【正文】 集中式商業(yè)： 以配套式、自持為主導(dǎo)方向發(fā)展的配套 14 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 商務(wù) —— 體現(xiàn)城市配套功能的商務(wù)產(chǎn)品 產(chǎn)權(quán)式酒店：提升形象，外向發(fā)展 ? 作為提升項(xiàng)目形象價(jià)值的商務(wù)產(chǎn)品，主要體現(xiàn)外向型特征； ? 按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，配備中西餐、休閑、會(huì)議接待等服務(wù)內(nèi)容； ? 功能上與項(xiàng)目會(huì)所、商業(yè)形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 產(chǎn)品方面與公寓形成互補(bǔ)，開辟另類投資渠道； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 文化風(fēng)情 生活理念（國(guó)際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）。項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的支出是項(xiàng)目開發(fā)期間一大重要支出，因此，在保證項(xiàng)目營(yíng)銷推廣效果的同時(shí)合理優(yōu)化費(fèi)用預(yù)算。 26 項(xiàng)目整體定位策略 升龍洛陽項(xiàng)目戶型面積配比統(tǒng)計(jì) 戶型 公寓 一房 準(zhǔn)兩房 小兩房 兩房 小三房 中三房 大三房 四房 合計(jì) 面積 4306 111731 24533 56461 129256 145535 109838 11068 620731 配比 % % % % % % % % % 100% 產(chǎn)品套數(shù)配比 —— 洛陽市場(chǎng) 144㎡ 以下三房與 8090㎡ 兩房戶型最為暢銷，本項(xiàng)目 以中小面積兩房、三房產(chǎn)品為主打，小戶型公寓、大面積四房為輔助，迎合市場(chǎng)消費(fèi)需求 比例為 62% 升龍洛陽項(xiàng)目戶型面積配比統(tǒng)計(jì)5% 1%18%4%9%21%22%18%2%公寓 一房 準(zhǔn)兩房 小兩房 兩房 小三房 中三房 大三房 四房 27 項(xiàng)目整體定位策略 升龍洛陽項(xiàng)目戶型套數(shù)配比統(tǒng)計(jì) 戶型 公寓 一房 準(zhǔn)兩房 小兩房 兩房 小三房 中三房 大三房 四房 合計(jì) 套數(shù) 624 104 1984 340 682 1170 1199 823 66 6992 配比 % % % % % % % % % 100% 升龍洛陽項(xiàng)目戶型套數(shù)配比統(tǒng)計(jì)9% 1%28%5%10%17%17%12% 1%公寓 一房 準(zhǔn)兩房 小兩房 兩房 小三房 中三房 大三房 四房產(chǎn)品面積配比 —— 洛陽市場(chǎng)中小面積戶型由于其總價(jià)低、市場(chǎng)投放量少，能有效規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)等特性， 本項(xiàng)目戶型套數(shù)以市場(chǎng)主流產(chǎn)品兩房、三房和小面積準(zhǔn)兩房為主打，一房和四房為輔助 28 同致行思考 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品全面覆蓋，向多元化發(fā)展，滿足不同層次客群之需，擴(kuò)大客戶打撈范圍； ? 響應(yīng) “ 快產(chǎn)快銷 ” 的開發(fā)戰(zhàn)略模式，以中小面積產(chǎn)品線迎合市場(chǎng)需求，拉升產(chǎn)品售價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度與利潤(rùn)的完美統(tǒng)一； ? 有效規(guī)避市場(chǎng) “ 同質(zhì)化 ” 惡性競(jìng)爭(zhēng)，以稀缺、獨(dú)有的姿態(tài)引領(lǐng)市場(chǎng)； ? 會(huì)所、樣板示范區(qū)、幼兒園等配套設(shè)施打造高品質(zhì)國(guó)際住區(qū)，凸顯項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加項(xiàng)目的附加價(jià)值。 16 本次匯報(bào)溝通的內(nèi)容 2 3 4 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目開發(fā)條件與地塊價(jià)值解析、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 項(xiàng)目屬性定位、產(chǎn)品分析、客戶定位、價(jià)格定位、形象定位 項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)模式、啟動(dòng)區(qū)發(fā)展建議 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷排期與營(yíng)銷策略 啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷目標(biāo)、營(yíng)銷排期、營(yíng)銷策略、費(fèi)用預(yù)算 1 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境與前景 17 1 同致行思考 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目產(chǎn)品分析 ?