【正文】 溫江主要推 進“一園兩區(qū)建設(shè)”（海峽兩岸科技園、衛(wèi)星城經(jīng)濟區(qū)、金馬旅游區(qū)）和五大開發(fā)（工業(yè)開發(fā)、農(nóng)業(yè)開發(fā)、衛(wèi)星城開發(fā)、旅游開發(fā)、市場開發(fā)），外向型經(jīng)濟格局初步形成。 3． 1． 2自然地理 素 為 “天府之國 ”的膏腴之地 、享有“金溫江”之 美譽 的溫江縣屬岷江水系都江堰自然灌溉區(qū)， 境內(nèi)平疇沃野，物產(chǎn)豐富 ， 氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，四季 常青 ，年平均氣溫 15． 8℃，年降水量 966． 1 毫米；境內(nèi) 觀賞植物資源豐富，縣內(nèi)河流十分發(fā)達。但是由于宏觀面特別是國際經(jīng)濟的不確定性因素，委托方在開發(fā)項目過程中仍要密切關(guān)注經(jīng)濟局勢，根據(jù)形勢的變化預(yù)期，及時調(diào)整項目動作思路。 今年 4 月份，國內(nèi)消費品市場繼續(xù)保持活躍態(tài)勢，當(dāng)月實現(xiàn)社會消費品零售總額2821 億元，比上年同月增長 ，增幅比上年同期高 個百分點， 1— 4 月份累計實現(xiàn)社會消費品零售總額 12077 億元，比上年同期增長 %。一是新開工項目和資金來源呈現(xiàn)了較快的增長態(tài)勢，在資金來源中，自籌資金增長明顯，從自籌資金的較快增長中可以看出，在加入世貿(mào)的壓力與政府鼓勵措施的共同作用下，擴大更新改造投資在很大程度上已成為企業(yè)的一種自覺行 為，這將促進投資增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長狀況則反映出整 16 體經(jīng)濟活動日漸活躍。從構(gòu)成看，上漲較快的項目主要是娛樂教育文化用品及服務(wù)項目和居住，同比分別上漲 %和 %，但食品價格下降 %。 我們認(rèn)為，整體國民經(jīng)濟將突顯內(nèi)需為主格局，就目前的經(jīng)濟景氣狀況及今年的經(jīng)濟基本面而言 是支持本項目的，但在本項目開發(fā)中應(yīng)注意到今年下半年經(jīng)濟增長可能放緩對內(nèi)需增長的影響。 在相鄰本項目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，如華新國際、愛使房產(chǎn)等現(xiàn)在都未有實質(zhì)性的開發(fā)動作，造成本項目在營造區(qū)域配套設(shè)施和吸引人氣上顯得勢單力孤。 ? 本項目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。光華大道的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩側(cè) 100 米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進行施工。江安河水質(zhì)較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染?。还馊A大道的施工未對周邊環(huán)境造成明顯破壞，粉塵污染較低。 10 1． 2 項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境 1． 2． 1 自然及人文歷史景觀條件 地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團共同構(gòu)成了一道獨特的風(fēng)景。市內(nèi)無法消化如此巨大的市場需求，這必將帶動成都市房地產(chǎn)市場郊區(qū)化的發(fā)展。 ? 項目項目總占地面積： 1570 畝 ? 容積率 : ? 建筑覆蓋面積： 261668 平方米 （覆 蓋率 25%） ? 綠化率 42% ? 高度限制 : 18 米 ? 車位比例： 1： ? 項目開發(fā)周期： 5 年 ? 開發(fā)總成本： 億元（營業(yè)稅及附加未計入） 每平方米單位成本： 1269 元 /平方米 ? 項目銷售收入： 保守估計： 億元 一般估計： 億元 樂觀估計： 億元 ? 總投資利潤率： 保守估計： % 一般估計： % 8 樂觀估計： % ? 權(quán)益資本利潤率： 保守估計： % 一般估計： % 樂觀估計： % ? 凈現(xiàn)值 NPV（單位：萬元）： 保守估計： 3153 一般估計： 17325 樂觀估計： 33162 ? 內(nèi)部收益率 IRR： 保守估計： 11% 一般估計： 33% 樂觀估計： 57% ? 盈虧平衡點 X： 保守估計： 一般估計： 樂觀估計： IV. 結(jié)論與建議 本項目用地區(qū)位理想、有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經(jīng)濟效益。 本報告所采用的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。計算時點為 2021 年 10 月。 7 III. 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 表一：經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目 合計 一期 二期 三期 四期 數(shù)量 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 占地面積 (畝 ) 1570 400 500 400 270 總建筑面積（ m2） 1151909 293480 366850 293480 198099 住宅（ m2） 1036718 264132 330165 264132 178289 其中：多層住宅 546240 161414 55% 183425 50% 132066 45% 69335 35% 花園洋房 253493 58696 20% 91713 25% 73370 25% 29715 15% 聯(lián)體別墅 207270 44022 15% 55028 15% 58696 20% 49525 25% 獨體別墅 29715 29715 15% 商業(yè)及公共配套（ m2） 115191 29348 10% 36685 10% 29348 10% 19810 10% 商業(yè)及公共配套包括 :售樓中心、辦公區(qū)、奧運體育會館、幼兒園、購物廣場、商業(yè)步行街、生活會所等非住宅建筑。 ? 未來 23 年隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達到 400 萬平方米，按 1： 3 的安置比例計算，將帶來 1200 萬平方米的市場需求量。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。 1． 2． 3 水、土地、空氣污染狀況 項目地塊整體污染狀況小。 1． 5 項目地塊周邊市政工程實施情 況 目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（溫江段）一項，路面現(xiàn)已推平，正在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng)。 ? 緊臨光華大道，距成都市區(qū)三環(huán)路僅 8 公里，交通條件極為便利。 ? 光華大道兩側(cè)鋪設(shè)的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件。 ? “森宇音樂花園”距項目地塊較近，并先于本項目推出市場，其價格定位較低，均價在 1300 元左右，若其 推出后產(chǎn)品品質(zhì)與消費者預(yù)期存在較大的差異，會大大損害溫江版塊房產(chǎn)項目的整體形象，不利于“奧園”項目的推廣。與此同時，據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查，一季度全國企業(yè)景氣指數(shù) ，比上年同期提高 個百分點，扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %。 在投資增長中，有二個方面是值得關(guān)注的。在總消費中，居民消費一直占 80%左右，處于主導(dǎo)地位。國家宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中見暖，新的經(jīng)濟熱潮將有力地影響房地產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟形勢及國家宏觀政策導(dǎo)向支持本項目并有相當(dāng)?shù)睦帽尘?。?jù)可靠消息，成都南的華陽和成都西的溫江可望成為第二批撤縣建區(qū)城市，并將由此在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城市總體規(guī)劃等方面獲得快速發(fā)展。 表二： 2021 年溫江縣主要經(jīng)濟指標(biāo) 項目 單位 實績 同比增減（177。 溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位 當(dāng)前，溫江正處在跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時期，聚人氣、造聲勢，提高知名度、美譽度，穩(wěn)固發(fā)展生態(tài)型規(guī)模型農(nóng)業(yè)，長足發(fā)展生態(tài)型工業(yè)經(jīng)濟，活躍第三產(chǎn)業(yè)是其城市發(fā)展戰(zhàn)略。 1997 年 2 月，被省委、省政府命名為四川省第一個“小康 20 縣”。這一溫泉井底溫度 63oC，井口溫度 46oC，日出水量 6600 立方米，開采年限 幾 達 100年以上，水質(zhì)優(yōu) 良 ，鍶含量居全市溫 泉 之首，極具醫(yī)用、浴 療 特性?，F(xiàn) 已 發(fā)展成西南地區(qū)最大的花木生產(chǎn)基地，共有花木 3 萬多畝，占成都花木總量的 50%以上，是 “四川省重點花木市場和花木產(chǎn)業(yè)化試點縣 ”。 目前溫江雖然村村通公路，但溫江的骨干交通大道卻只有成 —溫 —邛路一條與成都相連。 光華大道 該路起于青羊區(qū)光華大道在蘇坡鄉(xiāng)與溫江縣的交界點，止于柳城大道，全長 12． 5 公里 ， 貫穿溫江國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家級生態(tài)示范區(qū)和金馬旅游區(qū)。 23 比如位于城中心的“金桂花園”和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在 80m2—150m2 之間，較好樓層的銷售單價為 900 元 /m2 左右，必須采用一次性付款的方式。建平雙語學(xué)校、新世紀(jì)外語學(xué)校和溫江中學(xué)等都在成都享有盛名。 ? 土地資源豐富，可進行大規(guī)模開發(fā) 溫江基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之溫江政府 對招商引資 的 注重 ，因此， 溫江是成都近郊適合開發(fā) “第一居所 ”的一塊寶地。 ? 規(guī)劃后的交通狀況良好 溫江縣以現(xiàn)有的交通線路 加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò) —— 通暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達的通向成都和周邊郊縣的干線，勢必提升溫江的綜合開發(fā)價值。新開發(fā)的項目與其原有的樓盤相比 品質(zhì)上具有較大的跨越。 4． 1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加 成都市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國家宏觀經(jīng)濟政策及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整面大起大落的情況，相反走出一條相對平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。