【正文】 海南三贏土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 13 等 35 種，約占海南特有植物的 %左右；瀕危植物種類和保護(hù)植物種類：金毛狗、蕉木、白木香、海南蘇鐵、海南大風(fēng)子、紅花天料木 （母生）、白桂木、海南石梓、野生荔枝、野生龍眼、毛茶、粘木等 12 種。 海石灘 旅游綜合 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 海南三贏土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 12 人文資源 文昌歷史悠久、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，早在新石器時(shí)期，已有先民繁 衍生息。 4. 旅游條件 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及其周邊旅游資源豐富，集山體自然保護(hù)區(qū)、河流、海域、沙灘、椰林為一體，這種多樣化的組合資源在國內(nèi)極為罕見，旅游開發(fā)價(jià)值極高。集團(tuán)總部設(shè)于深圳市，注冊(cè)資本 億元人民幣，集團(tuán)業(yè)務(wù)已延伸至北京、廣東、上海、海南、云南、江西、湖北、江蘇、香港和新加坡等地 ，有著豐富的區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 。 十三、社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)是海南 省 及文昌 市 總體規(guī)劃的重要組成部分，項(xiàng)目的建設(shè)將有助于海南文昌濱海旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。 高標(biāo)準(zhǔn)的 市政設(shè)施規(guī)劃 中 ，排水系統(tǒng)實(shí)行雨污分流 、 污水集中處理 、 垃圾實(shí)行分類收集清運(yùn)； 在建筑節(jié)能上，選用環(huán)保節(jié)能型材料和建筑形式，確保整個(gè)旅游度假區(qū) 在環(huán)境保護(hù)方面達(dá)到高水平的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，符合生態(tài)型旅游度假區(qū)的要求。同年 6 月 9 日美國貝爾高林景觀設(shè)計(jì)公司完成了該項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)方案，并通過專家審查。 項(xiàng)目 范圍 和建設(shè)內(nèi)容 ： 項(xiàng)目 規(guī)劃范圍 東至大小澳灣，南臨南中國海，西接淇水灣濱海休閑度假區(qū)，北靠銅鼓嶺主峰， 占地面積約 平方公里，區(qū)內(nèi)包括海灘 、 海蝕地貌 、 珊瑚礁等自然景觀資源。 二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 海南省 文昌市龍樓鎮(zhèn)銅鼓嶺旅游區(qū) 淇水灣區(qū)域 。 2020 年 任深圳市華隆投資集團(tuán)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱華隆集團(tuán)） 高級(jí)顧問， 現(xiàn) 任億興城建投資有限公司董事長(zhǎng)。 2020 年 1月 30 日 文昌市人民政府、深圳市華隆投資集團(tuán)有限公司、海南億興城建投資有限公司 （以下簡(jiǎn)稱“億興公司”） 三方簽訂了《銅鼓嶺旅游區(qū)淇水灣區(qū)域海石灘旅游綜合項(xiàng)目投資開發(fā)協(xié)議》 ，約定 億興公司作為華隆集團(tuán)屬下全資 項(xiàng)目 公司， 承擔(dān) 華隆集團(tuán)在 海石灘區(qū)域內(nèi)全部 的權(quán)利和義務(wù) ，負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)， 并明確 該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投資開發(fā)完成后，土地進(jìn)入儲(chǔ)備中心。 同時(shí)為了統(tǒng)一打造銅鼓嶺旅游區(qū)，華隆集團(tuán)積極爭(zhēng)取到了銅鼓嶺國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)的經(jīng)營收費(fèi)權(quán)，并于 2020年 7月獲得了海南省國土資源廳的批復(fù)，進(jìn)一步鞏固了華隆集團(tuán)的區(qū)域主開發(fā)商地位。 