【正文】 ，而毋須擔(dān)憂那些由多名業(yè)主共同擁有業(yè)權(quán)的高樓大廈 所常有的問題。 (6)租戶在業(yè)主立案法團(tuán)中的地位 為照顧租戶的權(quán)益，法團(tuán)容許租戶內(nèi)選出代表與管委會進(jìn)行會議。 在選舉管委會成員時，下列人員不能被選為委員。 第三，執(zhí)行委員會。 互助委員會的成立需要取得樓宇 1／ 5 以上業(yè)主住戶同意。 (4)樓宇互助委員會 樓宇互助委員會是群眾性、志愿性的組織，由樓宇住戶組成 ，可代替業(yè)主立案法團(tuán)。 ，安裝電話及其它必需設(shè)備。 第三，業(yè)主立案法團(tuán)的職責(zé)。由管理委員會具體辦理法團(tuán)事務(wù)，法團(tuán)通過管理委員會，為各業(yè)主處理一切有關(guān)業(yè)主利益的事務(wù)，如投保，聘請律師與會計師，安排財務(wù)收支，安排維修工程與招收管理員工，主辦各住戶的聯(lián)誼集會及各種其他活動，等等。業(yè)主會議的法定人數(shù)是業(yè)主總數(shù)的百分之十。如果業(yè)主會議召集人是向法院申請指定的，管理委員會的產(chǎn)生只需出席會議或授權(quán)代表出席會議的大多數(shù)票數(shù)即可?！抖鄬咏ㄖ?(業(yè)主法團(tuán) )條例》是調(diào)整私人樓宇管理的法律制度，以加強樓宇管理、引導(dǎo)推動業(yè)主自治為立法宗旨。 (公共契約 ) 它是由發(fā)展商、管理公司和業(yè)主簽署的，規(guī)定相互間權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)等關(guān)系，作為管理大廈權(quán)力來源的具有約束力的合約文件，也是成立立案法團(tuán)的依據(jù)。 。所有業(yè)主必須交納管理費，承擔(dān)安保、電梯、樓宇、公共部位、設(shè)施的保養(yǎng)、修繕等各項開支。 房委會代表業(yè)主為其住房單位投購保險，所需保險費按年向業(yè)主收回。 具體的日常事務(wù)管理項目是入住管理，即幫助入住家庭簽署租約并發(fā)放住宅鑰匙，驗查住宅設(shè)備等事項；住所裝修管理，即根據(jù)住戶申請，幫助住戶家庭安排裝修等；安排維修保養(yǎng)，一般損壞由屋村辦事處技工負(fù)責(zé)修理，復(fù)雜與困難的項目則由專門約定的保養(yǎng)承辦商負(fù)責(zé)處理；收取租金，在每月初由房屋事務(wù)主任上門收租；安排屋村財務(wù)收支，每年 6 月份編制下一個財政年度財務(wù)預(yù)算，報房屋署財務(wù)主管部門審批 。 (5)技工，負(fù)責(zé)屋村的小型維修，如筑漏、排堵、養(yǎng)護(hù)花木、粉刷、裝飾之類。 (一 )公共屋村的管理 公共屋村由香港當(dāng)局出資、香港房屋委員 會主持營建。其職能具體分為兩大內(nèi)容：一是策劃建筑；二是管理公房和居屋。目前在香港，私人大廈與公屋的比例相當(dāng)，而出售公屋計劃實施后，私人大廈將會占有多數(shù)。香港的房屋越建越高，設(shè)備越來越先進(jìn)，寫字樓已出現(xiàn)智能型大樓，住宅樓宇按五星級賓館或城市花園標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，工業(yè)樓宇發(fā)展多元化，物業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施均向高檔化發(fā)展。在這期間，成立了“私人大廈管理咨詢委員會”和“香港物業(yè)管理公司協(xié)會”?！