、趙望云、何海霞、劉文西等畫壇巨匠；劉熾、趙季平等樂壇巨匠；衛(wèi)俊秀、劉自核、鐘明善等書壇名家。隨著大唐芙蓉園、曲江海洋館的盛大開放，到 2021年曲江年旅游人數(shù)將突破 1500萬人次，躋身世界級景區(qū)。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購物 等生活設施，同時座擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長安路生活圈和教育圈之內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療配套成熟方便， “距城市不遠，離自然很近 ”，被譽為 “魅力曲江，人居樂土 ”，是西安公認的最佳居住地。 大 唐 不夜城 商業(yè)街區(qū) 大唐不夜城 是 中國第一個文化 MALL。 同日，在北京舉辦的 “ 首屆中國品牌節(jié)中國自駕車旅游品牌高峰論壇 ” 上，曲江新區(qū)又榮獲 “ 中國自駕游十大目的地 ” 。曲江新區(qū)，打開了西安文化旅游積蓄已久的閘門。與大雁塔、大雁塔南廣場、陜西戲曲大觀園、陜西民俗大觀園、陜西文學藝術(shù)大觀園、大唐通易坊等形成大雁塔景區(qū)。 旅游購物類項目：大唐通易坊；以及正在建設的西部第一個文化 MALL、亞洲最大的商業(yè)步行街大唐不夜城。同樣，以大唐芙蓉園等為代表的曲江旅游業(yè)，將促進陜西和西安旅游業(yè)態(tài)升級，由觀光時代進入體驗旅游的時代，由支柱產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)集群邁進，從而帶來一連串的旅游變革，帶動陜西旅游發(fā)展邁上新臺階。 同時西安近幾年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展已經(jīng)逐漸得到業(yè)界的認可，業(yè)內(nèi)人士認 為宏觀的房產(chǎn)政策將不會對西安房產(chǎn)投資和銷售帶來太大影響，現(xiàn)實中西安房地產(chǎn)項目投資和銷售兩旺的情形也證實了這一點，西安房地產(chǎn)的銷售和需求還將保持穩(wěn)定健康的增長。 項目周邊已經(jīng)進入銷售的同檔次項目曲江公館項目銷售情況良好，客戶認可度較高，這為項目的入市提供了良好的基礎和難得的市場契機。 4） 、策劃銷售費用（含廣告費、策劃費、銷售活動推廣費、銷售人員薪資及行政辦公費用）： 1000 萬元 銷售總額 2%= 1000 萬元 5） 、勘察設計費（含土地測量費 地質(zhì)初、詳勘費 地裂縫勘測費 市政基礎勘測設計費 建筑方案設計費 建筑施工設計費）： 360 萬元 60 元 /平方米 =360 萬元 6） 、工程監(jiān)理費： 248 萬元 18768 萬元 %=248 萬元 7） 、供電 供水 供氣 采暖及市政公網(wǎng)初裝、設備費 約 800 萬元 8） 、建設期貸款利息： 1000 萬元 曲江通善坊項目可行性研究 第 28 頁 共 32 頁 5000 萬 10% 2 =1000 萬元 9） 、消防設施： 600 萬元 10） 、地下室工程費用：約 1903 萬元 19036 ㎡ 1000 元 / ㎡ =1903 萬元 11） 、智能化系統(tǒng)：約 200 萬元 12） 、不可預見費：約 500 萬元 13） 、管理費用：｛（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） +（ 5） +（ 6） +（ 7） +（ 8） +（ 9）+（ 10） +（ 11） +（ 12）｝ 3%=1000 萬元 成本估算：（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） +（ 5） +（ 6） +（ 7） +（ 8） +（ 9） +（ 10）+（ 11） +（ 12） +（ 13） =4億元 （ 1）、住宅銷售額： ㎡ 9000 元 / m2= （ 2）、商業(yè)房 銷售額： 20536 ㎡ 12021 元 / m2= 元 （ 3）、 寫字樓銷售額 ： ㎡ 6000 元 / m2=7501 萬元 （ 4）、車位銷售額： 0 （ 5）、整體銷售額： 億元 （ 6）、營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育附加： %=3113 元 （ 7）、印花稅： 億元 %=283 萬元 銷售利潤：約 為 9350 萬元 56600400003396=13204 萬元 稅后利潤：約為 8846 萬元 13204（ 133%） =8846 萬元 ： （ 1）、項目總投入約： 4億元 （ 2）、銷售回款總額： 億元 曲江通善坊項目可行性研究 第 29 頁 共 32 頁 （ 3）、銷售利潤： 13204 萬元 （ 4）、稅后利潤： 8846 萬元 （ 5）、利潤率： 22% 以上數(shù)據(jù)分析僅為項目初步估算，整體估算較為保守，項目單價和商鋪 面積實際上還有可提升空間。 物業(yè)配套設備的投入。 2．市場風險 “ 曲江通善坊 ”項目周邊已有幾個較為知名的房產(chǎn)項目正在建設和熱銷，市場競爭比較激烈，同時，因國家宏觀政策的調(diào)整，包括“七部委”和國六條的通知，將對項目銷售造成一定的影響。 曲江通善坊項目可行性研究 第 31 頁 共 32 頁 八 、研究結(jié)論 綜上所述， “ 曲江通善坊 ”項目 市場前景看好 ， 整體收益較好。 （ 4） 勘測設計費用。 ： 根據(jù)對項目的分析和投資的估算，整個項目的投資主要有以下三方面： （ 1） 基本建設。項目施工所需地內(nèi)外部條件已具備。 根據(jù)西安市十一五發(fā)展規(guī)劃，西安 曲江新區(qū) 將在十一五期間建設 成為全國領先的 旅游文化產(chǎn)業(yè)基地 ， 成為古城西安的對外形象展示的樣板 。 曲江通善坊項目可行性研究 第 24 頁 共 32 頁 五．項目市場前景分析 1．項目開發(fā)背景及西安市房地產(chǎn)市場前景分析 伴隨著西安經(jīng)濟的快速健康發(fā)展，西安市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、快速、健康的發(fā)展勢頭帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)升溫，商品房價格保持了持續(xù)上漲的趨勢，銷售形勢保持了較好的局面，銷售額同步增加，商品住宅銷售更是因為居民收入的增加而有了快速的提升，西安的商品房市場需求量進入了一個穩(wěn)定增長期。 西安》、《東倉古樂》、水幕電影《追夢大唐》等。 歷史古跡和博物館類項目：大慈恩寺、陜西歷史博物館、玄奘佛教中心、寒窯