十一、項(xiàng)目總投資 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資 由 土地一級(jí)開發(fā)成本 和主開發(fā)商的期間費(fèi)用構(gòu)成 ,項(xiàng)目總投資額為 ，其中土地一級(jí)開發(fā)成本 萬元，主開發(fā)商的期間費(fèi)用為 。 項(xiàng)目的建設(shè)將取得良好的社會(huì)效益，規(guī)劃區(qū)總?cè)丝诩s 5 萬人，年接待游客總?cè)藬?shù)為 800萬人次，其中觀光游客人數(shù)為 500 萬人，接待過夜人數(shù)為 300 萬人。 世界眾多的熱帶旅游度假目的地均位于該緯度附近，如美國的夏威夷、印尼的巴厘島等，因此該緯度又被稱為“鉆石緯度”，位于該緯度的旅游區(qū)域被稱為“度假天堂”。 海蝕地貌（石頭公園） 該地貌位于銅鼓嶺的西南面，它是地質(zhì)構(gòu)造運(yùn)動(dòng)形成的獨(dú)特景觀，在國內(nèi)極為罕見，是地質(zhì)科研的經(jīng)典教材。銅鼓嶺椰風(fēng)海韻、文明祥和、物華天寶，地靈人杰，文化昌盛，英才輩出。 保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)珊瑚礁資源尤為豐富，淺海珊瑚礁為典型的岸礁類型，主要有造礁石珊瑚、珊瑚藻、軟體動(dòng)物及其它造礁生物，種類有 100多種，其中優(yōu)勢(shì)種為各種鹿角珊瑚。文昌濱海旅游帶的建成，將彌補(bǔ)目前海南旅游業(yè)發(fā)展布局不平衡、文化底蘊(yùn)不足等缺陷，對(duì)東線旅游功能起到補(bǔ)充、延伸和提升的作用，推動(dòng)?xùn)|部濱海旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、景觀帶的真正形成，促進(jìn)環(huán)島旅游圈的形成。旅游業(yè)作為現(xiàn)代人重要生活內(nèi)容的載體，發(fā)展空間巨大，其在旅游目的地選擇和消費(fèi)方式上的發(fā)展 趨勢(shì) 為區(qū)域開發(fā)帶來了機(jī)遇，同時(shí)數(shù)據(jù)顯示 ，熱帶海島旅游已成為世界旅游業(yè)中發(fā)展速度最快的一類旅游，隨著海洋文化的進(jìn)一步擴(kuò)散和人們回歸自然觀念 的 進(jìn)一步發(fā)展，這種趨勢(shì)將繼續(xù)保持，并持續(xù)強(qiáng)化，對(duì) 于 本項(xiàng)目 打造頂級(jí)的 國際旅游 度假 目的地 形成強(qiáng)有力的國際市場(chǎng) 支撐。 當(dāng)前，中國人均 GDP 已過 1000 美元，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角各城市超過 5000美元，上海、深圳達(dá)到 8000美元。 二 、 海南改革開放的態(tài)勢(shì) 2020 年 3月，國務(wù)院下文就海南建設(shè)國際旅游島提出要求 ：把以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為支撐海南長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的重要支海石灘 旅游綜合 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 海南三贏土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 17 柱產(chǎn)業(yè)來培育，發(fā)揮海南省的生態(tài)環(huán)境和島嶼資源優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建具有海南特色的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和更具活力的體制機(jī)制，將海南建設(shè)成為綠色之島、開放之島、文明之島、和諧之島。中國大陸巨大的市場(chǎng)，給海南的發(fā)展提供了長(zhǎng)期而有力的支撐； 五 、 海南經(jīng)濟(jì)步入新的發(fā)展時(shí)期 ? 一批大型基礎(chǔ)項(xiàng)目、包括旅游業(yè)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶海南并加快規(guī)劃和建設(shè)（主要項(xiàng)目一覽表略）； ? 加速國際化已經(jīng)列入海南的 議 事日程，開始著手推行旅游各項(xiàng)要海石灘 旅游綜合 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 海南三贏土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 18 素的國際化改造； ? 