【正文】 足其特定業(yè)主的生活品質(zhì)和品位，在樓盤(pán)的方方面面都用盡了心思，使用國(guó)際品牌的建材、聘請(qǐng)國(guó)際知名建筑設(shè)計(jì)和景觀(guān)設(shè)計(jì)、在物業(yè)管理和服務(wù)上也是一流的，可以說(shuō)高檔住宅是為社會(huì)上行階層度身打造的精品住宅，品質(zhì)自然是普通住宅無(wú)可比擬的。政府已經(jīng)大力推進(jìn)對(duì)外運(yùn)輸和交流的通 道，增開(kāi)通往多個(gè)國(guó)家的直航貨機(jī)，進(jìn)行滬寧高速改造，新建火車(chē)站并增開(kāi)通往北京的高速列車(chē)等。溧水為南京市老人提供了一個(gè)安享晚年的樂(lè)土，為市 區(qū)低收入階級(jí)改善居住條件提供了條件。 （ 8）江北板塊 目前江北在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)比去年明顯增多，主要有華僑城、碧云山莊、威尼斯水城、旭日華庭、金泉泰來(lái)苑、天虹花園、浦東花園、石林快樂(lè)新城、天華百潤(rùn)、明發(fā)濱 江新城等。 （ 6）江寧板塊 江寧板塊開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)以其優(yōu)美的環(huán)境成為了江寧住房 需求者心目中的佼佼片區(qū)，另外，岔路口片區(qū)、東山鎮(zhèn)片區(qū)的住房也受到歡迎，分別約有三成的消費(fèi)者有可能會(huì)選擇在二片區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房，這兩個(gè)片區(qū)分別有距離主城區(qū)距離近、配套設(shè)施較完善的優(yōu)勢(shì)。 （ 3）城中板塊 數(shù)量少，就是好。 （ 8） 小戶(hù)型走俏，消費(fèi)者主要需要面積在 31－ 60 M2。 目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn) （ 1） 七大板塊中，城東與河西仍是消費(fèi)者最青睞的購(gòu)房區(qū)域，其中河西區(qū)對(duì)消費(fèi)者的吸引力還在進(jìn)一步增大；而有意向到江北購(gòu)房的消費(fèi)者最少。 （ 7） 小戶(hù)型炙手可熱。僅去年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超過(guò) 10 萬(wàn)平方米以上規(guī)模的樓盤(pán)有 40 多個(gè)，規(guī)模與檔次都比往年有了大幅度提高。 （ 4）價(jià)格趨勢(shì) 郊區(qū)盤(pán)增速將減緩和商品房推出量成倍增長(zhǎng)等一些條件，我們預(yù)測(cè)南京房?jī)r(jià)階段的漲勢(shì)空間不大，將會(huì)面臨分片、分類(lèi)的調(diào)整。 2002 年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展注入新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持高位運(yùn)行狀態(tài)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，也呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的勢(shì)頭。 九、信息整理 將得到的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目總體功能定位及市場(chǎng)定位的研究。我們深信，憑借貴司雄厚實(shí)力和過(guò)人的投資膽識(shí)，加之卓越的智慧群體和嫻熟的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)， “廣廈鄧府巷項(xiàng)目 ”貴司一定會(huì)成功占領(lǐng)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)而且在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?