【正文】 性較強，具備先進規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。依據(jù)產品單價可將該 市場產品分為以下幾類： (1) 低于 2500元 /平方米： 該檔次產品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設計上僅顧及區(qū)內基本的環(huán)境、配套要求。但該類產品由于受地域限制，產品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠離市中心區(qū)域的中高檔項目。 產品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領客戶的消費趨向。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容） 總結：該項目注重了附加值的提高 ，在同檔次產品中拉升了住宅品質，助推了產品從同等競爭中脫穎而出。 2） 6 表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。 （ 2） 梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣 傳導向下，該區(qū)域已經形成了消費者關注的熱點和商家開發(fā)的熱點，致使項目的價格已經跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價格發(fā)展體系。 ? 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶： 此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設計效果。基于梅江及梅江南區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經驗， 在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。 產品 : 四層 五層半花園洋房 50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10% 左右，擬以多層為主導產品，突出環(huán)境設計，強調高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設計思路。 地產市場及梅江、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產品的規(guī)劃設想，抓住了該地區(qū)缺乏標志性高品質住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。 2020年開發(fā) 7萬平米。 三 .經濟效益分析 ： 根據(jù)上述售價、成本及稅務測算，該項目總體經營情況如下： 經濟指標 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤 716 21,475 稅后利潤 480 14,388 內部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報率 16． 58% 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價支付貼現(xiàn)比 啟動資金獲利倍數(shù) 項目開發(fā)周期內各年的利潤體現(xiàn)如下表 : 經濟指標 2020年 2020年 2020年 合計 結算面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤 (元 /m2) 480 480 480 480 利潤 (萬元 ) 4796 4796 4796 14,388 ，參照以下內容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。 （ 3） 萬科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競爭中處于有利位置。 四 .項目資金預測 資金流量及有關 指標： 01年 02年 03年 04年 05年 合計 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價 (元 /m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 38,000 38,000 38,000 114,000 回款額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價款 8,091 11,320 11,983 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費 211 829 357 267 1,664 期間費用 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小 計 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 NPV 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 六、資金成本 245 325 570 七、內部收益率 IRR 52% 八、獲利指數(shù) 九、資金峰值比例 十、地價支付貼現(xiàn)比 十一、啟動資金獲利倍數(shù) ： 依據(jù)目前掌握情況及設想，預計該項目資金缺口為： 2020 年 3季度缺口 5000 萬元、 4 季度缺口 5000萬元、 2020年 1 季度約 500 萬元，天津公司現(xiàn)有項目不能提供資金支持，希望總部結算中心支持。地價中包含土地使用權轉讓及地上、地下建 /構筑物、各種管線 \設施拆遷 合作方補償費 1,000 33 與合作方初步確定。 鑒于以上幾點，計劃 2020年開發(fā)該項目，初步預計可在 2020年初開工。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內豎向標高與市政干道相符。該項目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設中，保留了大量的高大樹木，本項目的開發(fā)建設對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社 區(qū)文化建設與居住新觀念，并為萬科占領天津市區(qū)重要的住宅市場 —— 南部地區(qū)，有著深遠的影響。并以小高層來提高項目容積率。 客戶主體： 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。 在沒有強大外因刺激的情況下，市場各檔次的需求量基本是相對恒定的，而 占地 192公 頃的 梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費個體。 （二）重點項目對比分析： 梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比： 優(yōu)劣勢對比項 藍水假期 芳水園 天玻 規(guī)劃用地 13． 6萬 m2 12． 53萬 m2 35． 02萬 m2 總建筑面積 12． 9萬 m2 11． 9萬 m2 25． 01萬 m2 樓面地價 1248元 /m2 1248元 /m2 地點 友誼路延長線 友誼路延長線 解放南路 開發(fā)商 順 馳投資 華夏經濟房 萬科計劃投資 交通 路況好 ,出行便利 路況好 ,出行便利 配套公建 小學、派出所 小學 配套設施 三水入戶、遠程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 三水入戶、遠程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 容積率 0． 9（含水面） 0． 95（含水面） 水面 綠化率 58． 5湖景綠化率 31． 55% 53%湖景綠化率 工程進度 2020年 10月底交工 2020年 8月底交工 可售面積 79205 m2 70240m2 主力面積 130160 m2 120150 m2 主力總價 5062萬元 4557萬元 熱銷面積 130（小三室） 120 產品對比： 優(yōu)劣勢對比項 藍水假期 芳水園 天玻 平均單價 3900元 /m2 3800元 /m2 元 /m2 戶型配比 多層（ 4層半）： 65% 高層 (912層 )： 30% 別墅（未開發(fā)）： 5% 多層； 70% 高層： 30% 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 面積配比 多層（ 4層半）： 高層 (912層 )： 別墅（未開發(fā)）： 多層 小高層 高層 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 價格 多層：起價 3400 小高層、高層：起價 3300 別墅： 10000元 /平方米左右 連體別墅： 5000元 /平方米左右 多層 小高層 高層 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 主力戶型 130160 120150 梅江南： 梅江南規(guī)劃可用地是 公頃，規(guī)劃保留水面 60 公頃，居住區(qū)建筑密度不大于 22%，其中建筑面積約在 130 萬平方米， 4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的 75%左右，每戶平均面積約為 120平方米。總容積率為，綠化綠 35%，區(qū)內規(guī)劃水面 23 公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到 40%以上。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容） 該項目于 99年 11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風 景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經過 1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出 60%。 總結：該項目產品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年 6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。此類產品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產品以外附加值的設計已較為注重，從景觀設計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。 ? 銷售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實施較早的地區(qū)，市政建設和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 ，比 90年增加了 萬人。 （ 4） 土地方的 信任情況：土地方為經營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風險。 ③合作方的主要工作： a. 負責與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。 、臨時用電。 ②付款計劃： 5000 萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳 戶。 （ 2） 政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的 57%收取，但該項目能否順利按 7%執(zhí)行，是一個待定因素。 第三章 法律及政策性風險分析 一 .項目用地取得土 地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項目用地現(xiàn)狀 ① 土地所有權歸屬 :國有用地 ② 土地使用權歸屬：天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司 ③ 土地的他項權益 :沒有 ④ 土地的用途 :工業(yè)用地 ⑤ 項目用地現(xiàn)狀的文件 :天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用 (97更 1)字第 101號國 有土地使用證 2. 項目用地規(guī)劃 ① 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地 ② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（ 100101）控制性詳細規(guī)劃 ： 目前尚未辦理項目的 任何手續(xù)。 : ① 出讓面積界定 :理論上按 住宅用地面積出讓 ,即 25萬