【正文】 米，結(jié)算 6 萬平米； 20xx 年銷 售 8 萬平米，結(jié)算 8 萬平米； 20xx 年銷售 7 萬平米，結(jié)算 7 萬平米 20xx 年銷售 4 萬平米，結(jié)算 4 萬平米。 2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能； 3）地塊中 有 27000 平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮 5000 平米非營(yíng)業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約 15000 平米，按 容積率計(jì)算，可增加住宅 萬平米，增加凈利潤(rùn)20xx 萬元。另考慮 20 套樣板間 500 萬、考慮提高建造檔次 2200 萬 ,折 73 元 /平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 11,943 398 給排水系統(tǒng)費(fèi) 1,891 63 供暖系統(tǒng)費(fèi) 3,416 114 含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi) 25 元 /平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi) 40 元 /平米、鍋爐房征地費(fèi) 17 元 /平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為 40 元 /平米； 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金 20 元 /平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi) 28 元 /平米、灶表費(fèi) 3 元 /平米； 室外高低壓 3,353 112 室 外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場(chǎng) 763 25 新城此項(xiàng)造價(jià)約為 元 /平方米 . 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 203 7 工程費(fèi)的 2%。營(yíng)業(yè)性公建 萬平米考慮招商或自收自支 ,不在開發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn) ,該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)： 20xx 年開發(fā) 7 萬平米。 要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)置 ,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 37 ，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。 4. 本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu) 勢(shì)。 ： 綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在 左右。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購(gòu)房為投資目的。 現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開盤項(xiàng)目即 云水園，國(guó)際老人村就坐落于該項(xiàng)目。 今年起步建設(shè) 萬建筑平方米，年底竣工 30 萬建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到 20xx 年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū) 的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。 3． 4 明都新園： 該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以 90 平米兩室為主力。該項(xiàng)目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。具有代表性的項(xiàng)目有： 26 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 順馳名都 15 萬 15 萬 多層 小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10 萬 10 萬 多層 2500 90100（兩室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基 本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。 二 .區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征： ? 區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價(jià)格空間 主要產(chǎn)品類型 供應(yīng)比例 2500 以下 多層 25% 2500— 3500 多層、小高層 50% 3500— 4000 多層、小高層 15% 25 4000 以上 多層、小高層、別墅 10% ? 各檔次產(chǎn)品 20xx 年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差 量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。 圖一：區(qū)域市場(chǎng)范圍界定 (紫色板塊 ) 23 該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 （ 6） 其他與土地政策 相關(guān)規(guī)定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。 、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。 ，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。 ，由公證處將 5000 萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時(shí)一期約 300 畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。 二 .項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ： 土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國(guó)營(yíng)企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全廠職工 3000 余人。 18 ② 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 ② 出讓金總額 :污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評(píng)估值 7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為 1960 萬元，如果按凈住宅用地面積出讓 ,約為 1400 萬元 ,可節(jié)省 560 萬元。 燃?xì)?： 氣源為天然氣，在解放南路有φ 600 的中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。 五 .市政配套 現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條 解放南路 ,為天津市區(qū)一條重要出入市干道， 向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)， .其現(xiàn)狀路寬 30 米。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為天津津 洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng) ,規(guī)劃 南樓市級(jí)商業(yè)中心 友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心 梅江居住區(qū) 項(xiàng)目所在地 已建成住宅區(qū) 宗地 14 為居住用地 ,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。 （ 4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè) 40 平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng) 目建設(shè)無影響。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。商品房銷售均價(jià)明顯高 南樓市級(jí)商業(yè)中心 友誼路規(guī)劃 市級(jí)行政中心 梅江居住區(qū) 項(xiàng)目所在地 6 于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。新城項(xiàng)目自 98 年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到 20xx 年后新城項(xiàng)目基本 3 開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng) 目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)， 新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，天津公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有35 個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。 ④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表： 名稱 面積 (萬平米 ) 折算成畝數(shù) 毛地面積 525 其中市政代征地 (含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地 ) 94 可建設(shè)用地面積 431 其中區(qū)內(nèi)配套用地 （含小學(xué)及幼兒園、配套公 共服務(wù)設(shè)施用地） 41 凈住宅用地面積 391 可建設(shè)用地用地率 82% 凈住宅用地率 74% 項(xiàng)目所在地 8 : 序號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積 (萬平米 ) 容積率 建筑密度 (%) 建筑限高 (M) 綠地率 (%) 1 住宅地塊 1 30 50 40 2 住宅地塊 2 30 80 40 3 住宅地塊 3 30 50 40 4 住宅地塊 4 30 30 40 5 24 班小 學(xué)及 15 班幼兒園用地 25 25 40 6 儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地 50 50 20 二 .宗地現(xiàn)狀 住宅地塊 2 住宅地塊 1 住宅地塊 3 住宅地塊 4 教育用地 配套公建用地 9 : 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 （ 5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的 2 口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度 50℃左 右 ,可 根據(jù)規(guī)劃予以保留 ,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉(cāng)庫(kù) 和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)部分用地 ,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā) ,屬于 梅江南居住區(qū)的一部分 ,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔 衛(wèi)津河 ,基本上形成一個(gè) 大的居住片區(qū)。項(xiàng)目南側(cè)的 40 米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線。 供熱： 為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱 ,近期在集中供熱不到位 時(shí)由政府供熱部門提供臨時(shí)鍋爐房供熱。（ 列表說明上述問題 ） 17 3．周邊地價(jià)的比較： ① 與梅江地價(jià)的比較： 梅江拍賣價(jià)為 1248 元 /平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在 左右，推算其可用地地價(jià)為 萬元 /畝。 ③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市 土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。 合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。 后一年內(nèi)分四次支付 10000 萬元補(bǔ)償費(fèi)，每 3 個(gè)月付四分之一（即 2500 萬元）。 ，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下，低于 7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成 ,萬科拿三成） （ 2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃 ①補(bǔ)償價(jià)款：總額為 1000 萬元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。 21 ，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷 售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過程中不受干擾。 ，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 2） 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購(gòu)買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。 ◆區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 世紀(jì)城 22 萬 20 萬 多層 小高層 1． 29 3600 100（兩室） 140（三室） 70% 芳水園 萬 約 2 萬 多層 小高層 3800 120150 15% 藍(lán)水假 期 萬 內(nèi)認(rèn)期 萬 多層 小高層 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000元 /平米 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。 產(chǎn)品面積 偏大，主力戶型在 140160 之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。 配套： ? 智能化： 1） 專用 10 兆寬帶網(wǎng)線入戶。 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 云水園 天玻 規(guī)劃用地 萬 m2 35． 02 萬 m2 總建筑面積 萬 m2 25． 01 萬 m2 樓面地價(jià)