【正文】 ...........38 減緩工程環(huán)境影響的對策建議 ........................................................................39 環(huán)境影響評價 ....................................................................................................41 第八章 房地產(chǎn)市場分析 .........................................................................................42 房產(chǎn)市場分析 ....................................................................................................42 土地市場分析 ....................................................................................................44 項目亮點及土地價值分析 ................................................................................50 第九章 項目投資估算及資金籌措 .........................................................................56 投資估算范圍 ....................................................................................................56 投資估算編制依據(jù) ............................................................................................56 投資估算內(nèi)容 ....................................................................................................56 資金籌措 ............................................................................................................58 資金 使用及土地開發(fā)計劃 ................................................................................58 第十章 財務評價 .....................................................................................................60 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 項目運作方案及思路 ......................................................................................60 基礎數(shù)據(jù) ..........................................................................................................60 成本估算 ..........................................................................................................61 財務評價 ..........................................................................................................62 第十一章 社會效益分析 .........................................................................................66 本項目的建設將推進郫縣區(qū)域發(fā)展 ..............................................................66 加快郫縣城鎮(zhèn)化進程 ......................................................................................66 第十二章 風險分析及對策 .....................................................................................68 風險分析 ..........................................................................................................68 對策 ..................................................................................................................68 第十三章 結(jié)論與建議 .............................................................................................73 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 附 表 附表 1 成 灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 總投資估算表 附表 11 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 征地拆遷費用估算 表 附表 12 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 基礎設施建設 投 資估算表 附表 2 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 建設期資金來源與 運用表 附表 3 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 土地開發(fā)及出讓計劃表 附表 4 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 土地出讓 收益 估算表 附表 5 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 財務現(xiàn)金流量 表 （ 全 部投資） 附表 6 成灌快 鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 財務現(xiàn)金流量表 （自 有資金 ） 附表 7 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 建設及還款期資來 源與運用表 1 附表 8 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 借款還本付息估算 表 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 附 件 暫缺 附 圖 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合正式示范 項目范圍圖 成灌 快鐵線路示意圖成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 1 第一章 總 論 項目 概況 項目名稱 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 項目性質(zhì) 舊城改造 及城市基礎設施建設 項目建設單位 單位 名稱：成都市西匯城市建設有限公 司 單位性質(zhì)：國有獨資公司 單位地址：成都市郫縣何公路 28 號 項目位置及面積 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治 示范 范圍 位于郫縣郫筒鎮(zhèn)北部，西 至郫縣北外街，南至 一 環(huán)路北段， 東 界郫縣長青街，北達成灌公路， 沱江河貫穿其中， 總面積約 畝。