【正文】 了農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司，以流通為基礎，從 2021 年開始積極展開房地產(chǎn)事業(yè)，在圖們，汪清，安圖等地進行商業(yè)設施及居住設施的開發(fā)。第一章 總 論 1 第一章 總 論 項目背景 、項目名稱 延吉農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 、承辦單位概況 承辦單位：延邊仁和集團有限公司。 特別是仁和集團有限公司杜繼惠董事長正在摸索能夠把通過流通 ? 物流事業(yè)當中所積累的 knowhow 利用之處，在這個時候從延吉市政府獲得了政策目的性事業(yè)的延吉市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場開發(fā)及運營 ? 管理的今后 20 年獨家經(jīng)營權。特備是在 WTO,FTA 體制下大部分農(nóng)村及農(nóng)副產(chǎn)品的受害最為顯眼。 因延吉市現(xiàn)有的批發(fā)市場位于城市中心，規(guī)模小、檔次低，建設布局不合理，利用率不高，效益不佳，交通堵塞，環(huán)境污染，抑制城市發(fā)展等不利原因，需轉移該批發(fā)市場。以此使大型流通設施成為吉林省，中國全域及世界性流通設施的示范模板。擔負起中小零售商購買低價位的農(nóng)副產(chǎn)品的市場作用。新的批發(fā)市場建設，帶動貨物量及商家的擴大，為剩余勞動力解決崗位，促進地域經(jīng)濟的活性化。 4）在交易品種方面，形成果品、蔬菜、肉食、糧油、副食品 、小商品等 30 大系列 10000多個品種。 2)、本項目的實施有利于打造區(qū)域性大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，增強市場競爭力。 4)、本項目的實施有利于保證消費安全，創(chuàng)建放心工程。 (3)果蔬保鮮庫（冷藏）規(guī)模： 3000噸 。 (11)賓館、寫字樓、商場等休閑娛樂場所： 190760 ?。 （ 3）交通運輸較為便捷。 、主要技術經(jīng)濟指標 主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項目 單位 指標 1 項目建設規(guī)模 項目總占地面積 ? 271904 項目總建筑面積 ? 352021 其中 :交易區(qū)建筑面積 ? 153552 賓館 .寫字樓 .商場 ? 190760 道路及停車場、硬化地面面積 ? 128413 2 項目總投資 萬元 建筑工程費 萬元 設備及工器具購置費 萬元 安裝工程費 萬元 工程建設其他費用 萬元 基本預備費 萬元 3 融資方案 萬元 自籌資金 萬元 銀行貸款 萬元 4 市場概況 擬設攤位 個 2400 批發(fā)市場從業(yè)人員 人 6000 預計年貨物交易量 萬噸 50 第一章 總 論 6 預計年交易額 萬元 360000 問題與建議 、問題 一 是不注重市場調(diào)研與預測，在市場開拓、組織營銷方面缺乏科學的決策依據(jù)；二是不注重實行農(nóng)副產(chǎn)品分級與標準化工作，農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的專業(yè)化、商品化水平低；三是不注重消費者的需求已向高層次、高質(zhì)量、高安全性、多樣化發(fā)展，仍 以初級產(chǎn)品行銷市場；四是不注重農(nóng)副產(chǎn)品注冊商標，不重視品牌效應，農(nóng)副產(chǎn)品無商標的多，內(nèi)在質(zhì)量與外在包裝不統(tǒng)一。 （ 3）、建立農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量分級制度。 第二章 市場預測 7 第二章 市場預測 國內(nèi)市場供應現(xiàn)狀 商品流通體制改革是我國經(jīng)濟體制改革最基本、最重要的組成部分。