【正文】 員衣著桔色連衣裙，比較熱情，另有多媒體電視一部。二棟 28R 為純住宅（小戶型）套一（ 5060 ㎡ ） 127 戶，套二（ 6695 ㎡ ） 372 戶，容積率： ，公攤 2225%，綠化率： 25%，建筑密度： %。 利多利空：本案居城西繁華地帶，交通便利，價格適中，戶型配比適中。 客源分析：來看房者以自住居多，成都戶口為主。 熙城國際 案名 熙城國際 售樓處 金年區(qū)營門口路 4448 號 投資興建 成都成運(yùn)置業(yè)，眾 和祥置業(yè) 工地位置 同上 電話 86087333 企劃銷售 廣博行 主力總價 約 51 萬 建筑設(shè)計 省林來勘察設(shè)計 可售總價 約 3 億 4 仟萬 企劃用途 商務(wù)，住宅 規(guī)劃戶數(shù) 999 基地位置圖 基地面積 畝 可售戶數(shù) 999 銷售面積 約 50000 ㎡ 售出戶數(shù) 建筑樓層 2428F 銷售率 規(guī)劃面積 5095 ㎡ 銀行貸款 建行 主力面積 75 ㎡ 七層 20 年 平均單價 7500 元 /㎡ 車位 個數(shù) 300 個 公司貸款 單價范圍 公開日期 07 年 8 月底開盤， 綜 合 分 析 1 、環(huán)境分析：項(xiàng)目位于成都營門口路，周邊配套設(shè)施齊全，地段繁華，地處西門一環(huán)路外側(cè)，交通發(fā)達(dá)。車位數(shù)： 1200 個。西錦國際 案名 西錦國際 售樓處 成都市花牌坊街 投資興建 成都 易和置業(yè) 工地位置 成都市花牌坊街 電話 66136666 企劃銷售 新港地產(chǎn) 主力總價 6070 萬 建筑設(shè)計 新加坡山鼎 可售總價 企劃用途 商住 規(guī)劃戶數(shù) 2200 戶 (一期 680) 基地位置圖 基地面積 畝 可售戶數(shù) 2200 戶 銷售面積 33 萬平方米 售出戶數(shù) 建筑樓層 18F 一 25F 銷售率 規(guī)劃面積 40120 銀行貸款 主力面積 40120 ㎡ 平均單價 8500 元 /㎡ 車位 個數(shù) 1200 個 公司貸款 單價范圍 公開日期 07 年 10 月 綜 合 分 析 環(huán)境分析：項(xiàng)目位于成都花牌坊街，周邊配套設(shè)施完整，地處西門一環(huán)內(nèi)，交能發(fā)達(dá)，公共交通便利，多達(dá) 15 條，本項(xiàng)目與地鐵 5 號線相接。 客源分析：以白領(lǐng)，分務(wù)員為主。二層會所。 財務(wù)風(fēng)險 項(xiàng)目建設(shè)周期 2 年多，總投入 2 個多億 元，除 土地以外，還需要投入 個多億，在項(xiàng)目建設(shè)中還存在近 8000 萬的資金缺口，如果財務(wù)管理不善，融資渠道不暢，項(xiàng)目將可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。 9． 7 盈虧平衡分析 如果銷售價格不變，項(xiàng)目銷售率達(dá)到 58%，即銷售面積達(dá)到 59160 ㎡時，項(xiàng)目即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，如果 銷售面積不變（ 85%），盈虧平衡的銷售均價分別為商業(yè)裙樓 8265 元 /㎡，地下商業(yè)為 6960 元 /㎡，公寓為 2080 元 /㎡。 第八章 項(xiàng)目實(shí)施計劃 2020 年 9 月 2020 年 3 月：設(shè)計、報建； 2020 年 4 月 2020 年 7 月：基礎(chǔ)及地下部分建設(shè)，取得政府令； 2020 年 8 月 2020 年 5 月： 08 年 9 月開始預(yù)售， 09 年 5 月主體封項(xiàng)； 2020 年 6 月 2020 年 1 月：內(nèi)外裝、整改以及 竣工驗(yàn)收； 2020 年 2 月： 交房。 1） 建筑外觀 外墻體，分戶墻為 200 厚頁巖空心磚，內(nèi)隔墻為 200 厚加氣砼磚，廚房、衛(wèi)生間為 120 厚頁巖實(shí)心磚。 平面布局 本工程由 1 號樓及 2 號 樓組成， 1 號樓由 A、 B、 C、 D 座 4 個單元組成，層數(shù)分別為 17F、 17F、 16F、 16F； 2 號樓由 A、 B 座及 3F 小商鋪組成，層數(shù)分別為 20F 和 31F。 實(shí)現(xiàn)中心居住價值。