【正文】 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)25 規(guī)劃與建筑 1） 規(guī) 劃： 本案小區(qū)規(guī)劃在功能上應(yīng)該是“家居、環(huán)境、 文化、配套、會(huì)所”這“五維”空間的高度統(tǒng)一和有機(jī)搭配，這中間隱含了包括業(yè)主、管理者、開(kāi)發(fā)商與規(guī)劃設(shè)計(jì)者等方面的綜合因素，是一個(gè)整體的運(yùn)籌系統(tǒng)。戶型的構(gòu)成比例受到目標(biāo)客戶群、需求層次、需求變化、平面布局以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、容積率等因素影響。 房屋配置建議 門(mén)、窗：建 議選用經(jīng)中國(guó)環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品認(rèn)證委員會(huì)認(rèn)證的節(jié)能型產(chǎn)品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門(mén)具有防盜、 防火、隔音、保溫功能。休閑書(shū)吧主要功能為閱讀與休息，在書(shū)吧內(nèi)建立社區(qū)圖書(shū)庫(kù)，同時(shí)設(shè)置簡(jiǎn)單休閑咖啡，為業(yè)主提供安靜 、優(yōu)雅的讀書(shū)環(huán)境。 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)38 劣勢(shì)分析 ? 噪音問(wèn)題： 緊靠火車(chē)道與火車(chē)站，火車(chē)行駛與鳴笛噪音巨大，影響居住生活； ? 人流問(wèn)題： 緊靠火車(chē)站，周邊外地流動(dòng)人口多，人文結(jié)構(gòu)復(fù)雜、層次低，影響居住安全； ? 周邊建筑： 周邊配套素質(zhì)低下，路況、建筑陣舊，視覺(jué)感差、不利于中高檔物業(yè)形像； ? 區(qū)域形象： 下 關(guān)區(qū)給人的印象“臟、亂、差”，區(qū)域形象較差； 機(jī)會(huì)分析 ? 城北居住人口眾多，多數(shù)仍未換房，購(gòu)房需求量巨大 ? 城北市場(chǎng)中高擋物業(yè)空白，本案具有中高端市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的先機(jī)； ? 地鐵的開(kāi)通將會(huì)提高本案的區(qū)域價(jià)值，使交通更為便捷； ? 火車(chē)站的改造出新，將大大改善原來(lái)較差的形象面貌； 威脅分析 ? 城北發(fā)展得不到好的政策扶持，其他區(qū)域政策導(dǎo)向明顯； ? 城北區(qū)域居住人群，相對(duì)收入水平不高，消費(fèi)力有限； ? 城北及泛城北區(qū)域樓盤(pán)對(duì)本案產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅，宏觀市場(chǎng)環(huán)境的走勢(shì)； 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)39 第三部分：目標(biāo)客群定位與分析 市場(chǎng)細(xì)分對(duì)準(zhǔn)確的目標(biāo)市場(chǎng)定位有著重要意義，住宅市場(chǎng)根據(jù)目標(biāo)客戶群的特征：主要以 購(gòu)買(mǎi)力、年齡層、職業(yè)特征、居住區(qū)域 等要素來(lái)細(xì)分市場(chǎng)。 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)43 客群區(qū)域來(lái)源定位 主力客群：以中央門(mén)為中心 1km區(qū)域； 邁皋橋曉莊方向區(qū)域； 幕府西路方向區(qū)域； 重要客群：黑龍江路、許府巷區(qū)域； 外地（外來(lái)人口）區(qū)域； 新港工業(yè)區(qū)（工作人員）； 特別關(guān)注：南京線路器材廠、南京汽輪廠、 南京有線電廠、南自、南瑞、 734廠、南京一建一公司、金橋 /玉橋市場(chǎng)、南京商廈、鐵路系統(tǒng)、城北教育系統(tǒng)及醫(yī)療系統(tǒng)等的工作人群。 3） 本案客群多為滿巢家庭，帶有未工作子女，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，生活規(guī)律性較強(qiáng)，尤其注重生活的安全問(wèn)題，購(gòu)房意向多為增加居住功能（如二房換三房等），投資性意識(shí)不強(qiáng)。 本案的先天優(yōu)勢(shì)（地塊優(yōu)勢(shì)）： ◎ 外部景觀資源：紅山森林公園、玄武湖； ◎ 內(nèi)部景觀資源：老廠區(qū)，數(shù)十年原生態(tài)植物； 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)47 ◎ 交通條件優(yōu)越：路網(wǎng)組織發(fā)達(dá)，公交線路眾多，地鐵沿線物業(yè)； ◎ 生活配套齊全：為老城北生活區(qū)，購(gòu)物、教育、娛樂(lè)等生活資源豐富； ◎ 繁華程度較高：緊靠中央門(mén)商圈，距湖南路商圈約 3km，區(qū)位價(jià)值高； ◎ 本案占地 7 萬(wàn)平方米（南京主城區(qū)有如此規(guī)模的不多），具有一定的規(guī)模性，社區(qū)生活氛圍濃厚。 