【正文】 .......................18開(kāi)發(fā)成本核算.................................................................................................18價(jià)格定位.........................................................................................................20 第6部分營(yíng)銷(xiāo)策略.................................................................................................................22推廣主策略......................................................................................................................22平面廣告形式.................................................................................................22多維廣告形式.................................................................................................22媒體組合建議..................................................................................................................23媒體投放目標(biāo).................................................................................................23媒體投放原則.................................................................................................23媒體選擇.........................................................................................................23營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策略..................................................................................................................24活動(dòng)設(shè)想.........................................................................................................24活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的效果.....................................................................................25 第7部分營(yíng)銷(xiāo)成本.................................................................................................................26總體預(yù)算..........................................................................................................................26預(yù)算分布..........................................................................................................................28 第8部分行動(dòng)方案控制.........................................................................................................29項(xiàng)目規(guī)模及開(kāi)發(fā)進(jìn)度......................................................................................................29銷(xiāo)售策略.........................................................................................................29 第9部分結(jié)束語(yǔ).....................................................................................................................33第1部分 概要提示三盛項(xiàng)目占地面積38000平方米，建筑面積105000平方米，坐擁新城CLD核心資源，周邊配套設(shè)施完善，交通、醫(yī)療、金融、教育、旅游等盡囊其中。XX年全篇二：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(完整版)香格里拉地產(chǎn)廣告策劃 前言 隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)也從買(mǎi)家市場(chǎng)過(guò)度為了買(mǎi)家市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不能掌控主動(dòng)權(quán)，所以以往那種坐等買(mǎi)家的局面已經(jīng)被全完的扭轉(zhuǎn)。香格里拉花園”的品牌理念，再次掀起新一輪“香格里拉”熱潮。在廣告宣傳中，無(wú)論是在風(fēng)格、還是內(nèi)容，側(cè)重點(diǎn)方面都做了精心的設(shè)計(jì)，希望通過(guò)前期的宣傳，在開(kāi)盤(pán)期間能有一個(gè)好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。大部分消費(fèi)者持觀望態(tài)度。從數(shù)據(jù)表以及柱狀圖中看以看到，最吸引人們的廣告方式為戶(hù)外廣告，特別是一些房產(chǎn)戶(hù)外活動(dòng)，另外電視廣告以及LED房產(chǎn)廣告板對(duì)人們的吸引力也比較大，頁(yè)廣告也是人們比較關(guān)注的一種房產(chǎn)渠道，占了46%.另外，報(bào)告雜志廣告，認(rèn)為其吸引力比較大的占47%，房產(chǎn)可以在雜志宣傳冊(cè)方面加以改進(jìn)與提高，另一方面人們對(duì)于郵件傳輸方式表示比較平淡，這可能跟人們的絡(luò)安全意識(shí)有關(guān)，不太喜歡關(guān)注不明電子傳輸內(nèi)容。以山水意境為勾勒主體，融入歐式寫(xiě)意手法，立足銀川的地域特色，將極具景觀、生態(tài)價(jià)值的點(diǎn)式水景和線(xiàn)性水景與局部精細(xì)豐富的綠植、小品有機(jī)整合，利用微地形變化，形成高低有致、錯(cuò)落共生的真正自然生態(tài)環(huán)境，讓建筑與景觀相生相用，以達(dá)成人與自然、人與空間的和諧共融。東經(jīng)105176。主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)是：四季分明、春遲夏短、秋早冬長(zhǎng)，晝夜溫差大。、經(jīng)濟(jì)環(huán)境銀川市是寧夏回族自治區(qū)的首府，全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，轄三區(qū)兩縣一市，即興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、靈武市，國(guó)土總面積平方公里，其中市區(qū)面積1667平方公里，城市建成區(qū)面積100平方公里。伴隨著大銀川發(fā)展戰(zhàn)略，銀川開(kāi)始對(duì)接吳忠、寧東、賀蘭經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。買(mǎi)主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱(chēng)心就會(huì)改變主意，買(mǎi)主思考的問(wèn)題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。2)展現(xiàn)樓盤(pán)的綜合優(yōu)勢(shì)。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線(xiàn)索。廣告訴求點(diǎn)：1)闡述樓盤(pán)的位置。9)闡述樓盤(pán)的實(shí)用率。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。廣告表現(xiàn)：在樓盤(pán)預(yù)售及正式展銷(xiāo)前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計(jì)一個(gè)別開(kāi)生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。③售樓宣傳冊(cè)和促銷(xiāo)宣傳單的設(shè)計(jì)制作。五、勾勒賣(mài)點(diǎn)途徑。⑤舒適性：現(xiàn)代化的消費(fèi)新空間，具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。f、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài)，使其萌發(fā)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。③根據(jù)本區(qū)域的地理位置，塑造本樓盤(pán)的未來(lái)高價(jià)值及增值潛力。④價(jià)格表完成。公開(kāi)期及強(qiáng)銷(xiāo)期：公開(kāi)期(引導(dǎo)期之后715天)及強(qiáng)銷(xiāo)期(公開(kāi)后第7天起)。⑻、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開(kāi)業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì)，對(duì)本日來(lái)人來(lái)電數(shù)、成交戶(hù)數(shù)、客戶(hù)反映、活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎(jiǎng)懲。