【正文】 資 億元，增長 %；財(cái)政總收入 億元，增長 %，其中一般預(yù)算收入 ，增長 %，一般預(yù)算收入增幅在全省 66 個(gè)縣區(qū)中排名第二，絕對(duì)值較 2020 年前移 2位，被評(píng)為全省財(cái)政增收先進(jìn)縣。下轄 8個(gè)鎮(zhèn)、 12個(gè)鄉(xiāng)，省屬 3 個(gè)農(nóng)鹽場(chǎng)、縣屬 6 個(gè)農(nóng)林場(chǎng)圃。 [目 錄 ] [第一季 ]‖區(qū)域市場(chǎng)與項(xiàng)目態(tài)勢(shì) 引言：灌云縣概況 一、灌云縣區(qū)域經(jīng)濟(jì) 二、灌云縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展 三、項(xiàng)目條件概述 四、項(xiàng)目 SWOT與綜合評(píng)價(jià) [第二季 ]‖項(xiàng)目戰(zhàn)略性前期策劃 一、戰(zhàn)略性前期策劃出發(fā)點(diǎn)（預(yù)期問題） 二、全局性策略思路 三、策略目標(biāo) 四、項(xiàng)目總體概念風(fēng)格推薦與選擇 [第三季 ]‖項(xiàng)目概念風(fēng)格相關(guān)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) 一、項(xiàng)目整體基調(diào)定位（高檔社區(qū)） 二、項(xiàng)目整體理念思路（整體推廣基調(diào)） 三、項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)（ 案名設(shè)計(jì)） 四、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位（客群分析） 五、產(chǎn)品定位設(shè)計(jì) 六、價(jià)格定位 七、環(huán)境設(shè)計(jì) 八、配套建議 九、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)建議 [第四季 ]‖項(xiàng)目廣告策劃（預(yù)演） 一、廣告策略（整體表現(xiàn)） 二、廣告策劃（平面表現(xiàn)） 三、廣告計(jì)劃 [第五季 ]‖推廣工作 附件 一、總體規(guī)劃要求與建議 二、銷售前準(zhǔn)備 三、 logo 展示與市場(chǎng)資料 [第一季 ] ‖區(qū)域市場(chǎng)與項(xiàng)目態(tài)勢(shì) 引言：灌云縣概況 灌云縣地處東經(jīng) 119176。下面的提案是我們所看到的、聽到的市場(chǎng)信息，加以我們多年操盤經(jīng)驗(yàn)和對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)前瞻性思維模式，提煉而成，屬于戰(zhàn)略性整體思路。東部瀕臨黃海；西部與宿遷市沭陽縣及連云港市東海縣為鄰；南部隔新沂河與連云港市灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區(qū)接壤，隸屬于連云港市，是 國務(wù)院首批批準(zhǔn)的對(duì)外開放縣之一?？h內(nèi)有七座低矮孤山，總面積 平方公里。 國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪發(fā)展時(shí)期奠定了宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 居民收入水平提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，住宅消費(fèi)將成為排浪式消費(fèi)的第二浪。而居住支出在消費(fèi)性支出中所占的比例始終在提升，說明 灌云縣居民住宅消 費(fèi)處于一定程度的上升狀態(tài)，消費(fèi)前景看好，還有相當(dāng)?shù)馁徺I和需求潛力。 6． 政府關(guān)于土地政策的完善，土地供應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)育、成長，將直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)市場(chǎng)的方展水平，品牌市場(chǎng)逐步形成。未來三年將步入賣環(huán)境為主，引領(lǐng)樓盤將向賣生活方式的趨勢(shì)發(fā)展。 、目前開發(fā)樓盤主要以城中、城西地區(qū)為主，但城中地區(qū)開發(fā)受阻。 、市場(chǎng)供求總量狀況 據(jù)《連云港房管局 連房報(bào)告》資料表明， 2020年上半年灌云縣住宅上市面積約為 萬平方米，銷售面積達(dá) 。 ? 物業(yè)管理要求水平趨于一線城市，但是價(jià)格卻無法承受。而開發(fā)商注重的前四項(xiàng)因素依次是：區(qū)位、交通、套型及戶型設(shè)計(jì)和配套設(shè)施。