皹I(yè)主立案法團(tuán)”由半數(shù)或半數(shù)以上的自住 (用 )業(yè)主組成，是合法的管理組織，它可以收取管理費，可以雇用員工，也可以委任專業(yè)管理公司，為大廈提供多方面的服務(wù)。由于他們?nèi)狈S修保養(yǎng)知識和防火知識，又體力不濟(jì)，難以阻止某些無視公共道德的承租者對他人的干擾，致使樓宇設(shè)施缺乏保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生惡劣，防火通道被占，隱患很大，業(yè)主權(quán)益沒有保障，住房安全存在危險，這些問題受到了人們和政府立法局的關(guān)注。英國物業(yè)管理專業(yè)產(chǎn)生于工業(yè)革命時期，當(dāng) 時，英國社會上有些熱心人士興建一些普通住宅，以低租金租給從農(nóng)村遷移城市的工人家庭居住。 50 年代初，盡管開始投建大型樓宇，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上人口的劇增，僅有的 17 萬間住房擠住著 100多萬人，仍有四分之一，約二三十萬人居住在用鐵皮、木板搭建在荒地或山邊的簡陋棚屋里，這些木屋同各種災(zāi)害結(jié)下了不解之緣。 在第二次世界大戰(zhàn)以前，香港人口不足 100 萬，其社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與城市建設(shè)還比不上廣州、上海，很少看到高樓大廈，房屋多屬平房式建筑，即使是最豪華的“洋樓”也只有三至四屋，整幢樓房的業(yè)權(quán)僅屬一個業(yè)主所有，因而樓宇屋村管理的概念尚未形成。如何保持寧靜、安全的公共環(huán)境，日益成為人們亟待解決的實際問題。繼而成立屋宇建設(shè)委員會，負(fù)責(zé)建設(shè)和管理較為正規(guī)的樓宇，第一個擁有大量樓宇的屋村于1958 年落成；另外政府部門工務(wù)局也興建設(shè)備齊全的屋村，并由屋村建設(shè)委員會負(fù)責(zé)管理。 (一 )香港物業(yè)管理的興起 香港物業(yè)管理專業(yè)工 作始于 20 世紀(jì) 60 年代。 總之， 60 年代政府為公共屋村、發(fā)展商為私人屋村提供的專門管理，使新建樓宇有了前所未有的優(yōu)良服務(wù)。 20 余年來，其物業(yè)管理水平仍然為人稱道。正如英國屋宇管理學(xué)會香港分會副主席莫志雄先生 1991 年 1 月在建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司和深圳市房產(chǎn)管理局聯(lián)合舉辦的“住宅小區(qū)及高層樓宇管理培訓(xùn)班”的講課中所說：“在本港物業(yè)管理的未來發(fā)展，業(yè)主會進(jìn)一步參與管理自己的樓宇，不過，我亦相信物業(yè)管理會變得越來越專業(yè)化，在為新樓宇的設(shè)計已比從前復(fù)雜多了，而人們對物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)的期望亦越來越高。香港 專業(yè)化的物業(yè)管理是朝陽產(chǎn)業(yè)，前景看好。香港物業(yè)管理的主要法規(guī)是香港立法局于 1970年制定的《多層建筑物 (業(yè)主法團(tuán) )條例》。公共屋村由香港房委會下屬的物業(yè)管理委員會的辦事處管理、其部分工作由私人管理公司承擔(dān)：居屋苑由房屋署下設(shè)的辦事處管理，其中一部分由物業(yè)管理公司管理；私人樓宇大部分由“業(yè)主立案法團(tuán)”及其管理委員會自行管理，其他私人樓宇由物業(yè)管理公司管理；臨時房屋區(qū)由政府下屬的物業(yè)管理機構(gòu)管理。 (2)房屋事務(wù)副經(jīng)理，襄助房屋事務(wù)經(jīng)理，協(xié)同處理相關(guān)的日常事務(wù)。 (2)實施屋 村一般日常管理事務(wù)，維修、保養(yǎng)物業(yè)設(shè)施。居屋苑的日常管理、保養(yǎng)、清潔及看守服務(wù)，大部分是由香港房屋署負(fù)責(zé)，各居屋苑均設(shè)有辦事處，由屋域物業(yè)經(jīng)理主管。 根據(jù)“居者有其屋”計劃而營建的居屋是大型綜合開發(fā)居住小區(qū)，由香港房屋署統(tǒng)一負(fù)責(zé)實施管理。由發(fā)展商自行組建或聘請的物業(yè)管理公司負(fù)樓宇的日常管理。根據(jù)《公共契約》，房屋委員會代各業(yè)主購買火災(zāi)及其他意外保險，由辦事機構(gòu)根據(jù)份額向業(yè)主分?jǐn)偸杖　? 在香港自由經(jīng)濟(jì)體制下，香港政府對私人樓宇管理持尊重業(yè)主自治、推動業(yè)主自主管理原則，政府維持平衡、協(xié)調(diào)的立場。 (1)法團(tuán)的成立 業(yè)主們要正式成立“業(yè)主立案法團(tuán)”，先要由業(yè)主會議選出管理委員會，再由管理委員會向田土廳注冊為合法的“業(yè)主立案法團(tuán)”。如資料有所更改，管委會的秘書應(yīng)在廿八日之內(nèi)，把更改詳情通知田土廳。 (3)管理委 員會 業(yè)主大會推選業(yè)主管理委員會。 香港多層大廈業(yè)主立案法團(tuán)是通過召開業(yè)主大會成立的，成立后，還須由多層大廈管理委員會在成立之日起 14 天內(nèi)，向香港政府田土注冊處處長申請，領(lǐng)取注冊證書。法團(tuán)有權(quán)設(shè)立一項經(jīng)常費用基金，由業(yè)主每年按一定標(biāo)準(zhǔn)定期交納，用以支付法團(tuán)辦公費用。 ，向業(yè)主簡報過去一年的工作及財務(wù)收支情況。 香港的樓宇互助委員會是群眾性自愿組織，由樓宇業(yè)主住戶組成。 ，鼓勵住戶參與管理，使樓宇管理工作更加完善。每年賬目由司庫負(fù)責(zé)編訂，然后交主席審核，經(jīng)周年大會通過，將所有賬目張榜公布。法團(tuán)也代表全體業(yè)主對大廈的公眾地方行使權(quán)利及責(zé)任。而職責(zé)履行的好壞和成敗如何，則與人們對它的認(rèn)識程度和工作人員的主觀能動性密切相關(guān)。而為這兩類服務(wù)對象提供周到滿意的服務(wù)，則是商場物業(yè)管理的主要目標(biāo)。 (3)交通便捷、停車有位對商場至關(guān)重要。所有的固定裝置、設(shè)備、裝飾品都必須達(dá)到一定的主度和牢度，符合安全標(biāo)準(zhǔn)，避免顧客特別是小孩子不慎受傷。物業(yè)管理必須保證能源供應(yīng)的通暢，同時要注意防止某些廠家因負(fù)荷超載而導(dǎo)致災(zāi)害。辦公寫字樓的物業(yè)管理質(zhì)量直接影響物業(yè)的租金收益。努力使預(yù)算方案具有科學(xué)性和準(zhǔn)確性。 財務(wù)預(yù)算往往是提前安排一年的工作大綱，然后就其工作量再來計劃需要的開支，因此財務(wù)預(yù)算實際上是以數(shù)字形式表述的工作計劃。每年提留一定儲備，以備更換時臨時調(diào)錢來不及之虞。若大廈由業(yè)主立案法團(tuán)管理，工作人員由業(yè)主自愿充任，這筆開支便可免去。