；谖宜緦?duì)項(xiàng)目的理解和對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，結(jié)合我司多年市場(chǎng)調(diào)研之經(jīng)驗(yàn)、操作營(yíng)銷(xiāo)樓盤(pán)之優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)提交本項(xiàng)目市調(diào)分析報(bào)告。 二、調(diào)研時(shí)間 2020 年 6 月 8日～ 6月 25 日 三、調(diào)研人員 瑞爾特房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)江蘇分公司。地塊規(guī)劃總用地 畝，出讓面 積 68.03 畝；項(xiàng)目占地面積約 46000㎡，建筑面積約 25 萬(wàn)㎡；為商業(yè)、商務(wù)、住宅三位一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。2002 年南京土地出讓面積達(dá)到 畝。當(dāng)前根本問(wèn)題是強(qiáng)化科學(xué)規(guī)劃的引導(dǎo)， 防止房地產(chǎn)業(yè)低水平的擴(kuò)張。從區(qū) 域來(lái)看，新街口區(qū)、河西區(qū)將是熱點(diǎn)區(qū)域，鼓樓和玄武等區(qū)域由于市場(chǎng)價(jià)格較高，市場(chǎng)銷(xiāo)售份額有所下降。 （ 8） 環(huán)境理念深入人心。 （ 4） 消費(fèi)者對(duì)套型的需求。 南京各板塊簡(jiǎn)述 （ 1）城東板塊 城東板塊以良好的自然環(huán)境、濃郁的文化氛圍見(jiàn)長(zhǎng)，是南京人公認(rèn)的最適合居住的板塊，近一年來(lái)城東上市的中山銀城、御道家園、凱悅天琴等都銷(xiāo)售暢旺。住宅價(jià)格已經(jīng)接近 10000 元 /㎡。 （ 7）仙林板塊 隨著南京仙林大學(xué)城和仙林新市區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，該區(qū)域的投資開(kāi)發(fā)價(jià)值越來(lái) 越被看好。 2020 年年初江北熱在南京很流行，大量項(xiàng)目都銷(xiāo)售火熱。 積極建設(shè)新城區(qū)和均衡帶動(dòng)各區(qū)發(fā)展。作為長(zhǎng)三角的重要城市，南京在經(jīng)濟(jì)上的各項(xiàng)指標(biāo)仍不能居全國(guó)前列，甚至落后于省內(nèi)的其他城市，因此這種不對(duì)稱(chēng)和不協(xié)調(diào)仍將推動(dòng)城市快速發(fā)展。代表物業(yè)有金鷹、商貿(mào)、華泰證券、天安國(guó)際大廈、福鑫國(guó)際大廈、投資大廈等。以前該地段辦公地點(diǎn)主要是沿街店面為主，中高檔商務(wù)樓比較少。 【小戶(hù)型公寓】 目前南京做成挑高的小戶(hù)型樓盤(pán)主要集中在城中、城北和河西三大板塊。 二、 三類(lèi)物業(yè)總需求與總供給分析 【高檔住宅】 2020 年以來(lái)新街口片區(qū)高檔住宅面積對(duì)比分析 樓盤(pán)名稱(chēng) 總套數(shù) 二房 三房 四房以上 已售套數(shù) 金陵王府 204 20 73 111 0 金鼎灣 270 18 166 86 148 朗詩(shī)熙園 499 194 166 139 494 中盈福邸 54 0 30 24 54 世紀(jì)豪庭 276 41 207 28 180 合計(jì)總套數(shù) 1303 套，已售 876 套。當(dāng)年漢府雅苑銷(xiāo)售時(shí)達(dá)到每平方米 7000 元，遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售的其他中高檔樓盤(pán)，在南京高檔住宅市場(chǎng)發(fā)展史上寫(xiě)下了光輝的一筆。 去年 1—4 月，南京商務(wù)辦公樓的施工面積為 98． 39萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積為 9萬(wàn)平方米；而今年同期施工面積為 111． 31萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)了 13． 13％，其中新開(kāi)工面積 為 15． 87 萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)了 76． 