【正文】 不確定分析 ............................... 53 第十二章 社會效益分析 ......................... 55 項目對社會影響分析 ........................ 55 項目與所在地互適性分析 .................... 59 第十三章 風(fēng)險分析與對策 ....................... 61 項目面臨的主要風(fēng)險 ........................ 61 風(fēng)險程度分析 .............................. 64 風(fēng)險防范措施 .............................. 64 第一章 總論 項目及其承辦單位 項目名稱： 福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城 承辦單位： 深圳市盈信控股集團 有限公司 法人代表： 擬建地點： 福建省 xx 市龍文區(qū) 承辦單位概況 深圳市盈信控股集團有限公司是 香港 xx 集團 的成員企業(yè)。 麾下深圳市盈信農(nóng)貿(mào)有限公司開發(fā)的寶安農(nóng)貿(mào)批發(fā)市 場，系經(jīng)寶安區(qū)政府“深寶菜辦 [1998]08 號文件”批準，為寶安區(qū)菜籃子工程企業(yè)，是深圳市《九 編制范圍 本項目書研究范圍包括：必要性分析、市場分析、選址分析、工程技術(shù)方案及建設(shè)規(guī)模、 環(huán)境保護 、投資估算及財務(wù)評價等方面的內(nèi)容。項目建設(shè)有利于 促進 xx市、廈門市 及 海西 地區(qū)現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)的發(fā)展， 保障 “菜籃子”穩(wěn)定、安全的供應(yīng)，平抑區(qū)域物價； 能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進就業(yè)，屬于風(fēng)險小、利潤長期型、穩(wěn)定型增長項目， 有利于 建立 公 司在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢，增強公司 在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領(lǐng)域的 競爭能力。確立了水產(chǎn)和林果兩大支柱產(chǎn)業(yè)，建成了全省最大的高優(yōu)創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)基地、綠 色食品基地和農(nóng)產(chǎn)品加工基地，具備了加速從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)和條件。隨著其它高速公路的開通，本項目距廣州、 深圳將來也只需要 2 個小左右，這對于 xx 地區(qū)的優(yōu)質(zhì)果蔬運往廣東、港澳地區(qū)的成本將大大降低。影響安全的因素涉及到產(chǎn)地、生產(chǎn)過程和采收儲運等諸多環(huán)節(jié)，危害因素多，控制技術(shù)復(fù)雜，污染評價的手段有 限。 （ 2）杜絕污染源頭 保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全，必須從源頭抓起。 農(nóng)產(chǎn)品安全保障需求日益提高，對現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品流通手段和方法提出了越來越高的要求，項目建設(shè)也是順應(yīng)農(nóng)產(chǎn)品安全質(zhì)量高要求的產(chǎn)物。但目前， 現(xiàn)有 市場 設(shè)施落后、 場地資源有限，已極度飽和，遠不能滿足深港兩地日益增長的農(nóng)產(chǎn)品消費需求。 項目建設(shè)是實施公司戰(zhàn)略規(guī)劃的需要 本項目建設(shè)有利于集團 發(fā)展戰(zhàn)略的實施，創(chuàng)新農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場運營模式， 逐步 構(gòu)筑完善的全國性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)體系，把 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)物流 建成具有核心競爭力、可持續(xù)發(fā)展的 主要業(yè)務(wù)之一 。