但是，支持按比例收費的理由似乎也很充足，有種意見認(rèn)為這種辦法可以鼓勵管理公司更多地去注意進(jìn)行維修保養(yǎng)工程，因為若進(jìn)行工程，則酬金 就可以增加。上述專業(yè)服務(wù)的支出不會很大，但是理應(yīng)在預(yù)算案中列出加以反映。雖然向使用者收取費用，但入不敷出，需要從管理費總開支中資助。 (三 )公屋租金的核定 租金的構(gòu)成應(yīng)包括：維修費、管理費、折舊費、利息、稅金、利潤、保險費和地租等幾項因素。 (3)差餉 (稅務(wù) )加額 房委會代政府向住房征收差餉，其辦法是向住房收取包括差餉的租金，如政府增加差餉，住房也不會立刻受到影響，待下次租金檢討時，差餉加額便會計入調(diào)整的租金內(nèi)。從 1954 年興建第一個公共屋村到現(xiàn)在，香港已有半數(shù)人口，即約 290萬人居住在房委會轄 下的樓宇內(nèi)，公屋租金通常只是同類私人樓宇的 20%至 30％。但假如日后，他們的入息降至資助入息限額之下，則可申請交回原有租金。 (四 )福利單位用房的租金 這是一項”優(yōu)惠”租金，是房屋委員會給予所有位于公共屋村內(nèi)的福利機構(gòu)單位的。另外，各公共屋村內(nèi)特別預(yù)留單位供作街坊會，居民協(xié)公以及互助委員會各團(tuán)體作集會用途的，共 827 個，只征收差餉 (即政府向物業(yè)直接征收的一種稅 )。一般租約為期三年，三年后要求續(xù)約的話，由房屋署的專業(yè)人員參考其他附近商業(yè)單位的租金，再訂出一個合理的租金。亦不斷研究公營和私營商場的詳細(xì)情況，將研究結(jié)果納入新的設(shè)計中，為改善商場及街市作出貢獻(xiàn)，使出租的商場都有盈利。欲使各方面的利益得到保障，既不能各自為政、各行其是，也不能臨渴掘井、就事論事。發(fā)展商以土地批租方式通過當(dāng)局取得建設(shè)用地，因此樓宇所占用的土地為分層各單位小業(yè)主共同使用。 (2)列明各單位所占的人分額，將樓宇業(yè)權(quán)分為若干單位，并明確劃分公共部位。 香港當(dāng)局確定樓宇《公共契約》指引的主要規(guī)定有： (1)樓宇建成后首任管理者管理期不能超過兩年； (2)管理者在提前 3 個月向業(yè)主管理委員會發(fā)出通知后可解除合約，同樣，業(yè)主管理委員會提前 3 個月發(fā)出通知也可解除與管理者的合約。 大廈公契多數(shù)訂有條款，對使用其名下單位的業(yè)主及租客加以約束。由投保上述大廈之保 險或其他保險所得之所有賠償款項，將用以修復(fù)該大廈，使其恢復(fù)原狀，并用以補償該大廈因遭損壞而蒙受之損失。 ，保持其操作功用良好，并更換任何需要替換之升降機及升降機零件。 。 、指揮及管理車輛交通。在業(yè)主大會上選出管委會成員 (主席、秘書等 )，依照條例規(guī)定向田大廳注冊處申請注冊為立案法團(tuán)。如果沒有上述合適的召集人，大廈中擁有不少于 25％的業(yè)主可聯(lián)名身法院申請指定一名業(yè)主召開業(yè)主會議。為此，法團(tuán)可通過管理委員會安排進(jìn)行任何工程和聘請職員，處理一切有關(guān)他們利益的事務(wù)。香港早在 1939 年即行制定，列為香港法例的第 131 章。 依據(jù)“建筑物條例”的有關(guān)精神，在樓宇、屋村管理的公共契約中訂有相應(yīng)條文，有關(guān)業(yè)主首先應(yīng)遵照條文規(guī)定，不得隨意改建、擴建或拆除任何建筑，若有違犯，業(yè)主立案法團(tuán)可按公契條文加以糾正，必要時則訴諸法律，依法辦理。 (2)特別基金 管理公司須“設(shè)立及維持一項特別基金，以備交付預(yù)料之外的每年支出”。 