挖掘與剖析項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)，提出項(xiàng)目推廣的核心主題概念，是形成項(xiàng)目良好的主題性宣傳氛圍的根本， 能充分提升項(xiàng)目的附加靈魂價(jià)值。 ? 本區(qū)域的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者多數(shù)為外地客，他們?yōu)榱俗优蠈W(xué)或安家于南京，會(huì)考慮在本案購(gòu)買(mǎi)新房； ? 經(jīng)常出差流動(dòng)的駐寧機(jī)構(gòu)商務(wù)人士，便于出行會(huì)購(gòu)買(mǎi)本案，辦公居住兼用。 4） 金字塔頂端的消費(fèi)群較少，他們收入水平高具有極強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力； 他們是城市少數(shù)派精英，企業(yè)主、大型企業(yè)高層、娛樂(lè)界藝術(shù)界名人等，他們往往已經(jīng)有比較舒適的居住環(huán)境，購(gòu)房是非必要性行為，以投資與改變生活方式為購(gòu)房主要意向，別墅與躍復(fù)式是他們的主要選擇對(duì)象，購(gòu)房非理性成分較高，決策時(shí)間短，物業(yè)檔次及開(kāi)發(fā)商品牌等是他們 購(gòu)房重要考慮的因素。建議本案物業(yè)管理聘請(qǐng)知名的物業(yè)服務(wù)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，加強(qiáng)管理服務(wù)質(zhì)量， 形成南京真正的高質(zhì)量 人性化服務(wù)社區(qū)。 電話?cǎi)g口：設(shè)雙線，具寬帶網(wǎng)功能。 ? 信息化系統(tǒng) (1) 組建小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)，真正方便業(yè)主的交流與管理，并成為一大特色； (2) 為實(shí)現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，每戶不少于兩對(duì)電話線、兩個(gè)電視插座和一個(gè)高速數(shù)據(jù)插座 。 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)27 2） 建筑設(shè)計(jì) 建筑是內(nèi)容與形式的統(tǒng)一體，達(dá)到使用和美觀的目的，建筑風(fēng)格對(duì)住宅開(kāi)發(fā)有著重要 意義，對(duì)項(xiàng)目起著美觀市場(chǎng)環(huán)境中脫穎而出，產(chǎn)品差異化在建筑風(fēng)格上的表現(xiàn)也非常重要。 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)24 3） 特色綠化： 綠化園林是基地天然資源，本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)充分利用此價(jià)值點(diǎn)，在設(shè)計(jì)處理上實(shí)現(xiàn)空中綠化，與自然綠化立體搭配，營(yíng)造健康的綠色園林生活環(huán)境。 ．環(huán)境資源分析 自然資源條件 地塊以南 600 米： 玄武湖公園風(fēng)景區(qū)； 地塊以東 400 米： 紅山森林動(dòng)物園； 地塊以北 2000 米： 幕府山自然風(fēng)景區(qū)； 地塊以西 3000 米： 獅子山閱江樓、靜海寺自然風(fēng)景區(qū)； 地塊內(nèi)部： 植被資源豐富，綠化面積大于原廠房辦公樓的面積。 購(gòu)物條件： 菜場(chǎng)： 黃家圩菜場(chǎng)、小市集貿(mào)市場(chǎng)、安懷村集貿(mào)市場(chǎng)等。 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)15 客群分析 根據(jù)調(diào)研及城北區(qū)域特征，目前城北購(gòu)房客群主要由以下幾部分組成： 1) 城北電子、礦廠企業(yè)的工作人員； 2) 城北地區(qū)各類(lèi)學(xué)校教職工； 3) 城北地區(qū)買(mǎi)新?lián)Q舊的城區(qū)二次置業(yè)者； 4) 城北地區(qū)拆遷置業(yè)人群； 5) 在寧首次置業(yè)的年輕人群； 6) 部分江北來(lái)寧居住工作人群； 7) 外地在寧做生意人群； 從該部分人群的特征來(lái)看，年齡多數(shù)在 2645 歲之間，而且多數(shù)是二次置業(yè)的當(dāng)?shù)負(fù)Q房人群或外地生意人在寧置業(yè)人群，該部分人群收入未必很高，也有相當(dāng)比例為老廠企業(yè)一般職工，購(gòu)房人群中二、三代同堂居住占相當(dāng)比例，他們比較注重學(xué)區(qū)、周邊配套及交通狀況，并以改善生活質(zhì)量的心態(tài)要求較好的居住環(huán)境?！