【正文】 設(shè)備：中央空調(diào)、冷熱水鍋爐、備用發(fā)電機(jī)、室內(nèi)電梯 2部 項目地塊優(yōu)劣勢分析 】【 1 成都萬錦酒整體店籌備計劃書 4 籌備中的萬錦酒店地處成都市一環(huán)路西三段商圈內(nèi)，臨近花牌坊街 西月城街 八寶街商業(yè)中心。主樓地面建筑為 7層，另有地下室 1層，五樓有半層露臺，七樓以上為屋頂，二、三樓為樓體停車場。 其中： 客房房間設(shè)計 85間，含各類雙床間 31間，剩余為各 類單床間（包含機(jī)麻房間 5間）（無窗戶房 11間，夾配電井房 2間，占總房量的 13%）。 （ 2）建設(shè)風(fēng)險 依照目前的酒店籌建及籌備情況分析： 。 ，但周圍治安一直穩(wěn)定良好，多年來未出現(xiàn)尖銳的社會矛盾和民族矛盾，多年未發(fā)生惡性案件，所以在突發(fā)事件和自然災(zāi)害方面不存在可預(yù)見風(fēng)險。 B．酒店裝修時未對原樓體外墻進(jìn)行改造，會導(dǎo)致整個樓體外觀顯舊。 周邊 500 米內(nèi)，同類型酒店較多，產(chǎn)品設(shè)計類同，客源定位集中，價格定位相似（ 120220之間）。酒店將面臨如連鎖品牌如家、安逸的直接競爭，整個酒店 500米商圈內(nèi)的各快捷酒店主力房型價格僅在 120220 元之間，對酒店日后經(jīng)營構(gòu)成較大威脅。 B. 成都市的旅客和公務(wù)客人流量日益逐漸加大，撫琴區(qū)域外來人口逐漸居多。附近星級酒店因二環(huán)路修建導(dǎo)致自身入住率下降，而產(chǎn)生的削價競爭，導(dǎo)致客源分流?？头抗ぷ鏖g兩個，各約 5平米。人員配制方案為酒店運(yùn)營期間的預(yù)配制，崗位設(shè)置和用人量定位于精品服務(wù)型商務(wù)酒店，實(shí)際操作時可根據(jù)崗位業(yè)務(wù)量和勞動政策的執(zhí)行情況進(jìn)行調(diào)整。 （ 6）酒店銷售考慮為外包、返傭，未含在工資計劃內(nèi)，該費(fèi)用在房費(fèi)收入中處理，該費(fèi)用預(yù)計為房費(fèi)的 8%。 （ 6）以上方案為人員編制初案，還需根據(jù)酒店裝修完畢后的具體情況進(jìn)行討論和增減。 D、以上費(fèi)用中未含酒店年終獎或 第十三月工資費(fèi)用。但經(jīng)營情況受市場實(shí)際影響較大，以上數(shù)據(jù)為預(yù)期數(shù)據(jù)，僅作參考。 （ 6）壓縮餐飲規(guī)模，減少餐飲用工人數(shù)，減輕運(yùn)營成本（不含茶樓用工，餐飲每年工資福利約 30 萬元）。 客房平均房價 2021 年 元， 2021 年 210 元，此后每年遞增 10 元。服務(wù)人員較少，服務(wù)質(zhì)量較 差。對本酒店項目威脅較大。 布丁酒店。 酒店周圍 500 米內(nèi)還有兩家快捷型酒店在裝，一家商務(wù)型三星級別酒店在裝。 所調(diào)查的酒店主力房型房價集中在 120180 之間，且各家酒店有低價競爭的趨勢。對本酒店項目威脅較大。房間整體裝飾陳舊，公區(qū)雜亂。成都萬錦酒整體店籌備計劃書 22 七、對項目周邊主要快捷型、商務(wù)型酒店的調(diào)查（ 500 米半徑） 酒店名 出租率 主力房型執(zhí)行價格 備注 撫琴賓館 90%+ 12 158 攀煤酒店 60% 16 198 如家 90%+ 14 178 黑房間 99 安逸 158 90%+ 16 18 228 黑房間 128 佳榮 80%+ 14 168 布丁 90%+ 12 15 178 黑房間 90 注： 以上為各酒店近期折扣價或會員價，各酒店可能會因?yàn)槭袌霏h(huán)境的不同，調(diào)整價格方案。另一半桌餐區(qū)用于早餐和桌餐，并與相鄰包間連通，以彌補(bǔ)早餐和桌餐區(qū)的面積不足。 （ 2）提高停車場的利用率，提高停車費(fèi)收 入（現(xiàn)停車場被相鄰小區(qū)占用車位較多）。 G、各目標(biāo)分解所確定的百分比，是根據(jù)本酒店項目經(jīng)營設(shè)施實(shí)際情況，以及行業(yè)同類型酒店一般運(yùn)行情況進(jìn)行確定的。結(jié)合以上測算情況，人員配置可優(yōu)先考慮人員配置方案一、三作為選擇。 （ 2）該方案適合以本項目為基礎(chǔ)的，低服務(wù)品質(zhì)型商務(wù)酒店的運(yùn)作，但會對酒店銷售價格產(chǎn)生影響，無法體現(xiàn)出與快捷式酒店的價值差異，因得不到客戶認(rèn)同，房間價格提升的可能性較小。第二方案較第一方案，因考慮了員工加班費(fèi)因素在內(nèi)，方案二工資福利費(fèi)用總額合計較第一方案有所上升。 成都萬錦酒整體店籌備計劃書 12 四、酒店開業(yè)應(yīng)辦理的證照 序號 證件名稱 主管單位 備注 1 組織機(jī)構(gòu)代碼 技術(shù)質(zhì)量檢驗(yàn)局 企業(yè)法人 2 稅務(wù)登記證 稅務(wù)局（國稅、地稅） 前期還有銀行開戶、企業(yè)代碼、工資核定等手續(xù) 3 工商營業(yè)執(zhí)照 工商行政管理局 4 煙草專賣許可證 煙草專賣局 領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后辦理 5 衛(wèi)星收視許可證 文化局 6 電梯使用許可證 技術(shù)質(zhì)量檢驗(yàn)局 驗(yàn)證 7 排污許可證 環(huán)保局 污水處理方案主平面圖和工藝流程圖，水質(zhì)排放 達(dá)標(biāo)，與市政排污管道連接，工程由市政施工 8 消防安全驗(yàn)收許可證 公安消防 9 鍋爐使用許可證 技術(shù)質(zhì)量檢驗(yàn)局 10 文化項目經(jīng)營許可證 文化局 KTV、背景音樂，無此功能則不辦理 11 食品衛(wèi)生許可證 衛(wèi)生局 客房與廚房設(shè)計圖，現(xiàn)場審查?？头抗ぷ鏖g約 19平米。 (4)外在威脅 A. 物價上漲導(dǎo)致的經(jīng)營成本提高。與如家、安逸 15布丁等連鎖酒店相比，酒店運(yùn)營后，除了常規(guī)上門客源和直銷等客源外，將很難拓展出其它的銷售渠道，與連鎖酒店成熟的網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂分銷渠道相比，差距明顯。 。其中： 擁有巨型分銷渠道的酒店 3 家：快捷酒店安逸 15如家、凱賓。 。 ，酒店的裝飾風(fēng)格、配色等不適合自身條件。 自有停車場車位 100個左右，車輛進(jìn)出通道 1個。 籌備中的萬錦酒店樓體原為停車和辦公樓用途，框架式結(jié)構(gòu)，樓體面積約 1萬平米。 茶樓大廳和 12個機(jī)麻包間（無衛(wèi)生間）?；I建與籌備沒有辦法形成相互協(xié)作關(guān)系，內(nèi)裝設(shè)計公司、設(shè)備安裝公司相關(guān)圖紙等未到位，裝飾設(shè)計和平面布局在缺乏市場論證的情況下進(jìn)行，存在較多的功能性配置缺陷。 酒店 SWOT 分析： （ 1）酒店優(yōu)勢 成都萬錦酒整體店籌備計劃書 5 A. 酒店附近以快捷式酒店居多，酒店建筑外觀較附近快捷酒店大氣，獨(dú)棟樓體，與大多數(shù)同規(guī)模的商務(wù)酒店相比有較好的外部特征。 C．在缺乏市場調(diào)研、市場分析等前期工作的情況下開始改造投入，直接導(dǎo)致了對顧客細(xì)分市場的認(rèn)識模糊、產(chǎn)品定位模糊與經(jīng)營盲目。 周邊 500 米內(nèi)，接待型酒店兩家：攀煤、獨(dú)山子石化接待處。 