不再為方向迷茫，不再為生存憂慮，他們的事業(yè)正值海闊天空，他們的未來清晰可見，他們有相對穩(wěn)固的積累，他們在步步為營的上升，他們對現(xiàn)狀并不滿足，對繁 華名利保持長足的渴望，他們在不斷的追逐更高的話語權(quán)和更高層面的社會認(rèn)知度。同時 他們的投資多具有長期性，并且一次性付款者較多。 投資者 A、專業(yè)收租投資者 這部分客戶經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，一般擁有多套投 資性物業(yè)，以“滾雪球”方式積累財富。本案自產(chǎn)品設(shè)計伊始就已經(jīng)有了明確的消費(fèi)對像定位，因此，當(dāng)本案在上述幾方面都具備的時候 ，消費(fèi)者唯一關(guān)心的就只有價格了。另外，政策因素導(dǎo)致投資者將加大投資風(fēng)險，投資者如 受 政策因素的影響后，會更加謹(jǐn)慎的 選擇項(xiàng)目投資 。 3． 4 受政策影響，本案開盤時市場的總體價格會有波動。目前的大多數(shù)購房者比較看重開發(fā)商的實(shí)力和品牌，并且穩(wěn)定的跟隨開發(fā)公司所開發(fā)的樓盤。 地處西大街交通網(wǎng)絡(luò)前面，上可至成渝，下可到茶店子車站，北上一環(huán)， 南過天府廣場，交通網(wǎng)絡(luò)無一不至。 ? 區(qū)域內(nèi)綠化覆蓋率中等，生態(tài)環(huán)境一般，通過政府規(guī)劃籌建，將來生態(tài)環(huán)境可賦予本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品附加值。上述金融機(jī)構(gòu)與本項(xiàng)目所在地距離較近，基本可照顧到本項(xiàng)目居民今后對此方面的需求。區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)多數(shù)配套幼兒園設(shè)施，可滿足居民中學(xué)齡前兒童的就近教育需要。由于本項(xiàng)目 與上述百年商圈步行距離控制在15 分鐘之內(nèi)，以及其商業(yè)設(shè)施的輻射范圍均包括本項(xiàng)目，可有效彌補(bǔ)本項(xiàng)目附近大型商業(yè)設(shè)施缺乏的不足。 項(xiàng)目區(qū)域由于主干道路幅較寬，車流量遠(yuǎn)大于人流量，又處于騾馬市商圈末端，從一定程度上影響其沿線的商業(yè)氛圍。 （ 2）、從現(xiàn)有開發(fā)及花牌坊區(qū)域地塊條件上看，近期花牌坊板塊房地產(chǎn)開發(fā)土地將極為稀少 ,可開發(fā)地塊都在二環(huán)以外 . （ 3）、從開發(fā)檔次上看，目前花牌坊板塊正在成都人印象中的富人區(qū)。 總體來說，市場會在目前的價格的基礎(chǔ)上略微下調(diào)，并在缺乏交易量的情況下，前行并穩(wěn)步回升。而對自用需求，絕大多數(shù)需求者認(rèn)為未來房地產(chǎn)價格不可能上漲，下降的可能性較大。 首先是開發(fā)商，成熟的開發(fā)商往往并不會在單個項(xiàng)目上追求過高的利潤，尤其是大型的開發(fā)商，越來越重視資金流量的控制，希望通過快速的資金流轉(zhuǎn)來提高資金利用率。 全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為 22564 元 。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主簡介 本項(xiàng)目由四川 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住項(xiàng)目 .四川 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā) 為主 的民營企業(yè)。 其區(qū)域主要特征如下： （ 1）、從發(fā)展階段上看，近期新項(xiàng)目「 西錦國際 」及「 曦城 」項(xiàng)目為代表，花牌坊物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細(xì)分的階段。 （ 2）、從現(xiàn)有開發(fā)及花牌坊區(qū)域地塊條件上看，近期花牌坊板塊房地產(chǎn)開發(fā)土地將極為稀少 ,可開發(fā)地塊都在二環(huán)以外 . （ 3）、從開發(fā) 檔次上看，目前花牌坊板塊正在成都人印象中的富人區(qū)。 