【正文】 足其特定業(yè)主的生活品質和品位，在樓盤的方方面面都用盡了心思，使用國際品牌的建材、聘請國際知名建筑設計和景觀設計、在物業(yè)管理和服務上也是一流的，可以說高檔住宅是為社會上行階層度身打造的精品住宅，品質自然是普通住宅無可比擬的。政府已經大力推進對外運輸和交流的通 道，增開通往多個國家的直航貨機，進行滬寧高速改造，新建火車站并增開通往北京的高速列車等。溧水為南京市老人提供了一個安享晚年的樂土，為市 區(qū)低收入階級改善居住條件提供了條件。 （ 8）江北板塊 目前江北在開發(fā)樓盤比去年明顯增多，主要有華僑城、碧云山莊、威尼斯水城、旭日華庭、金泉泰來苑、天虹花園、浦東花園、石林快樂新城、天華百潤、明發(fā)濱 江新城等。 （ 6）江寧板塊 江寧板塊開發(fā)區(qū)片區(qū)以其優(yōu)美的環(huán)境成為了江寧住房 需求者心目中的佼佼片區(qū)，另外，岔路口片區(qū)、東山鎮(zhèn)片區(qū)的住房也受到歡迎，分別約有三成的消費者有可能會選擇在二片區(qū)購買住房，這兩個片區(qū)分別有距離主城區(qū)距離近、配套設施較完善的優(yōu)勢。 （ 3）城中板塊 數(shù)量少，就是好。 （ 8） 小戶型走俏，消費者主要需要面積在 31－ 60 M2。 目前南京房地產市場需求特點 （ 1） 七大板塊中，城東與河西仍是消費者最青睞的購房區(qū)域，其中河西區(qū)對消費者的吸引力還在進一步增大；而有意向到江北購房的消費者最少。 （ 7） 小戶型炙手可熱。僅去年我市房地產開發(fā)項目超過 10 萬平方米以上規(guī)模的樓盤有 40 多個，規(guī)模與檔次都比往年有了大幅度提高。 （ 4）價格趨勢 郊區(qū)盤增速將減緩和商品房推出量成倍增長等一些條件，我們預測南京房價階段的漲勢空間不大，將會面臨分片、分類的調整。 2002 年以來，我國經濟持續(xù)快速發(fā)展，城市化進程加快，居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業(yè) 的發(fā)展注入新的活力，在諸多利好因素的驅動下，房地產市場繼續(xù)保持高位運行狀態(tài)，南京房地產市場在宏觀經濟快速發(fā)展的大背景下，也呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的勢頭。 九、信息整理 將得到的原始信息進行分析、歸納、總結，并做進一步提煉，在此基礎上進行項目總體功能定位及市場定位的研究。我們深信，憑借貴司雄厚實力和過人的投資膽識，加之卓越的智慧群體和嫻熟的市場經驗， “廣廈鄧府巷項目 ”貴司一定會成功占領南京房地產市場而且在開發(fā)經營上取得最佳的經濟效益和社會效益?；谖宜緦椖康睦斫夂蛯δ暇┓康禺a市場的分析，結合我司多年市場調研之經驗、操作營銷樓盤之優(yōu)勢，現(xiàn)提交本項目市調分析報告。 二、調研時間 2020 年 6 月 8日～ 6月 25 日 三、調研人員 瑞爾特房地產顧問機構江蘇分公司。地塊規(guī)劃總用地 畝，出讓面 積 68.03 畝；項目占地面積約 46000㎡，建筑面積約 25 萬㎡；為商業(yè)、商務、住宅三位一體的綜合性房地產項目。2002 年南京土地出讓面積達到 畝。當前根本問題是強化科學規(guī)劃的引導， 防止房地產業(yè)低水平的擴張。從區(qū) 域來看，新街口區(qū)、河西區(qū)將是熱點區(qū)域，鼓樓和玄武等區(qū)域由于市場價格較高，市場銷售份額有所下降。 （ 8） 環(huán)境理念深入人心。 （ 4） 消費者對套型的需求。 南京各板塊簡述 （ 1）城東板塊 城東板塊以良好的自然環(huán)境、濃郁的文化氛圍見長，是南京人公認的最適合居住的板塊，近一年來城東上市的中山銀城、御道家園、凱悅天琴等都銷售暢旺。住宅價格已經接近 10000 元 /㎡。 （ 7）仙林板塊 隨著南京仙林大學城和仙林新市區(qū)的開發(fā)建設，該區(qū)域的投資開發(fā)價值越來 越被看好。 2020 年年初江北熱在南京很流行，大量項目都銷售火熱。 積極建設新城區(qū)和均衡帶動各區(qū)發(fā)展。作為長三角的重要城市，南京在經濟上的各項指標仍不能居全國前列，甚至落后于省內的其他城市，因此這種不對稱和不協(xié)調仍將推動城市快速發(fā)展。代表物業(yè)有金鷹、商貿、華泰證券、天安國際大廈、福鑫國際大廈、投資大廈等。以前該地段辦公地點主要是沿街店面為主，中高檔商務樓比較少。 【小戶型公寓】 目前南京做成挑高的小戶型樓盤主要集中在城中、城北和河西三大板塊。 二、 三類物業(yè)總需求與總供給分析 【高檔住宅】 2020 年以來新街口片區(qū)高檔住宅面積對比分析 樓盤名稱 總套數(shù) 二房 三房 四房以上 已售套數(shù) 金陵王府 204 20 73 111 0 金鼎灣 270 18 166 86 148 朗詩熙園 499 194 166 139 494 中盈福邸 54 0 30 24 54 世紀豪庭 276 41 207 28 180 合計總套數(shù) 1303 套，已售 876 套。當年漢府雅苑銷售時達到每平方米 7000 元，遠高于當時銷售的其他中高檔樓盤，在南京高檔住宅市場發(fā)展史上寫下了光輝的一筆。 去年 1—4 月，南京商務辦公樓的施工面積為 98． 39萬平方米，其中新開工面積為 9萬平方米；而今年同期施工面積為 111． 31萬平方米，較去年同期增長了 13． 13％，其中新開工面積 為 15． 87 萬平方米，較去年同期增長了 76． 33％。該片區(qū)將成為南京 2020—2020年的長期焦點片區(qū)，僅東北角就有包括本項目在內的四大項目。 從銷售價格的走勢情況看，新街口區(qū)域商務類物業(yè) 單位價格差距很大，大部分物業(yè)均價在 6800—7200 元/平米，少數(shù)頂極物業(yè)已經成功突破 10000 元 /平米大關，根據(jù)本區(qū)域目前尚不能有創(chuàng)新產品出現(xiàn)、難以符合客戶真正需求，本區(qū)域的辦公樓價格在未來 2 年仍將維持在這個區(qū)間。但整體營銷后續(xù)力度不夠，同時作為一個高檔社區(qū)，挖掘的主題明顯不夠深度。但因樓間距較近，部分單位的采光、通風較差。 綜合簡評 本項目作為單棟住宅物業(yè)，且戶型面積不小，廣告投放量較少，并于短時間內銷售完畢，銷售價格并不是很低的性況下，操作相對成功 。 價格特點 項目銷售均價為 9500 元 /平方米。 天空之都總規(guī)劃 位于戶步街，占地面積 平方米 ,建筑面積 平方米 ,總高度 182 米 ,共 38 層高檔商住樓 ,層高 米 ,以小戶型為主，一共 800 多套房子。均價未定。 戶型特點 住宅每戶面 積為 100——220 平方米，小戶型挑高 米每戶面積在 43——67平方米?，F(xiàn)推出的普通公寓合小戶型公寓基本上銷售完畢。 二期 二期 13 萬平方米，欲建一個 300 米超高商業(yè)樓，裙樓 1—8F為高檔商業(yè)區(qū)，其余作酒店式公寓、高檔商務區(qū)。 