【正文】 熟 第 10 頁 共 60 頁 該類酒店通常有以下選址特征：一是交通樞紐或交通干線站點(diǎn)附近，包括地鐵、輕軌、公交站點(diǎn)等，步行距離通常不 超過 10 分鐘；二是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、寫字樓集中的區(qū)域附近，或者知名旅游景點(diǎn)附近；三是大型居住社區(qū)或知名樓盤或附近步行距離通常不超過 10 分鐘。一般來說，經(jīng)濟(jì)型酒店只提供客房和早餐 (Bed amp。雖然目前進(jìn)入中國市場(chǎng)的國外酒店集團(tuán)大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入酒店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同時(shí)通過參與股權(quán)投資的方式加強(qiáng)對(duì)被托管酒店的控制能力。 模式五：委托管理＋特許經(jīng)營的雙重運(yùn)作 酒 店的投資者可以通過某種一攬子協(xié)議，或者在和某個(gè)酒店聯(lián)號(hào)簽訂管理合同的同時(shí)又和這家酒店聯(lián)號(hào)簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：一家酒店可以同時(shí)接受一家酒店聯(lián)號(hào)提供的兩類不同的服務(wù) —— 管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營銷服務(wù)目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的酒店公司既可以向酒店投資者提供酒店管理服務(wù)，同時(shí)又可以向酒店投資者提供酒店品牌特許經(jīng)營服務(wù)。選擇了酒店管理公司以后，投資者面臨的一個(gè)問題是如何擴(kuò)大酒店自身的影響，增強(qiáng)營銷能力。 □ 模式二 的 優(yōu)點(diǎn) 選擇加入酒店聯(lián)盟所支付的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于加入某個(gè)特許經(jīng)營聯(lián)號(hào)系統(tǒng)，而且酒店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫?dú)立性。 □ 模式一 的 優(yōu)點(diǎn) 酒店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個(gè)方面對(duì)酒店進(jìn)行嚴(yán)格的控制，如果酒店投資者有良好的管理團(tuán)隊(duì)、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，酒店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使酒店投資者得到酒店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。是社交、會(huì)議、娛樂、購物、消遣、保健等活動(dòng)中心。 公寓式酒店 這是近年來又新推出的一種品種，在將客房原有的使用功能上增加了一個(gè)自助廚房間，便于客人自助餐飲，適合于長(zhǎng)年租住或家庭型的客源。而若某人獨(dú)立購買了一間客房，除每年自己來享受之外，平時(shí)則由酒店方代為出租。各種各樣的餐廳，較 大規(guī)模的宴會(huì)廳、會(huì)議廳，綜合服務(wù)比較齊全。 第 5 頁 共 60 頁 4） 按 酒店 特點(diǎn)分 類 國際型酒店、地方特色型酒店、情人酒店、招待所 ?? 投資和管理酒店的六種模式 從投資和管理的運(yùn)營角度，目前，在國內(nèi)外投資和管理星級(jí)酒店主要有六種模式： 模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系 酒店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營、管理的方式運(yùn)營酒店，也就是選擇作為單體酒店 (Independent Hotel)存在這種單體酒店的經(jīng)營模式在我國最為常見，目前大量的國有酒店都采用了這種方式。 第 6 頁 共 60 頁 國外的一些酒店在完全由投資者經(jīng)營和管理的同時(shí)，會(huì)選擇加入諸如世界一流酒店組織 (Leading Hotels of The World) 、世界小型豪華酒店組織 (Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等酒店聯(lián)盟的方式獲得營銷方面的支持。此時(shí)，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。 □ 模式四的缺點(diǎn) 酒店的未來發(fā)展，要受到品牌的限制。