四川 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司十分注意強(qiáng)化自 身管理結(jié)構(gòu)，通過戰(zhàn)略調(diào)整，公司已經(jīng)初步形成了以資本為基本聯(lián)結(jié)紐帶的企業(yè)架構(gòu)。城市居民人均可支配收入12789 元，增長 %。但就市場上目前在售項(xiàng)目來說，要么是銷售到中期，要么是新開項(xiàng)目。這就使得消費(fèi)者的觀望情緒較為濃厚。這種狀況至少會待續(xù)到明年中期 成都市商業(yè) 歷史時間相對較短 ，其 經(jīng)濟(jì)特色 主要 為休閑娛樂經(jīng)濟(jì) 。 （ 4）、從產(chǎn)品上看，面對市場競爭，花牌坊板塊市場的細(xì)分已越來越明顯，同一檔次可以設(shè)計不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點(diǎn)越來越豐富，在未來的市場中，產(chǎn)品細(xì)分趨勢必將繼續(xù)發(fā)展。干道沿線配套數(shù)量較為零散，無法形成集中的規(guī)模大型商業(yè)群。 餐飲及休閑娛樂場所 該區(qū)域內(nèi)餐飲類商業(yè)設(shè)施較多，主要集中于八寶街及西大街兩側(cè)，另外在西月城路干道兩側(cè)也有較多餐飲設(shè)施，區(qū)域內(nèi)餐飲設(shè)施多以走大眾路線的川派火鍋店及湯煲店為主，這非常符合成都本地居民喜辣、喜食火鍋的飲食習(xí)慣；其中較知名的是位于西大街上的川江號子火鍋 ,及位于通錦橋路上的南粥北面等，另外在八寶街沿線鋪有適量經(jīng)營中式餐飲的中高檔酒樓、酒家，主要經(jīng)營各地方口味的餐飲，但由于檔 次及價位相對較高，故食客數(shù)量相對稀少。小學(xué)及中學(xué)均為就近入學(xué)，因此中、小學(xué)的配套數(shù)量和質(zhì)量也可有效增加住宅項(xiàng)目的賣點(diǎn)。 該區(qū)域內(nèi)其他金融設(shè)施也齊全，如郵政局、證券交易所等。 ? 隨著高新區(qū)的規(guī)劃和市府招商成功。 毗鄰好又多、家樂福、百佳、摩爾百盛、蘇寧、國美、博美，成熟購物環(huán)境 醫(yī)療教育配套環(huán)境完善：市三醫(yī)院、兒童婦幼保健院、電子高專、樹德中學(xué)、永陵博物館。而“ XX”是第一次在成都開發(fā)項(xiàng)目，擴(kuò)大知名度和建立公司品牌尚需一個過程，因 此對項(xiàng)目銷售不會起到一定的促進(jìn)作用。目前，價格已成了消費(fèi)者最敏感、關(guān)注度排名第一的購買左右因素，按照消費(fèi)者心理學(xué)分析，消費(fèi)者在持幣觀望的同時，無論其購房目的是用于投資還是自住，都會傾向于均價偏低的項(xiàng)目，以降低投入風(fēng)險。 基本對策建議 根據(jù)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，合理進(jìn)行規(guī)劃布局，力爭打造最適合居住的純居社區(qū) ,吸引大量自住型客戶購買。最適合自己的產(chǎn)品人人都喜歡，但并非人人都消費(fèi)得起。他們有強(qiáng)烈的投資意識和精明的投資理念，在投資前，往往比較謹(jǐn)慎，會對周邊可比的現(xiàn)有商業(yè)行情詳細(xì)了解。 D、部分政府官員 該類客戶一般不愿張揚(yáng)，他們的投資資金主要來源于隱性收子孫后來留下一筆傳世家業(yè)。 B．他們的特點(diǎn)。項(xiàng)目區(qū)域價值的肯定，作為成都城西內(nèi)環(huán)線的稀缺土地資源，本案更可借這樣一個極大的優(yōu)勢，提高市場的認(rèn)可度和接受度。 住宅單體設(shè)計充分體現(xiàn)其特點(diǎn)，都具有合量的空間尺度和功能關(guān)系。 水泥 混合砂漿面，表面不作乳膠漆面層 ，用于（衛(wèi)生間、廚房以外的）的所有內(nèi)墻面。 第九章 財務(wù)分析與評價 9． 1 分析的原則和依據(jù) 遵循重要性、謹(jǐn)慎性原則； 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》； 項(xiàng)目規(guī)劃及實(shí)施計劃； 9． 2 基 礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 總占地面積 畝 2 地上建筑面積 平米 54678 其中：商業(yè) 平米 552 12 層，每層 276 ㎡ 配套 平米 276 第 3 層，每層 276 ㎡