功能設置 設計 30 層，高層部分 1－ 5 層為商場， 6 層為轉換層， 7－ 30 層為商務辦公，地下 1 層為商業(yè)基設備用房，地下 2 層為機動車停車。品質商業(yè)街的勾畫。由社區(qū)開放式廣場和林蔭路，臺地式綠化廣場、連廊、步行路、水面、保留的坡地狀的林地組成綠化體系，空間有開有合，形成開闊、自然的園林式公共綠地。占地 46000 平方米，建設規(guī)模 20 萬平方米，項目建設內容包括一個 6 層大型購物中心、一座27 層的寫字樓、 2 座酒店式公寓等。 9~25 層為行政商務層， 25 層以上為大開間頂級寫字間。 珠江路未來城 基本數(shù)據(jù) 地塊東西向長，南北進深短，其北臨珠江路，南至秦淮河，東起太平橋，西至太平北路，規(guī)劃用地總面積19890 平方米，建筑面積 58000 平方米，開發(fā)商打算將其建成 21 世紀華東最大的 IT 物流港， 6 星級商業(yè)服務區(qū)。六至十層規(guī)劃為小面積酒店式公寓?？偨ㄖ娣e32000 平方米 ，商住性質，每套房配有獨立衛(wèi)生間，無樓層衛(wèi)生間，三梯六戶。國際甲級寫字樓配置標準， 5A智能化系統(tǒng)、 24 小時全天候辦公。 第四章 南京消費者調查分析 第一節(jié) 消費者住房需求調查概述 一、消費者調查的目的 由于本項目是處于城市的中心地段，不同一般的住宅項目，產品構成品種多樣化。 第二節(jié) 高端住宅消費群體調查分析 一、消費者基礎資料 受訪者人數(shù)。 新街口商圈的商業(yè)層次分明，不是通常意義上的 “街區(qū) ”，而是由外圈、內圈兩部分組成，內圈 （由中央商城、南京新百、商茂百貨、萬達購物廣場、盤古亞泰廣場大型百貨店等組成）的核心聚攏效應和外圈（金鷹國際、東方商城、大洋百貨、金陵百貨等組成）的輻射形成互動，同時帶動周邊小馬路上的商鋪也呈現(xiàn)繁榮之勢。負一層引入整層餐飲概念，現(xiàn)已有數(shù)家主題店開業(yè)，且各具特色。 主要百貨商場概況 名 稱 位 置 營業(yè)面積（平米） 定 位 金鷹國際購物中心 王府大街與漢中路交叉口 45000 中高檔精品店 東方商城 南京國際金融中心南側群樓 24000 中高檔精品店 南京新百 新街口商業(yè)步行街 41000 中檔百貨店 中央商城 新街口商業(yè)步行街 50000 中檔百貨店 商茂百貨 新街口商業(yè)步行街 15000 中檔百貨店 大洋百貨 石鼓路與中山南路交叉口 25000 中高檔百貨店 華聯(lián)商場 友誼賓館群樓 10000 中檔百貨店 金 陵百貨 南京世界貿易中心 1~6 層 8000 中高檔服飾 金陵購物中心 新街口商業(yè)區(qū) 4300 高檔品牌服飾 主要百貨店經營布局分析 新街口商業(yè)區(qū)幾家主要百貨店的經營布局呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性，但因其定位及經營優(yōu)勢不同又各有特點。本次調查人群是辦公樓內企業(yè)高層員工或老板。 ③ 日常消費習慣：習慣消費的商業(yè)地點、場所、對購物環(huán)境的要求等?？倯魯?shù) 225個， 155 車庫 建筑特點 每層均設有共享咖啡花園及行政酒店式專用服務生 戶型特點 主力戶型 128m2 146m2 164m2 191m2 營銷特點 成長型 CBD的 BFLAT 新銳地帶、寬暢簡潔的個性化商務套房、先進快捷的數(shù)字化通訊網(wǎng)絡、24 小時全天候技術與服務支 持、功能完備的商業(yè)會所設施?