【正文】 家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)【2007】24號）⑤《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)【2006】37號）⑥《西安市城市拆遷管理條例》⑦《西安市人民政府關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（2010年）⑧《投資項目可行性研究工作手冊》中國物價出版社2002年9月⑨《投資項目可行性研究指南》中國電力出版社2002年3月版；⑩ 建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料 研究結(jié)論及建議 結(jié)論隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷改善，城市建設(shè)快速推進，人們對住房條件要求越來越高，該項目的建設(shè)適合市場需求，銷售前景看好，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。通訊、電力、水資源等供應(yīng)豐富，地?zé)豳Y源極具開發(fā)潛力。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究。 估算總投資及資金籌措，其中：。用地指標：，綠地率為35%，%。（），用途包括商業(yè)、居住、公共管理與公共服務(wù)（郵電設(shè)施、中小學(xué)），其中：⑴ （），總建筑面積87287m2。用地指標：，綠地率為30%，%。 公共設(shè)施該項目位于長安區(qū)內(nèi)，供水、排水、供電、交通等各項市政設(shè)施基本到位，可就近接用?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。西安高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)基地、國家民用航天科技產(chǎn)業(yè)基地均建在長安。建設(shè)資金籌措方案已基本落實，該項目建設(shè)的基礎(chǔ)條件均已具備，建議盡快實施。14′，北緯33176。冬季比較干燥寒冷，春季溫暖，夏季炎熱多雨，秋季溫和濕潤。渭河在戶縣與咸陽段間，流經(jīng)長安區(qū)高橋鄉(xiāng)曹家灘。主要金屬礦有鐵、銅、鉛、鉻等?，F(xiàn)代教育技術(shù)裝備實現(xiàn)新突破。全市城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?65km2以內(nèi)，；主城區(qū)的城市建設(shè)用地總規(guī)模控制在490km2以內(nèi)。%，扣除物價因素，%。商品房銷售情況2010年110月，%。70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)2010年10月份，%，；%。不斷上漲的住宅平均價格讓一系列的調(diào)控措施被稱為“空調(diào)”。接下來的一年間，央行又分別于5月10日、10月11日、11月16日、11月29日先后上調(diào)準備金率。4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“新國十條”，確立政府問責(zé)制，并再次要求開發(fā)商一次性公開全部房源。二套房貸認定標準2010年6月4日，史上最嚴厲的二套房貸認定標準出臺，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了權(quán)威性的規(guī)范：無論購房者曾經(jīng)貸款買房，或者家庭名下實際擁有一套住房，都作為二套房認定，需按揭首付5成，利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%，可謂是名副其實的“認房又認貸”。%%；，%%；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。此外，從2010年10月20日起，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個人住房公積金貸款利率變動做相應(yīng)調(diào)整。區(qū)域發(fā)展城南區(qū)是西安市的文化區(qū)，大專院校、科研機構(gòu)、黨政軍機關(guān)密集，是解放后新開發(fā)的區(qū)域，在城區(qū)規(guī)劃、公共設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、社會治安、地理位置等方面均居于全市前列，為本地區(qū)發(fā)展提供了有利的條件。與此同時，城北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展也發(fā)生了質(zhì)的變化，城北區(qū)的配套設(shè)施正在向完善的方向努力，包括基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施，地鐵、道路、供電、供熱等等，水暖電氣等等都沒有什么障礙，這個區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，更重要的是生活設(shè)施，包括講的圖書館、婦女兒童中心，有體育館，這都是生活設(shè)施。