周邊有行政廣場(chǎng)、人民公園、山前河風(fēng)景帶。 、區(qū)域性宏觀優(yōu)勢(shì)：政府大力發(fā)展縣城西區(qū)（新區(qū)），政策性引導(dǎo)，利于弱化后期銷售壓力。 、周期劣勢(shì)：開發(fā)周期長，市場(chǎng)以及國家政策影響性大。 、現(xiàn)值住宅消費(fèi)價(jià)格域值門檻對(duì)項(xiàng)目開發(fā)檔次、水平提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在住宅產(chǎn)品供應(yīng)未與有效消費(fèi)需求對(duì)位的市場(chǎng)空白點(diǎn)，明晰產(chǎn)品定位。 2）、企業(yè)的能力 今天的競(jìng)爭(zhēng)，表面上看是市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)質(zhì)上卻是企業(yè)能力的競(jìng)爭(zhēng)。 這個(gè)需要一個(gè)強(qiáng)有力的、經(jīng)驗(yàn)豐富的策劃團(tuán)隊(duì)來支撐。 ? 樹立品牌是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決勝的保障。 如何在競(jìng)爭(zhēng)中確 立項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)地位 競(jìng)爭(zhēng)永遠(yuǎn)存在。但領(lǐng)先市場(chǎng)不是盲目的，如果領(lǐng)先得太多，市場(chǎng)還沒有到那一個(gè)層面，還沒有認(rèn)同，就會(huì)踩空。如果能夠快速啟動(dòng)市場(chǎng)，則會(huì)帶來鼎盛的人氣，先聚人氣再聚財(cái)氣，然后吸引更多的人聚更多的財(cái)，使項(xiàng)目良性循 環(huán)下去，建立市場(chǎng)口碑，有利于品牌的發(fā)展。得出可靠的支持，到底那些應(yīng)該充分利用？那些應(yīng)該尋找機(jī)遇？ 如何快速確立項(xiàng)目和企業(yè)品牌 社區(qū)的開發(fā)一方面需要良好的社區(qū)品牌和企業(yè)品牌作為長期可持續(xù)發(fā)展的支撐點(diǎn)，同時(shí)也是營造、提高“雙品牌”的良機(jī)。 二、全局性策略思路 市場(chǎng)決勝基礎(chǔ)：項(xiàng)目和企業(yè)都必須是全能冠軍 好的樓盤，不僅開發(fā)水平高，而且有 充分的個(gè)性和特色 吸引有限的市場(chǎng)關(guān)注力集中到自己的項(xiàng)目上。企業(yè)必須樹立人才團(tuán)隊(duì)第一的觀念，市場(chǎng)是人做出來的。 總體差異化： 總體差異化是指項(xiàng)目與市場(chǎng)上現(xiàn)有的項(xiàng)目相比，無論從外立面顏色、屋頂?shù)男问?、房型戶型、園林環(huán)境、會(huì)所的形式、物管服務(wù)的內(nèi)容、營銷推廣方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)提供的選擇等方面來看，都找不到具可比性的同類型項(xiàng)目，這許多細(xì)小的差異一點(diǎn)一點(diǎn)的累積起來就使項(xiàng)目整個(gè)與市場(chǎng)形成了差異化。表現(xiàn)形式上別具一格。唯有如此，住宅產(chǎn)品才能夠具有“親和性”， 并使之滲透到人在生活中的每一個(gè)細(xì)節(jié)。根據(jù)企業(yè)實(shí)力現(xiàn)狀和地塊環(huán)境特點(diǎn)， 我們建議采用先做環(huán)境，后賣住宅的誘導(dǎo)式啟動(dòng)方式 ，理由在于： ? 只有先做環(huán)境，才能體現(xiàn)地塊的自身優(yōu)勢(shì)，給人以 充分的吸引； ? 只有先做環(huán)境，才能將主題概念落到實(shí)處，給人以感性的認(rèn)識(shí)； ? 只有先做環(huán)境，才能顯示企業(yè)的開發(fā)實(shí)力，給人已充分的信心； 所以說，先做環(huán)境，投資不大，但效果顯著。 優(yōu)越的價(jià)格性能比會(huì)極大地縮短客戶達(dá)成購買意向的考慮時(shí)間，并加速其購買行為的實(shí)現(xiàn)，從而引發(fā)搶購熱潮 。 顧客滿意是建立社區(qū)品牌和企業(yè)品牌 的基礎(chǔ)。良好的品牌傳達(dá)了質(zhì)量品質(zhì)的保證。 ? “做車廂” —— 采用跟隨跑的策略，吸取領(lǐng)跑者的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，降低創(chuàng)新成本，規(guī)避創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)，跟隨潮流，讓潮流牽引著前進(jìn)。 