E、酒店市場不規(guī)范 、壓價競爭。 C. 居民收入水平增長，改善外出生活條件的欲望強(qiáng)烈。 成都萬錦酒整體店籌備計劃書 8 二、酒店主要功能區(qū)預(yù)分 1 樓 4 樓 成都萬錦酒整體店籌備計劃書 9 5 樓 7 樓 成都萬錦酒整體店籌備計劃書 10 酒店總層數(shù) 7 層，另有地下 1 層。（有一個房間內(nèi)夾配電室，建議改為工作間） 7F 約 760平米 各類客房 17間（標(biāo)間 6間， 1間， 5間，大小床標(biāo)間 5間）。 （ 2）社保按國家法律規(guī)定必 須繳納。 （ 7）以上兩種人員配置，各部門各自負(fù)責(zé)所屬工作范圍，部門負(fù)責(zé)人直接向酒店高級管理人員匯報工作。 注：以上三方案為酒店行業(yè)用工的主要配置辦法，供決策者參考，酒店可根據(jù)自身實(shí)際情況和裝修后的整體效果，進(jìn)行定位、選擇和調(diào)整。該費(fèi)用在酒店年終時，根據(jù)當(dāng)年經(jīng)營情況，再進(jìn)行剩余價值分配。 餐飲收入預(yù)期 餐飲收入預(yù)期 7 萬元 /月： 2400 元 /天 =按 140 個餐位預(yù)計，每日上座率 50%，人均消費(fèi) 34元。以此計算，餐飲將預(yù)計出現(xiàn)每年 3050 萬元的虧損（含折舊 ）。 客房出租率 2021 年 78%， 2021 年起每年穩(wěn)定在 85%。房間陳舊，靠窗房間很吵，酒店長住客可有 1020 元優(yōu)惠。 安逸 158。無旅行社客人，客人主要以自助散客為主，目測出租率為 85%以上。 安逸 15如家等集團(tuán)式的快捷酒店，每年房間價格上漲幅度在平均 10 元 /年左右。 成都萬錦酒整體店籌備計劃書 24 綜合評述： 此區(qū)域內(nèi)各酒店接待旅行團(tuán)很少，大部分以商務(wù)、 自助散客為主。目測出租率 為 90%以上，房間整裝飾簡單實(shí)用，為標(biāo)準(zhǔn)的快捷型酒店，其整體感覺高于如家，擁有多種房型（如水床房，價格 228 元）。無旅行社客人，客人主要以少數(shù)民族和商務(wù)散客為主，目測出租率為 90%以上，估計與其價格較低，且地理位置靠近少數(shù)民族聚集區(qū)有關(guān)。 租賃收入 2021 年為 0， 2021 年為 100,000 元 /年，以后每年遞增 5%。 可將會務(wù)功能布局在現(xiàn)一樓桌餐區(qū)處，設(shè)置 50 人左右會議室一個（桌餐區(qū)半邊區(qū)域約 80平米）。 保障盈虧平衡實(shí)現(xiàn)的建議： （ 1）減少人工成本支出 10%。 F、員工培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)在辦公費(fèi)用中預(yù)估。以本酒店項目看，酒店無法提供高檔次酒店的全套服務(wù)，但可以有限的納入高檔次酒店部分服務(wù)項目，在服務(wù)與用工成本之間進(jìn)行平衡考慮，保障客戶的服務(wù)感受，從而在一定范圍內(nèi)帶動房價提升。 方案三：每月 4 天休假（經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店配置） 部門 崗位 人數(shù) 檔級 月合計 年合計 社保 月合計 年合計 后勤 總經(jīng)理 1 16,000 16,000 192,000 1000 1000 12,000 總助 1 8,000 8,000 96,000 800 800 9,600 會計主管兼審計 1 5,000 5,000 60,000 800 800 9,600 出納兼零采 1 3,800 3,800 45,600 700 700 8,400 庫管兼行政 1 3,800 3