國際化將為海南、也為介入海南的投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者帶來新的機(jī)遇； 以上背景使本項(xiàng)目得“天時(shí)”之便，由于其開發(fā)建設(shè)適逢其時(shí)，將為項(xiàng)目的運(yùn)作帶 來 明顯成效，并大大降低開發(fā)資金的使用成本。海南東環(huán)鐵路北起?？谑校窘?jīng)文昌市，南至三亞市，全線近期共設(shè)十四個(gè)車站，每小時(shí)速度為二百公里。 三 、 文昌可預(yù)見的未來 海南航天發(fā)射基地 文昌旅游資源不強(qiáng)勢(shì)的現(xiàn)狀將根本改變，資源的強(qiáng)勢(shì)將扭轉(zhuǎn)交通劣勢(shì)帶來的邊緣化，人文資源和自然資源的整體優(yōu)勢(shì) 將形成海南新的旅游核心。 而文昌作為其中唯一一處尚未完全開發(fā)的重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)，無疑是該旅游帶最具吸引 力 和最具發(fā)展?jié)摿Φ牧聋惷髦椤? 而作為整個(gè)旅游區(qū)內(nèi)資源最好，條件最優(yōu)的地點(diǎn)，區(qū)域營銷的成功對(duì)項(xiàng)目拉動(dòng)的作用不言而喻。而清瀾開發(fā)區(qū)的商品房項(xiàng)目，銷售均價(jià)基本已經(jīng)達(dá)到 3500元 /平方米的價(jià)格以上。 二手房市場(chǎng)逐漸顯示雛形 隨著文昌房地產(chǎn)的不斷升值，房?jī)r(jià)不斷上漲，開始趕超瓊海地區(qū)。 另外，從文昌市交易中心資料顯示， 近幾 年文昌市房產(chǎn)抵押登記面積和金額 保持 較大幅度增長(zhǎng)，其中個(gè)人住房貸款增幅較大，表明文昌市的房產(chǎn)交易市場(chǎng)需求仍較旺盛。 文昌 市 有著 航天發(fā)射基地、毗鄰海口省會(huì)城市，保持天然環(huán)境資源的優(yōu)越條件以 及 東環(huán)鐵路、海文高速公路等便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房?jī)r(jià)較低且穩(wěn)定等因素，越來越吸引周邊城市，特別是島外購房者海石灘 旅游綜合 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 海南三贏土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 26 的投資置業(yè)，以及航天城工作人員的投資置業(yè)，也增強(qiáng)了投資置業(yè)者對(duì)文昌房地產(chǎn)發(fā)展的信心。項(xiàng)目開發(fā)商為海南寶名置業(yè)有限公司，投資商 為 寶名國際集團(tuán)，項(xiàng)目總占地 420畝，擁有 450 米東南亞風(fēng)情海岸線。項(xiàng)目類別包括：高層、小高層、多層、別墅等，目前項(xiàng)目一期多層洋房銷售均價(jià)為 5,100 元 /平方米左右。 第五節(jié) 本項(xiàng)目利弊分析（ SWOT 分析法） 一、項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 旅游區(qū)位優(yōu)越，位于海口 旅游圈一小時(shí)半徑范圍， 距 海口美蘭機(jī)場(chǎng) 80公里，可發(fā)展成海口市郊最美麗的“后花園”，最佳的濱海觀光休閑地。 隨著 “兩橋一路” 的開工建設(shè) ，建成后將徹底改變這一不利因素。 海石灘 旅游綜合 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 海南三贏土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 32 第四章 項(xiàng)目規(guī)劃 及建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 一、 項(xiàng)目所在區(qū)域分析 龍樓鎮(zhèn)： 位于文昌市東部，東、南面臨南海，西與文教鎮(zhèn)相連，北與昌灑鎮(zhèn)接攘，西南與東郊鎮(zhèn)毗鄰。淇水灣一面靠山，兩面臨海，自然景觀條件較 好。 現(xiàn)狀道路分析 鉆石大道是目前進(jìn)入淇水灣海石灘地區(qū)的唯一通道，屬于二級(jí)公路。擁有了整個(gè)銅鼓嶺旅游區(qū) 50%左右的海岸線，也是風(fēng)景資源最好、旅游地產(chǎn)開發(fā)潛力最大的區(qū)域之一。 海石灘 旅游綜合 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 海南三贏土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 35 海南省文昌市銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)概念規(guī)劃 概念規(guī)劃將整個(gè)銅鼓嶺旅游區(qū)定位 為 “陽光、海水、沙灘、綠色 、空氣”，按照建設(shè)國際化生態(tài)旅游區(qū)的要求，將銅鼓嶺旅游區(qū)劃分為八大功能組團(tuán)。 