【正文】 20 年 9 月 29 日 .注冊(cè)金玖佰萬元，現(xiàn)有員工15 名。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。 限價(jià)商品房 建設(shè)享受特定的稅費(fèi)優(yōu)惠，同時(shí)承擔(dān)一定的限制條件。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、體制改革的深入和住房市場(chǎng)的變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)識(shí)也在深化。嚴(yán)格地講，經(jīng)濟(jì)適用 房并非完全意義上的商品房，具有半福利房、半商品房、半計(jì)劃體制、半市場(chǎng)體制的性質(zhì)。 經(jīng)濟(jì)適用房的雙重屬性充分體現(xiàn)在國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與管理的一系列重要文件中。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。 (六 )完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。會(huì)議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時(shí)，要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度，嚴(yán)格審查購房 者資格，合理確定住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格上市交易管理，加強(qiáng)單位集資合作建房管理。同時(shí)規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面 積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上，以確保中小套型住房結(jié)構(gòu)比例。教育體制的改革使得每年有更多 畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時(shí)，由于他們剛參加工作收入有限，面對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)只能是望洋興嘆，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。理論上， 2535 歲人員處于婚齡期，對(duì)住房的需求屬于剛性需求，彈性較??；而 35 歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。對(duì)上述分組狀況進(jìn)行分析可以看出，家庭年收入在 萬元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入 — 萬元的中低收入群體占到 %， 萬元的中等收入家庭占總數(shù)的 %。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲 %、 %和 %，環(huán)比分別上漲%、 %和 %。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格分別為 241 269 313 3403 和 5759 元 /平方米，年均增幅為 %，各年的增幅分別為： %、 %、 %、 %和 %。這個(gè)數(shù)據(jù)說明，從 2020 年以來，山西省加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造、實(shí)施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調(diào)控措施開始產(chǎn)生效果。 2020 年 ***市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中，住宅投資 億元，增長(zhǎng) %。 （ 1）樓盤檔次 目前 ***市現(xiàn)有樓盤可用高、中、低三個(gè)檔次來劃分。 銷售價(jià)格 目前 ***市商品房均價(jià)在 2850 元左右，二手房?jī)r(jià)格也超過 1800 元 /m2。即便是在 2020 年，全國個(gè)人住房公積金貸款率個(gè)別城市達(dá)到了 80%的這個(gè)小高潮中， ***市的個(gè)人住房公 積金放貸率也僅僅是 1%。 四、開發(fā)企業(yè)分析 目前 ***市具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將近 130 家左右，其中具有壹級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有一家，具有貳級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有五家，具有叁級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有三十家，具有肆級(jí)開發(fā)資質(zhì)的六十五家。 （ 2）尊重地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點(diǎn)，體現(xiàn)時(shí)代特色和地域城市風(fēng)貌。 （ 1）設(shè)計(jì)原則 以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計(jì)突出以起居廳為主的設(shè)計(jì)原則。 ④走進(jìn)客廳，對(duì)面有一片完整的墻面，便于住戶裝飾。 ④衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風(fēng)，洗臉盆設(shè)在前室；管道集中，節(jié)約投資。各套型對(duì)客廳開門較少 ,廳內(nèi)都有較完整的整體墻面，利于家具布置，平面利用率高。 ⑤衛(wèi)生間，內(nèi)設(shè)長(zhǎng)浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾?xiàng)U、手紙盒等。 戶型統(tǒng)計(jì) 表 31 輔助工程 綠化景觀規(guī)劃 本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)綠化 圍合建筑理念，在小區(qū)內(nèi)每個(gè)樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內(nèi)滲透與各組團(tuán)綠地相連，向外擴(kuò)展與城市道路綠化帶相連，使得整個(gè)綠化系統(tǒng)形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。 四、結(jié)構(gòu)方案 設(shè)計(jì)條件 (1)抗震等級(jí)：按抗震設(shè)防列度 7 度設(shè)防；耐火等級(jí)為 II 級(jí)； (2)主要設(shè)計(jì)使用荷載： 樓面活荷載 ㎡ 屋面活荷載 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)壓 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)雪壓 ㎡ 結(jié)構(gòu)選型 擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集中公共建筑。