【正文】 載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 37 頁 勞動路：紅燈籠婚紗攝影； 檔 次：麗致臺北（新開張）、臺北春天屬于高檔 規(guī) 模：有一定規(guī)模 特 點： ☆起點高、檔次高 ☆ 婚紗攝影 發(fā)展已經(jīng)成熟 ☆發(fā)布廣 大型超市、餐飲、休閑娛樂 大型超市、餐飲、休閑娛樂分布較多（詳見：香榭國際 黃石市商業(yè)調(diào)查報告） 綜綜 述述 ：： ◇◇ 交交 通通 路路 、 勞勞 動動 路路 的的 吸吸 附附 能能 力力 較較 強強 ， 產(chǎn)產(chǎn) 品品 的的 種種 類類 及及 檔檔 次次 相相 同同 的的 情情 況況下下 ， 其其 他他 路路 段段 很很 難難 與與 交交 通通 路路 、 勞勞 動動 路路 抗抗 衡衡 ；； ◇◇ 從從 經(jīng)經(jīng) 營營 產(chǎn)產(chǎn) 品品 檔檔 次次 來來 看看 ：： 大大 多多 數(shù)數(shù) 產(chǎn)產(chǎn) 品品 屬屬 于于 中中 、 低低 檔檔 ， 如如 服服 裝裝 、 鞋鞋 業(yè)業(yè) 、家家 用用 電電 器器 、 電電 腦腦 、 手手 表表 等等 ， 有有 個個 別別 高高 檔檔 產(chǎn)產(chǎn) 品品 ， 但但 裝裝 修修 檔檔 次次 和和 服服 務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì) 量量 與與 產(chǎn)產(chǎn) 品品 形形 象象 不不 協(xié)協(xié) 調(diào)調(diào) 。 在本次商業(yè)調(diào)研開展之前，長龍 ?黃石形象商業(yè)項目定位構(gòu)思已經(jīng)有了初步框架，充分考慮到長龍 ?黃石形象商業(yè)項目價值性和風(fēng)險性，也本著對黃石市長龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認真負責(zé)的態(tài)度，我司以‘歸零’的心態(tài)，回到市場，從市場發(fā)現(xiàn)市 場的空白點，開展了本次調(diào)研。兼容機已經(jīng)在九星電器城成市。 檔次：黃石市的鞋業(yè)發(fā)展相對發(fā)達，能滿足城市消費，絕大多數(shù)屬于中檔產(chǎn)品，主要目標(biāo)消費群體，中等收入者。從經(jīng)營的產(chǎn)品上來看：多屬于中、低檔， 幾千元左右，雖然擺放幾件上萬的首飾，但折扣系數(shù)大，大 5 折 黃石大道的租金路段不同，租金水平不同，大概可以分為四類： ☆ 電信大樓段： 5080 元 /平方米 ☆ 工人文化宮 段： 100120 元 /平方米 ☆ 勞動路口段： 60120 元 /平方米（該路段的租金變化范圍較大，主要因為門面裝修、建筑物和商業(yè)氛圍落差較大） ☆ 交通路口段： 100150 元 /平方米（部分面積為 23 平方米的店面租金為 500 元 /平方米） ☆ 賽瑪特生活廣場段： 150200 元 /平方米 黃石大道主要是黃石城 區(qū)與外界聯(lián)系的主干道，來往車輛較多，制約了黃石大道的商業(yè)發(fā)展，該大道的銀行有中國工商銀行黃石支行、中國銀行等，金融機構(gòu)不多。 人流量： 130 人 /5 分鐘 車流量： 80 輛 /5 分鐘（檢測地點：交通路口、時間為： 11： 3011：35） 黃石大道 黃石大道商業(yè)主要有手機、電訊業(yè)、服裝、休閑、珠寶首飾等行業(yè)，檔次和規(guī)模不一，手機行業(yè)、電訊業(yè)集中于黃石大道工人文化宮段；休閑業(yè)主要集中在黃石大道立交橋段；服裝、珠寶首飾業(yè)分布得比較散。 ②男鞋 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 37 頁 勞動路上只有一個奧康品牌的男士皮鞋店，款式陳舊，價格在 200元 左右，沒有高檔皮鞋專賣店。 勞動路 A. 勞動路商業(yè)業(yè)態(tài)形式 本次調(diào)查在勞動路共調(diào)查了 134 家商鋪，服裝店共有 65 家（其中男裝 16 家，女裝 44 家，童裝 3 家，運動裝 2 家）；鞋店 22 家（有5 加鞋店有賣男皮鞋）；美容美發(fā)店 10 家；小食品店 4 家；餐館 4 家； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 37 頁 金銀加工店 4 家；藥品店 2 家；其他 23 家。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 37 頁 按店面面積大小分析 ① 店鋪面積在 10 平面米 以下的租金水平在： 400500 元 /平方米 ② 店鋪面積在 2040 平面米的租金水平在： 200300 元 /平方米 ③ 店鋪面積在 5070 平面米的租金水平在： 150200 元 /平方米 ④ 店鋪面積在 100 平面米左右的租金水平在： 100150 元 /平方米 ⑤ 店鋪面積在 200 平面米以上的租金水平在： 4060 元 /平方 交通路段共有四家金融機構(gòu)：建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行和農(nóng)業(yè)銀行，金融配套齊全。