建筑語言是最能體現(xiàn)文化理念訴求的方式，為塑造“能提升富裕階層的生活品質(zhì)和體現(xiàn)其生活方式的載體”，更好更具體方便地說明問題，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目理念定位（后敘），我們?cè)诖私榻B兩種不同流派和風(fēng)格特點(diǎn)的建筑形式，供發(fā)展商參考。目前西方國家也基本以儉約明快和突出韻律為主要風(fēng)格特點(diǎn)。 我們所 提供給市場(chǎng)的高檔住宅，與市場(chǎng)上其它產(chǎn)品有很大的不同，我們的產(chǎn)品不單硬件一流，而且提供到位的軟件設(shè)施、高檔、便利、人性化的服務(wù)，以及高尚的居住條件?！睆?qiáng)調(diào)的就 是人才和專業(yè)。 ? 服務(wù)管理的全面超越 項(xiàng)目定位和主題概念很重要，但是，比之更重要的是營造一個(gè)實(shí)現(xiàn)這一主題概念的支持體系。 二、項(xiàng)目整體理念思路（整體推廣基調(diào)） 我們認(rèn)為：家的概念因?yàn)槿藗儗?duì)它太過熟悉卻大都忽略了，家是社會(huì)最基本的原素之一，人們對(duì)生命的理想和追求最先和最終體現(xiàn)在家： ? 對(duì)富裕的追求：舒適的家 ? 對(duì)身份、地位的追求 ：尊貴的家 ? 對(duì)生活方式的追求：休閑的家 ? 對(duì)健康的追求：健康的家 ? 對(duì)環(huán)境的追求：美麗的家 ? 對(duì)生活質(zhì)量的追求：處處無憂的家 ? 基本層：居住和基本配套系統(tǒng)，滿足于人們對(duì)居住及相關(guān)娛樂的需求； ? 第二層：科學(xué)高效的社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)，滿足于人們對(duì)安全、健康和舒適的需求； ? 第三層：社區(qū)形象和文化構(gòu)成系統(tǒng)，滿足于人們對(duì)品味、格調(diào)和時(shí)尚的需求； ? 第四層：人群系統(tǒng)，滿足于鄰里交往、歸屬感和階層感的情感需求； ? 最高層：品牌，滿足一部分人對(duì)身份、自豪感的心理需求； 這個(gè)系統(tǒng)構(gòu)成是： ? 一個(gè)依存于良好的社區(qū)環(huán)境，美麗清新 ，有益于生命活動(dòng)和成長的生存空間； ? 一個(gè)現(xiàn)代化的，服務(wù)完善，品質(zhì)優(yōu)良的生活環(huán)境； ? 一個(gè)以豐富多彩的運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂設(shè)施組成的生命質(zhì)量提升體系； 總體開發(fā)理念：“以人為本，打造經(jīng)典，體現(xiàn)身份” 相關(guān)的解釋： ? 以人為本，家對(duì)每一個(gè)人來說不再是單純的遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所。只有經(jīng)典，才能使物業(yè)保值。 房地 產(chǎn)命名就像給人起名字， 一般 依據(jù)本案的地理位置、周邊環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)樓盤特色、總體規(guī)劃、風(fēng)格品位、歷史脈絡(luò)、風(fēng)土人情等自由創(chuàng)意發(fā)揮，但要起一個(gè)寓意貼切、涵蓋深邃、新鮮貼切的好名字卻很難 。 [云達(dá) 麗舍 ] 取自于香榭麗舍大道，具有 文化底蘊(yùn)， 且有異域風(fēng)情 ，即可在推廣中 灌輸新居住理念， 又可以 反映 產(chǎn)品 特征，拓寬推廣的范圍和思路，為營銷概念轉(zhuǎn)換留有余地 。 買家的家庭收入必須達(dá)到：（按揭月供取整數(shù)） 100 平方米： 月供 1025 元，家庭收入為 3400元 /月 130平方米： 月供 1319 元，家庭收入為 4400 元 /月 6 成 15年按揭： 戶型 總價(jià) 首付 /貸款額 月供 兩室兩廳 100 20 萬 8 萬 /12 萬 1030． 44 三室兩廳 130 26 萬 11 萬 /15 萬 1288． 05 買家的家庭收入必須達(dá)到：（按揭月供取整數(shù)） 100 平方米： 月供 1031 元，家庭收入為 3400元 /月 130平方米： 月供 1289 元，家庭收入為 4300元 /月 綜合分析以上按揭購房月供款對(duì)家庭收入的要求，可以得知本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群家庭月收入的最底線是：3400 元 /月。可預(yù)測(cè)本項(xiàng)目主流消費(fèi)群由以下 5個(gè)組群構(gòu)成（由主到次排列）： A 型：高文化高收入的“社會(huì)精英階層”。年齡段在3545 歲，家庭年收入在 5 萬元以上，職業(yè)以私營企業(yè)家、職業(yè)經(jīng)理和高級(jí)公務(wù)員為主，以第二次置業(yè)為主。 —— D型：拉動(dòng)型。 ? 戶型：以二房二廳、三房二廳二衛(wèi)為主，輔以少量四房和一房 ? 