【正文】 難以啟動(dòng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海居民的儲(chǔ)蓄已達(dá) 3000 億元。消費(fèi)市場(chǎng)在一定程度上仍存在著交易方式單一，二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投入相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)，主要用于購(gòu)買土地、房形的設(shè)計(jì)以及房屋的建造、裝潢、維修和房屋的銷售等等。 高收益 。具體表現(xiàn)為： 首先，居民購(gòu)房觀念將發(fā)生深刻變革，住宅需求將有所增加 目前，上海居民消費(fèi)水平還比較落后，與一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，差距明顯（參見(jiàn)下圖）?！叭胧馈焙竽壳暗摹巴怃N房”與“內(nèi)銷房”界限將被打破，而境外人士的投資性購(gòu)房必將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)居民的投資性購(gòu)房，同時(shí)還會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，尤其是推動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。從土地的供給來(lái)看，人多地少的市情決定了土地的供應(yīng)將會(huì)受到限制；而從土地的需求來(lái)看，房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了強(qiáng)勁購(gòu)買力，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求將增 大，今后土地的競(jìng)爭(zhēng)將表現(xiàn)在舊城區(qū)、舊廠房的改造上，并且地價(jià)可能上升。專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)科研開(kāi)發(fā)、 QA、 QE 以及生產(chǎn)管理等部門。公司通過(guò) ISO9002 質(zhì)量認(rèn)證，連續(xù)多年被上海市統(tǒng)計(jì)局等列為“上海建筑施工企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力 50 強(qiáng)”。 —— 房地產(chǎn)金融信貸機(jī)制不完善，金融對(duì)住宅消費(fèi)的支持力度不夠，以及 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不夠健全，法律法規(guī)和市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制也不夠完善，尤其是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的政企關(guān)系還不是很清晰，產(chǎn)權(quán)關(guān)系還不夠明確，這給進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大威脅。 —— 公司還沒(méi)有形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在住宅的使用壽命內(nèi)，平均 5－ 8 年進(jìn)行一次裝飾（有時(shí)連同維修和局部改造）的總投入，將不 亞于建造住宅的初次投入； 據(jù)估計(jì)：家居裝飾在未來(lái)兩三年內(nèi)將達(dá)到 20xx 億到 3000 億元，即相當(dāng)于住宅投資總額的一半左右。一般商品住宅都是毛坯房（包括廁所的基本用具都沒(méi)有），每一戶都要進(jìn)行裝飾裝修， 3 億 m2 的房子，如果每平方米用 400～ 500元裝飾裝修，預(yù)計(jì)全國(guó)的家裝工作量大概在 1450 億元左右，這是第二個(gè)變化，即家庭裝飾將成為裝飾市場(chǎng)消費(fèi)的一個(gè)熱點(diǎn)； ? 第三個(gè)變化是最近國(guó)家強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)展教育，科教興國(guó)，在教育領(lǐng)域的投資已逐步加大，特別是高等院校，也包括小學(xué)、中學(xué)、中等專業(yè)學(xué)校等，這方面的投資很大，在北京就非常突出。 加入 WTO 后，外資將大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，加之 入世 后，關(guān)稅降低為建筑材 料成本的下降提供了條件，進(jìn)口建材、設(shè)備價(jià)格的下降，這都將導(dǎo)致其產(chǎn)業(yè)集中化、專業(yè)化、規(guī)?；⒁?guī)范化速度加快，從而大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 企業(yè)劣勢(shì)： 設(shè)計(jì)能力薄弱； 缺乏系統(tǒng)的進(jìn)行家裝的管理方法； 缺乏市場(chǎng)化的投標(biāo)能力與相關(guān)專業(yè)人員； 缺乏深入開(kāi)拓市場(chǎng)的能力。公司選用什么樣的進(jìn)入戰(zhàn)略進(jìn)入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域取決于公司具有什么樣的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 2 對(duì)家裝市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分：集團(tuán)家裝市場(chǎng)與零散家裝市場(chǎng)； 企業(yè)的著力 點(diǎn)是集團(tuán)家裝市場(chǎng)； 集團(tuán)家裝市場(chǎng)又可劃分為兩大部分：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)（主要是新建房）和與物業(yè)管理公司相關(guān)（主要是舊房）的房屋裝飾市場(chǎng)。