33％。該片區(qū)將成為南京 2020—2020年的長(zhǎng)期焦點(diǎn)片區(qū)，僅東北角就有包括本項(xiàng)目在內(nèi)的四大項(xiàng)目。 從銷(xiāo)售價(jià)格的走勢(shì)情況看，新街口區(qū)域商務(wù)類(lèi)物業(yè) 單位價(jià)格差距很大，大部分物業(yè)均價(jià)在 6800—7200 元/平米，少數(shù)頂極物業(yè)已經(jīng)成功突破 10000 元 /平米大關(guān)，根據(jù)本區(qū)域目前尚不能有創(chuàng)新產(chǎn)品出現(xiàn)、難以符合客戶(hù)真正需求，本區(qū)域的辦公樓價(jià)格在未來(lái) 2 年仍將維持在這個(gè)區(qū)間。但整體營(yíng)銷(xiāo)后續(xù)力度不夠，同時(shí)作為一個(gè)高檔社區(qū)，挖掘的主題明顯不夠深度。但因樓間距較近，部分單位的采光、通風(fēng)較差。 綜合簡(jiǎn)評(píng) 本項(xiàng)目作為單棟住宅物業(yè)，且戶(hù)型面積不小，廣告投放量較少，并于短時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售完畢，銷(xiāo)售價(jià)格并不是很低的性況下，操作相對(duì)成功 。 價(jià)格特點(diǎn) 項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為 9500 元 /平方米。 天空之都總規(guī)劃 位于戶(hù)步街，占地面積 平方米 ,建筑面積 平方米 ,總高度 182 米 ,共 38 層高檔商住樓 ,層高 米 ,以小戶(hù)型為主，一共 800 多套房子。均價(jià)未定。 戶(hù)型特點(diǎn) 住宅每戶(hù)面 積為 100——220 平方米，小戶(hù)型挑高 米每戶(hù)面積在 43——67平方米?，F(xiàn)推出的普通公寓合小戶(hù)型公寓基本上銷(xiāo)售完畢。 二期 二期 13 萬(wàn)平方米，欲建一個(gè) 300 米超高商業(yè)樓，裙樓 1—8F為高檔商業(yè)區(qū)，其余作酒店式公寓、高檔商務(wù)區(qū)。 功能設(shè)置 設(shè)計(jì) 30 層，高層部分 1－ 5 層為商場(chǎng)， 6 層為轉(zhuǎn)換層， 7－ 30 層為商務(wù)辦公，地下 1 層為商業(yè)基設(shè)備用房，地下 2 層為機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)。品質(zhì)商業(yè)街的勾畫(huà)。由社區(qū)開(kāi)放式廣場(chǎng)和林蔭路，臺(tái)地式綠化廣場(chǎng)、連廊、步行路、水面、保留的坡地狀的林地組成綠化體系，空間有開(kāi)有合，形成開(kāi)闊、自然的園林式公共綠地。占地 46000 平方米，建設(shè)規(guī)模 20 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括一個(gè) 6 層大型購(gòu)物中心、一座27 層的寫(xiě)字樓、 2 座酒店式公寓等。 9~25 層為行政商務(wù)層， 25 層以上為大開(kāi)間頂級(jí)寫(xiě)字間。 珠江路未來(lái)城 基本數(shù)據(jù) 地塊東西向長(zhǎng)，南北進(jìn)深短，其北臨珠江路，南至秦淮河，東起太平橋，西至太平北路，規(guī)劃用地總面積19890 平方米，建筑面積 58000 平方米，開(kāi)發(fā)商打算將其建成 21 世紀(jì)華東最大的 IT 物流港， 6 星級(jí)商業(yè)服務(wù)區(qū)。六至十層規(guī)劃為小面積酒店式公寓?？偨ㄖ娣e32000 平方米 ，商住性質(zhì)，每套房配有獨(dú)立衛(wèi)生間，無(wú)樓層衛(wèi)生間，三梯六戶(hù)。國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓配置標(biāo)準(zhǔn)， 5A智能化系統(tǒng)、 24 小時(shí)全天候辦公。 第四章 南京消費(fèi)者調(diào)查分析 第一節(jié) 消費(fèi)者住房需求調(diào)查概述 一、消費(fèi)者調(diào)查的目的 由于本項(xiàng)目是處于城市的中心地段，不同一般的住宅項(xiàng)目，產(chǎn)品構(gòu)成品種多樣化。 