【正文】 要謹(jǐn)慎簽署購房協(xié)議并詳盡規(guī)定可能涉及的全部事項。違約責(zé)任關(guān)于本條款，特別要提醒您的是對預(yù)期違約的約定，在現(xiàn)存的各種商品房購銷合同文本中，即使是由主管部門推行的條款相當(dāng)完善的格式合同當(dāng)中，對于違約責(zé)任也只是做了一般約定，即約定如果開發(fā)商不能按期交房，應(yīng)如何賠償購房者的經(jīng)濟(jì)損失。此項規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。如選擇訴訟還是仲裁?！捌诜俊弊詈美霉e金抵押貸款或者按揭貸款。購買期房與現(xiàn)房相比，存在兩方面風(fēng)險：一是樓盤爛尾，也就是工程進(jìn)行到一定程度因某種原因停建了；二是房屋竣工后，房屋設(shè)施、質(zhì)量、配套與約定不一致?？梢猿醪脚袛鄻怯钍菃误w建筑或是聯(lián)體建筑或是成片小區(qū)，是高檔、中檔或是低檔，用途是居住、辦公或是商住兩用。如果發(fā)現(xiàn)樓書承諾內(nèi)容與設(shè)計內(nèi)容不一致的地方時，應(yīng)向?qū)I(yè)人員請教，并與銷售商進(jìn)行探討，可以避免將來因雙方理解程度的偏差造成房屋外觀、布局、質(zhì)量、設(shè)施等的糾紛。一、《建筑用地規(guī)劃許可證》建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。第二，明確交樓日期。陽臺封閉的話是什么標(biāo)準(zhǔn)和材料。因此，事先在補(bǔ)充協(xié)議中約定貸款不成時買賣契約可因此解除，可以省去很多麻煩，購房人不會再為追索已付的首付款而耗費精力。，按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定和合同示范文本，有土地使用批準(zhǔn)文件的就可以出售。2確認(rèn)樓層和樓號的描述，不能只寫號碼，防止開發(fā)商以更換號碼的方式變換房屋位置2開發(fā)商對贈送的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)。所以，“補(bǔ)充協(xié)議”在針對開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計時，“退房”應(yīng)作為下下策，不退房而獲得開發(fā)商更多的賠償金，應(yīng)作為爭取的首要目標(biāo)。公共財產(chǎn)，注意“歸出賣人”之類的文字“補(bǔ)充協(xié)議”時，不要在哪些屬于公共財產(chǎn)、哪些財產(chǎn)歸誰的問題上與開發(fā)商糾纏，如果開發(fā)商堅持要在“補(bǔ)充協(xié)議”中 16寫些什么，就讓他寫吧，干脆將他想歸他所有的都寫成歸他所有，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對你有意義的條款時換取他讓步的籌碼。開發(fā)商應(yīng)向購房人交付的文件，有“三《書》一《證》兩《表》”之說和“兩《書》一《表》”之說。契稅和維修基金建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫進(jìn)一條：“買受人在申請產(chǎn)權(quán)登記時交納契稅和維修基金。為了省卻臨事求人被人勒索造成的不快，乘著人求你時爭取在“補(bǔ)充協(xié)議”里寫上一條“出賣人以本條款表示：同意買受人轉(zhuǎn)讓本合同的義務(wù)。仲裁裁決都是由仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁庭做出，不會有這一弊端。三、辦理房產(chǎn)證應(yīng)注意的問題。個人在購房中，大體上分三個階段。具體講，涉及到一些法律問題。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。第六，明確退房的責(zé)任。如果不是首次購房，則會提高首付款比例。相關(guān)費用注意除了樓上那位說的外，還有交易費和測量費，是應(yīng)該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經(jīng)常利用購買人不熟悉法規(guī)，流程第一步：簽訂認(rèn)購書 商品房期房正式銷售工作開始后，一般會設(shè)立售樓處，購房人在認(rèn)可本項目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購書，并繳納訂金。（5）認(rèn)購條件。購買商品房流程第二步：簽訂買賣契約購房人在簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。總之，要做好不管到哪買房都是買遺憾的心理準(zhǔn)備，不過遺憾是多是少就是自己前期的決策問題了。近年來，因商品房預(yù)售行為發(fā)生糾紛呈上升趨勢，其主要原因在于商品房開發(fā)商不按約定的時間、內(nèi)容履行合同，嚴(yán)重?fù)p害了預(yù)售方的權(quán)益。因為購買期房與現(xiàn)房相比，存在兩個方面風(fēng)險；一是樓盤爛尾，也就是工程進(jìn)行到一定程度因某種原因停建了；二是房屋竣工后，房屋設(shè)施、質(zhì)量、配套與約定不一致。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標(biāo)準(zhǔn)。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。（3）房款支付方式。（3）房價?，F(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗核了《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊?！把a(bǔ)充協(xié)議”里，你應(yīng)堅持寫進(jìn)這樣一句“《商品房買賣合同》、本《補(bǔ)充協(xié)議》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格處的手寫文字無任何修改痕跡。