面積：三房二廳： 110130平方米、二房二廳： 90110平方米 四房及復(fù)式： 140170平方米、：一房： 7080平方米（可分割成兩房） 建議：以上定位僅僅是對(duì)灌云縣現(xiàn)有房地產(chǎn) 樓盤的統(tǒng)計(jì)計(jì)算得出，是靜態(tài)的分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是變化大，這就要求密切關(guān)注市場(chǎng)的變化，動(dòng)態(tài)地處理各種技術(shù)要求，面積的確定也必須隨時(shí)準(zhǔn)備加以改動(dòng)。 同構(gòu)性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格因素 目前灌云縣市場(chǎng)對(duì)目前在售樓盤價(jià)格如下表： 樓盤價(jià)格 均價(jià)（元 /㎡） 江山花園 1900 馨福嘉緣 1900 怡景花城 1600 富園廣場(chǎng) 2020 市場(chǎng)對(duì)樓盤的認(rèn)同因素 樓盤的綜合素質(zhì)對(duì)價(jià)格的最終實(shí)現(xiàn)起決定性作用，如果項(xiàng)目通過規(guī)劃、產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)等方面將綜合品質(zhì)營造出來，其價(jià)格可以高出市場(chǎng)同類產(chǎn)品一大截，但樓盤的售價(jià)最終只有被市場(chǎng)認(rèn)同和接受，產(chǎn)品被消費(fèi)者所購買時(shí)，其價(jià)格定位才是有效的，才是被實(shí)現(xiàn)的。 這樣，均價(jià)也好控制。 ? 活動(dòng)空間 ：除了休閑廣場(chǎng)提供了足夠的休閑活動(dòng)空間外，特別對(duì)于老人和孩子，還將有更為適合的活動(dòng)空間遍布小區(qū)，散落在小區(qū)的各個(gè)角落，讓每一個(gè)人，在這里都可以找到適合自己的活動(dòng)空間。 視覺環(huán)境要滿足人的心理要求 以人為本的思想必須在視覺環(huán)境上滿足人們對(duì)環(huán)境產(chǎn)生舒適的心理 感受。 ? 大門的處理：高貴、大氣、異域風(fēng)情（非常醒目） 。居住區(qū)的良好的視覺環(huán)境應(yīng)是以追求寧靜典雅為主，追求靜、雅、趣（休閑感）、天然。 ? 園林小品 ：人與景互動(dòng)，做到“人在景中走，景觀隨人移，移步移景”的效果，而且要重視景觀與健身結(jié)合，比如結(jié)合鵝卵石鋪路，即在景觀中散步，又能健身的目的。就是說，多花 50 元錢用于環(huán)境上，房子就可以多賣 150元。 入市的價(jià)格策略： 低開高走，先抑后揚(yáng)。 ? 裝修：可考慮結(jié)合樣板房，為業(yè)主提供裝修套餐，并將費(fèi)用公開，解決業(yè)主實(shí)際困難，省時(shí)省心省力，降低業(yè)主的裝修成本，作為一個(gè)新賣點(diǎn)。以第二次置業(yè)為主。富貴豪華，購買力強(qiáng)，落定迅速，是大戶型產(chǎn)品的主要購買者。 C 型：高文化中收入的“英才中產(chǎn)階層”。而這僅僅是 100平方米的價(jià)格。上文所列舉的案名， 凝聚策劃創(chuàng)意組成員的智慧與辛勞，望能采納 。 ? 案名提煉： [云達(dá) 假日山莊 ] “ 莊 ” 文化品位較高，雖然同樣古老，卻沒有腐朽氣，有老、莊的神秘飄逸感， “ 云達(dá) 假日山 莊 ” 回歸自然 、追求品質(zhì)生活， 大型住宅區(qū) 體現(xiàn) 。 三、項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)（案名設(shè)計(jì)） [樓盤命名 —— 房地產(chǎn)營銷利器 ] 題記：樓名如人名。社區(qū)環(huán)境已越來越重要。服務(wù)支持系統(tǒng)需要精心建設(shè)，充分發(fā)揮公司長袖善舞的能力，與醫(yī)院、學(xué)校等加強(qiáng)合作，努力使業(yè)主擁有其他樓盤所不能擁有的條件和方便； ? 規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的局部領(lǐng)先 ? 總體風(fēng)格的差異 小結(jié)：風(fēng)險(xiǎn)和可能性 以上是構(gòu)成高檔社區(qū)的要素和基礎(chǔ)，初步分析可以看出： ? 超越同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)爭(zhēng)勝的唯一的手段 ? 構(gòu)成高檔社區(qū)的要素中，有硬件和軟件之分，硬件指規(guī)劃建筑環(huán)境等，軟件是管理能力，資源整合能力，社區(qū)文化營造能力等。 那么，我們?yōu)槭裁匆ㄎ辉诟邫n社區(qū)呢？ 從市場(chǎng)看，必須做高檔社區(qū) ? 灌云縣有這個(gè)市場(chǎng)，只是人們沒有看到真正的好產(chǎn)品 ? 市場(chǎng)同