特別是 1994 年國務院提出要“建立以批發(fā)市場為中心的農(nóng)貿(mào)市場與零售商業(yè)相結合的市場網(wǎng)絡和商品大流通的格局，形成總量平衡、物流暢通、經(jīng)營靈活的運行機制”的要求后，各地更是加強了農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場體系建設，相繼興建了一 批不同層次、類別的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，初步形成以中心批發(fā)市場為核心，以區(qū)域性批發(fā)市場為主體，銷地批發(fā)市場與產(chǎn)地批發(fā)市場相銜接，專業(yè)市場與綜合市場相結合的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場體系。銷區(qū)批發(fā)市場較多，規(guī)模最大者為深圳的布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。 圖22 第二章 市場預測 9 2021 年成交額過億元人民幣的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場共 700 家 批發(fā)市場發(fā)展速度的加快，規(guī)模的擴大促使其吞吐調(diào)節(jié)能力進一步增強。但是，單靠管理和服務收費的數(shù)量畢竟有限，為尋求新的經(jīng)濟增長點，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，批發(fā)市場企業(yè)首先考慮的是增加自營業(yè)務量，即參與農(nóng)產(chǎn)品流通具體經(jīng)濟活動，以分享農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷環(huán)節(jié)的更多利潤。有政府投資，也有鄉(xiāng)村集體組織建設的，也有企業(yè)投資的，也有私人合伙的，有實行股份制的，也有產(chǎn)權制度還不十分明確的。 延邊州 2021年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展現(xiàn)狀 綜合經(jīng)濟實力顯著增強。延邊生產(chǎn)總值增長 18%。 國有工業(yè)企業(yè)改制工作基本完成。招商引資吸引內(nèi)資 170 億元，實際利用外資 億美元。公路建設完成投資 112 億元，是前五年的 倍，通車里程由 公里 增加到 公里。突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急和疾病預防控制機制基本建立，新型農(nóng)村合作醫(yī)療全面鋪 開。 第二章 市場預測 11 人民生活進一步改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10655元。加強社會治安綜合治理，平安延邊建設扎實推進。 全州外派勞務收入完成 73449 萬美元，增長 %，是全州財政收入的 倍，等于全州每人平均增加年收入 2800 元；新派人數(shù) 4573人，增長 %。隨著延邊地區(qū)國民經(jīng)濟快速發(fā)展和人均收入迅速提高，消費結構進一步升級，現(xiàn)額以上批零貿(mào)易企業(yè)帶動延邊地區(qū)商貿(mào)業(yè)快速發(fā)展，消費品市場呈現(xiàn)日益活躍、不斷增長的強勁勢頭，并持續(xù)保持旺盛的局面。 市場競爭力分析 、主要競爭對手情況 延邊地區(qū)僅此一家大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 ,沒有競爭對手。區(qū)內(nèi)有大小河流 487條，年平均徑流總量 130億立方米，地下水資源總儲 量 ，可采儲量 ；水能蘊藏量達 ，實際利用 4． 7萬千瓦。 第三章 建設規(guī)模與建設方案 13 第三章 建設規(guī)模與建設方案 建設規(guī)模 、 建設目標 該建設項目完成后，延吉農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場將建設成為延邊地區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)交易市場，形成集農(nóng)副產(chǎn)品交易、倉儲、保鮮、冷藏、配送、連鎖經(jīng)營、信息收發(fā)、電子結算、匯兌為一體的設施齊全、功能先進、多地高效、統(tǒng)一開放、競爭有序、管理現(xiàn)代、具有很強集散力、輻射力和競爭力的吉林省內(nèi)大型農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)交易市場。 