(2)仲裁員有自己的本職工作，“仲裁員”只是兼職，因而，他們不會像法院的法官那樣在意欲違抗某一個人的意志時有重重顧慮。等到了交房時，你將契稅和維修基金足額交納給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。如果開發(fā)商不能完全滿足你提出的“三《書》一《證》兩《表》”的要求，你可以讓步，但是，《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》和《住宅質(zhì)量保證書》是不能讓步的。房屋面積防止開發(fā)商在房屋面積上短斤少量的最好辦法是按照套內(nèi)面積計算誤差，但開發(fā)商一般不會同意，因為這樣一來，他沒法做手腳?！把a(bǔ)充協(xié)議”里約定清楚獨立供應(yīng)的水、暖氣或燃?xì)獾膬r格，在你入住以后，開發(fā)商將單方確定一個價格。小區(qū)規(guī)劃比如：綠地、湖面被縮小了或被挪動位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購房合同時期待的窗外視覺完全落空。鑒于以上分析，筆者認(rèn)為買房人保護(hù)自己的方法只能從合同入手，將風(fēng)險“轉(zhuǎn)嫁”給政府，和房地產(chǎn)商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時間為合同在政府做完備案登記后＿＿天內(nèi)。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人1雙方還可以在合同中約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?。第四，明確關(guān)于公攤建筑面積。四、《建筑工程施工許可證》建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。比如購物、子女就學(xué)、醫(yī)療、娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等等方面，只有社區(qū)達(dá)到一定規(guī)模，這些條件才會同時具備?？捶课萜矫鎴D，可以選擇設(shè)計合理、適合自己居住或辦公的面積、房型。二看樓書，了解樓盤是否是自己想要的。“期房”未能如期交付，,現(xiàn)房既現(xiàn)買現(xiàn)住的房產(chǎn),這類商品房因是已建成的房產(chǎn),房屋面積測量多已經(jīng)完成,對購房者來說,所購房產(chǎn)的面積是固定的,不會有變化,可就房論價,僅從面積方面來看,有的期房僅是圖紙一張,期房多是現(xiàn)買而不能現(xiàn)住的房產(chǎn),只能在約定的時間竣工后才能入住,不言而喻,購買期房有一定的風(fēng)險性,因為從動工到竣工,驗收,其間會有許多不確定因素,這些多變情形往往導(dǎo)致購房者所購臵的期房面積與約定的不符,面積一般都以暫測為基礎(chǔ),%~3%時,不再另行結(jié)算。此外，購買人還要詳細(xì)查驗欲買房是否與許可證中批準(zhǔn)的具體項目幢號、層次一致。包括購房一方不能依約支付價款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時、按質(zhì)、按 7量交房的責(zé)任。即預(yù)售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動臵于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。購買期房注意事項一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。免責(zé)條件決不能籠統(tǒng)約定，只能明確限定一種或幾種，以免開發(fā)商在日后以“設(shè)計變更”或“資金問題”作為不能按期交房的免責(zé)理由，以逃避責(zé)任。一要看三證是否齊全商品房預(yù)售必須取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證；二要看房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)和資信狀況預(yù)售商市場信譽(yù)好、建設(shè)資金雄厚、經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)是消費者選擇是否購買此房的首先要素；三要看建筑設(shè)計圖紙設(shè)計的商品房屋的主要結(jié)構(gòu)及設(shè)備應(yīng)合理、符合預(yù)購者的實際需求；四要看建筑施工隊伍的資格和工程質(zhì)量工程施工單位應(yīng)達(dá)到設(shè)計所要求的建筑資質(zhì)，施工質(zhì)量高，并且沒有轉(zhuǎn)包給資質(zhì)低或無資質(zhì)的施工隊伍的現(xiàn)象；五要看預(yù)售商品房合同是否規(guī)范；預(yù)售合同應(yīng)載明商品房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售款的給付、交付使用日期、交付使用后的物業(yè)管理以及社區(qū)服務(wù)和房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理等條款，還應(yīng)專門約定雙方的違約責(zé)任。由于許多商品房的開發(fā)是由某一個開發(fā)公司進(jìn)行，而銷售則由另一家代理商負(fù)責(zé)，所以，購此類期房時要看清代理商與原開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議，有售房協(xié)議的就可以放心買。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。當(dāng)簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括：（1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認(rèn)購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)