在技術(shù)上，快鐵承載能力可以達到每 3 分鐘發(fā)一趟車 。 項目建設內(nèi)容和規(guī)模 主要內(nèi)容包括： 市政道路、公共綠地、雨水、污水管網(wǎng)，電力、自來水、天然氣、通訊等市政管網(wǎng)、舊城改造范圍內(nèi)的征地拆遷。 資金使用及土地出讓計劃 資金使用計劃 本項目建設期 2 年 （不含前期準備） ， 其資金使用和籌措計劃按工程進度分 2 年逐步到位，滿足建設要求。 結(jié)論和建議 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 7 本項目的建設符合 成都市城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗要求 和對 郫縣 的規(guī)劃發(fā)展定位 ， 通過 完善城市周邊基礎設施及配套，進一步改善 郫縣郫筒鎮(zhèn) 環(huán)境 和 居住 、商貿(mào) 發(fā)展 條件 ，配合成灌快鐵建設 進行 沿線環(huán)境綜合整治示范 ，對 改變郫縣 城鎮(zhèn) 的面貌 ， 利用快鐵經(jīng)濟拉動 郫縣城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展 有著顯著作用 。 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 9 公司經(jīng)營范圍 成都市工商行政管理局 2020 年 3 月 19 日頒發(fā)了公司營業(yè)執(zhí)照，自 2020 年 6 月 10 日起經(jīng)營范圍有所改變，核定其經(jīng)營范圍：從事基礎設施、公益設施建設項目的投資、融 資、投融資管理、資產(chǎn)經(jīng)營管理及資本運作、投資咨詢服務等；從事基礎設施、公益設施的開發(fā)建設、土地整理；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等。高級職稱 6 人、中級職稱成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 10 66 人。 顧軍，男， 39 歲，項目總經(jīng)理，本科學歷，高級工程師，曾任四川藍光集團（和駿股份）項目總經(jīng)理、成都熊貓萬國商城有限公司工程總監(jiān)、總工、成都市建五公司副總工，具有豐富的項目管理經(jīng)驗。經(jīng)過三年的發(fā)展，公司實力大大增強， 2020 年公司與金 融機構(gòu)的合作有了實質(zhì)性進展，在融資手段上實現(xiàn)了新突破，現(xiàn)公司新開工土地整治項目資金主要來源于銀行貸款和公司自籌。按照成都市郫縣分區(qū)規(guī)劃，包括郫筒、犀浦、紅光和高新西區(qū)在內(nèi)，未來 5 年郫縣城區(qū)面積將擴展到 50 平方公里，城市人口達到50 萬人。地方財政收入 億元，增長 %，增速超年計劃 個百分點；社會消費品零售總額完成 億元，增長 %,增速超年計劃 4 個百分點；全社會固定資產(chǎn)投資完成 165 億元，增長 35%，增速超年計劃 15 個百 分點；市外到位資金 46 億元、實際利用外資 億美元，出口創(chuàng)匯 億美元；萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗下降 ％。國道 317 線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近 10 條主干道縱貫東西、橫跨南北，鎮(zhèn)鎮(zhèn)通二級公路，村村通水泥路，等級公路密度達世界先進水平，已形成 “ 三橫六縱一圈 ” 的城市交通網(wǎng)絡體系和 “ 一刻鐘經(jīng)濟圈 ” 。這些投資規(guī)模大、技術(shù)含量高、市場效益好和帶動能力強的項目入駐郫縣境內(nèi)，初步形成從原材料、零部件到加工、包裝、物流等上中下游配套產(chǎn)業(yè)鏈，使郫縣經(jīng)濟駛上了以龍頭企業(yè)為引擎、特色產(chǎn)業(yè)為依托，產(chǎn)業(yè)集群快速崛起的發(fā)展快車道。 本次成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目 建設 范圍位于郫縣郫筒鎮(zhèn)北部， 片區(qū)為規(guī)劃建設的城市新區(qū)，現(xiàn)狀基礎設施不足，建筑雜亂 ，危舊房多，還存在 “ 城中村 ” 和棚戶區(qū)，臟、亂、差狀況比較突出，嚴重影響城市面貌和經(jīng)濟發(fā)展。 在郫縣 分區(qū) 發(fā)展規(guī)劃指導下，項目的實施可以合理利用土地 資源和其他城市資源，完善交通網(wǎng)絡及其基礎設施配套建設，提高 快鐵沿線整治范圍 的城市功能，為該區(qū)域帶來更大的商機，提高 快鐵沿線 的土地價值，帶動城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展。推進城鎮(zhèn)化進程是社會和經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，是邁向小康社會必由之路。 項目規(guī)劃條件 本項目規(guī)劃建設用地條件如下表（表 41） 表 41 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治 項目 土地 基礎數(shù)據(jù) 表 序號 指標 面積（畝） 備注 一 整理范圍土地總面積 二 保留項目土地總面積 99 含已建項目 三 拆遷整理土地總面積 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 20 二類居住用地 含幼兒園用地 54 畝 商業(yè)金融用地 48 教育用地 13 綠化用地 161 市政道路用地 本項目擬實施建設或改造道路 水域 四 可開發(fā)利用土地面積 五 出地率 % 項目 建設內(nèi)容及 建設規(guī)模 主要內(nèi)容包括： 市政道路、公共綠地、雨水、污水管網(wǎng)，電力、自來水、天然氣、通訊等市政管網(wǎng)、其他配套公用工程以及舊城改造范圍內(nèi)的征地拆遷。 2）密實度 ⑴ 車行道：采用重力型擊實標準 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 23 填方路段：路床表面以下 0~80cm 范圍內(nèi)＞ 93%， 80cm 以下范圍內(nèi)＞ 90%。 采用多層彈性體理論編制的專用程序進行結(jié)構(gòu)厚度計算，下面為通過計算后采用的結(jié)果（其測試標準為 BZZ100）。 中粒式瀝青混凝土，粗粒式瀝青混凝土：采用普通瀝青混凝土。 水：采用不含油質(zhì)和酸性的水。 成灌快鐵沿線環(huán)境綜合整治示范項目可行性研究報告 26 3）電力電纜埋置深度為：在綠化帶內(nèi)為 ，在人行道上為 ，在車行道下為 。 2) 管頂覆土小于 ，或管道過河時，采用 II 級鋼筋混凝土平口管或企口管， 360 度混凝土滿包基礎。 8) 管道地基應為未擾動的原狀土或經(jīng)處理后回填密實的地基，地基承載力特征值柔性接口管道不小于 （雨