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)也 是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)防止農(nóng)業(yè)萎縮的一個重要途徑，是維持我國農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。 第 四 章 工程技術(shù)方案 項目 用地 功能分區(qū) 指導(dǎo)思想 本項目根據(jù)場地的實際情況，本著節(jié)約用地、運距較短、交通暢通、合理作業(yè)、節(jié)約建設(shè)資金、布局合理的原則精神，根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品物流運作的特點和需要，劃分成各種功能區(qū)，然后在各功能區(qū)內(nèi)根據(jù)生產(chǎn)作業(yè)流程及經(jīng)營管理模式布置建筑物和生產(chǎn)、生活設(shè)施。 通過環(huán)形內(nèi)部交通體系、外部道路綠化環(huán)境和內(nèi)部綠化系統(tǒng)的相互滲透，使各功能片區(qū)之間形成空間上相互獨立、功能上相互依托和環(huán)境上相互融合的有機整體 。 直接疏港（港車） 加工 +貼標 注冊菜場或注冊收購站 僅加工 僅貼標 直接輸港 報關(guān)、封車，輸港 抽檢 信息中心 檢測中心 抽檢 抽檢 抽檢 主要設(shè)備及生產(chǎn)控制系統(tǒng) ： 各類適合保鮮、冷藏的汽車、集裝箱車等； 、冷藏設(shè)備； ： 各類輸送機、鏟車及叉車等； 及檢重設(shè)備 ： 主要包括 包裝 機、自動稱及選別機等； ； ； ； 。 2．基地內(nèi)部流線清晰、便捷高效、易于裝卸，做到人車分流、客貨分流，倉儲區(qū)、加工區(qū)、生活輔助區(qū)等相互獨立，互不干擾。規(guī)劃區(qū)為倉儲用地，用水量按建筑面積計算，指標取 /平方米 .日。 （ 1）雨水工程規(guī)劃 ①雨水流量按下式計算 Q=q? F? ψ 式中： Q— 規(guī)劃雨水流量（升 /秒） q— 暴雨強度（升 /秒 .公頃） F— 匯水面積（公頃） ψ — 徑流系數(shù) ②暴雨強度計算公式： 設(shè)計暴雨重現(xiàn)期采用一年，暴雨強度公式為： 式中： q— 設(shè)計暴雨強度（升 /秒 .公頃） t— 降雨歷時（分鐘） t=t1+mt2 t1— 地面集水時間（分鐘），按距離長短、地形坡度和地面鋪蓋情況取定 m— 延緩系數(shù)，暗管取 m=2 t2— 管內(nèi)雨水流行時間（分鐘） ③地面集水時間采用 10 分 鐘 。 機修庫 機修庫的任務(wù)主要承擔(dān)中心內(nèi)的各種生產(chǎn)設(shè)備、配送車輛及裝卸機械的小修和零件修理，機修庫可根據(jù)實際情況配備一般的通用設(shè)備和修理機具。 污水 本項目設(shè)有污水處理站，采用序批式活性污泥法（ SBR工藝）。 洗車污水含有少量油污和泥沙，經(jīng)隔油、沉淀后 排入污水處理站處理。 我們將廢棄物分類為：果蔬類廢棄物、肉類海鮮類廢棄物、生活垃圾、危險廢 棄物、廢棄金屬、廢棄塑料等。 勞動保護與安全衛(wèi)生 勞動保護 1. 管理 人員和生產(chǎn)崗位職工安全教育 管理人員、企業(yè)新職工、上崗前必須進行廠級、車間級、班 組三級完全教育。 安全管理制度是企業(yè)安全規(guī)章制度的重要組成部分，是企業(yè)安全管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)安全生產(chǎn)的基本保障。倉庫領(lǐng)導(dǎo)必須按規(guī)定參加值班、值宿。 節(jié)能措施 本項目的節(jié)能主要是設(shè)備節(jié)能和建筑節(jié)能，節(jié)能措施主要如下： ⒈嚴格執(zhí)行有關(guān)建筑節(jié)能強制性標準，在設(shè)計上采用合理的窗墻比，以利于自然通風(fēng)和采光，在不影響建筑物結(jié)構(gòu)和項目使用要求的前提下盡量采用新型建筑材料和保溫、防火材料。 ，空調(diào)冷卻用水應(yīng)循環(huán)使用，綠化用水、場地清洗水 等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環(huán)利用效率。配送中心的采購、檢驗、加工、倉儲、配送等除 了采用先進的裝備、合理的布局之外，還要做到人流、物流、車流的暢順，必須提高管理人員的綜合素質(zhì)，加強指揮、協(xié)調(diào)。月 58500 5616 % 282900 1414 7029 2．水果批發(fā)區(qū) 租金 +傭金 80 元 /平月 60000 1080 1080 服務(wù)大樓 租金 20 元 /平 4．其他管理費用 企業(yè)其他辦公、宣傳等管理費用取工資和福利的 20%。 