經(jīng)營品種、經(jīng)營面積、裝修 檔次各不相同。 本報告框架： 第一商圈的界定； 第一商圈商業(yè)特點概述； 第一商圈主要街道商業(yè)的發(fā)展情況； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 37 頁 一一 商商 圈圈 的的 界界 定定 武漢路、黃 石大道、頤陽路和天津路圍合的區(qū)域，該區(qū)域是黃石發(fā)展最早的商業(yè)區(qū)。 黃石形象項目周邊商業(yè)氛圍不濃；成本造價高昂；項目如何定位（商業(yè)地位的定位，經(jīng)營功能的定位，經(jīng)營模式的定位，投資戶群體的定位）才能獨辟蹊徑，實現(xiàn)快速營銷和利潤最大化呢？我們正是帶著對黃石形象項目的這種思考，展開了本次調(diào)研；以期總結(jié)出二級城市商業(yè)物業(yè)的操作模式。長龍 一一 商商 圈圈 商商 業(yè)業(yè) 特特 點點 概概 述述 該商圈以交通路和勞動路為商業(yè)輻射源，勞動路的商業(yè)源：黃石市中心集貿(mào)市場、雅戈爾專賣店、報喜鳥專賣店等；交通路商業(yè)源：正隆大廈、金虹商場、磊琪鞋業(yè)、肯德基；黃石大道的商業(yè)源：中國電信、工人文化宮、聯(lián)通、移動廣場、賽瑪特生活廣場；武漢路的商業(yè)源：黃石市中心醫(yī)院、九星電器、陽光一族；頤陽路的商業(yè)源：賽瑪特生活廣 場，天津路的商業(yè)氛圍不濃。 從調(diào)查的結(jié)果看：交通路的多為男士服飾，檔次為中檔品牌，如BOSS、百事運動、勁霸男裝、香港老爺車 、衛(wèi)生 三家書店、四家規(guī)模較大的醫(yī)藥商店，文化、衛(wèi)生兼顧。 中、高檔女裝市場存在發(fā)展?jié)摿Α? ② 每 10 分鐘的人流量 ●廣場路 黃石大道路段每 10 分鐘的人均流量為： 97 人 /10 分鐘； ●廣場路以南，招商銀行大廈附近每 10 分鐘的人均流量為： 167 人 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 37 頁 /10分鐘； ●黃石中心購物廣場附 近每 10 分鐘的人均流量為： 172 人 /10 分鐘； ●中百超市 武漢路段每 5 分鐘的人均流量為： 60 人 /5 分鐘； ③ 每 5 分鐘的車流量（含出租車） ●廣場路 黃石大道路段每 5 分鐘的車均流量為： 60 輛 /5 分鐘； ●廣場路以南，招商銀行大廈附近每 5 分鐘的車均流量為： 35 輛 /5分鐘 總結(jié)：根據(jù)以上數(shù)據(jù)及勞動路路段商業(yè)形態(tài)、租金水平分析、商業(yè)環(huán)境分析可以得出以下幾點： ◆勞動路的商業(yè)氛圍好，特別是招商銀行大廈附近段和黃石中心集貿(mào)市場路段； ◆商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要為服裝業(yè)； ◆商業(yè)物業(yè)的規(guī)模小，多以 3050 平方米的商鋪為主； ◆品牌商品少，多以分銷為主； ◆高檔商品市場潛力有待開發(fā)； ◆商業(yè)物業(yè)配套不完善，沒有停車場； 武漢路 A. 武漢路商業(yè)業(yè)態(tài)形式 武漢路經(jīng)營的品種多、雜，檔次不高，品種有：機器配件、家用電器、電腦、音像、軟件、耗材、辦公用品、服裝、鮮花、副食等，主要是電腦及與電腦相關(guān)行業(yè)（音像、軟件、耗材）。 黃石大道的服裝業(yè)主要屬于中檔產(chǎn)品，集中女裝，規(guī)模小，如：茵佳妮、例牌等。 規(guī)模：根據(jù)調(diào)查，黃石的服裝業(yè)規(guī)模小，大多數(shù)店面面積為 30 平方米，運動休閑類的經(jīng)營門面面積較大，主要為 5060 平方米。 檔次：上述經(jīng)營店的珠寶定位為中、低檔，價位在 20200 元至 300 元之間。 檔 次：屬于中檔產(chǎn)品；缺乏高檔產(chǎn)品。新潮電子 電子 10 中檔 肯德基 餐飲 200 中高檔 瑞愛麗純銀 首飾 6 低檔 金虹首飾維修 首飾加工 4 低檔 金虹音像 音像 20 中檔 貴人鳥 鞋業(yè) 20 中檔 耐克 運動休閑 80 高檔 阿迪達斯 運動休閑 80 高檔 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 37 頁 靠背 運動休閑 40 高檔 德爾惠 運動休閑 100 高檔 勁霸男裝 服飾 100 高檔 別克 鞋業(yè) 60 高檔 華福 勞保用品 15 低檔 安尚秀美容美體 美容 15 中檔 色彩秀 化妝品 25 中檔 百事運動 運動休閑 50 高檔 琳瑯法國 婚紗攝影