目前城東地區(qū)的近乎十余個新盤基本上全部集中于此。價格行情近年來，一些開發(fā)商已預(yù)見到城西區(qū)的前景?！蛾P(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》獲批后，為充分發(fā)揮西部大開發(fā)橋頭堡地位的西安戰(zhàn)略地位，推進西咸一體化進一步得到了市政府的重視，西咸新區(qū)成為了西安城市擴大的一個關(guān)鍵紐帶，值此機會使一直較為落后的城西區(qū)樓市發(fā)展又多了一個突破口。單從土地供應(yīng)來看，預(yù)計今年住宅市場供應(yīng)量充足。針對2011年的西安樓市，雖然受政策影響力較弱，宏觀政策面對市場壓制力較小，但是成交量主要考慮到需求抑制，一季度會有明顯下滑，全年來看成交量不會產(chǎn)生較大波動。因此本設(shè)計從文脈、地脈、人脈三方面著手，將居住文化中的地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，充分體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)、健康社區(qū)、人文社區(qū)的理念，努力營造一流綜合小區(qū)，形成新的城市綠洲。以人為本的理念居住區(qū)是以居民的居住為主體，所謂“以人為本”即是以人的需要為根本出發(fā)點。該項目位于西安市長安區(qū)郭杜街辦茅坡村、岔岔道口村。（），總建筑面積244270m2。郵電設(shè)施區(qū)擬建1幢（17）郵電大樓；中學(xué)區(qū)擬建1幢5層教學(xué)樓和1幢4層樓。除了滿足人們對朝向、采光、通風(fēng)的基本要求外，對戶型的細節(jié)處理細致入微。 建筑立面設(shè)計⑴ 建筑風(fēng)格形式：建筑單體設(shè)計中，考慮住宅建筑本身的造型特點以及周邊的建筑元素。⑶ 用水量：小區(qū)總居住人口數(shù)9850人，住宅人均生活用水標準120L/d，（㎡⑵ 排水量：預(yù)計生活排水量為用水量的80%。室內(nèi)消防用水量20L/S，地下車庫室內(nèi)消防用水量20L/S，火災(zāi)延續(xù)時間2小時，總消防用水量288m3。⑷ 移動式滅火器：本工程地下部分按中危險級，地上公建部分按輕危險級A類，設(shè)置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。⑷ 熱負荷量：本設(shè)計采暖熱負荷住宅按47W/m2估算，商業(yè)和公共設(shè)施按55W/m2估算。⑶ 在小區(qū)變、配電所內(nèi)設(shè)置干式變壓器。③ 居室照明燈具僅設(shè)40W裸燈頭，以便業(yè)主入住后更換燈具；衛(wèi)生間、廚房、陽臺應(yīng)配防潮裸燈頭。室外照明裝置應(yīng)限制對周圍環(huán)境產(chǎn)生的光干擾。要求接地電阻不大于1歐姆，否則應(yīng)在室外增設(shè)人工接地體。⑷ 最少在每戶住宅的主臥室和客廳各設(shè)一部電話。⑶ 可以實現(xiàn)政策、信息、醫(yī)療咨詢活動。該功能可通過管理機將小區(qū)內(nèi)主客的呼叫管理起來，實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)住戶的統(tǒng)一管理。因此我們盡可能多的為居住創(chuàng)造更多的綠色，更舒適宜人的環(huán)境。因此，該項目可行。北緯33176。交通便利，目前有5條公交線路（906路、600路、K600路、321路、322路）在項目區(qū)設(shè)有站點，白天平均2分鐘一班車，乘換便捷，公交線路連接地鐵站及商業(yè)中心。⑶ 從控制沖洗水量和選用節(jié)水配件方面達到節(jié)水目的,供水系統(tǒng)采取防滲防漏措施，應(yīng)盡最大可能減少跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象，杜絕水量流失。③ 為了提高供電系統(tǒng)的功率因數(shù)，減少無功電能損耗，設(shè)計采用低損耗節(jié)能型電力變壓器，在變電所的低壓母線上裝設(shè)電容器無功自動補償裝置。如照明光源采用高效節(jié)能T8三基色熒光燈，顯色指數(shù)≥80Ra，發(fā)光效率≤75%；② 照明燈具及其附屬裝置選擇在滿足眩光限制和配光要求條件下，應(yīng)采用高效節(jié)能照明燈具：選用配光合理、反射效率高、耐久性好的反射式燈具；選用與光源、電器附件協(xié)調(diào)配套的燈具。建筑物各部分傳熱系數(shù)的降低，提高了建筑物的保溫隔熱效果，僅此一項小區(qū)年平均采暖耗煤每平方米節(jié)省8kg以上；再加上太陽能熱水器的推廣使用，家家一年四季天天都有充足的熱水供給，而不用花一分電費，不用一度電。⑷ 力求環(huán)境效益與經(jīng)濟效益相統(tǒng)一，力求環(huán)境保護治理方案技術(shù)可行和經(jīng)濟合理。