但是，經(jīng)過(guò)詳細(xì)分析，我們發(fā)現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)是較小的，原 因在于：公司的流動(dòng)負(fù)債當(dāng)中，預(yù)收賬款額為 ，占整個(gè)流動(dòng)負(fù)債的 61%，而“預(yù)收賬款”不象“應(yīng)付票據(jù)”、“應(yīng)付賬款”等流動(dòng)負(fù)債那樣需要企業(yè)在下一個(gè)經(jīng)營(yíng)年度內(nèi)用實(shí)在在的諸如現(xiàn)金等流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)償還。由于資料所限，不能進(jìn)一步分析產(chǎn)生存貨周轉(zhuǎn)速度不快的深層次原因：是由于原材料儲(chǔ)備過(guò)多，還是由于在制品占用過(guò)多，或者是產(chǎn)成品的積壓過(guò)多。如下圖示： 公司負(fù)債結(jié)構(gòu)圖38%60%2%其它流動(dòng)負(fù)債預(yù)收賬款長(zhǎng)期負(fù)債 從上面公司負(fù)債結(jié)構(gòu)圖可以清晰地看出，公司的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的主要原因是由于企業(yè)的預(yù)收賬款較多所造成的。 [（ +） /2] =% 凈資產(chǎn)收益率 =凈利潤(rùn)247。所以，公司權(quán)益凈利率不斷上升的原因主要是因?yàn)楣窘陙?lái)凈資產(chǎn)收益率不斷上升。而資產(chǎn)總額卻不斷下降，所以，公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷上升的主要原因是因?yàn)楣镜馁Y產(chǎn)總額不斷下降。我們著重分析一下 1999 年和 20xx 年的情況，因?yàn)檫@反映了公司改制后的情況。在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中， 20xx 年現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出分別為： ， ， 1999 年現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出分別為： 、 。在這里，我們主要考察一下公司主營(yíng)業(yè)務(wù)成本費(fèi)用率（成本費(fèi)用率 =主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 /主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）的變化情況，從而考察公司內(nèi)部成本費(fèi)用控制情況。而這當(dāng)中，財(cái)務(wù)費(fèi)用是公司可控制的。為了應(yīng)對(duì)這些資金需求，一方面公司通過(guò)自身的經(jīng)營(yíng)積累一部分資金，另一方面應(yīng)該建立并維持與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間的良好關(guān)系，爭(zhēng)取獲得貸款方面的優(yōu)惠政策，適度擴(kuò)大貸款規(guī)模。 部門就其功能的隸屬關(guān)系劃分不明顯，部門交叉現(xiàn)象較突出，造成部門之間的橫向協(xié)調(diào)困難，容易產(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)象，降低管理效率。只要有能力進(jìn)修的，譬如專升本，公司都給與大力支持，但提出這種要求的職工為數(shù)不多。比如，公司要進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和家庭裝飾業(yè)務(wù)，就應(yīng)該招聘一些相關(guān)的專業(yè)人才 。 實(shí)行定額淘汰 。高素質(zhì)、高技能獲得高報(bào)酬，讓人才的價(jià)值在分配中得到體現(xiàn)。經(jīng)驗(yàn)表明，以員工的名字對(duì)其提出的合 理化建議進(jìn)行命名，是一種很有效的精神激勵(lì)，可以激發(fā)員工的熱情。通過(guò)制定有吸引力的人才引進(jìn)政策并充分利用本身具有的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，從社會(huì)上吸引有高級(jí)職稱的人才和有專業(yè)知識(shí)的年輕大學(xué)生、研究生，實(shí)現(xiàn)人才的戰(zhàn)略儲(chǔ)備。一方面為其提供較好的工作環(huán)境與工作條件，了解員工生活方面存在的問(wèn)題，解決其后顧之憂；另一方面，為每一位員工制定一份切實(shí)符合自身情況的個(gè)人發(fā)展計(jì)劃，鼓勵(lì)現(xiàn)有員工通過(guò)各種途徑繼續(xù)深造，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)能力，使公司人員知識(shí)結(jié)構(gòu)層次能上一個(gè)臺(tái)階。 鼓勵(lì)員工提出合理化建議。 富有特色的分配制度 。這種做法有效解決了鐵飯碗的問(wèn)題，使企業(yè)不斷激發(fā)出新的活力。主要是由于公司職工收益穩(wěn)定，本科生轉(zhuǎn)正后月薪可達(dá)到 3000元，工程項(xiàng)目部經(jīng)理月薪達(dá) 5000 元，這在國(guó)企中是很有競(jìng)爭(zhēng)力的。 人 員結(jié)構(gòu)老化 根據(jù)公司的人員資料，我們得到了公司的人員年齡分布圖，如下圖所示： 人員年齡分布圖%%%%2 0 —2 93 0 —3 94 0 —4 95 0 —5 9 從上圖可以看出，公司的員工年齡集中在 40— 49歲，占了總數(shù)的 %，而 20— 29 歲之間的員工比重太小，僅占 %。部門明確的工作職能使公司能夠更符合工作實(shí)際，以適應(yīng)公司發(fā)展的需要。 （二）公司財(cái)務(wù)策略 根據(jù)上面的公司財(cái)務(wù)分析，我們看到公司在短期內(nèi)存在著借款利息過(guò)重導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)費(fèi)用過(guò)多，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率過(guò)小，從而最終導(dǎo)致公司現(xiàn)金凈流量減少，給公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大壓力。所以，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率下降的主要原因是工程結(jié)算稅金及附加的增加和公司財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加。公司投資活動(dòng) 1999 年的現(xiàn)金凈流入明顯高于 20xx 年的原因主要在于 1999 年處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收 回大量現(xiàn)金，公司 20xx年投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流入為負(fù)的主要原因在于花費(fèi)大量的現(xiàn)金購(gòu)置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)。 進(jìn)一步分析公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量較少原因，我們可以比較分析一下公司 1999 年和20xx年的現(xiàn)金流量表。根據(jù)上面分析圖中的數(shù)據(jù)，我們可以看到，公司近三年長(zhǎng)期資產(chǎn)處于波動(dòng)當(dāng)中，沒(méi)有明顯的增減趨勢(shì)，而流動(dòng)資產(chǎn)卻呈不斷下降的趨勢(shì)，所以，公司資產(chǎn)總額不斷下降的主要原因是因?yàn)楣镜牧鲃?dòng)資產(chǎn)不斷減少。根據(jù)上面分析圖中的數(shù)據(jù)，我們可以看到，公司 近三年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收益率是處于波動(dòng)當(dāng)中，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻不斷上升，其中２０００年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比１９９９年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有很明顯的上升。 動(dòng)態(tài)分析（杜邦分析法） 權(quán)益凈利率（凈資產(chǎn)收益率） ① % ② % ③ % 資產(chǎn)凈利率 權(quán)益乘數(shù) ① % ② % ③ % 主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ① % ② % ③ % 凈利 247。 =% 公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為 %，這與公司的歷史水平相比，偏低。即使考慮到公司所處行業(yè)的特殊性，行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率也為 70%左右（資料來(lái)源：企業(yè)內(nèi)部績(jī)效考評(píng)資料），公司的資產(chǎn)負(fù)債率仍偏高。 [（ +） /2] = 公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是很高的 ，這反映企業(yè)在管理應(yīng)收賬款方面的的效率比較高，企業(yè)銷售貨款回籠速度比較快。我們這里重點(diǎn)考察一下公司應(yīng)該采取的財(cái)務(wù)策略、組織結(jié)構(gòu)策略和人力資源策略。具體而言，公司應(yīng)該將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房屋裝飾相結(jié)合，將房屋裝飾方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)融入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中去，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)裝飾房，從而提高公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。公司的宗旨可以界定為：以人為本，立足創(chuàng)新，推動(dòng)消費(fèi)者生活質(zhì)量的提升，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。據(jù)報(bào)道稱：最近，以美國(guó)為代表的國(guó)外一些建筑和材料代表團(tuán)已經(jīng)帶領(lǐng)企業(yè)到中國(guó)來(lái)過(guò)，沒(méi)來(lái)的正在策劃當(dāng)中，今后中國(guó)的建筑裝飾企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的陣容與實(shí)力將空前強(qiáng)大 。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上海每年的住宅裝飾的總產(chǎn)值達(dá) 300400 億元，其中家裝市場(chǎng)近年來(lái)以近 25～ 35％的速度快速發(fā)展，其 20xx 年的總產(chǎn)值達(dá) 150 億元，而居民的戶均建筑裝飾投入則為 5 萬(wàn)元。家庭月收入在 1000－ 4000 元的為主要房屋預(yù)購(gòu)者。