【正文】 理過程中。 量化考核，建立激勵機制 公司還將根據(jù)員工的績效對每一員工進行量化考核。通過員工懇談、聯(lián)誼活動等方式充分注重管理人員與員工的情感溝通，從而營造出和諧的工作氛圍，形成員工隊伍總體穩(wěn)定、局部流動的良性資源管理循環(huán)。 ????????????????? 2 名 4．保 安 部 ： ① 大堂周圍、地下車庫出入口每班設(shè) 1 名，三班運行， 另巡邏崗 2 名 ????????????????????? 5名 ② 監(jiān)控室每班設(shè) 1 名，三班運行， 1 人 /班 3 班； ????? 3 名 ③保安隊長。 c. 儀容：講究衛(wèi)生，手臉清潔，不歪戴帽子，不敞胸露懷，不穿高跟鞋（特殊需要除外），不戴戒子、項鏈、耳環(huán)，保持儀容整潔。 ④另設(shè)立巡邏崗，對辦公樓內(nèi)外圍及車庫進行不間斷巡邏。 (3)對沙發(fā) \地毯等物品進行局部去污清潔等 。 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備管理 空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理： （ 1）建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織落實，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。圖示如下： 竣工前管理階段 搬遷及調(diào)試管理階段 正常管 理階段 物業(yè)公司 進駐現(xiàn)場 首批辦公入駐 入 住 整個辦公區(qū)域搬遷工作完成 竣工前管理階段 從物業(yè)公司正式進駐之日起，至首批單位入駐為止。 參與甲方同施工單之間進行的隱蔽工程驗收、單位驗收和總體驗收。 做好辦公樓進出口、周邊區(qū)域的安全管理，對進出人員和車輛進行 嚴格有序控制 施工現(xiàn)場 現(xiàn)場環(huán)境管理 監(jiān)督施工單位落實對重要材質(zhì)的成品保護，并做好提示工作。 完成綜合辦公樓管理處員工招聘培訓。 分類 工作內(nèi)容 具 體 要 求 工 程 資料交接 設(shè)備資料收集，隱蔽工程檔案收集與制作，為今后維護保養(yǎng)做好充分準備。 對在現(xiàn)場接收過程中出現(xiàn)的問題，出具整改通知書和整改建議報告，實時跟進施工整改情況。 安保管理 所有崗位于驗收日期確定后提前一至兩周全面運轉(zhuǎn)到崗。 （園藝公司實地察看，設(shè)計現(xiàn)場綠化盆栽布置方案，在開荒保潔結(jié)束后客戶入住前盆栽擺放到位，美化環(huán)境。并建立相應(yīng)的快速反應(yīng)保障隊伍，做到樓內(nèi)的任何報修事件， 15分鐘內(nèi)工程人員必到現(xiàn)場。（企業(yè)標準） ◆ 管理人員持證上崗率 90%。（企業(yè)標準） ◆ 管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生清潔各種檢查合格率 98%。（企業(yè)標準） ◆ 客戶投訴處理率 98%。 第六節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)項目管理服務(wù)目標 質(zhì)量方針 公司確定對綜合辦公樓的管理方針是：精細化管理和星級式服務(wù)。因此，我們貫徹 密切溝通，合理規(guī)劃；預(yù)案充分，快速保障 以確保整個辦公樓的正常使用 。 環(huán)境管理 編制環(huán)境管理作業(yè)指導(dǎo)書，崗點設(shè)置及崗位人員安排。 車道上嚴禁停放機動車和非機動車。 收取并保管設(shè)備的附件、備件、零配件，開列清單備查。 定制員工制服。 管理處籌建 編制完善物業(yè)管理方案 收集有關(guān)物業(yè)設(shè)計、建筑、設(shè)備設(shè)施及周邊環(huán)境方面的資料，編寫關(guān)于物業(yè)實施方案。 對施工現(xiàn)場可能出現(xiàn)的安全薄弱環(huán)節(jié)提出改善意見，尤其對重點環(huán)節(jié)的設(shè)防。 正常管理階段 從搬遷入駐及設(shè)施調(diào)完成，辦公樓物業(yè)管理進入正常管理階段，該階段的主要任務(wù)是對整個項目進行全方位管理，為客戶提供全面服務(wù)，對內(nèi)部管理不斷完善和提高。（操作規(guī)程制度，設(shè)備維護保養(yǎng)制度，技術(shù)安全規(guī)程，崗位責任制，交接班制度等） （ 4）配合專業(yè)公司對設(shè)備進行日常維護和管理。 日常設(shè)施設(shè)備維護 （ 1）工程人員參與辦公樓接管，了解各類設(shè)備的使用功能，熟悉水 、電管線走向； （ 2）建立檢查制度（周檢、月檢）、保養(yǎng)計劃（周計劃、月計劃），做好樓層內(nèi)給排水、供電設(shè)施以及照明系統(tǒng)的日常管理工作，發(fā)現(xiàn)異常及故障要及時維修，以免影響正常使用； （ 3）接到報修通知后，快速到達現(xiàn)場修復(fù)或提出維修方案，文明安全操作，維修合格率達 98%，同時做好修復(fù)后衛(wèi)生清潔工作，讓業(yè)戶滿意。 （二）清潔服務(wù) 為確保環(huán)境潔凈，清潔服務(wù)將采取立體式管理：外圍與內(nèi)圍、樓層室內(nèi)與室外相結(jié)合。 動作標準 a. 總體要求：舉止大方，精神飽滿，姿態(tài)端正，注意小節(jié)。 c. 電氣設(shè)備、設(shè)施發(fā)生故障，應(yīng)報請有關(guān)部門維修，不得擅自拆修，以防觸電。 3 保 安隊長 1 協(xié)助主任負責辦公樓的安全管理工作。負激勵：包括對員工處罰、扣獎、換崗培訓、待崗、降職直至終止合同）。同時，公司還在日常管理服務(wù)過程中不斷地對員工進行在崗培訓及理念的強化，繼續(xù)通過技術(shù)平臺優(yōu)勢及軟件支持以多種形式加強人員培訓的溝通交流，以持續(xù)提升員工的專業(yè)技能。 精心實施 —— 嚴格按照質(zhì)量管理體系文件規(guī)定要求，實施程序化、規(guī)范化管理使每位員工明確自己該做什么，如何做，做到什么程度，留下何種記錄，從而達到定時、定人、定崗、定任務(wù)、定質(zhì)量的五定要求，嚴格檢查 —— 每項活動都會有計劃的受到檢查，從日檢到周檢， 月檢覆蓋整個物業(yè)管理活動，保證各項物業(yè)管理活動在嚴格受控狀態(tài)下運行。 2． 專業(yè)化運作機制：對于項目處遇專業(yè)性與技術(shù)性較強的管理服務(wù)，都有專業(yè)物業(yè)公司技術(shù)中心提供技術(shù)支持。 四．服務(wù)定位 物業(yè)管理處內(nèi)部管理實行以 ISO9001 國際質(zhì)量標 準體系運行模式。 一、采取相適應(yīng)的服務(wù)模式 我們將在服務(wù)管理上采用先進的理念，有效的服務(wù)管理手段，使所有進入辦公樓的客戶都體會到我們熱心的招呼、細心的關(guān)懷、專業(yè)的工作、盡心的服務(wù)；讓客戶 感受到走進綜合辦公樓時，就能感覺到充滿溫馨、和諧的氛圍；應(yīng)用先進的軟件服務(wù)管理是時尚的，是構(gòu)建和諧社會所必須的。 【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度 目 錄 第一節(jié) 整體設(shè)想與管理模式??????????? 1 第二節(jié) 物業(yè)項目服務(wù)保障措施?????????? 3 第三節(jié) 項目管理處組織設(shè)置??????????? 6 第四節(jié) 物業(yè)項目管理制度???????????? 9 第五節(jié) 物業(yè)項目接管方案???????????? 18 第六節(jié) 物業(yè)項目管理服務(wù)目標承諾???????? 23 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 企管智庫 范文匯 論文匯 【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度 綜合辦公樓位于懷寧路與休寧路交叉處，總 體建筑面積 88888 平方米，樓高九層（不包括地下車庫）。 二、物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù) 綜合辦公樓的物業(yè)管理服務(wù)分為內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù)。各項服務(wù)均規(guī)范化、專業(yè)化，并在管理服務(wù)中不斷改進、吸收、運用先進的物業(yè)管理方法和要求，不斷強化各級服務(wù)人員的培訓。以降低成本，揚長避短，提高效率。 持續(xù)改進 —— 針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，通過征求業(yè)主、客戶意見，運用統(tǒng)計方法，測量出物業(yè)管理活動的不足之處，制定糾正和預(yù)防措施，從而實現(xiàn)物業(yè)管理活動的持續(xù)改進和質(zhì)量的良性循環(huán)。 執(zhí)行規(guī)范是否到位，培訓是否有效，還須通過督導(dǎo)這一環(huán)節(jié)。 起到鼓勵先進、鞭策后進的作用。 4 保安員 8 負責辦公樓門崗值勤、樓層巡視、智能監(jiān)控、消防管理及車輛管理等工作。 d. 嚴格執(zhí)行辦公樓安全規(guī)定，結(jié)合工作實際，開展安全預(yù)想活動，消滅不安全因素。 b. 服務(wù)動作： ? 清掃衛(wèi)生時，要先征得客戶同意 ? 維護秩序時，要說服動員，不要推搡顧客 ? 處理違章時、要實事求是，不要扣押顧客物品 c. 舉止動作 : ? 不準背手、插腰、抱膀、顫腿或手插衣褲袋里 ? 不準嘻笑打鬧，勾肩搭背 ? 不準在顧客面前搔癢、挖耳朵、摳鼻子、剔牙齒、脫鞋 ? 不準隨地吐痰 ,亂扔雜物 ? 不準當班吃零食 ,在禁煙區(qū)內(nèi)抽煙 服務(wù)標準 : 主動、熱情、誠懇、周到 紀律標準 a. 總體要求：堅守崗位，盡職盡責，嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度和作業(yè)程序。 1 公共區(qū)域衛(wèi)生清潔 （ 1） 8： 00 以前完成大堂地面及電梯間、走廊通道的第一次清潔