本項(xiàng)目設(shè)消防專用水泵二臺(tái)保證消防用水壓力。 暖通專業(yè) 采暖規(guī)劃概況 本區(qū)設(shè)一個(gè)冬季采暖熱力站向小區(qū)內(nèi)各建筑供暖。 （ 4）有線電視系統(tǒng)：各樓獨(dú)立設(shè)置電視信號(hào)放大箱。 （ 5）門窗三道密封保溫、隔熱、隔音。 （ 2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無效消耗，提高水資源利用率。 項(xiàng)目地質(zhì)條件 工程地質(zhì) ***市礦藏資源豐富，是我國著名的“煤鄉(xiāng)”，煤炭?jī)?chǔ)量大、質(zhì)量好、熱值高，已探明的煤炭總儲(chǔ)量達(dá) 億噸，是我國重要的優(yōu)質(zhì)動(dòng)力煤生產(chǎn)基地。 — 8176。 土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃 土地利用現(xiàn)狀 該項(xiàng)目總用地面積為 平方米。 征地拆遷原則 在征地拆遷時(shí)應(yīng)遵守以下基本 原則： （ 1）符合城市規(guī)劃的要求； （ 2）有利于城市舊區(qū)改造； （ 3）合理補(bǔ)償； （ 4）有利于環(huán)境的改善； 三、補(bǔ)償 本項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 平方米，項(xiàng)目單位按每畝 30 萬元進(jìn)行補(bǔ)償，共支付土地補(bǔ)償費(fèi) 萬元。 瓶罐：各類瓶罐物品，包括塑料的、金屬的、玻璃的等，不包括陶瓷的。 （ 2）生活垃圾分類投入相應(yīng)的垃圾桶內(nèi)，嚴(yán)禁隨意丟棄。 （ 4）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)包括設(shè)計(jì)、施工階段對(duì)工程實(shí)施監(jiān)理工作所需的費(fèi)用，按照國家物價(jià)局、建設(shè)部 [1992]價(jià)費(fèi)字 479 號(hào)執(zhí)行。 總投資估算匯總表 表 71 建設(shè)投資估算表 表 72 主要建構(gòu)筑物造價(jià)一覽表 表 73 其它費(fèi)用估算表 表 74 二、融資方案 概述 經(jīng)估算本項(xiàng)目建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 萬元。同時(shí)住宅的出售比例為 55%，預(yù)測(cè)其預(yù)訂比例為 60%，預(yù)訂金比例為 60%，即本年通過預(yù) 訂金形式可籌得資金 萬元。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （ 1）工程建設(shè)期：建設(shè)期 1 年 （ 2）計(jì)算評(píng)價(jià)期：經(jīng)營(yíng)期 2 年，計(jì)算評(píng)價(jià)期 3 年 （ 3）收入和成本數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)均以研究期價(jià)格為基價(jià)，未考慮物價(jià)上漲指數(shù)和通貨膨脹因素。 成本費(fèi)用估算 總成本費(fèi)用估算見附表 3。 （ 6）其他費(fèi)用估算 其他費(fèi)用包括其他管理費(fèi)、其他銷售費(fèi)用等。 本項(xiàng)目?jī)斶€貸款的資金來源是項(xiàng)目建成后的稅后利潤(rùn)及開發(fā)成本部分，還款方式采用最大還款能力進(jìn)行償還。滿足和保障全社會(huì)基本的住房需求，是社會(huì)全面、健康、穩(wěn)定發(fā)展的根本，是全面建設(shè)小康社會(huì)、和諧社會(huì)的根本。可見經(jīng)濟(jì)適用房作為我國住房供給體系中主要構(gòu)成部分，負(fù)有整體住房體系正常運(yùn)行的重要責(zé)任。我國的經(jīng)濟(jì)適用房作為一種社會(huì)住房保障體系，其價(jià)格構(gòu)成中不含土地出讓金?，F(xiàn)在 20%的富裕家庭占有社會(huì)總金融資 產(chǎn)的 55%，而 20%的最低收入家庭只占有 %，兩者的財(cái)富占有差距超過 34倍，這種狀況引發(fā)了許多社會(huì)矛盾。為了真正實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，根本解決長(zhǎng)期以來城鄉(xiāng)隔離、對(duì)立、分離的局面，解放農(nóng)民，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，減少農(nóng)民，釋放勞動(dòng)力，并最終讓他們?nèi)谌氲匠鞘兄腥ィ捅仨毑扇『侠淼拇胧?，讓進(jìn)城都能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想，給城市新增勞動(dòng)力一個(gè)安居達(dá)的保障。實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，不但可以有效的實(shí)現(xiàn)社會(huì)的穩(wěn)定，更有利于促進(jìn)社會(huì)公平，以及社會(huì)主義現(xiàn)代化事業(yè)的持續(xù) 健康發(fā)展。該項(xiàng)目達(dá)到了技術(shù)及環(huán)保要求，各財(cái)務(wù)指標(biāo)可行，且具有良 好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 本項(xiàng)目定位于滿足***市中低收入階層的住房需求，提高該區(qū)域人均住房面積，提升居民的生活水平，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，為保證該區(qū)域“和諧社區(qū)”的建設(shè)做出貢獻(xiàn)。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì) ***市的影響 ***市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，不僅滿足了廣大中低收入家庭的住房需求，也可以促進(jìn) ***市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 （ 3）從改善住房角度看 安居樂業(yè)，是古老的成語，不滅的真理。而社會(huì)的和諧必須要有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)作為保障。