隨著成都市住房制度改革的不斷深化， 1998 年底取消福利分房制度，實行并鼓勵個人住房消費貸款，消費結(jié)構(gòu)從集團性消費向散戶時代全面過渡， 市場環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化。2021 年成都商品房新開工面積平均規(guī)模為 32467 平方米，與 1999 年相比新開工面積平均規(guī)模增加了 3306 平方米，特別是在成都花園、萬科城市花園、中海名城、蜀風(fēng)花園城等一批大規(guī)模項目啟動的示范效應(yīng)下，強強結(jié)合聯(lián)手開發(fā)，依托品牌、質(zhì)量、價格、服務(wù)來擴大市場份額已成為成都房地產(chǎn)開發(fā)市場的顯著特征。 2021 年成都使住宅開發(fā)投資 億元（含經(jīng)濟適用房），與上年相比增長 %，占開發(fā)總投資比重從 1999年 %上升為 %，尤其是于 98 年相比住宅比重攀升幅度達 個百分點。 隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟的比重日益增加，成都市政府及各區(qū)政府充分意識到城市經(jīng)營的重要性，積極“造市”，相繼出臺各種相關(guān)配套政策扶持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場條件下可能會形成惡性競爭，影響項目的贏利。同是成都近郊的房地產(chǎn)開發(fā)市場，華陽目前占據(jù)相對有利的地位。古魚鳧文化是溫江的金字招牌，是一筆難以估量的無形資產(chǎn)。實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、以點帶面、梯次推進，到 2021 年，鄉(xiāng)村城市化各項指標(biāo)達到國家建設(shè)部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。 ? 天然氣狀況 天然氣主管道 92． 3 公里，日供氣能力 22 萬立方米。位于成都平原腹心地帶的溫江，岷江正流金馬河及其支流江安河、楊柳河、清水河均流經(jīng)縣境。擬于明年 5 月全面完成的連接成都市中心的高等級公路三條：一是連接西延線和成灌高速路；二是連接成都繞城高速公路和飛機制造公司（ 132 廠）；三是連接青羊區(qū)文家鄉(xiāng)立交橋。作為全國最大的花木集散地之一，現(xiàn)有交易服務(wù)帶 1 萬余 畝，交易區(qū) 4個，門市 300 個，花木產(chǎn)品遠(yuǎn)銷北京、廣州、昆明等地。 其 四面溪水環(huán)繞，風(fēng)景別致。擬建成一個融現(xiàn)代氣派、民族風(fēng)格和川西平原特色為一體的吃住行游購娛 綜合 配套的具有旅游觀光、度假、娛樂、健身等多功能的綜合性景點。完成圍繞“人”的“三步走”戰(zhàn)略，切實營造起人氣、商氣，推動全縣第三產(chǎn)業(yè)的整體啟動和全面發(fā)展。 城鄉(xiāng)建設(shè) 溫江縣體育設(shè)施較為齊備，具體育場館一個； 2021 年溫江縣體育事業(yè)財政投入為45 萬元，同比增長 114． 2%。片區(qū) 16 個生態(tài)環(huán)境指標(biāo)全部達到國家二類地區(qū)驗收標(biāo)準(zhǔn)， 全縣林木覆蓋率 14． 9%，高出國家標(biāo)準(zhǔn)近 5 個百分點?？h城柳城鎮(zhèn)建 成區(qū)面積 12． 4 平方公里，人口數(shù)量為 10 萬。增加 800億元的工資，相當(dāng)于全國工資總額增另 個百分點左右。在去年高速增長的基礎(chǔ)上，今年第一季度的信貸繼續(xù)大幅增長，成為中國經(jīng)濟和金融發(fā)展中的一個突出現(xiàn)象。由于物價水平總體比較平穩(wěn)，對本項目的投資收益影響不會太大。 據(jù)專家預(yù)測，從我國經(jīng)濟發(fā)展的自身情況以及世界經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢來看，短期內(nèi)我國銀行利息不會有上調(diào)的可能。 目前觀察，國內(nèi)需求今年是上升趨勢，物價也是穩(wěn)定的，只要各項宏觀經(jīng)濟政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需不會出現(xiàn)異常變化。 1． 7． 2 劣勢分析 ? 項目地塊面積大，開發(fā)建設(shè)周期長，投資成本大，資金回收慢。 ? 便于與其它開發(fā)企業(yè)合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時避免重復(fù)投資帶來的重復(fù)性浪費。 1． 6． 2 生活設(shè)施 地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場等生活配套設(shè)施。 11 1． 3 項目地塊周邊建筑狀況分析 項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、 坑洼。奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團新年音樂會，進行了本項目第一次的形象宣傳，為項目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。 9 第一章 項目介紹 1． 1 項目背景及地塊現(xiàn)狀 1． 1． 2 項目背景 ? 溫江位于成都市西面，上風(fēng)上水，光華大道西延線的開工建設(shè)以及成都市高新西區(qū)的開發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟實力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項目具有良好的市場前景。 1 成都建信 根據(jù)本報告定性、定量分析和風(fēng)險分析