；句N售完畢。同時結合秦淮風光帶的建設，在屋頂連廊部分設立屋頂花園。 A 地塊一至四層為 IT 商場，其中一層規(guī)劃為獨立式商鋪，門市可面向南北側，二至四層規(guī)劃為室內商業(yè)街，五六層規(guī)劃 為餐飲及商辦配套。 一期工程由中央路臨街八層（不含地下兩層）裙樓大型購物休閑中心及其上南北兩座塔樓組成。主樓 925 層分割為標準商務間， 2642 層為大開間純辦公層，標準層面積為 1467 平方米，配置品牌中央空調， 12 部高速客梯，將引入國際標準頂級智能化系統(tǒng)，設置大型休閑商務會所，提供星級物業(yè)管理。 功能設置 共 30 層，地上 28 層，地下 2 層， 1－ 3層為商業(yè)空間， 4 至 28為辦公，地下設有車庫。矩形的居住高塔，較小的標準層面積，意味著最大限度的 采光，通風景觀和舒適度。 南京長發(fā) —利濟巷項目基本數(shù)據(jù) 位于中山東路利濟巷，占地 平方米，地上建筑面積 81000 平方米，地下面積 34504 平方米。 戶型特點 套型面積從 183－ 487 平方米，現(xiàn)僅有 238平方米德套型，銷售率達到 80％。 2020年 6月交付。 銀城 御道家園總規(guī)劃 占地約 20000 平方米，建筑面積約 52000平方米，綠化率 42％，由 5棟小高層建筑和 1 棟單身公寓組成，其中住宅 365 戶，單身公寓 76 戶，配置停車位 162 個。但是銷售周期較長，接近 1 年，銷售情況一般。 20層以上 1萬 /平方米以上， 20 層以下 1 萬 /平方米以上 綜合簡評 樓盤特點突出，樓盤配套服務齊全， 米挑高小戶型。 營銷特點 采用會員式認購方式，自由空間，自由主張，第三商圈 米魔幻挑高商務小戶型。 戶型特點 由 B、 C 兩幢高層建筑組成。 中盈福邸 總規(guī)劃 總建筑面積近 1 萬平方米 , 為一 棟 9 層高的單體住宅樓 建筑特點 項目外立面采用青灰色系，與長江路文化一條街的風格非常協(xié)調統(tǒng)一。 朗詩熙園 總規(guī)劃 總建筑面積 11 萬平方米 , 10 棟小高層和一棟酒店式公寓，合計 499 戶。 第三章 南京房地產競爭狀況分析 一、南京市片區(qū)競爭樓盤 分析 競爭樓盤狀況 【高檔住宅】 金陵王府 總規(guī)劃 總建面 萬平方米， 3 棟小高層住宅，計 204 套； 1棟酒店式公寓，計 207套， 建筑特點 整個小區(qū)為 3 棟板式小高層住宅和 1 棟單身公寓，呈圍合形狀排布，外立面線條明朗、流暢，小區(qū)內規(guī)劃有恒溫泳池、 golf 果嶺練習場。 從銷售價格的升幅情況看，新街口區(qū)域居住類物業(yè)單位價格已經 成功突破 10000 元 /平米大關，并根據(jù)南京的城市特點分析，本區(qū)域的價格在未來 2 年仍有 20%—30%的升幅空間。小戶型公寓在全國和南京都已經風靡了很長時間，它的特點和缺點，也已經顯露無疑。我們要做成真正的高檔住宅，開創(chuàng)一種新的生活方式，甚至代表了一種文化。 2001 年－ 2020年商務樓施工面積和銷售面積對比 去年 14 月，南京商務辦公樓的施工面積 萬平方米，其中新開工面積 9萬平方米；而今年同期施工面積 萬平方米，較去年同期增長 %，其中新開工面積為 ，較去年同期增長了 %。 從裝修控制的最低舒適高度來看，臥室為 米，廚衛(wèi) 米。代表物業(yè)有日月大廈、長安國際、國際貴都、方正律師大廈、新世紀廣場、中國人壽廣場等 。山西路最近幾年崛起了些中檔商務樓，各項配套服務都很齊全，很大程度上改善了鼓