【正文】 房地產(chǎn)主要有兩種營(yíng)銷(xiāo)渠道：自產(chǎn)自銷(xiāo)、委托代理。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)在多種渠道并存的前提下，中間商（代理商、策劃商）的作用會(huì)越為越被重視。房地產(chǎn)發(fā)展商直接營(yíng)銷(xiāo)，難以匯集在營(yíng)銷(xiāo)方面確有專(zhuān)長(zhǎng)的人才，難以形成營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，這樣在相當(dāng)程度上影響營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)的提升。如果一些房地產(chǎn)發(fā)展商被一些專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德低下的中間商花言巧語(yǔ)所迷惑，放手讓他們代理銷(xiāo)售，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)很大的危害。?一、房地產(chǎn)中間商的種類(lèi)房地產(chǎn)包銷(xiāo)商。房地產(chǎn)代理商以獲取樓盤(pán)銷(xiāo)售單元傭金（扣除經(jīng)營(yíng)成本）為利潤(rùn)。一些房地產(chǎn)策劃公司可以承擔(dān)包括建筑策劃的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)全程策劃。房地產(chǎn)中間商的選擇直接關(guān)系到銷(xiāo)售渠道的優(yōu)劣，事關(guān)大局，必須慎重對(duì)待。中間商的人品應(yīng)該具備敬業(yè)、守信、勤勉、踏實(shí)等品質(zhì)。?三、房地產(chǎn)發(fā)展商中間商的協(xié)調(diào)發(fā)展商和中介商的協(xié)調(diào)是對(duì)營(yíng)銷(xiāo)渠道的管理和控制。?第三節(jié) 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理招標(biāo)投標(biāo)?為了更好的發(fā)揮房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道作用，可以采用招投標(biāo)方法，選擇房地產(chǎn)中間商。一、招標(biāo)投標(biāo)操作程序招標(biāo)單位編制招標(biāo)書(shū)本節(jié)第二部分專(zhuān)門(mén)闡述招標(biāo)單位發(fā)布招標(biāo)信息招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式。投標(biāo)書(shū)方案部分不得寫(xiě)出投標(biāo)單位名稱(chēng)和個(gè)人姓名，由招標(biāo)單位予以編號(hào)。如出現(xiàn)以下情況，將沒(méi)收保證金：（1）投標(biāo)單位未按時(shí)送投標(biāo)書(shū)或中途退標(biāo)（2）所送投標(biāo)書(shū)質(zhì)量極其低下，粗制濫造（3）投標(biāo)單位之間不正當(dāng)串標(biāo)補(bǔ)償金視投標(biāo)書(shū)質(zhì)量，原則上支付給每家投標(biāo)單位。無(wú)論采納與否，委托方應(yīng)按合同規(guī)定，向代理方付給規(guī)定的服務(wù)費(fèi)。超市與商場(chǎng)：超市購(gòu)酒者大都不是直接消費(fèi)者。銷(xiāo)售費(fèi)用高。四、有效的酒店綜合調(diào)查以?xún)r(jià)格為切入點(diǎn)選擇兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，最好是高于自己產(chǎn)品價(jià)位的一個(gè)，低于自己價(jià)位的一個(gè)。如果是非常規(guī)容量包裝的產(chǎn)品，就不會(huì)擺在以上位置，縱然是暢銷(xiāo)產(chǎn)品，也會(huì)被放在柜臺(tái)的左下角或右下角，如100 ml裝的北京二鍋頭。至此，通過(guò)綜合對(duì)比，自己企業(yè)的產(chǎn)品在區(qū)隔目標(biāo)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)就比較清晰了。（2）稅務(wù)部門(mén)：通過(guò)對(duì)稅務(wù)專(zhuān)管員的調(diào)查，了解酒店能否按時(shí)交稅及專(zhuān)管員催交稅款的難易程度以及酒店的稅負(fù)情況，你對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)情況也可略見(jiàn)一斑；（3）水電部門(mén)：能否按時(shí)交納水電費(fèi)及拖欠情況與上面進(jìn)行驗(yàn)證。中檔酒店：上座率60％（二）智能公關(guān)餐飲店老板企業(yè)與客戶(hù)，沒(méi)有永遠(yuǎn)的朋友，也沒(méi)有永遠(yuǎn)的敵人，只有永遠(yuǎn)的利益。兌現(xiàn)時(shí)，企業(yè)中較當(dāng)家或較有權(quán)威的人出頭為最佳。更何況，餐飲店老板是商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，他們的最大動(dòng)機(jī)是盡一切力量賺取更大的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。公關(guān)不是目的，而是為了更好地掌控。一個(gè)市場(chǎng)的目標(biāo)餐飲店完成鋪貨，最長(zhǎng)不要超過(guò)一個(gè)月。（6）杜絕假鋪貨。