同時(shí)，酒店管理公司可以在酒店的戰(zhàn)略計(jì)劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。它的基 本特征包括： 1) 產(chǎn)品的有限性 經(jīng)濟(jì)型酒店緊扣酒店的核心價(jià)值 —— 住宿，以客房產(chǎn)品為靈魂，去除了其他非必需的服務(wù)，從而大幅度削減了成本。這也是經(jīng)濟(jì)型酒店區(qū)別于其他星級(jí)酒店和社會(huì)旅館的一個(gè)明顯特征。這些品牌呈現(xiàn)蓬勃的發(fā)展趨勢(shì) ,在短短幾年時(shí)間里得到迅速擴(kuò)張，一些地區(qū)品牌也正積極發(fā)展成為全國性品牌。之后，全國知名經(jīng)濟(jì)型酒店巨第 11 頁 共 60 頁 頭 “ 如家 ” 、 “ 錦江之星 ” 也相繼落戶重慶 ， 重慶經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店業(yè)處于 快速發(fā)展 階段。本地連鎖酒店天 鵝之星因位于次級(jí)商圈江北區(qū)觀音橋商圈內(nèi)，成本較高致使房?jī)r(jià)高于其它品牌連鎖酒店。 □ 2021 年實(shí)際利用外資額比 2021 年同比多出 倍 ，但少于 2021 年的 倍 ,說明利用外資受金融危機(jī)的影響較大。 第 22 頁 共 60 頁 經(jīng)濟(jì)型酒店分布 序號(hào) 酒店名稱 酒店地址 1 雨林賓館 九龍坡區(qū)渝州路 79號(hào) 2 同好酒店 高新區(qū)渝州路 81號(hào) 3 瑞天商務(wù)酒店 石橋鋪高新區(qū)科園一路 2號(hào) 4 如家快捷酒店 九龍坡區(qū)渝州路 108號(hào) 5 7天快捷連鎖酒店 石橋鋪科園一路渝高大廈 6 柏捷酒店 高新區(qū)石小路 170號(hào) 7 小天鵝商務(wù)酒店 九龍坡區(qū)冶金一村 15棟 8 重慶鐵馬賓館 楊家坪正街 43號(hào) 9 鑫夢(mèng)酒店 九龍坡石坪橋正街 10 錦江之星 楊家坪興勝路 60號(hào) 11 圣杰酒店 陳庹路雙山隧 道口 12 格林豪泰快捷酒店 九龍坡區(qū)謝家灣 78號(hào) □ 從經(jīng)濟(jì)型酒店分布來看，經(jīng)濟(jì)型酒店一般都選擇人口密度大，交通方便的區(qū)域，方便入住，而九龍坡區(qū)和石橋鋪是重慶西區(qū)的重要地段，人口密集且流動(dòng)性大，適宜經(jīng)濟(jì)型酒店生存。 第 26 頁 共 60 頁 注：以上所調(diào)查的經(jīng)濟(jì)型酒店均配備免費(fèi)停車場(chǎng)。 第 32 頁 共 60 頁 （ 4）酒店配備 星連心茶餐廳 免費(fèi)寬帶上網(wǎng) 免費(fèi)停車位 會(huì)議室 有線電視 無煙房間 訂票服務(wù) 打印復(fù)印傳真 貴重物品保存 行李寄存 物品租用 小商品出售 □ 錦江之星快捷酒店主要以商務(wù)類旅客為主，全國連鎖，目前重慶營業(yè) 2 家，配套齊全，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，屬中檔消費(fèi)。 □ 隨著重慶逐步發(fā)展成為長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心城市，將吸引和聚集西部及全國的商貿(mào)、旅游人群，經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)依托的產(chǎn)業(yè)資源將更為多元化。 □ 經(jīng)濟(jì) 型酒店越來越注重其消費(fèi)者居住的舒適性，大多數(shù)房間面積與星級(jí)酒店大致一樣，使其更加舒適，從而提高了自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。 （五）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)可行性結(jié)論 本項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)眾多，商賈云集，且無經(jīng)濟(jì)型酒店來支撐龐大的客戶資源，不能滿足對(duì)于經(jīng)濟(jì)型酒店的需求 ； 而本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，且裙樓本身設(shè)計(jì)適宜做經(jīng)濟(jì)型酒店，通過市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析來看，本項(xiàng)目適宜引入經(jīng)濟(jì)型酒店。 其中建安成本，暫按當(dāng)前市場(chǎng)通行成本 1200元 /m2。以展覽、商務(wù)、商業(yè)、車站等中心為最佳。 六、酒店設(shè)計(jì)具體注意事項(xiàng) （一） 客用走道 客用走道 尺寸 □ 不少于 米， 走 道間的門應(yīng) 避免對(duì) 視 ； 客房的走道最好給客人營造一種安靜安全的氣氛。 客房 家俱 衣柜尺寸 —— 寬 55 厘米、 65 厘米（凈尺寸不小于 50 厘米） 。 □ 提供整套的市場(chǎng)營銷支持 服務(wù)系統(tǒng)。 □ 如產(chǎn)品的整體定位為高端或中高端定位，則酒店就可能是三星以上，四星或五星級(jí)酒店。 □ 在五星城里，沒有物業(yè)管理，整個(gè)社區(qū)實(shí)行全 “ 酒店化管理 ” ，而非現(xiàn)有市場(chǎng)上一般普通物管公司實(shí)施的 “ 酒店式管理 ” 。 出行目的分析： 20%50%10%20%商務(wù)旅游 休閑旅游 探親訪友 展覽/ 會(huì)議 購物 了解經(jīng)濟(jì)型酒店的渠道： 第 59 頁 共 60 頁 10%60%30%5% 5%電視 網(wǎng)絡(luò) 朋友介紹 旅行社咨詢 酒店自身推廣 網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)在是人們獲取經(jīng)濟(jì)型 酒店最重要的途徑，包括網(wǎng)絡(luò)定房等便捷服務(wù)都可以再網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行，方便快捷。 □ 其二：打動(dòng)客戶下叉；通過酒店式社區(qū)提供的酒店式服務(wù)，打動(dòng)客戶，從而購買。 （三）酒店與項(xiàng)目推廣的思考 借勢(shì)國際酒店知名品牌 □ 如南濱路的“ 喜來登 國際中心”、“慶隆南山高爾夫”等，都是借 喜來登 和希爾頓酒店的品牌效應(yīng)。 八、酒店在房地產(chǎn)營銷策劃當(dāng)中的思考 （一）酒店 的 收益 功能 和 完善 管理 功能 項(xiàng)目收益的重要手段 □ 酒店的投資特點(diǎn)是投入資金大，回收時(shí)間長(zhǎng)，但酒店的利潤較高； 第 54 頁 共 60 頁 □ 如開發(fā)商對(duì)現(xiàn)金流的回收要求不高，在市場(chǎng)上有酒店開發(fā)的機(jī)會(huì)時(shí)，規(guī)劃布局就可適當(dāng)考慮酒店產(chǎn)品。 如家酒店連鎖為加盟酒店提供的服務(wù) □ 為入網(wǎng)酒店提供統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)，以確保品牌形象。 第 51 頁 共 60 頁 客用走道 裝飾 □ 客房走道地面、墻面的材料要選擇耐臟耐用的地毯； □ 墻邊的踢腳板可以適當(dāng)?shù)刈龈咭恍?，可以做?200 ㎝高度左右 ； □ 天花板不宜做得太復(fù)雜，空高一般不要高于 、低于 。 □ 周邊有一定的空地，有回旋的余地，出路通暢并可停車。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期限 每天收益 64 間 100 元 /間 60%入住率 = 3840 元 每月收益 3840 元 30 天 = 萬元 每年收益 每月 萬元 12 個(gè)月 ＝ 萬 回收年限 萬元 247。 （二）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性結(jié)論 項(xiàng)目集區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、客源優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)為一體，實(shí)施以中端客房為主 ，商務(wù)會(huì)議、餐飲經(jīng)營、休閑娛樂經(jīng)營項(xiàng)目為輔的經(jīng)營政策。 （ 2） 本 項(xiàng)目周邊半徑 3公里內(nèi)無經(jīng)濟(jì)型酒店，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)小。 重慶經(jīng)濟(jì)型酒店的其它特點(diǎn) □ 在本地經(jīng)濟(jì)型酒店中，均采取與其它企業(yè)共用一棟樓的形式，如 7 天快捷連鎖位于晉榆 □ 配套豐富，擁有會(huì)議室、茶樓、 KTV 等。 第 27 頁 共 60 頁 □ 在條件允許的情況下， 7 天快捷酒店一般會(huì)將建筑外立面做統(tǒng)一處理，以提高酒店昭示性。 第 24 頁 共 60 頁 經(jīng)濟(jì)型酒店配套 酒店名稱 配套服務(wù) 雨林賓館 茶室、棋牌室、按摩屋、中餐廳、會(huì)議室、票務(wù)服務(wù) 房間配備空調(diào)、數(shù)字電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、保險(xiǎn)柜 同好酒店 茶餐廳、洗衣服務(wù)、叫醒服務(wù)、商務(wù)中心、會(huì)議室、桑拿、ATM取款機(jī) 房間配備空調(diào)、電視、電話、實(shí)木家具、淋浴房 瑞天商務(wù)酒店 商務(wù)中心 房間配備空調(diào)、電視、長(zhǎng)途電話、淋浴房 如家快捷酒店 會(huì)議室、健身房、 KTV 房間配備寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)視、中央空調(diào)、保險(xiǎn)柜、直撥電話 