⑵ 燃油機械應(yīng)安裝除塵裝置，使其煙塵排放度低于機動車輛污染排放標準。⑶ 施工人員進場前要進行體檢，施工期間定期檢疫，發(fā)現(xiàn)傳染病人立即進行隔離治療。因此，規(guī)劃在院內(nèi)采用集中綠化和分區(qū)綠化相結(jié)合的方式進行綠化，在建筑物周圍和道路兩邊種植喬木、冬青和草坪，使綠化率達到30%以上，以創(chuàng)造優(yōu)美的工作環(huán)境。施工用電和電器設(shè)備的維修及管理必須有專人負責(zé)，確保用電安全。并經(jīng)當(dāng)?shù)叵啦块T審批后實施及驗收。⑵ 防雷：為預(yù)防雷擊災(zāi)害，各類建筑物均應(yīng)安裝金屬接閃器，以鋼筋砼基礎(chǔ)作接地極，同時需埋設(shè)水平接地帶構(gòu)成接地網(wǎng)。安全衛(wèi)生是保證業(yè)務(wù)技術(shù)用房正常運轉(zhuǎn)的重要前提，為此，要堅持安全衛(wèi)生思想教育，提高人員的安全衛(wèi)生意識，并采取相應(yīng)措施，保障人員的健康與安全。 項目運行期環(huán)境保護措施 廢水處理項目產(chǎn)生的廢水為生活用水，經(jīng)化糞池消解后，再用SBR綜合處理系統(tǒng)進行處理，達到排放標準后用于綠化或排入城市排水系統(tǒng)，確保達標排放。在施工完畢后，應(yīng)及時拆除臨時建筑物，清理丟棄的雜物，恢復(fù)地貌及植被，以保護生態(tài)環(huán)境。項目在運營期間的主要污染源為生活垃圾和生活污水。環(huán)境評價是在研究確定場址方案和技術(shù)方案中，調(diào)查研究環(huán)境條件，識別和分析擬建項目影響環(huán)境的因素，研究提出治理和保護環(huán)境措施，比選和優(yōu)化環(huán)境保護方案。⑤ 照明控制采用各種照明節(jié)能的控制設(shè)備或器件；公共樓道照明、樓梯間照明和室外景觀照明等均采用智能照明控制系統(tǒng)。④ 對UPS不間斷電源等對低壓配電系統(tǒng)造成的諧波污染，采用在回路中設(shè)置隔離變壓器和全面諧波治理(THM)有源濾波器的辦法，實時計算和補償諧波，減少對電網(wǎng)的污染。⑴ 變壓器節(jié)能變壓器節(jié)能的實質(zhì)就是降低其損耗、提高其運行效率。⑴ 應(yīng)采用節(jié)水型工藝和設(shè)備，提高水資源利用率，降低水源無效消耗：① 選用節(jié)水辦推薦的衛(wèi)生潔具。；溫度：暖溫帶半濕潤的季風(fēng)氣候區(qū)，℃，℃，；降雨量：年均降水量654毫米；地勢：大體東南高西北低，；濕度：年平均 %；無霜期：年平均無霜期216天；風(fēng)向：全年多東北風(fēng)，～；日照：全年平均1377小時； 地質(zhì)條件項目所在地地勢平坦，沒有地質(zhì)斷裂帶。 自然條件地理位置：東經(jīng)108176。項目區(qū)北側(cè)為建材路、南側(cè)為萬科城一期、東側(cè)為規(guī)劃建設(shè)用地、西側(cè)為雅居樂和國色天香小區(qū)。各種模式可滿足不同的物業(yè)管理要求，使物業(yè)管理更加現(xiàn)代、完善。可使管理員足不出戶完成訪客和管理員、管理員和住戶的通話及管理員、住戶開門并有接受住戶呼叫、報警等功能，使物業(yè)管理更完善。⑶ 小區(qū)內(nèi)有線電視系統(tǒng)采用“分支分配”或“分配分支分配”等方式配至各戶，在每一單元一層設(shè)前端箱分配放大信號。⑵ 電話電纜引入建筑時，應(yīng)在室外進線處設(shè)置手孔或人孔，由手孔或人孔預(yù)埋鋼管或硬質(zhì)PVC管引入建筑內(nèi)。④ 為預(yù)防雷電電磁脈沖起的過電流和過電壓，在必要部位裝設(shè)電涌保護器（SPD）。當(dāng)起居室較大時，考慮落地空調(diào)柜機時，該回路應(yīng)設(shè)漏電保護。⑸ 。⑶ 燃氣管網(wǎng)：本規(guī)劃采用低壓煤氣管網(wǎng)系統(tǒng)，市政低壓煤氣管道接入小區(qū)后，枝狀送入各用戶。 采暖系統(tǒng)⑴ 熱源：由城市集中供熱管網(wǎng)供給130~80℃高溫水，區(qū)內(nèi)設(shè)置集中換熱站，經(jīng)熱交換后轉(zhuǎn)換成低溫?zé)崴┬^(qū)采暖使用。⑶ 自動噴淋滅火系統(tǒng)：區(qū)內(nèi)的住宅和地下汽車庫設(shè)自動噴淋系統(tǒng)。住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、郵電設(shè)施區(qū)、中學(xué)區(qū)均設(shè)室外消火栓，室外消防用水量20L/S，火災(zāi)延續(xù)時間2小時，總消防用水量144m3。d）計，不可預(yù)見用水量及管網(wǎng)損失水量按總水量的15%計。