爱a(chǎn)品”將成為城北樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的永恒主題。而隨著全市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的旺熱發(fā)展，近年來(lái)城北地區(qū)房?jī)r(jià)也穩(wěn)中有升， 98 年以來(lái)城北板塊的房?jī)r(jià)平均年漲幅在11%左右 。江南八區(qū) 5月份存量房交易 3461套， 15 月累計(jì)交易 18310 套，同比下降 %。人 本 生 活 } 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)2 目 錄 一、 市場(chǎng)環(huán)境分析 1． 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境??????????????????????????????????? 6 2． 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境?????????????????????????????????????? 8 城北樓市的發(fā)展??????????????????????????????????? 8 城北樓市現(xiàn)狀特征?????????????????????????????????? 10 開(kāi)發(fā)體量??????????????????????????????????? 10 價(jià)格水平分析????????????????????????????????? 12 房型特征分析????????????????????????????????? 13 物業(yè)類(lèi)型分析????????????????????????????????? 14 客群分析 ?????????????????????????????????? 15 城北樓盤(pán)個(gè)案分析?????????????? ???????????????????? 16 二、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值研究 1． 基地條件概況?????????????????????????????????????? 17 2． 周邊配套條件?????????????????????????????????????? 17 交通狀況（路網(wǎng)、公交）??????????????????????????????? 17 生活配套狀況???????????????????????????????????? 18 購(gòu)物條件?????????????????????????? ????????? 18 教育條件??????????????????????????????????? 18 醫(yī)療條件??????????????????????????????????? 19 系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策略書(shū) 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)3 娛樂(lè)配套??????????????????????????????????? 19 商務(wù)配套??????????????????????????????????? 19 3． 資源環(huán)境分析?????????????????????????????????????? 20 自然資源條件 ???????????????????????????????????? 20 歷史人文條件???????????????????????????????????? 20 4． 產(chǎn)品研究分析?????????????????????????????????????? 21 產(chǎn)品定位原則???????????????????????????????????? 21 本案定位思路???????????????????????????????????? 21 功能定位??????????????????? ??????????????????? 22 建筑與規(guī)劃????????????????????????????????????? 24 戶型結(jié)構(gòu)分析???????????????????????????????????? 27 智能化技術(shù)????????????????????????????????????? 28 材料、設(shè)備技術(shù)??????????????????????????????????? 29 會(huì)所物業(yè)管理建議??????????????????????????????? ??? 31 5． 項(xiàng)目 SWOT 分析 ????????????????????????????????????? 34 優(yōu)勢(shì)分析?????????????????????????????????????? 34 劣勢(shì)分析