這是市場(chǎng)行業(yè)專(zhuān)業(yè)化的客觀要求，也是取得戰(zhàn)略性整合成功的至高境界。房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)房地產(chǎn)是房屋和土地財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)，又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)。（4）稀缺性這是由土地的自然屬性決定的，因?yàn)橥恋鼐哂胁豢稍偕?。城市房屋流通形式主要有買(mǎi)賣(mài)、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。(6)不完全開(kāi)發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場(chǎng)流通，為保證市場(chǎng)的有效供給，國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場(chǎng)需求來(lái)干預(yù)市場(chǎng)。評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響程度可以從戶(hù)型合理性（包括朝向、大小、室內(nèi)布局、水電氣配套等）、小區(qū)整體情況（區(qū)位、園林景觀、建筑外觀、整體布局等）、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用和設(shè)計(jì)質(zhì)量（施工可行性、設(shè)計(jì)整改情況及設(shè)計(jì)審查合格情況）4 個(gè)方面來(lái)考慮。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，由市場(chǎng)調(diào)查、參與方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。根據(jù)以上的分析，可以建立影響房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的指標(biāo)體系（三）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略房地產(chǎn)產(chǎn)品建成之后，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)則是最后關(guān)鍵的一環(huán)。如，濰坊同泰建設(shè)集團(tuán)下屬分公司——昌樂(lè)同盛置業(yè)有限公司，剛剛開(kāi)發(fā)的“同樂(lè)花園”，其名稱(chēng)給人一種安逸、祥和、溫馨的感覺(jué)。例如：廣東的一家公司所開(kāi)發(fā)的小區(qū)，借助其小區(qū)內(nèi)的一千多棵大榕樹(shù)，打出了“大榕樹(shù)下，百姓人家”的廣告語(yǔ)，果然取得了成功。指售房者根據(jù)銷(xiāo)售情況不斷地調(diào)整定價(jià)的一種方法。所謂的樓宇按揭，是指由購(gòu)房者交納房?jī)r(jià)30%的首期款，取得購(gòu)房合同，然后憑購(gòu)房合同向銀行申請(qǐng)抵押貸款支付70%的余款，以后，購(gòu)房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時(shí)才能收回產(chǎn)權(quán)。同時(shí)人員促銷(xiāo)這種方式所面對(duì)的顧客范圍小，對(duì)于促銷(xiāo)人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個(gè)人素質(zhì)。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)傳播溝通在公眾中樹(shù)立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷(xiāo)售的目的。房地產(chǎn)渠道策略目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道大致可以分為直銷(xiāo)、經(jīng)紀(jì)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)。委托代理商是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷(xiāo)一個(gè)好的房地產(chǎn)品牌，理應(yīng)具備“品質(zhì)、服務(wù)、推廣”這三大要素，品質(zhì)是房地產(chǎn)品牌的核心內(nèi)涵，推廣是房地產(chǎn)品牌的重要外延，而服務(wù)則是位于兩者之間的緩沖地帶。品牌需要具備實(shí)際的、豐富的內(nèi)涵，即卓越的信譽(yù)、優(yōu)質(zhì)的管理、周全的服務(wù)等。在營(yíng)運(yùn)品牌的眾多因素中，創(chuàng)新是第一位的，是最關(guān)鍵的因素和最重要的驅(qū)動(dòng)力，即品牌的根基。房地產(chǎn)品牌社區(qū)就是塑造社區(qū)成員對(duì)本社區(qū)的歸屬感。房地產(chǎn)由于其開(kāi)發(fā)量大，往往對(duì)整體樓盤(pán)先進(jìn)行總品質(zhì)的定位，確定目標(biāo)市場(chǎng)，即確立母品牌；再根據(jù)開(kāi)發(fā)狀況和市場(chǎng)情況細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，確定每一期工程的具體針對(duì)群體，即確立子品牌。地產(chǎn)發(fā)展商和客戶(hù)之間一旦建立起相互信任和溝通互動(dòng)的關(guān)系，就預(yù)示著兩者關(guān)系的緊密和延續(xù)。