【正文】 人民群眾物質(zhì)文明生活，也是當前居民的強烈要求和迫切需求 。水岸貴都 建設(shè)單位：洛陽創(chuàng)展置業(yè)有限公司 性 質(zhì)：獨立法人企業(yè) 法人代表：李義軍 項目提出的背景條件 報告編制依據(jù) （如：建設(shè)單位現(xiàn)狀、人員編制等）； ； （ GB5004595） 2020 年版。 、旅游業(yè)為發(fā)展龍頭的中等城市，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展隨著我市對城市擴建力度的加 大，洛浦公園沿岸風(fēng)景的不 2 斷完善，該地段的文化優(yōu)勢和旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)優(yōu)勢更加突出。水岸貴都”設(shè)計定位為南昌路、洛河沿岸板塊上唯一的一個純高層、高檔、親水型住宅小區(qū)，這也是當前居民的迫切需求。近幾年來，總的趨勢是上升的，但每年的升幅都不大。公司所有者權(quán)益為 2250 萬元（其中注冊資 金為 800 萬元人民幣，資本公積金為 1686 萬元人民幣），同年經(jīng)河南省建設(shè)廳評定為暫定的開發(fā)企業(yè)。水岸貴都總用地面積 ㎡（合 畝）；建設(shè)用地面積 14088 ㎡，規(guī)劃建筑面積 48486 ㎡，其中包括高層住宅及地 5 下室、綜合樓、地下停車庫。 該工程按規(guī)劃配套建設(shè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施有雨水、污水、給水、電力、通訊、熱力、有線電視等地上、地下管道，為“創(chuàng)展內(nèi)部空間布置采用點、線、面相結(jié)合的手法，營造層次分明又連續(xù)有序的景觀，使之充滿溫馨祥和、高雅優(yōu)美，營造出一個人與自然和諧相處的綠化環(huán)境，使客人有一種回到家的感覺。根據(jù)市場需要，共設(shè)計 11 種戶型，主要有四個層次：3 室 2 廳 1 衛(wèi) 平方米； 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 平方米－ 平方米； 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 平方米－ 平方米；復(fù)式 平方米－ 平方米。洛陽市城市規(guī)劃局批準的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號： 05029）； ： 本小區(qū)共有 5 幢高層住宅樓，一幢多層綜合辦公樓，高層部分采用加壓水泵和高位水箱聯(lián)合供水方式，在每幢樓頂層設(shè)置生活水箱，一至九層減壓供水，九層以上由屋頂水箱直接供給。 ： 各建筑采用污廢合流排水制度，經(jīng)管道排至室外檢查井，由小區(qū)污水管網(wǎng)收集經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。 12 本工程擬安裝 4 臺容量為 630 KVA 的變壓器。為便于內(nèi)部管理，共設(shè)置了 4 類計量點，分別為：變壓器主進線計量；公共部分計量；居民到戶計量；其他非居民用電計量。 各單體建筑設(shè)有火災(zāi)顯示盤，設(shè)于各單體一層門廳。電視電纜在弱電井內(nèi)穿線槽明敷設(shè)，分支器至電視插座電纜穿難燃塑料管暗敷設(shè)。要求最小埋深為 米（管頂至路面）。 保安對講系統(tǒng)接線采用四芯護套軟線，線路在豎井內(nèi)穿管明敷，進戶穿難燃塑料管暗敷。日平均溫度≤ +5℃的天數(shù) 95 天 綜合樓部分采用常規(guī)采暖 ,系統(tǒng)形式為上供中回同程式。 污水及垃圾處理 該工程建成后，生活污水與雨水采用分流排放系統(tǒng)，生活污水經(jīng)污水處理達標后排入市政污水管網(wǎng)。給排水專業(yè)充分利用市政供水系統(tǒng)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計使用年限為 70 年。 項目申請立項、可行性研究大約 1 個月，即 2020 年 2 月；施工圖設(shè)計、地址勘探、場地平整 2 個月，即 2020 年 3～ 4 月；施工周期為 15 個月，即 2020 年 5 月～ 2020 年 8 月底。 征地費為 977 萬元，勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費按規(guī)定計算，前期報建費及前期工程費 160 萬元、開發(fā)管理費 88 萬元。綜合樓銷售面積為 3019 m2，銷售均價 2350 元 / m2，預(yù)計銷售收入 710 萬元。經(jīng)營廣告費：經(jīng)營廣告費按銷售收入的 2％計算。依據(jù)項目的建設(shè)進度，考慮本項目總體規(guī)劃，對項目銷售及回款情況 2020 年 80％， 2020 年 20％。 項目損益估算： 投資利潤率＝利潤總額 /投資總額 ＝ 2614/6000＝ ％ 投資利稅率＝利稅總額 /投資總額 ＝（ 2614+535） /6000＝ ％ 項目不確定性因素分析 ⑴ 保本點銷售收入及單位均價計算 根據(jù)洛陽市規(guī)劃發(fā)展和商品房市場本地段價 格上升空間較大。 。 從經(jīng)濟分析來看，本項目是可行的。保本點單位均價計算 保本點單位均價＝保本點銷售收入 /總建筑面積 24 ＝ 6349 萬元 /48486 m2 ＝ 元 /m2 本項目銷售平均單價為 ,兩者差額為 元 /m2 貸款償還測算 本項目申請開發(fā)貸款 1500 萬元，計劃從 2020 年開始至 2020 年還完。管理費用：管理費用按銷售收入的 2％計算。地下車庫 133 個，銷售均價 30000 元 /個 2，預(yù)計銷售收入 399萬元，詳見表 111“銷售收入估算表”。詳見表 101“建設(shè)投資估算表”。 2020 年 10 月 1 日業(yè)主入住。 結(jié)構(gòu)設(shè)計選型 本工程主樓為高層建筑，采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，以滿足建筑物的強度、剛度及抗側(cè)移壓求。水岸貴都，總建筑面積 48486 ㎡，18 層四幢、 19 層一幢， 3 層的綜合樓一幢。 生態(tài)環(huán)境保護措施 該工程充分考慮到環(huán)境的綠化和美化，利用樓宇之間的空地，鋪設(shè)草皮，種植四季花木，規(guī)劃建筑小品，提高環(huán)境空氣質(zhì)量，減少空氣粉塵，增加空氣含氧量。 廚房 18～ 20℃ ,。室外計算干球 溫度 冬季采暖 5 ℃ 冬季空調(diào) 7 ℃ 夏季空調(diào) ℃ 住宅每單元弱電井內(nèi)配線架至電話分線箱采用電話電纜在豎井線槽內(nèi)敷設(shè)，電話分線箱至電話出線座采用電話線穿線槽明敷或塑料管暗敷。 小區(qū)不設(shè)電話總機，區(qū)內(nèi)設(shè)一個電話交接間，考慮發(fā)展情況交接 14 箱容量分別為 2X400 對。要求最小埋深為 米（管頂至路面）。 各建筑接地利用基礎(chǔ)鋼筋作為接地裝置。在低壓配電各運行母線段設(shè)電容器柜，對無功功率進行補償，補償后的功 率因數(shù) 。 電氣 根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》，本小區(qū)內(nèi) 2 樓為一類高層建筑， 5樓為二類高層建 筑。