【正文】 種促銷藝術(shù)與科學(xué)。但是“萬變不離其宗”，方法再多，也離不開其最基本的形式。買了這家房地產(chǎn)公司的商品房，住進(jìn)去以后，覺得不如意，可以隨便換住別的商品房——先決條件是這些商品房必須是這家公司建造，而且還空著。成立購房俱樂部，目的就是為消費(fèi)者營造一個(gè)良好的購房環(huán)境，以確保消費(fèi)者的合法權(quán)益。為了保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，使消費(fèi)者的購房風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)，個(gè)別房地產(chǎn)商推出了“購房安全卡”這一服務(wù)項(xiàng)目，以幫助購房者安全購房。通過實(shí)施“精裝修房”建設(shè)，減少了消費(fèi)者購房后投入的大量精力，交房時(shí)即可直接投入使用。不過，現(xiàn)在許多房產(chǎn)商提供的“菜單式裝修”這一方法彌補(bǔ)了這個(gè)缺陷。這項(xiàng)活動(dòng)是讓想要購房的市民利用雙休或節(jié)假日，免費(fèi)乘坐購房直通車，到各處出售樓盤的現(xiàn)場去考察和挑選所需的房屋。七、名人效應(yīng)完美形象促銷法該法主要是指房地商應(yīng)用一些名人效應(yīng)來迅速培植項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，塑造一些“形象完美”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，借名人效應(yīng)代言項(xiàng)目來打開市場通路，以達(dá)到促銷的目的。這些年空調(diào)病日益盛行便是例證。換句話說，對自身生存環(huán)境的關(guān)注、對健康生活觀念的崇尚，已經(jīng)成為新派現(xiàn)代人的一個(gè)重要“標(biāo)識”。值得指出的是，參加房展需要有賣點(diǎn)，好的項(xiàng)目創(chuàng)意、切實(shí)的區(qū)位、環(huán)境、價(jià)位、戶型的優(yōu)勢可以通過房展會(huì)引起房產(chǎn)消費(fèi)者的關(guān)注，從而取得成功。這種促銷方法具有一定的投機(jī)性，雖然對有些消費(fèi)者而言，它不如送裝修、送家電等實(shí)在，但因?yàn)榇朔骖櫫巳藗兊牟男睦?，反而?huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生刺激的感受，因而還是有一定的誘惑力的。這種策略運(yùn)用時(shí)需注意的是，只有部分樓盤適用，并非適合所有類型的房屋，筆者認(rèn)為此種策略的應(yīng)用范圍較側(cè)重于商業(yè)鋪面、辦公寫字樓類物業(yè)，只要的策略計(jì)劃得當(dāng)?shù)那闆r下，完全可以作為一種主要的營銷策略。二、項(xiàng)目推廣的單一性有助于減少競爭威脅，提高效益。它的醞釀條件是必須是有政府行為而避免老百姓感覺功利性不強(qiáng)的行為。要知道有些話題是不利于樓盤行銷的，相反還有可能使項(xiàng)目銷售陷入僵局。策劃人在運(yùn)用銷售促進(jìn)策略時(shí)，應(yīng)注意把握銷售促進(jìn)的適應(yīng)房產(chǎn)商品的特征：一、銷售促進(jìn)一般在限定的時(shí)間和范圍內(nèi)進(jìn)行，通常時(shí)間較短；二、是銷售促進(jìn)活動(dòng)設(shè)計(jì)時(shí)要充分地考慮買房者的消費(fèi)心理，要著力設(shè)計(jì)能吸引買房者和其他市場關(guān)系人員參與的活動(dòng)方案；三、注意掌握銷售促進(jìn)工具的靈活運(yùn)用。二、戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略分析是為了研究財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)的性質(zhì)與數(shù)量，事先對企業(yè)理財(cái)環(huán)境的現(xiàn)狀和未來發(fā)展變化趨勢，所進(jìn)行的系統(tǒng)預(yù)測分析。實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展盈利，增加股東權(quán)益財(cái)富，這是萬科的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)。主辦崗位 土地開發(fā)：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時(shí)匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。 各崗位責(zé)任和分工黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇營銷策劃：負(fù)責(zé)編制可行性報(bào)告。融資會(huì)計(jì)：負(fù)責(zé)提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級、存款證明）等方面的文字材料。被委托人必須密切關(guān)注評標(biāo)過程，及時(shí)向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。主管崗位 總建筑師：布置本作業(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評選會(huì)議，向總經(jīng)理推薦首選方案。黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 概念方案的設(shè)計(jì)成果必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。由總建筑師確定首選方案后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。一旦查實(shí)有泄密現(xiàn)象，不管是否中標(biāo)，均要追究本主辦崗位 的責(zé)任。5．作業(yè)要求 踏勘現(xiàn)場需要組織多次，每次踏勘的重點(diǎn)有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項(xiàng)目。 建筑環(huán)境：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。有特殊要求 的可聘請社會(huì)專業(yè)人員參加。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價(jià)。 法規(guī)政策分析開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。 建筑方案選擇建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : 為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設(shè)計(jì)管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗(yàn)和成功案例，提供大量的直觀信息。 本作業(yè)的工作質(zhì)量接受總建筑師的檢查和評價(jià)。這是公司的一項(xiàng)日常的，基本 的信息管理工作。 制作方法：一人一個(gè)文件目錄，每個(gè)文件的首頁是個(gè)人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)最后審查和簽發(fā)。 分階段實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)的大至區(qū)域范圍。