第二節(jié) 高端住宅消費(fèi)群體調(diào)查分析 一、消費(fèi)者基礎(chǔ)資料 受訪(fǎng)者人數(shù)。 新街口商圈的商業(yè)層次分明，不是通常意義上的 “街區(qū) ”，而是由外圈、內(nèi)圈兩部分組成，內(nèi)圈 （由中央商城、南京新百、商茂百貨、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、盤(pán)古亞泰廣場(chǎng)大型百貨店等組成）的核心聚攏效應(yīng)和外圈（金鷹國(guó)際、東方商城、大洋百貨、金陵百貨等組成）的輻射形成互動(dòng)，同時(shí)帶動(dòng)周邊小馬路上的商鋪也呈現(xiàn)繁榮之勢(shì)。負(fù)一層引入整層餐飲概念，現(xiàn)已有數(shù)家主題店開(kāi)業(yè)，且各具特色。 主要百貨商場(chǎng)概況 名 稱(chēng) 位 置 營(yíng)業(yè)面積（平米） 定 位 金鷹國(guó)際購(gòu)物中心 王府大街與漢中路交叉口 45000 中高檔精品店 東方商城 南京國(guó)際金融中心南側(cè)群樓 24000 中高檔精品店 南京新百 新街口商業(yè)步行街 41000 中檔百貨店 中央商城 新街口商業(yè)步行街 50000 中檔百貨店 商茂百貨 新街口商業(yè)步行街 15000 中檔百貨店 大洋百貨 石鼓路與中山南路交叉口 25000 中高檔百貨店 華聯(lián)商場(chǎng) 友誼賓館群樓 10000 中檔百貨店 金 陵百貨 南京世界貿(mào)易中心 1~6 層 8000 中高檔服飾 金陵購(gòu)物中心 新街口商業(yè)區(qū) 4300 高檔品牌服飾 主要百貨店經(jīng)營(yíng)布局分析 新街口商業(yè)區(qū)幾家主要百貨店的經(jīng)營(yíng)布局呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性，但因其定位及經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)不同又各有特點(diǎn)。本次調(diào)查人群是辦公樓內(nèi)企業(yè)高層員工或老板。 ③ 日常消費(fèi)習(xí)慣：習(xí)慣消費(fèi)的商業(yè)地點(diǎn)、場(chǎng)所、對(duì)購(gòu)物環(huán)境的要求等?？倯?hù)數(shù) 225個(gè)， 155 車(chē)庫(kù) 建筑特點(diǎn) 每層均設(shè)有共享咖啡花園及行政酒店式專(zhuān)用服務(wù)生 戶(hù)型特點(diǎn) 主力戶(hù)型 128m2 146m2 164m2 191m2 營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn) 成長(zhǎng)型 CBD的 BFLAT 新銳地帶、寬暢簡(jiǎn)潔的個(gè)性化商務(wù)套房、先進(jìn)快捷的數(shù)字化通訊網(wǎng)絡(luò)、24 小時(shí)全天候技術(shù)與服務(wù)支 持、功能完備的商業(yè)會(huì)所設(shè)施?；句N(xiāo)售完畢。同時(shí)結(jié)合秦淮風(fēng)光帶的建設(shè)，在屋頂連廊部分設(shè)立屋頂花園。 A 地塊一至四層為 IT 商場(chǎng)，其中一層規(guī)劃為獨(dú)立式商鋪，門(mén)市可面向南北側(cè)，二至四層規(guī)劃為室內(nèi)商業(yè)街，五六層規(guī)劃 為餐飲及商辦配套。 一期工程由中央路臨街八層（不含地下兩層）裙樓大型購(gòu)物休閑中心及其上南北兩座塔樓組成。主樓 925 層分割為標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)間， 2642 層為大開(kāi)間純辦公層，標(biāo)準(zhǔn)層面積為 1467 平方米，配置品牌中央空調(diào)， 12 部高速客梯，將引入國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)智能化系統(tǒng)，設(shè)置大型休閑商務(wù)會(huì)所，提供星級(jí)物業(yè)管理。 功能設(shè)置 共 30 層，地上 28 層，地下 2 層， 1－ 3層為商業(yè)空間， 4 至 28為辦公，地下設(shè)有車(chē)庫(kù)。