⑶、回頭客戶(hù)積極把握，其成交機(jī)會(huì)極大。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤(pán)托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述?？蛻?hù)名稱(chēng)。發(fā)展商原營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷(xiāo)計(jì)劃。樓盤(pán)的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況。所謂的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。銷(xiāo)售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶(hù)有不滿(mǎn)情緒。建立起暢通的銷(xiāo)售渠道，不斷拓展銷(xiāo)售區(qū)域。5)價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則。項(xiàng)目目前銷(xiāo)售渠道狀況如何對(duì)銷(xiāo)售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷(xiāo)售代理商的銷(xiāo)售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。有力促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。(6)實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告各銷(xiāo)售時(shí)段廣告。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)。然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的 Utility，所謂 Utility 是指商 品的服務(wù)帶給人們的效用，或說(shuō)好處。有遠(yuǎn)見(jiàn)的人總 試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。但我們不能滿(mǎn)足于此，必須盡快將部分 尾樓處理掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以，本策略很具可行性，市場(chǎng)空間大，大可一試?。ǘ╉敇牵豪е袆?chuàng)“圓”（園）眾所周知，頂樓幾乎成了所有開(kāi)發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷(xiāo)”的命運(yùn)，開(kāi)發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。對(duì)于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問(wèn)題，在建造的過(guò)程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量 關(guān)的話(huà)，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問(wèn)題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我唯一要問(wèn)的是您 們對(duì)自己的產(chǎn)品有信心么？（當(dāng)然我對(duì)您們還是有信心的），如果有的話(huà)，那在售房 時(shí)，我們可以大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。經(jīng)過(guò)苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明 低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場(chǎng)依據(jù)的。至今，人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層。以前叫做消費(fèi)者買(mǎi)的 放心、用的稱(chēng)心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買(mǎi)得開(kāi)心、用得滿(mǎn)心，再加上人都是有感覺(jué)的動(dòng)物，在享 受服務(wù)時(shí)，必須要受到特別的待遇、絕對(duì)的尊重，他埋單時(shí)才滿(mǎn)意，以后也高興再次光臨； 在購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)，人們需要的是熱誠(chéng)的售后服務(wù)。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶(hù)，必將提升“華翠園”銷(xiāo)量。面對(duì)它 們時(shí)，誰(shuí)不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛(ài)”、恥于剖白心中之“情”。的確，墻體廣告給人的感覺(jué)是比較 低擋、缺乏公信力的，通常只有賣(mài)農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會(huì)使用。目 的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能。這樣的好處 有二：一來(lái)，可以提高推銷(xiāo)力度跟效率，因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，推銷(xiāo)員跟顧客之間是一對(duì) 多的關(guān)系。【商貿(mào)業(yè)】瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。2002年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級(jí)公路和瀘州藍(lán)田機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程后，加快城北新區(qū)(含龍馬大道中心區(qū))的開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成城西新區(qū)的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作，加快納溪河?xùn)|新區(qū)、藍(lán)田重灣小區(qū)、江陽(yáng)西路南區(qū)、江陽(yáng)西路北延線(xiàn)及百子圖片區(qū)、杜家街以北的開(kāi)發(fā)建設(shè)。龐大的城市戶(hù)籍人口加上大量的流動(dòng)人口，為項(xiàng)目提供了有利的人口資源保證。因此我認(rèn)為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風(fēng)格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。僅從龍馬潭區(qū)區(qū)位中分析，我們可將其分成四大板塊：小市舊城區(qū)、回籠灣街區(qū)、龍馬新城區(qū)和城北新區(qū)。三、綜述從上述發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會(huì)發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進(jìn)程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得我們注意。舊城面貌發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城18萬(wàn)平方米。%，其中：，%；，%；，%。具體推介有多種操作方法： (包括國(guó)內(nèi)外甚至小到本省、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來(lái)進(jìn)行炒作。時(shí)代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)，并沒(méi)有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。通過(guò)本人多次經(jīng)驗(yàn)的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法： 如果廣告后收益廣告費(fèi)用 ,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過(guò)甚至關(guān)注、了解過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的人 都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入 而創(chuàng)造利潤(rùn)的最大化！好！既然這樣的話(huà)，我們?cè)卺j釀廣告投入時(shí)，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu) 最優(yōu)化，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的最大化。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)爭(zhēng)其實(shí) 就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭(zhēng)奪。在這方面，我們都得不恥于問(wèn)師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù) 上。請(qǐng)盡快將其“整容”一番。記住：市場(chǎng)上的成功者的確是那些最能適 應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷(xiāo)售模式）而付出。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時(shí)，機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在市場(chǎng)的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。因此，企 業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式，并成功 付諸實(shí)踐。并且，我們投入也不大，100平面大概只需 2000 元即可，同時(shí)，我們的大量 建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。何樂(lè)而不為呢？ 確實(shí)，房地