例如，萬(wàn)科地產(chǎn)從九十年代初涉入地產(chǎn)行業(yè)，從最早在深圳開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目———“天景花園”開(kāi)始，就培育了一批“鐵桿”的品牌忠誠(chéng)者，這批“鐵桿”在深圳跟隨萬(wàn)科的項(xiàng)目不斷“換房”，而且，還義務(wù)為萬(wàn)科的地產(chǎn)做“義務(wù)宣傳”，經(jīng)常在親朋好友中間“傳播”買(mǎi)萬(wàn)科房子的好處。目前房地產(chǎn)正處于迅猛發(fā)展階段，在論述的以上營(yíng)銷(xiāo)策略中，他們都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)生影響，而其根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)的特點(diǎn)及房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)，品牌策略很適應(yīng)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)需求，利用其營(yíng)銷(xiāo)策略將會(huì)獲得更好的效果！從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更多的商機(jī)！第五篇：淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的實(shí)施，是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上能否立足和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的成敗。一宗相同的房產(chǎn)，在不同的區(qū)位，其售價(jià)及營(yíng)銷(xiāo)策略往往也不同。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)企業(yè)為爭(zhēng)取有限的有效需求市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)的售后服務(wù)也是服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的重要組成部分。像保利拉菲公館，借助著名奢侈品牌紅酒拉菲的名字，襯托出該房地產(chǎn)樓盤(pán)的高貴以及奢華，很好的塑造了樓盤(pán)的品牌和個(gè)性，渲染樓盤(pán)的藝術(shù)氛圍，提升樓盤(pán)的生活質(zhì)量。政府通過(guò)房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)特點(diǎn)有許多, 營(yíng)銷(xiāo)人員應(yīng)著重從下面三個(gè)方面研究消費(fèi)者的喜好：(1)消費(fèi)者市場(chǎng)房產(chǎn)需求的多層次性。開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的商品房自身品質(zhì)好壞在很大程度上決定了項(xiàng)目的成功與否, 反映了市場(chǎng)對(duì)該產(chǎn)品的認(rèn)可, 同時(shí), 好的產(chǎn)品也是公司品牌形象的標(biāo)志。所謂產(chǎn)品, 是指能夠提供給市場(chǎng), 用于滿(mǎn)足人們某種欲望的任何事物, 包括實(shí)物、服務(wù)、場(chǎng)所和觀念。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售產(chǎn)品的過(guò)程中, 除了自己設(shè)置售樓處銷(xiāo)售之外, 還要委托部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下生存和發(fā)展, 唯一的出路就是以人為本, 打造一支既懂得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì), 又深入了解行業(yè)發(fā)展的精英團(tuán)隊(duì)。企業(yè)選擇什么樣的促銷(xiāo)策略, 應(yīng)該以企業(yè)自身情況和市場(chǎng)環(huán)境為依據(jù), 在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下, 企業(yè)更加應(yīng)該重視促銷(xiāo), 包括廣告投入和營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境復(fù)雜多變, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要開(kāi)發(fā)適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品, 還必須要為產(chǎn)品制定合適的價(jià)格, 如何在消費(fèi)者可以接受的價(jià)格范圍內(nèi)制定出最能吻合企業(yè)目標(biāo)的價(jià)格, 是非常值得開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行研究的。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查不僅可以了解消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的意見(jiàn)、建議, 而且還可以了解其他企業(yè)的開(kāi)發(fā)情況、銷(xiāo)售情況以及經(jīng)營(yíng)策略, 從而有利于學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)提高經(jīng)營(yíng)管理水平。