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計(jì)深度要求。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : 為了引進(jìn)競爭機(jī)制，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，集思廣益地?fù)駜?yōu)選用設(shè)計(jì)成果，樹立公司持久的品牌，縮短設(shè)計(jì)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)都必須進(jìn)行方案招投標(biāo)。 招標(biāo)登記向設(shè)招辦填報(bào)《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表》。中標(biāo)方案一般不單獨(dú)補(bǔ)償，其費(fèi)用納入設(shè)計(jì)合同內(nèi)。該解答的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。在單獨(dú)密封的設(shè)計(jì)說明上無相應(yīng)資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與投標(biāo)人不符的，或無投標(biāo)人公章的。評標(biāo)報(bào)告由全體評委簽字。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。* 建筑設(shè)計(jì)方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計(jì)方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : 取得項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。住宅、商辦樓項(xiàng)目由城市發(fā)展處審批，賓館、學(xué)校項(xiàng)目由社會(huì)發(fā)展處審批。規(guī)劃管理部門張榜公布的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申辦程序。* 凡屬國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的建設(shè)工程，需加送“國有土地使用權(quán)出讓合同”文本（副本）及附圖各一份（原件）。它可以對整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度管理作出評價(jià)，也可以檢討原計(jì)劃編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，為今后的計(jì)劃管理提供依據(jù)?？偨?jīng)濟(jì)師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。一項(xiàng)工作從開始到完成需要的合理時(shí)間稱為該工作的持續(xù)時(shí)間。 邏輯要素左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。 確定目標(biāo)工期和計(jì)劃工期根據(jù)對計(jì)劃執(zhí)行的信心程度，將目標(biāo)工期適當(dāng)壓縮后作為計(jì)劃工期，以便給實(shí)施過程中 的調(diào)整留有余地。 檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點(diǎn)自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時(shí)間不足時(shí)距長度的，用波形線補(bǔ)足。過高質(zhì)量要求的結(jié)果會(huì)使某些工藝性工作的持續(xù)時(shí)間延長和材料人工費(fèi)用增加；壓縮工期的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會(huì)打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。這是我們給某著名鞋業(yè)專賣店，針對其消費(fèi)人群外地人口居多的特征而設(shè)計(jì)出的中秋促銷活動(dòng)。這個(gè)促銷方式充分利用了人們愛占便宜的心理，用自己可以定價(jià)的策略大大的調(diào)動(dòng)了客人參與的熱情，從而達(dá)到了傾銷庫存、加大正品銷售的目的。設(shè)計(jì)出這個(gè)促銷方式的靈感是來源于筆者一位做電子商務(wù)的朋友在歷年的中秋節(jié)不是簡單的給員工發(fā)月餅，而是給員工家人郵遞月餅并寫感謝信的方式。當(dāng)然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益 的程度范圍內(nèi)。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中所有的工作都能對應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負(fù)責(zé)操作的崗位。如果邏輯出現(xiàn)錯(cuò)誤，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃也就從根本上失去了可操作性。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時(shí)間小于時(shí)距。圓圈中的編號從左向右依此排列。協(xié)管崗位 總建筑師，總會(huì)計(jì)師：分別向主管總師提供分管范圍內(nèi)的進(jìn)度目標(biāo)和調(diào)整意見。 本崗位憑《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向上海市房屋土地資源管理局申請辦理《建設(shè)用地 批準(zhǔn)書》。黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或有關(guān)計(jì)劃批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。以后每年在年初與年中二次直至項(xiàng)目竣工，向上級主管部門或區(qū)發(fā)改委填報(bào)，經(jīng)上海市發(fā)展與改革委員會(huì)批準(zhǔn)后，列入上海市基黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇本建設(shè)投資計(jì) 劃并分批下達(dá)。黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 規(guī)劃方案批準(zhǔn)后，本主辦崗位負(fù)責(zé)項(xiàng)目建議書的編制組織工作。 核發(fā)“建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單”批復(fù)的時(shí)限為每次審核各為30 個(gè)工作日。規(guī)劃方案招標(biāo)完成，并按專家評審時(shí)提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。 簽訂合同：自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標(biāo)小組和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立設(shè)計(jì)合同。黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 先由投標(biāo)人分別介紹各自的方案，然后評委在無干擾的環(huán)境下討論評議，按照技術(shù)先進(jìn)、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計(jì)進(jìn)度、取費(fèi)服務(wù)等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。 評標(biāo)小組人員名單不公開，評標(biāo)小組成員須對評標(biāo)活動(dòng)內(nèi)容保密，不得外泄。 確定投標(biāo)人名單公開招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報(bào)名的投標(biāo)人資格，從中選擇3 至5 名入圍，邀請黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇招標(biāo)的可直接向3 名或3 名以上發(fā)邀請書。投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。但不管是公開還是邀請招標(biāo)，都必須接受設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : ）的全程監(jiān)督和管理。 當(dāng)設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初階段時(shí)，甲方應(yīng)重新審視原來的設(shè)計(jì)任務(wù)書，按照建筑方案的審批意見，同時(shí)吸取會(huì)審專家的優(yōu)化建議，補(bǔ)充完善設(shè)計(jì)任務(wù)書，重新遞交設(shè)計(jì)單位。 住宅設(shè)計(jì)指標(biāo)：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。協(xié)辦崗位 營銷策劃：提供市場調(diào)研報(bào)告，和主辦崗位研究討論市場定位和設(shè)計(jì)黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇指標(biāo)。設(shè)計(jì)任務(wù)書也是設(shè)計(jì)單位最主要的設(shè)計(jì)依據(jù)。首選信息庫始終保持20 名左右，因淘汰黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇引起的缺額 從備用庫內(nèi)補(bǔ)充。 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成jpg 或tif 文件，然后插入電子相冊。協(xié)辦崗位 營銷策劃：將業(yè)務(wù)接觸或房展會(huì)上收集的圖片資料提供給主辦崗位。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對策。 附件（包括附圖和附表）。 項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測市場前景、價(jià)格走勢、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。 小組集體討論，議題為： 市場研究。主辦崗位 營銷策劃：制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : 項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。 調(diào)研內(nèi)部環(huán)境： 地面障礙物：動(dòng)拆遷進(jìn)展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。6．作業(yè)描述： 調(diào)研外部環(huán)境： 生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局情況。協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計(jì)師在投標(biāo)截止日期前修改完成，如時(shí)間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評議的優(yōu)化意見與設(shè)計(jì)單位溝通，由設(shè)計(jì)黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇單位酌情修改。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : ：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。 委托概念方案設(shè)計(jì)主辦崗位按照項(xiàng)目的規(guī)模和特點(diǎn)從優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫中選擇2 至3 名分屬不同設(shè)計(jì)單位 的合適人選，并通過選中的設(shè)計(jì)師與其注冊的設(shè)計(jì)單位聯(lián)系委托設(shè)計(jì)事宜。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : （技術(shù)）土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，是土地投標(biāo)書的主要組成部分。 投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容：投標(biāo)申請表；投標(biāo)書；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性 研究報(bào)告等。通過各種途徑了解競標(biāo)對手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，及時(shí)反饋給各負(fù)責(zé)部門。其中營銷策劃重點(diǎn)對現(xiàn)時(shí)周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有必要時(shí)，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。2．作業(yè)依據(jù)政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息，公司開發(fā)計(jì)劃，地區(qū)地形圖。四、戰(zhàn)略對策戰(zhàn)略對策是保證戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的一整套重要方針，措施的總稱，是保證戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的手段。第二篇：萬科案例企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的基本要領(lǐng)包含戰(zhàn)略思想、戰(zhàn)略分析、戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)、戰(zhàn)略對策。它的切入點(diǎn)是消費(fèi)者的心理，它的設(shè)計(jì)重點(diǎn)是目標(biāo)群體的參與性，它的基礎(chǔ)是客觀市場具有相應(yīng)的消費(fèi)能力。從而達(dá)到促銷的目的。但是，我們在把房展辦進(jìn)商場時(shí)也存在一些需要著力考慮的問題：比如在商場內(nèi)部舉行房展，往往會(huì)由于空間的限制而使展示效益不能發(fā)揮到極至，而且在與商場合作時(shí)，可能會(huì)受到商場方面出于顧客安全與購物舒適的角度而所做的或多或少的限制；商場購物人流的影響；目標(biāo)群體更為細(xì)致劃分的影響；