項(xiàng)目客戶定位 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 ?項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目開發(fā)定位思考 18 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 應(yīng)對(duì)項(xiàng)目用地戰(zhàn)略的宗旨 品牌扛鼎，資源造勢(shì)，創(chuàng)建一流，打造唯一 住 宅 ——資源整合，高層產(chǎn)品集中發(fā)力 非住宅 ——一線品牌運(yùn)作，一流服務(wù)定基 商 業(yè) ——招商資源造勢(shì)，銷售網(wǎng)絡(luò)續(xù)勢(shì) 配 套 ——會(huì)所彰顯品質(zhì)，教育提升價(jià)值 19 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 作為 “ 洛陽城市中央國(guó)際人居標(biāo)桿、城市名片 ”的綜合體項(xiàng)目 ，項(xiàng)目的開發(fā)定位將采用 “ 重點(diǎn)突出， 全面覆蓋 ” 的戰(zhàn) 略 ， 以 中 高 端住宅 產(chǎn)品為主線，以 投資商務(wù)產(chǎn)品 作為價(jià)值提升點(diǎn)，保障項(xiàng)目整體 利潤(rùn) 率 ? 以創(chuàng)新高層住宅產(chǎn)品為主線，形成開發(fā)組合，逐步提升項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，滿足現(xiàn)金流； ? 以寫字樓、街區(qū)商業(yè)等配套商務(wù)產(chǎn)品作為形象至高點(diǎn)，穿插于項(xiàng)目整盤開發(fā)當(dāng)中，分階段推出，起到形象標(biāo)桿和價(jià)格拉升的作用，滿足項(xiàng)目成長(zhǎng)的利潤(rùn)點(diǎn)； ? 利用項(xiàng)目地理位臵優(yōu)勢(shì)，利用景觀資源提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，以項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀與外部環(huán)境融為一體，使其在洛陽市場(chǎng)獨(dú)樹一臶，有力提升項(xiàng)目后期產(chǎn)品的價(jià)值量； ? 控制集中式商業(yè)的開發(fā)面積，使其對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)功能形成強(qiáng)調(diào)，放臵項(xiàng)目后期開發(fā)，并為先期開發(fā)物業(yè)制造賣點(diǎn)； ? 控制固定會(huì)所、幼兒園等配套產(chǎn)品的開發(fā)面積，提高其居住品質(zhì)，會(huì)所、景觀先行，幼兒園放臵中后期開發(fā)，使其對(duì)整個(gè)住區(qū)居住氛圍和附加價(jià)值提升做出貢獻(xiàn)； 20 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 ——“品質(zhì)重點(diǎn)突出、需求全面覆蓋、功能相互嫁接 ” 初級(jí)產(chǎn)品 中級(jí)產(chǎn)品 高級(jí)產(chǎn)品 滿足居住功能 滿足最初層的居住要求，價(jià)格低廉 、 產(chǎn)品功能單一。 9 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目威脅 (Threat) ——政策調(diào)控、版塊競(jìng)爭(zhēng)、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ?政策調(diào)控： 09年全國(guó)樓市一路 “ 高歌猛進(jìn) ” ，再度成為政策調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)。地跨澗河兩岸，中間仿玉拱橋相連，占地一千零八十畝，是全國(guó)唯一的遺址公園，也是洛陽市最大的綜合性公園，為河南省最大的綜合性公園。一號(hào)城邦 2期 ?隆安 目前，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)在售大型高端樓盤較少，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了很好的發(fā)展契機(jī)；但區(qū)域內(nèi)王城大道沿線未來 2年內(nèi)將有大型項(xiàng)目投放市場(chǎng)，給本項(xiàng)目未來的開發(fā)帶來了直接的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況 ?建業(yè) 上陽華府 ?曼哈頓廣場(chǎng) ?智杰