7天快捷連鎖酒店 票務(wù)中心 房間配備寬帶網(wǎng)絡(luò)、掛式空調(diào)、淋浴房 柏捷酒店 商務(wù)中心、 茶樓 房間配備電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)浴 小天鵝商務(wù)酒店 商務(wù)中心、茶樓 房間配備電視、空調(diào)、淋浴房 重慶鐵馬賓館 中餐廳、會(huì)議室、停車場(chǎng)、票務(wù)中心、棋牌室 房間配備中央空調(diào)、長(zhǎng)途電話、寫字臺(tái)、淋浴房 鑫夢(mèng)酒店 商務(wù)中心、保險(xiǎn)箱 房間配備電腦房、機(jī)麻、圓床、寬帶網(wǎng)絡(luò)、空調(diào) 錦江之星 紅外線防盜、環(huán)保檢測(cè)、茶餐廳 房間配備書寫功能、寬帶網(wǎng)絡(luò)、整體衛(wèi)浴 圣杰酒店 KTV、中餐、西餐、浴足、咖啡廳、茶室、棋牌室 房間配備中央空調(diào)、淋浴房、寫字臺(tái)、迷你吧臺(tái)、小冰箱 格林豪泰快捷酒店 餐廳、酒吧、商務(wù)中心 房間 配備電視、空調(diào) 第 25 頁 共 60 頁 □ 經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)于配套無硬性要求，但根據(jù)場(chǎng)地條件可適當(dāng)增加配套服務(wù)，以提高居住舒適性和便利性，便于提高居住率。 □ 鐵路和水路漲幅或降幅均較小，說明這兩種運(yùn)輸方式對(duì)酒店的客戶供應(yīng)變化不大。但從經(jīng)濟(jì)型酒店的戶型面積而言，面積較適中，同國際品牌酒店模式較為接近。金地 12澤彬等本地經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店則選擇江北、九龍坡區(qū)等商務(wù)氛圍較為成熟的區(qū)域設(shè)點(diǎn)，避免競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)成本得以控制。 3) 經(jīng)濟(jì)型酒店吸引了大批資本的涌入。 中國經(jīng)濟(jì)型酒店最初始于 1996 年，上海錦江集團(tuán)下屬的錦江之星作為中國第一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店問世。相對(duì)于高檔飯店動(dòng)輒上千元的房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格一般在人民幣 200 元以下，一些青年旅舍 和汽車旅館甚至只有幾十至一百元左右。 由于經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)模及經(jīng)營相對(duì)靈活，除了常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃具有參照意義，對(duì)于重慶目前的空置商業(yè)用房和因 “ 退二進(jìn)三 ” 遺留的工業(yè)用房而言，更具有開闊思路、盤活存量的重要作用。在酒店業(yè)的實(shí)踐中，投資者可以和酒店公司簽訂兩份合同，也可以和酒店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營的相關(guān)內(nèi)容同時(shí)包含在管理合同中，也就是通過一個(gè)一攬子的管理合同同時(shí)得到一家酒店公司能提供的兩類服務(wù)。 第 7 頁 共 60 頁 酒店投資者可以成為某一個(gè)酒店聯(lián)號(hào)的特許經(jīng)營受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營管理酒店一些酒店在長(zhǎng)期的發(fā)展過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)客服務(wù)已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，但是 由于品牌的知名度較低，限制了酒店客源的進(jìn)一步擴(kuò)大。 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理 投資者選擇由獨(dú)立的酒店管理公司或聯(lián)號(hào)管理公司管理酒店，再加入酒店聯(lián)盟 ，在酒店投資者沒有酒店業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理酒店成為一種較好的選擇。在歐美等酒店業(yè)發(fā)達(dá)的國家，單體酒店在酒店業(yè)中的比重不斷降低。 三星酒店 設(shè)備齊全，不僅提供食宿，還有會(huì)議室、游藝廳、酒吧間、咖啡廳、美容室等綜合服務(wù)設(shè)施。 國際會(huì)議中心 是舉辦各種大型商務(wù)會(huì)議的酒店 。 BJ 龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店 可行性研究報(bào)告 第 2 頁 共 60 頁 提