財務(wù)生存能 力分析 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表見附表 13，由財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表可以看出，計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，從經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動全部凈現(xiàn)金流量來看，計算期內(nèi)各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，因此，項目具備財務(wù)生存能力。 深圳 東臨大鵬灣，西連珠江口，南與香港接壤，北與東莞、惠州市為鄰。 項目建設(shè)對社會的影響 通過項目建設(shè)，會產(chǎn)生的影響如下 （ 1）項目的建成將成功構(gòu)建 深圳 地區(qū) 農(nóng)產(chǎn)品安全防控體系，完善 深圳 市“菜籃子”工程戰(zhàn)略布局；有效保障深、港兩地的農(nóng)產(chǎn)品安全穩(wěn)定供應(yīng)，確保 深圳 一級農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域物流中心的地位，并實現(xiàn)跨越式發(fā)展。 由此可見，項目 建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義，社會效益明顯。 3． 綜合影響 通過以上分析，對項目的社會影響作出評價，得出項目社會影響分析表，如表 121。 項目面臨的主要風(fēng)險 經(jīng)分析，本項目的風(fēng)險因素有： 市場風(fēng)險主要指項目市場需求預(yù)測的不確定性帶來 的風(fēng)險，市場風(fēng)險是本項目面臨的最大風(fēng)險，是項目成敗的關(guān)鍵。同時，未來的物業(yè)發(fā)展趨勢要求其在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會提出更多更新的要求。 社會風(fēng)險是項目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問題。 完善服務(wù)配套功能， 延伸產(chǎn)業(yè)鏈條， 如儲藏服務(wù)、信息服務(wù)、檢驗服務(wù)、通關(guān)服務(wù)、配送服務(wù)等，提高整個供應(yīng)鏈節(jié)點的服務(wù)功能，提升競爭力。 致使項目不能順利進行或要追加大量投資才能順利完成。 本項目投資額度大，在建設(shè)周期內(nèi)建材漲價等因素 可能會造成項目開發(fā)成本上升。（ 2）行業(yè)間競爭。 由此可見， 項目建設(shè)符合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策和城市規(guī)劃， 能夠與所在地的 經(jīng) 濟環(huán)境、 社會環(huán)境、人文條件相適應(yīng)。因此，建議拓寬項目地塊周圍的道路，尤其是白泥坑北面工業(yè)用地周圍的道路，從而將平安大道上的一部分交通壓力疏解到丹平路上。同時，農(nóng)產(chǎn)品通過集中交易，提高了農(nóng)產(chǎn)品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費用，提高了鮮活程度。 深圳屬亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫 ℃。 根據(jù)上述公式求得項目在經(jīng)營期內(nèi)的盈虧平衡點率為 %，表明項目對產(chǎn)出品數(shù)量變化適應(yīng)能力和抗風(fēng)險能力較強。 財務(wù)盈利能力分析 本項目財務(wù)基準收益率取行業(yè)基準收益率 8%。 口岸 2021年蔬菜、水果進出口總額分別為 、 。月 60000 3240 3240 6．認證農(nóng)產(chǎn)品加工配送 區(qū) 傭金 % 300000 3600 3600 7．果蔬、肉魚精深加工中心 租金 30 元 /平 流動資金估算 本項目采用滾動開發(fā)方式，鑒于本項目招商特點，本項目各階段建設(shè)期間即可開展招商工作，在建成運營前即可獲得一定收入，由于本項目建設(shè)期運營所占流動資金較少，因此本項目各建設(shè)期間可以不考慮流動資金的投入。 (2)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。 ，提高客運效率。因此，本項目的節(jié)能工作必須嚴格執(zhí)行國家和地方的有關(guān)法律法 規(guī)。 國務(wù)院新工時制度規(guī)定：各企業(yè)及個體經(jīng)濟組織的職工，從 1995 年 5月 1日起執(zhí)行每日工作 8小時，每周工作 40 小時的新工時制度。 