擬設攤位 2400 個 ,批發(fā)市場從業(yè)人員 6000人。 第四章 場址選擇 14 第四章 場址選擇 場址所在地位置現(xiàn)狀 、地點與地理位置 地點：延吉市依蘭鎮(zhèn)興安村，局子街和大興路交匯處。延吉市處于東北亞經(jīng)濟圈的腹地，是“金三角”內(nèi)中國方的一個支撐點。區(qū)內(nèi)土質(zhì)主要為灰棕壤土、水稻土、沖擊土、草甸土和黑土等。適宜建筑。 、水質(zhì)條件 煙集河發(fā)源于龍井市八 道鄉(xiāng)的山地，總長 47 公里，由北往南流，在市區(qū)匯入布爾哈通河，本項目位于煙集河的東部?？梢姳卷椖繑M建地點有較好的水、電、供暖、信息和通訊網(wǎng)絡，可滿足本項目建設的需要。 2021=32021 萬元 土地使用費： 66000179。 經(jīng)營環(huán)境 (1)要求場門應整潔、美觀，各種標識規(guī)范、清晰，應設有車輛和人員專用出入口。 (7) 市場應符合本地區(qū)的城市建設規(guī)劃和商業(yè) 網(wǎng)點規(guī)劃要求，并符合環(huán)境保護和市容環(huán)境衛(wèi)生的要求。 垃圾處理廠為地上一層建筑 ,建筑面積為 1604 ?。 室內(nèi)廣場建筑面積為 5953 ?。 層高（ m） 地下室 ，一層 ,二層至多層 建筑面積 (? ) 190760 ? 建筑構造及裝修 基礎 滿堂基礎 (有梁式 ) 墻體 空心砌塊 ,紅心磚 ,地下室墻體為砼（抗?jié)B）擋墻體 樓地面 大理石、防滑地磚、臺階為花崗巖 樓梯 花崗巖、大理石面層，不銹鋼欄桿扶手 門窗 實木門，塑鋼窗 ,白鋼門 天棚 吊頂 內(nèi)墻面 刮大白刷涂料，賓館為貼壁紙，食堂、衛(wèi)生間、盥洗室貼磁磚 外墻面 花崗巖、大理石、彩色防水 涂料 屋面 彩鋼瓦 .SBS 柔性防水屋面 安裝工程 采暖及通風工程：輻射板采暖 ,中央空調(diào) 給排水工程：有衛(wèi)生潔具，洗浴器具 電氣工程：雙管日光燈、應急燈、電視及電話配管、吸頂燈 消防工程：消火栓、消防水池、噴淋系統(tǒng) 火災自動報警系統(tǒng)、空調(diào)制冷系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng) 墻體材料要求：地下外墻部分采用 300mm 厚砼擋土墻，內(nèi)墻采用 180mm 粘土空心磚；地上外墻部分 1 至第五章 工程方案和設備方案 20 12 層墻厚 440mm，采用 370mm 粘土空心磚加 70 mm 厚 EPS 保溫板，內(nèi)墻采用 180mm 粘土空心磚；基 礎：滿堂基礎 (有梁式 ),C40 鋼筋混凝土；柱、梁、板： C C2 C C35 鋼筋混凝土。為了提高流通情報的信賴度，維持準確性，要建立季度性，制度性的措施。整個交易流程實現(xiàn)電腦控制；將開單、劃價、付款繁瑣的交易程序，簡化為由買賣雙方只需輕輕刷卡，即可完成，促進交易的安全性和工作效益，促進市場交易上檔次、管理升級 。衛(wèi)生 間應符合 GB/T 17217 的規(guī)定。污水排放應符合 GB 8978 的規(guī)定。 (2)布置計劃 布置一定要滿足車輛的暢通和農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的功能。 2）室內(nèi)停車場都設有方便的垂直動線。 2）中小汽 車從參花街直接進入批發(fā)市場的地下停車場，給市民提供了便利的購物動線。 第七章 項目總體布置與公用、輔助工程 總體布置 、項目組成及其總平面布置 (1).土地利用計劃 1）開放空間：為了盡快認知建筑的出入口，在道路上賦予視覺認知性。 (3)應建衛(wèi)生消毒間，統(tǒng)一管理和使用殺蟲藥劑，承擔市場的防疫工作。擬建設功 能先進的恒溫庫，滿足精品水果和反季節(jié)銷售果品儲存需求，降低經(jīng)銷商經(jīng)營 成本，豐富果品供應，形成新的經(jīng)濟增長點，促進市場功能的完善，提高市場吸引力和競爭力。 