根據(jù)一些城市實(shí)施“安居 工程”的經(jīng)驗(yàn)，提出各地政府每年制定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以計(jì)劃劃撥方式供應(yīng)一定的土地，暫時(shí)免交土地出讓金，減免部分行政事業(yè)性收費(fèi)，從而降低開發(fā)企業(yè)的成本，并使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房是 以成本加微利的形式進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，通過市場(chǎng)機(jī)制的作用，可以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，避免了福利分配體制的弊端。說明該項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期有償還長(zhǎng)期的能力。 損益和利潤(rùn)分配估算見附表 7。 （ 3）工資及福利費(fèi)估算 人員按高級(jí)管理人員、中級(jí)管理人員、普通員工分檔，人均工資及福利費(fèi)分別為 萬元 /年、 萬元 /年、 萬元 /年，其中福利費(fèi)按工資總額的 14%考慮。 根據(jù)有關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)政策和需求分析，并考察項(xiàng)目周邊地帶的實(shí)際情況將價(jià)格定為：住宅為 2550 元 /平方米。其余資金要求均可由產(chǎn)生的利潤(rùn)滾動(dòng)解決。銀行貸款 萬元 ,占總資金比例為 %。 （ 8）城市新增用水量增容費(fèi)是指新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過原面積 30%的建設(shè)項(xiàng)目）各類工程項(xiàng)目的單位，需要新增用水量的，須按《山西省實(shí)施 城市節(jié)約用水管理規(guī)定 辦法》 ,向城市節(jié)水部門一次性交納增容費(fèi)。 建設(shè)投資估算 建筑工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)依據(jù)《山西省建筑工程概算定額》概算指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際建筑設(shè)計(jì)情況進(jìn)行調(diào)整確定。本項(xiàng)目住宅部分為 平方米，按人均住房面積為 30 平方米計(jì)算，該社區(qū)一天產(chǎn)生的垃圾為 噸。 生活垃圾類別 可回收物：指宜于資源利用的垃圾，包括紙類、塑料、橡膠、玻璃、金屬和織物等。 第五章 征地拆遷 一、總述 對(duì)已有建筑物的拆遷是為了保證國家公共 設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地。 ***市是水資源缺乏地區(qū)之一，全市水資源總量為 億立方米，有大中型水庫 6 座，總庫容 億立方米。東南翼較陡，地層傾角最大 30176。 第四章 項(xiàng)目選址及土地利用 一、項(xiàng)目選址 項(xiàng)目位置 限價(jià)商品房 開發(fā)項(xiàng)目位于 ***市南三環(huán)路 ***。室內(nèi)供熱系統(tǒng)采用低溫地板輻射采暖技術(shù)，增大發(fā)熱面積，使熱輻射均勻。 建筑設(shè)計(jì)節(jié)能措施 （ 1）屋面采用 80mm聚苯板保溫層， SBS 防水層；坡屋面鋪油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。 設(shè)計(jì)內(nèi)容 （ 1）本設(shè)計(jì)包括建設(shè)紅線內(nèi)的以下內(nèi)容 :變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對(duì)講系統(tǒng)；消防系統(tǒng) 。衛(wèi)生間設(shè)集中給排水系統(tǒng)。 （ 2）集中公建結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設(shè)置步行景觀節(jié)點(diǎn)，為居民提供散步、鍛煉場(chǎng)所。 ⑥充分利用陽臺(tái)擴(kuò)展戶外空間，完善陽臺(tái)休息環(huán)境。門廳是人們從室外進(jìn)入室內(nèi)的緩沖空間，這項(xiàng)設(shè)計(jì)將門廳從以 往的客廳中獨(dú)立出來，可增強(qiáng)室內(nèi)空間的私密性，并能遮擋由樓梯間傳來的噪聲和視線。 ⑦每戶設(shè)有朝南的陽臺(tái)，適當(dāng)增加進(jìn)深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環(huán)境。 ②起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。 （ 4）合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積，適當(dāng)擴(kuò)大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標(biāo)下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達(dá)到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動(dòng)區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。 消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。其目標(biāo)群體被明確集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括全社會(huì)家庭總數(shù) 70%的群體。 過去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為 10 萬元，現(xiàn)增加到 15 萬元；過去貸款最長(zhǎng)年限為 10 年，現(xiàn)延長(zhǎng)為 20 年。 統(tǒng)計(jì)表明 ***市房?jī)r(jià)與居民收入之比已超過 8:1，而發(fā)展中國家合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)在 36 之間，住房消費(fèi)已成為許多市民不能承受之重。這部分樓盤以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、新農(nóng)村改造建設(shè)房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購買。 根據(jù) ***市房管局統(tǒng)計(jì)， 2020 年內(nèi)全市住宅建設(shè)總量為 202 萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房面積為 60 萬平方米， ***市 40 萬平方米，縣級(jí) 20 萬平方米。 20012020 年間，經(jīng)濟(jì)適用房投資分別為 、 、 和 億元，環(huán)比增速分別為 %、 %、 %、 %和 %，遠(yuǎn)低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅，經(jīng)