目前全國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅裝飾率達(dá) 90%，戶均裝飾消費(fèi) 萬(wàn)元，大城市和沿海開(kāi)放地區(qū)家庭裝飾率則達(dá)到 98%，戶均裝飾消費(fèi) 4 萬(wàn)元。 —— 公司本身的業(yè)務(wù)性質(zhì)就是以建筑、裝飾為特點(diǎn)的專業(yè)化企業(yè)，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于公司實(shí)行產(chǎn)品縱向一體化戰(zhàn)略和形成多元化的發(fā)展格局，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有著重大的戰(zhàn)略意義。 —— 中國(guó)加入 WTO 后，上海作為中國(guó)開(kāi)放最前沿的國(guó)際大都市，商業(yè)用房、境外人員用房將會(huì)急劇膨脹，而且隨著國(guó)民待遇的實(shí)行，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生顯著變化，這對(duì)于進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很好的機(jī)遇。一個(gè)最突出的問(wèn)題就是公司員工的知識(shí)結(jié)構(gòu)偏低，年齡結(jié)構(gòu)偏高，員工的學(xué)歷普遍不高，在以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為背景的當(dāng)今社會(huì)，對(duì)于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展顯然是不利的。上海有可能成為外資進(jìn)入的主要目標(biāo)之一。 在吸引了國(guó)外企業(yè)的同時(shí)，國(guó)內(nèi)企業(yè)為了適應(yīng)“入世”后全球一體化運(yùn)作的需要，也會(huì)將總部遷至 上海這樣的大城市?！叭胧馈焙?，關(guān)稅水平將會(huì)大幅下降，居民用于日常生活的開(kāi)支在家庭的 收入中所占比重將逐步降低，可用于購(gòu)房的消費(fèi)資金將相對(duì)增加，居民的住房購(gòu)買力將有所增強(qiáng)；外資銀行的進(jìn)入并被允許同中國(guó)銀行業(yè)一起介入部分流通領(lǐng)域，將帶來(lái)品種更多、質(zhì)量更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務(wù)；在世界經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，有利于與消費(fèi)者之間建立良好的信譽(yù)保證，舉債買房的意識(shí)將會(huì)日漸濃厚，從而將拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)。同時(shí)，也會(huì)加劇房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，使房地產(chǎn) 業(yè)面 臨又一次發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。首先，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)要有冒很大的資金風(fēng)險(xiǎn)，而且房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè)，它受一個(gè)國(guó)家、地區(qū)甚至全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響很大，而外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有很大的不可預(yù)測(cè)性，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資回報(bào)是比較高和比較穩(wěn)定的，是一種理想的資產(chǎn)積累投資方式。 近年來(lái)，上海在國(guó)內(nèi)率先向個(gè)人發(fā)放住房貸款，允許已售公房上市，允許公房差價(jià)交換和轉(zhuǎn)租，在政策上屢有突破。 其次，在住房消費(fèi)貸款方面，我國(guó)房地產(chǎn)金融資金來(lái)源少，使用分散，難以啟動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)。普通購(gòu)房者需要長(zhǎng)期的資金積累，加上住房金融手段的幫助，才能實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的需要。國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成、市場(chǎng)體系的發(fā)育完善、城市建設(shè)、居民住房條件的改善等諸多方面作出了巨大的貢獻(xiàn)。居民政部《中國(guó)城市預(yù)測(cè)和規(guī)劃》的數(shù)據(jù)，到 20xx 年，上海城市化水平將達(dá)到 60％，城市的發(fā)展和城市人口的增 加無(wú)疑意味著對(duì)商品住宅的巨大需求，房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的商 機(jī)。 ● 社會(huì)文化環(huán)境 我國(guó)的人口占全世界人口的 20%。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了上海市住宅建設(shè)的快速增長(zhǎng)， 1990 年到1999 年的十年間，住宅建設(shè)投資從 億元上升到 億元，增長(zhǎng) 倍；竣工面積從 萬(wàn)㎡增加到 萬(wàn)㎡，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和銷售業(yè) 績(jī)均居全國(guó)之首 3．住宅金融發(fā)展迅速，在 支持居民購(gòu)房中發(fā)揮越來(lái)越顯著的作