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 設(shè)計依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）（2006年版）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB500102002）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB500072002）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112001）（2008版）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》（GB500682001）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB500032001）《建筑抗震設(shè)防分類標準》（GB5002395）《濕限性黃土地區(qū)建筑規(guī)范》（GB500252004） 設(shè)計參數(shù)擬建場地抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計地震分組為第一組，建筑設(shè)防分類標準為丙類。⑴ 廚房內(nèi)部按照合理的操作順序安排：電冰箱、洗菜池、煤氣灶及儲物柜，形成良好的操作面，同時設(shè)置排煙點，集中處理廚房內(nèi)排出的煙廢氣。 戶數(shù)及戶型本項目在建筑設(shè)計上設(shè)有多種套型，為不同需要的家庭提供多元化的選擇，戶內(nèi)設(shè)計以較大面積的起居室（家庭室）為中心組織家庭活動，且各戶起居室（家庭室）均有良好的正南陽光和視覺景觀。（），總建筑面積6166m2。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積6960m2，綠地面積6115m2。 規(guī)劃方案建筑設(shè)計風(fēng)格是社會各個歷史時期政治、經(jīng)濟、文化、文明、審美觀念的集中表現(xiàn)，記錄了人們的文化追求和社會生活面貌，也是科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平的縮影。其技術(shù)體系涉及四個方面的內(nèi)容：一是人居環(huán)境的健康性，包括對室外環(huán)境、居住環(huán)境與戶型設(shè)計、空氣質(zhì)量、聲光電熱等指標的量化控制；二是自然環(huán)境的親和性，從自然景觀、綠化系統(tǒng)、雨水利用、景觀用水等方向進行量化控制；三是居住環(huán)境的保護，從視覺環(huán)境、排水系統(tǒng)、生活垃圾、環(huán)境衛(wèi)生等方向作了量化規(guī)定；四是健康環(huán)境的保障，強調(diào)完善社區(qū)醫(yī)保體系，建設(shè)健康設(shè)施，完善住區(qū)醫(yī)療設(shè)施和文化娛樂設(shè)施，為居家老人提供相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和家政服務(wù)體系，注重健康行為。競爭加劇小企業(yè)融資受限由于受政策調(diào)控影響，樓市競爭將加劇，一些中小開發(fā)商的日子將不好過。全市其他熱點板塊大明宮、大興新區(qū)個別樓盤帶動下成交放量，整體來看這兩個熱點區(qū)域大規(guī)模放量將在2012年。研判2011年，西安樓市將發(fā)生新的變化，主要呈現(xiàn)五大發(fā)展趨勢：政策調(diào)控將成為一種常態(tài)對于2011年政策走勢，考慮到目前的流動性依舊過剩，以及供應(yīng)根本性問題沒能得到很好的解決，所以季度調(diào)控的格局不可避免；從政府的意圖判斷，下一階段仍舊是政策多發(fā)期，政府會繼續(xù)出臺相關(guān)政策；未來將會進入一個調(diào)控的常態(tài)，頻出的調(diào)控政策會為中國地產(chǎn)市場掀開一個短周期時代。一方面，城西區(qū)是老工業(yè)區(qū)，基礎(chǔ)比較好。 城西區(qū)市場供應(yīng)伴隨著舊城的拆遷改造、周邊居住狀況進一步改善、西咸一體化進程逐步推進，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點區(qū)域。市場銷售城東區(qū)域作為傳統(tǒng)的居住集中地,隨著浐灞板塊興起，已經(jīng)成為全市地產(chǎn)開發(fā)的焦點區(qū)域之一，也引導(dǎo)著城東房地產(chǎn)開發(fā)的重心逐漸向此區(qū)域傾斜，一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)使城東區(qū)域價值得到逐步提升，并將蘊涵極大潛力。 城北區(qū)市場供應(yīng)對于城北區(qū)而言，近兩年來的利好消息是層出不窮，2007年城北區(qū)受政策的引導(dǎo)，地鐵效應(yīng)所帶來火爆的開發(fā)局面是眾所周知的，城市規(guī)劃、道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展，使得城北區(qū)市場開發(fā)量各項指標不斷增長。 西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀 城南區(qū)市場供應(yīng)城南作為文教區(qū)，交通方便、