【正文】 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 .市場(chǎng)供求因素 .上市時(shí)間要求 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè) .項(xiàng)目開發(fā)步驟 .項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 .結(jié)論 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷 通過完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷分析， 我們便 有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。是房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷的重頭戲，是營(yíng)銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合， 也是最 需要高度的專業(yè)化運(yùn)作 部分 。在媒介組合中，軟性新聞的廣告價(jià)值成尤為突顯。 ，如領(lǐng)導(dǎo)到工地考察、工地開工典禮、封頂儀式等等、增加富傳張力。但是公關(guān)活動(dòng)的具體內(nèi)容以及形式、面對(duì)人群都要根據(jù)每個(gè)銷售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和銷售任務(wù)，以及當(dāng)時(shí)階段的推盤策略有關(guān)系，重要的公關(guān)活動(dòng)的時(shí)間大概在項(xiàng)目的以下階段。為今后正式發(fā)售創(chuàng)造題材。 ⑤ 區(qū)域性布椿。 ④ 建照申請(qǐng)。 ① 來人來電最后過濾。 ④ 舉辦 SP 活動(dòng)， 配合 NP 海報(bào) ⑤ 厝圖。 ④ 每周六、周日 NP 稿。 ② 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案采順勢(shì)而為的機(jī)動(dòng)作法。 ③ 未成交客戶分析及追蹤。 ② 媒體反應(yīng)總結(jié)。 ① 定點(diǎn)看 ② 雜志。 ② 延續(xù)試銷期熱潮進(jìn)入第一階段強(qiáng)銷。 ② 以電話拜訪方式告知公司既有客戶做先期銷售。 ③ 申請(qǐng)水電及工地電話。 時(shí)間： 3 個(gè)月 完成工地現(xiàn)場(chǎng)包裝及銷售中心布置 . POP 廣告、宣傳印刷品及贈(zèng)品制作到位 . 利用工地現(xiàn)場(chǎng)形象、戶外廣告的實(shí)現(xiàn)，引發(fā)公眾關(guān)注，截留部分客戶物業(yè)管理以及按揭等各種法律文件的準(zhǔn)備 時(shí)間： 1 個(gè)月 . 充分利用內(nèi)部客戶資源，在取得預(yù)售證前進(jìn)行內(nèi)部?jī)?yōu)惠認(rèn)購，聚集前期人氣。 . 報(bào)紙廣告：包括主題以下活動(dòng)的策劃、軟性新聞報(bào)導(dǎo)、專欄開辟及以形象廣告為主的硬性廣告其具體內(nèi)容待規(guī)劃方案及各項(xiàng)基礎(chǔ)工作到位后確定。 “御用記者 ”，所有新聞稿件均由此人統(tǒng)一撰寫。 ，使目標(biāo)客戶從對(duì) 本項(xiàng)目 形成良好的主觀軟價(jià)值 認(rèn)同，逐步從欣賞到信任最后實(shí)現(xiàn)購買，這期間需要傳播大量的信息，從多方位、多角度包圍目標(biāo)客房幫助他們?nèi)コN種顧慮并下決心購買。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。為確保本次市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)確性和可信度，為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位提供有效的依據(jù)，我方將通過購買與調(diào)查兩種方式獲取競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)情報(bào)。 第一 章 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷 綱要 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。 在最近 召開的北京順義現(xiàn)代服務(wù)業(yè)投資推介會(huì)透露，北京國(guó)門商務(wù)區(qū)將建設(shè)商務(wù) 辦公面積、酒店及公寓面積約１５０萬平方米、商業(yè)服務(wù)面積約７０萬平方米、文化休閑面積約３０萬平方米、各類建筑總面積約４５０萬平方米。首先從區(qū)域的整體規(guī)劃來分析：順義為北京十一五期間重點(diǎn)發(fā)展的新城，其配套設(shè)施在短期之內(nèi)會(huì)有一個(gè)飛躍式的完善，其宜居性會(huì)大大增強(qiáng)。所以， 順義的軌道交通規(guī)劃，將會(huì)逐漸使其形成一個(gè) 泛市區(qū) 的概念，從而讓順義區(qū)域的房產(chǎn)順著軌道的建設(shè)駛向 快車道 。第一部分產(chǎn)品研究，是從包括定位、戶型 、營(yíng)銷、廣告在內(nèi)各環(huán)節(jié)的深入分析，找出本項(xiàng)目目前存在的主要問題，并為后期市場(chǎng)調(diào)查提供依據(jù)；第二部分市場(chǎng)研究，著手于本項(xiàng)目周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)狀況、供給水平、價(jià)格水平、租賃狀況等因素，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，以指導(dǎo)本項(xiàng)目產(chǎn)品定位，預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和價(jià)格走勢(shì)；第三部分客戶研究，主要是針對(duì)在此區(qū)域有購買寫字樓需求的客戶，具體到客戶行業(yè)、規(guī)模、購買因素、需求產(chǎn)品等一系列調(diào)查，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目客戶群體特征，指導(dǎo)本項(xiàng)目營(yíng)銷、推廣定位以及廣告通路的選擇。