首先該條例明確了建筑物所有者 (業(yè)主 )對物業(yè)管理的決策權(quán)和支配權(quán)，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是市場經(jīng)濟(jì)中普通的雇主與雇員關(guān)系，物業(yè)管理公司是受聘于業(yè)主委員會的信托機構(gòu)，它只能以業(yè)主的共同意志來執(zhí)行管理使命。 (2)衛(wèi)生當(dāng)局有權(quán)促使業(yè)主對其影響市容的墻面進(jìn)行粉飾及清洗，促使住戶清理屬于他的垃圾。 條例中 所指的“雇主”，要視大廈管理組織而定，如果。 (4)衛(wèi)生當(dāng)局有權(quán)宣布停止使用認(rèn)為已污染的飲用水井、水池、河流。 消防條例是針對預(yù)防和制止火災(zāi)所作的規(guī)定。管理公司必須為該基金開立有息戶頭，戶頭名稱必須說明為建筑物特別基金。該條例規(guī)定了所有大廈公契內(nèi)須引入的一系列強制性條款。該法例還賦予被批準(zhǔn)的規(guī)劃以法律效力，不僅是規(guī)范城市、進(jìn)行宏觀管理的法律依據(jù)，也是規(guī)范建筑物、從事樓宇、屋村管理的法律依據(jù)。法團(tuán)還可以設(shè)立一項臨時費用基金，以補償經(jīng)常費用基金不足或作緊急開支之用。如果有兩個人或幾個人共同擁有一份大廈業(yè) 權(quán)的，則可聯(lián)合委派一名代表人投票，或推舉其中一名業(yè)主代表各人投票。而管委會則按時向各業(yè)主報告會務(wù)。 (四 )香港房屋管理的法律依據(jù) 在香港、同樓宇、屋村管理有關(guān)的法律依據(jù)，主要有《房屋條例》 和《多層大廈 (業(yè)主立案法團(tuán) )條例》、《規(guī)則條例》、《建筑物條例》、《消防條例》、《公共衛(wèi)生條例》及《防止行賄條例》。 。 屋村內(nèi)任何地方之非法或違反大廈規(guī)則及本契約規(guī)定之任何搭建物或安裝物、招牌、蔭蓬、托架、設(shè)備、障礙物或物件，并向豎設(shè)或安裝此等搭建物或其他物件之單位業(yè)主收取拆移所需之費用。 ，以及所有屬于該屋村公用設(shè)備一部分之滅火設(shè)備，并保持其功用良好。 (三 )關(guān)于樓宇、屋村管理者的權(quán)力和責(zé)任 香港樓宇、屋村管理的公共契約規(guī)定其管理者為管理委員會。 20100個單位占15％， 101 個單位或以上占 10％； (5)將業(yè)權(quán)分配成份額并分?jǐn)偣芾碣M用時基本原則是小業(yè)主交納其應(yīng)交部分，而發(fā)展商則不能推脫胎換骨為尚未售出部分物業(yè)承擔(dān)管理費的責(zé)任。明確樓宇公共部位、公共設(shè)施，分的攤、交納管理費、地租和維修費用；各小業(yè)主對公共部位、樓宇結(jié)構(gòu)的責(zé)任與權(quán)利；各小業(yè)主之間相鄰關(guān)系的準(zhǔn)則；等等。 《公契》通常 是在樓宇預(yù)售或出售時由樓宇發(fā)展商與第一位買樓者簽署，簽署后《公契》。而且，必須建立建全全面、周密、具體細(xì)微的法制體系，以求囊括各類活動，便于人人遵循。 總的講來，香港房委會對樓宇、屋村的租金厘定，因其用途、性質(zhì)、作用的不同而不同，因社會、經(jīng)濟(jì)條件的變化而變化，有效地改善居住條件和社區(qū)環(huán)境而理財用財。 雖然，最普遍的租賃商業(yè)單位方式，仍然是競出租金投標(biāo)方式。截至 1990 年 3月底為止，非住宅單位的統(tǒng)計如下：