(3)消費(fèi)者市場(chǎng)對(duì)房屋需求的可誘導(dǎo)性。(3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)劣成敗, 在于營(yíng)銷(xiāo)管理者是否順應(yīng)不斷變化的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境。像萬(wàn)科、保利、恒大等地產(chǎn)公司，已經(jīng)成為中國(guó)的房地產(chǎn)品牌公司。由于房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的特殊性和購(gòu)買(mǎi)者的慎重性，需要有具備較強(qiáng)的宏觀分析能力、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、心里學(xué)知識(shí)、法律常識(shí)及公關(guān)技巧等的綜合素質(zhì)人才。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)走向立體型、綜合性的全面營(yíng)銷(xiāo)將是一種必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)的信息營(yíng)銷(xiāo)不僅包含了自己企業(yè)內(nèi)部信息的分析與控制，還包括對(duì)地區(qū)、區(qū)域的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等發(fā)展?fàn)顩r新、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)信息、各有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)的直接與間接作用信息等的全面分析與控制。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)基本理念可從以下10個(gè)方面來(lái)考察：。萬(wàn)科品牌的案例說(shuō)明，一方面良好的客戶(hù)關(guān)系可以降低銷(xiāo)售成本和服務(wù)成本，客戶(hù)愿意花更多的錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)他們認(rèn)為值得信任的物業(yè)；另外，客戶(hù)會(huì)提供反饋意見(jiàn)，并且積極主動(dòng)地介紹他人購(gòu)買(mǎi)。同其他行業(yè)的品牌一樣，凡是成功的、長(zhǎng)壽的品牌背后都有一個(gè)無(wú)形的紐帶在維系著企業(yè)和客戶(hù)、產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的關(guān)系，經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)質(zhì)上變?yōu)榻?jīng)濟(jì)品牌關(guān)系。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展到今天，地產(chǎn)商和消費(fèi)者都從不同角度和個(gè)人體驗(yàn)來(lái)認(rèn)識(shí)和體會(huì)著品牌的內(nèi)容和價(jià)值，相對(duì)于其他消費(fèi)品品牌而言，地產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特個(gè)性和消費(fèi)方式，決定了支持其品牌的核心要素，除了建筑和其他附著在住宅之外的無(wú)形要素之外，最為重要的是發(fā)展商和客戶(hù)之間基于物業(yè)而建立起的關(guān)系。在通過(guò)廣告媒體讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)、了解物業(yè)的同時(shí)也認(rèn)識(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，然后結(jié)合獨(dú)特的市場(chǎng)導(dǎo)入手法，全面推廣、制造效應(yīng)。而不斷提升產(chǎn)品（服務(wù)）的功能及效用，是市場(chǎng)最根本的要求，也是符合品牌發(fā)展規(guī)律的。總之，品牌戰(zhàn)略的推行，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的永續(xù)經(jīng)營(yíng)不但成為可能，而且成為必然。品牌，才是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的立足之本。這是房地產(chǎn)業(yè)借助網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行有效營(yíng)銷(xiāo)的一種手段。例如：公司準(zhǔn)備聘用營(yíng)銷(xiāo)人員組成自己的銷(xiāo)售隊(duì)伍，直接向客戶(hù)推銷(xiāo)自己的產(chǎn)品。（4）營(yíng)業(yè)推廣。房地產(chǎn)廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢(shì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、教育優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)等。其重要之處就在于其能使?jié)撛诘念櫩娃D(zhuǎn)房地產(chǎn)促銷(xiāo)的目的是刺激或增加消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)。