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建 筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，這就要求發(fā)展商將 以人為本 ，以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn) 的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。 此部分工作我們的工作內(nèi)容大概如下。 。 ，輔助性地投放有針對(duì)性的硬性廣告并策劃 —系列促銷主題活動(dòng) 。 內(nèi)部認(rèn)購階段 作為項(xiàng)目的首次亮相，公關(guān)活動(dòng)應(yīng)以擴(kuò)大知名度為主，規(guī)?？纱笮鎸?duì)盡可能多的有效客戶群體。 賣點(diǎn)有步驟地全面釋放，營(yíng)銷強(qiáng)勢(shì)的全面展開。 ⑥ 定點(diǎn)看板制作。 ④ 來人來電統(tǒng)計(jì)及追蹤。 ② 實(shí)施銷售控制。⑥ 說明書、平面圖。 ① 定點(diǎn)看板。 ① 海報(bào)。 ② 第三階段強(qiáng)銷。 ① 客戶反應(yīng)統(tǒng)計(jì)分析。 ⑥ 充分掌握案情發(fā)展。 公開強(qiáng)銷期 ① 擴(kuò)大宣傳傳面，開發(fā)潛在客源。 ③ 傳達(dá)本案進(jìn)場(chǎng)前銷售訊息 ① 預(yù)告公開日期。 ② 現(xiàn)場(chǎng)接待中心設(shè)計(jì)發(fā)包。 十 、 營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正 效果測(cè)評(píng)形式 .進(jìn)行性測(cè)評(píng) .結(jié)論性測(cè)評(píng) 實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) .銷售收入 .企業(yè)利潤(rùn) .市場(chǎng)占有率 .品牌形象和企業(yè)形象 十一 、入市前營(yíng)銷策劃目標(biāo) ； ，預(yù)熱市場(chǎng) ，制造局部供不應(yīng)求的內(nèi)部認(rèn)購所氛； 、優(yōu)良和專業(yè)的發(fā)展商形象和樓盤形象。 . 完全包裝：工地圍墻、營(yíng)銷中心、現(xiàn)場(chǎng)道路包裝等。 b．進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)形象包裝，完成立交通干道戶外（廣告兼作導(dǎo)現(xiàn)牌）的發(fā)布， 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 以釋放項(xiàng)目信息、營(yíng)造銷售氣氛。軟價(jià)值的判斷是一個(gè)感性過程，增強(qiáng)軟價(jià)值的最有效方法就是物業(yè)形象包裝和廣告促銷宣傳。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。） 酒店辦公物業(yè)調(diào)查分析及客戶研究 商住樓項(xiàng)目調(diào)查分析及客戶研究 五、市場(chǎng)調(diào)查工作計(jì)劃及時(shí)間安排 由于本次市場(chǎng)調(diào)查將分別針對(duì)項(xiàng)目本身、本區(qū)域整體形勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)情況、供求狀況進(jìn)行深入的調(diào)查研究。順義未來的整個(gè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)，無論是租賃市場(chǎng)還是買賣市場(chǎng)，其發(fā)展前景都非常被看好。目前，北京國(guó)門商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作已正式啟動(dòng)。 地鐵 15 號(hào)線、市郊鐵路 S6線及 S3 線、輕軌 L1 線和機(jī)場(chǎng)輕軌這五條軌道交通的建成與運(yùn)行，將會(huì)極大拉動(dòng)順義地區(qū)的發(fā)展速度。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 國(guó)展新館落成將拉升整體順義高檔住宅價(jià)值 本司分析：隨著北京建設(shè)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，新城建設(shè)將成為主導(dǎo)。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 通過以上對(duì)宏觀市場(chǎng)、微觀市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查，以及目前市場(chǎng)需求與供給的論證，可以分析出目 前 順義 區(qū)域市場(chǎng)需求怎樣的寫字樓物業(yè)，什么樣的客戶會(huì)選擇購買，通過何種途徑傳播給該客戶群，從而為本項(xiàng)目定位以及產(chǎn)品修改提出合理化建議。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。 一 、 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 順義地區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查 .項(xiàng)目概括 .市場(chǎng)定位 .銷售價(jià)格 .銷售政策措施 .廣告推廣手法