矩形的居住高塔，較小的標(biāo)準(zhǔn)層面積，意味著最大限度的 采光，通風(fēng)景觀(guān)和舒適度。 南京長(zhǎng)發(fā) —利濟(jì)巷項(xiàng)目基本數(shù)據(jù) 位于中山東路利濟(jì)巷，占地 平方米，地上建筑面積 81000 平方米，地下面積 34504 平方米。 戶(hù)型特點(diǎn) 套型面積從 183－ 487 平方米，現(xiàn)僅有 238平方米德套型，銷(xiāo)售率達(dá)到 80％。 2020年 6月交付。 銀城 御道家園總規(guī)劃 占地約 20000 平方米，建筑面積約 52000平方米，綠化率 42％，由 5棟小高層建筑和 1 棟單身公寓組成，其中住宅 365 戶(hù)，單身公寓 76 戶(hù)，配置停車(chē)位 162 個(gè)。但是銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，接近 1 年，銷(xiāo)售情況一般。 20層以上 1萬(wàn) /平方米以上， 20 層以下 1 萬(wàn) /平方米以上 綜合簡(jiǎn)評(píng) 樓盤(pán)特點(diǎn)突出，樓盤(pán)配套服務(wù)齊全， 米挑高小戶(hù)型。 營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn) 采用會(huì)員式認(rèn)購(gòu)方式，自由空間，自由主張，第三商圈 米魔幻挑高商務(wù)小戶(hù)型。 戶(hù)型特點(diǎn) 由 B、 C 兩幢高層建筑組成。 中盈福邸 總規(guī)劃 總建筑面積近 1 萬(wàn)平方米 , 為一 棟 9 層高的單體住宅樓 建筑特點(diǎn) 項(xiàng)目外立面采用青灰色系，與長(zhǎng)江路文化一條街的風(fēng)格非常協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 朗詩(shī)熙園 總規(guī)劃 總建筑面積 11 萬(wàn)平方米 , 10 棟小高層和一棟酒店式公寓，合計(jì) 499 戶(hù)。 第三章 南京房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 一、南京市片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)狀況 【高檔住宅】 金陵王府 總規(guī)劃 總建面 萬(wàn)平方米， 3 棟小高層住宅，計(jì) 204 套； 1棟酒店式公寓，計(jì) 207套， 建筑特點(diǎn) 整個(gè)小區(qū)為 3 棟板式小高層住宅和 1 棟單身公寓，呈圍合形狀排布，外立面線(xiàn)條明朗、流暢，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有恒溫泳池、 golf 果嶺練習(xí)場(chǎng)。 從銷(xiāo)售價(jià)格的升幅情況看，新街口區(qū)域居住類(lèi)物業(yè)單位價(jià)格已經(jīng) 成功突破 10000 元 /平米大關(guān)，并根據(jù)南京的城市特點(diǎn)分析，本區(qū)域的價(jià)格在未來(lái) 2 年仍有 20%—30%的升幅空間。小戶(hù)型公寓在全國(guó)和南京都已經(jīng)風(fēng)靡了很長(zhǎng)時(shí)間，它的特點(diǎn)和缺點(diǎn)，也已經(jīng)顯露無(wú)疑。我們要做成真正的高檔住宅，開(kāi)創(chuàng)一種新的生活方式，甚至代表了一種文化。 2001 年－ 2020年商務(wù)樓施工面積和銷(xiāo)售面積對(duì)比 去年 14 月，南京商務(wù)辦公樓的施工面積 萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積 9萬(wàn)平方米；而今年同期施工面積 萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng) %，其中新開(kāi)工面積為 ，較去年同期增長(zhǎng)了 %。 從裝修控制的最低舒適高度來(lái)看，臥室為 米，廚衛(wèi) 米。代表物業(yè)有日月大廈、長(zhǎng)安國(guó)際、國(guó)際貴都、方正律師大廈、新世紀(jì)廣場(chǎng)、中國(guó)人壽廣場(chǎng)等 。山西路最近幾年崛起了些中檔商務(wù)樓，各項(xiàng)配套服務(wù)都很齊全，很大程度上改善了鼓