為了避免讓購(gòu)房者一次性支付過(guò)多的金額，有的公司允許購(gòu)房者分期付款。（1）定價(jià)方法。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費(fèi)者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局，為此開(kāi)發(fā)商采用現(xiàn)代化的新技術(shù)，使物業(yè)更具有智能化和現(xiàn)代化的格局。產(chǎn)品策略房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性決定了其營(yíng)銷(xiāo)策略的特殊性。目前普遍存在的事實(shí)是，在前期的物業(yè)管理服務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)自身的下屬物業(yè)管理公司多是服務(wù)的提供者，特別在企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是分期分段進(jìn)行的情況下更是如此，此時(shí)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量對(duì)于企業(yè)后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售及效益情況將產(chǎn)生決定性的影響。施工質(zhì)量問(wèn)題很可能會(huì)在工程竣工驗(yàn)收后幾年才能表現(xiàn)出來(lái)，這種質(zhì)量缺陷或事故雖然可以通過(guò)修補(bǔ)、重構(gòu)等形式加以改進(jìn)，但是它對(duì)于公司的社會(huì)形象和長(zhǎng)期獲利能力產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無(wú)限性、由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。（7）耗資巨大房地產(chǎn)售價(jià)昂貴，往往要花費(fèi)人們很多年甚至一輩子的積蓄。所以基于這個(gè)特殊的條件，房子的特性顯得更加突出。開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)從最初的盲目趨同發(fā)展到理性競(jìng)爭(zhēng)的階段。餐飲店整合營(yíng)銷(xiāo)成功的核心是環(huán)環(huán)相扣，緊密跟進(jìn)。固定人員不足，可抽調(diào)機(jī)動(dòng)力量加入鋪貨隊(duì)伍，但要統(tǒng)一指揮，分工明確。這些人才是大多數(shù)餐飲店都較歡迎的精英。餐飲店管理與銷(xiāo)售方面的雜志報(bào)刊；切記重大節(jié)日禮節(jié)性的拜訪，最好不以企業(yè)的名義，而是以你個(gè)人或家庭的名義。所謂智能整合公關(guān)，就是物質(zhì)與精神相結(jié)合的公關(guān)策略。五、營(yíng)銷(xiāo)策略（一）80∶20法則推進(jìn)策略許多酒類(lèi)企業(yè)做餐飲店產(chǎn)品推廣時(shí)，所選餐飲店的規(guī)模數(shù)量沒(méi)有錯(cuò)，投入的人力物力也達(dá)到了平均比例，可餐飲店?duì)I銷(xiāo)的績(jī)效卻令人非常失望。酒店客人上座率觀察法：就餐時(shí)間，到目標(biāo)酒店巧妙地點(diǎn)一下臺(tái)位數(shù)量，并記錄單位時(shí)間內(nèi)多少臺(tái)位有客人就餐，就能算出上座率。弄清行政部門(mén)的轄區(qū)主管部門(mén)。如果需要了解區(qū)隔市場(chǎng)酒店酒類(lèi)消費(fèi)的總體情況（比如容量及各種酒品牌的比率），可將各種品牌進(jìn)行清點(diǎn)，然后所有品牌瓶數(shù)量相加得出總瓶數(shù)量，計(jì)算出單個(gè)品牌占有率。該信息可能有誤，還需要相應(yīng)配套的相互調(diào)查印證的手段。對(duì)其市場(chǎng)及產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)致調(diào)查，并將其產(chǎn)品與自己的產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分對(duì)比，找出其優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，同時(shí)分析自己虛擬產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，機(jī)會(huì)點(diǎn)就會(huì)很自然地呈現(xiàn)在面前。當(dāng)酒店里的某個(gè)酒類(lèi)品牌占有一定份額時(shí)，這個(gè)品牌就形成了在區(qū)隔市場(chǎng)和終端領(lǐng)導(dǎo)渠道作用。而酒店處于首要位置即領(lǐng)導(dǎo)渠道。（3）營(yíng)銷(xiāo)研究銷(xiāo)售主題的確定及形象策劃定位，引入CIS系統(tǒng)，從MI、SI、VI等方面對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行綜合包裝（包括名稱(chēng)、標(biāo)志、色彩、風(fēng)格、口號(hào)、理念等）；市場(chǎng)目標(biāo)群的分析、建立與培育；價(jià)格戰(zhàn)略：價(jià)格定位、變化浮動(dòng)、付款方式類(lèi)型策略及依據(jù)的確定；媒體戰(zhàn)略：采用媒體的類(lèi)型及其程度、頻度、階段計(jì)劃，媒體類(lèi)型包括報(bào)紙、新聞、