畜禽產(chǎn)品批發(fā)市場應配備檢測肉內(nèi)注水含量和獸藥殘留的設備及相關輔助設備。建立起快捷、準確、 具有指導性的公共信息收集發(fā)布系統(tǒng)，實現(xiàn)信息共享，增強市場集散力，并逐步向國際市場化靠攏接軌。 、主要建筑、構筑物工程一覽表 主要建筑特征一覽表 表 51 建筑名稱 延吉農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場批發(fā)區(qū) 建筑分類 一類 耐火等級 二級 抗震設防烈度 Ⅵ度 主要結構形式 L 形或矩形 ,框架結構 建筑層數(shù) 蔬菜 .水果批發(fā)區(qū)為地下一層地上三層 。 寫字樓為地上六層建筑，建筑面積為 77277 ?。 第五章 工程方案和設備方案 18 應設立導購圖、車行路線標示圖、公用電話、校秤點等公共服務設施，各類公共設施應標識明確，應符合國家相關標準的規(guī)定。 (4) 應按農(nóng)產(chǎn)品大類、保鮮和衛(wèi)生要求進行分區(qū)，同類型商品應在同一交易區(qū)內(nèi)經(jīng)營。 第五章 工程方案和設備方案 工程方案 設計原則 第五章 工程方案和設備方案 17 １ )、 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、重點突出、分步實施。所選擇擬建扯為地勢較高、場地干燥、排水通暢、空氣流通和環(huán)境安靜的地段。對本項目的建設將從各方面提供力所能及的便利條件。本區(qū)的主要土壤類別為暗棕壤。根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》 (GB50O11— 2021)中有關建（構）筑物抗震設防烈度、設計基本地震加速度和設計地震分組的規(guī)定 ,本工程所選場址的抗震設防烈度為Ⅵ度 ,設計基本地震加速度值為 。 10Kv高壓輸電線路 距場區(qū) 100m，通訊網(wǎng)絡已引入場區(qū)，已基本滿足“七通一平”的建設條件。 到 43176。百貨商場、寫字樓、賓館建筑面積為 190760 ?。 （ 3）、糧油、蔬菜、果品、肉類等農(nóng)副產(chǎn)品大宗交易洽談。 市場優(yōu)勢 :僅此一家農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 ,輻射全州約 220萬人 ,毗臨俄羅斯、朝鮮、韓國，有著得天獨厚的地理優(yōu)勢。一是土地資源豐富。 預計項目建成后 ,延吉農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的農(nóng)副產(chǎn)品成交量約占全市的 75%，是延邊州及周邊地區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場，場內(nèi)客商集中，交易火爆，日人流量 4 萬人次，日均貨流量 1370 噸 。 項目建成后 ,延吉農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場將銷售、儲藏、保鮮、調(diào)運、信息服務、檢測等設施全部配套，通過構建高效、通暢、有序的現(xiàn)代化營銷網(wǎng)絡體系、電子結算體系、保鮮貯藏體系、農(nóng)藥殘留檢測體系等形成了合理的資源調(diào)劑和補充，發(fā)揮批發(fā)市場吞吐、集散、物流和輻射功能，建成現(xiàn)代化大型中心農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。 對外貿(mào)易基本概況 全州進出口貿(mào)易總額 億美元，同比增長 %， 其中出口為 億美元， 增長 %； 進口為 億美元，增長 %。對涉及群眾利益的重大 事項實行聽證、公示等制度，政務公開力度加大，行政權力運行更加公開透明。拆遷棚戶區(qū) 204 萬平方米， 3 萬多戶群眾遷入新居。民族工作取得新成績，第三次被國務院評為民族團結進步模范集體。教育投入逐年增加。 編制完成新一輪城市總體規(guī)劃，控詳規(guī)覆蓋率達到 82%，比 2021 年提高 42 個百分點。政府職能加快轉變，下放管理權限 947 項，州直事業(yè)單位機構精簡 %，編制精簡 %。規(guī)模以上工業(yè)增加值增長 18%。全社會固定資產(chǎn)投資累計