企業(yè)在實施新工藝、新技術(shù)或使用新設(shè)備、新材料時，必須對有關(guān)人員進行相應(yīng)的有針對性的安全教育。 4． 廢棄金屬、廢棄塑料等，有回收再利用價值的交由社會廢 品收購站回收，其余的由環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)運到垃圾處理場進行處理。 ，對于長期進入中心的車輛應(yīng)要求其安裝汽車尾氣凈化裝置。 廢氣 項目投產(chǎn)后，產(chǎn)生的廢氣主要是廚房烹調(diào)過程中產(chǎn)生的廢氣和汽車尾氣。 第 五 章 環(huán)境保護、勞動安全與衛(wèi)生 環(huán)境保護 環(huán)境質(zhì)量標準及排放標準 環(huán)境質(zhì)量標準 1.《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（ GB38382021）Ⅳ類標準； 2.《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（ GB30951996）二級標準； 3.《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（ GB309693）二類區(qū)標準； 4. 福建省及 xx 市城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準 、 空氣質(zhì)量 、飲用水源保護 等有關(guān)標準。 預(yù)測平均日污水量為 2700 立方米 /日，總變化系數(shù)Kz=。 ②規(guī)劃區(qū)用水來自周邊 DN200～ DN500 規(guī)劃市政給水管道。本項目的建筑物大部分為低層建筑，可由管網(wǎng)直接供水。 總平面布置 及工程結(jié)構(gòu)方案 總平面布置 1500畝 容積率 在 之間 主要包括：蔬菜批發(fā)市場、水產(chǎn)品批發(fā)市場、水果批發(fā)市場、茶煙酒飲料批發(fā)市場、鮮肉批發(fā)市場、干雜副食品批發(fā)市場、糧油批發(fā)市場、畜禽批發(fā)市場、冰鮮魚肉批發(fā)市場、調(diào)味品批發(fā)一條街、咸漬批發(fā)一條街、臺灣（國際）農(nóng)產(chǎn)品零售一條街、福建省及全國名優(yōu)特農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)一條街、花卉寵物批發(fā)一條街、熟食批發(fā)一條街、海產(chǎn)品干貨批發(fā)街、豆制品 批發(fā)一條街、蛋品批發(fā)一條街 )、一個農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心和綜合服務(wù)中心。 各功能區(qū)生產(chǎn)技術(shù)方案 生產(chǎn)工藝流程 1．果蔬批發(fā)交易區(qū) 貨物 流程 果蔬批發(fā)交易區(qū)貨物流程相似，可分為：進貨流程（圖52）、采購流程（圖 53）。 配套服務(wù)用地： 指為園區(qū)的日常生活、生產(chǎn)提供必需的 相關(guān)服務(wù)和設(shè)施及對整個園區(qū)的生產(chǎn)作業(yè)進行組織監(jiān)管，功能包括配套居住功能、配套辦公功能和配套市政功能。 綜上所述，項目的建設(shè)有利于保障深港兩地“菜籃子”穩(wěn)定、安全的供應(yīng)，能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進就業(yè)、促進關(guān)聯(lián)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，符合本公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和國家產(chǎn)業(yè)政策，具有巨大的社會效益和經(jīng)濟效益。 項目建設(shè)將帶動中國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于“三農(nóng)”問題的解決 國務(wù)院連續(xù) 6 年中央一號文件都是 “三農(nóng)”問題 ，“三農(nóng)”問題 已經(jīng)成為我國急需解決的重中之重的問題，農(nóng)產(chǎn)品物流園項 目的建設(shè)，將極大的提高農(nóng)副產(chǎn)品的安全性，確保市民吃上“放心米、放心菜、放心肉、放心水產(chǎn)品”，同時由于農(nóng)產(chǎn)品物流配送業(yè)和批發(fā)交易的發(fā)展，可進一步形成可靠的農(nóng)產(chǎn)品需求等信息系統(tǒng)，將帶動農(nóng)戶的種植方向