四 、規(guī)劃 功能 定位 功能定位 淇水灣海石灘區(qū)域是國際熱帶海濱型旅游休閑度假勝地，是銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)起步區(qū)，是規(guī)劃建設(shè)初期主要 的 旅游接待和服務(wù)基地，主要功能是：休閑度假、休閑運(yùn)動(dòng)、旅游社區(qū)、海底探險(xiǎn)旅游等。 商業(yè)金融用地：主要集中在淇水區(qū)域 ，規(guī)劃用地面積 69 畝，容積率 ，總建筑面積 64,578 平方米 ，未來將以打造東南亞風(fēng)情街為主，為整個(gè)區(qū)域提供商業(yè)配套，也是未來銅鼓嶺旅游區(qū)的旅游集散中心。年接待游客總?cè)藬?shù) 800 萬 人次，其中觀光旅游游客人數(shù)為 500 萬人，接待過夜游客人數(shù) 300萬人 。 其中淇水灣是銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)起步區(qū)，是規(guī)劃建設(shè)初期主要旅游接待和服務(wù)基地，主要功能：休閑度假、休閑運(yùn)動(dòng)、旅游社區(qū)、海底探險(xiǎn)旅游等。 第二節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃分析 一、上位規(guī)劃分析 與淇水灣海石灘區(qū)域相關(guān)的上位規(guī)劃主要有以下三個(gè)。 現(xiàn)狀村莊分析 淇水灣海石灘地區(qū)范圍內(nèi)的各類居民點(diǎn)，包括道合村，陳笠村，古松村，人口依次為道合 300人 ， 陳笠 273人 ， 古松 ， 183 人。居住環(huán)境比較破舊，三類建筑居多。國家衛(wèi)星發(fā)射海南基地的前期準(zhǔn)備工作及征地拆遷工作正在進(jìn)行當(dāng)中，發(fā)射基地位于龍樓鎮(zhèn)內(nèi)，隨著衛(wèi)星發(fā)射基地在龍樓鎮(zhèn)域內(nèi)建設(shè)，將對(duì)龍樓城鎮(zhèn)建設(shè)，城鎮(zhèn)化水平 提高 等具有巨大帶動(dòng)作用。美國的希爾頓酒店集團(tuán)、還有新加坡的 文華 、香格里拉、香港百萊瑪、雨潤(rùn)集團(tuán)、正大集團(tuán)、寶安集團(tuán)等國際大財(cái)團(tuán)都已紛紛到文昌來進(jìn)行實(shí)地考察 。 整體優(yōu)勢(shì) 億興公司的母公司華隆集團(tuán)作為銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)主開發(fā)商，對(duì)整個(gè)旅游區(qū) 86 平方公里范圍內(nèi)進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃、打造，將確保項(xiàng)目規(guī)劃高效實(shí)施，達(dá)到預(yù)期效果。項(xiàng)目區(qū)一期目前處于建設(shè)階段，高層可觀海景住宅銷售均價(jià)為 5,000元/平方米左右。項(xiàng)目一期均價(jià) 6,500 元 /平方米，其中多層海景洋房 9,000 元 /平方米起。 二、 土地市場(chǎng)狀況 文昌市經(jīng)過不斷加強(qiáng)土地資源管理 ,加快土地有形市場(chǎng)建設(shè)步伐，土地市場(chǎng)日趨成熟，土地價(jià)格也呈逐漸上升趨勢(shì)。 房?jī)r(jià)走勢(shì)分析 從 新增供應(yīng)來看，文昌市房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)水平和建設(shè)檔次在不斷提高，樓盤品質(zhì)越來越高，房地產(chǎn)種類也更加豐富，涌現(xiàn)出了中南 通過對(duì)文昌市文城地區(qū)進(jìn)行了相對(duì)簡(jiǎn)單片面性的住房消費(fèi)意向市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)一百名年齡在 2540 歲之間的文昌當(dāng)?shù)匕傩杖罕娮隽顺闃诱{(diào)查。開發(fā)商重點(diǎn)將集養(yǎng)生、度假、休閑、投資為一體的住宅作為主賣點(diǎn)。 2020 年，文昌市清瀾開發(fā)區(qū)正在銷售的樓盤只有森海灣、文昌市區(qū)正在銷售的樓盤有文華園、億嘉廣場(chǎng)、金山廣場(chǎng)、怡喜園幾個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)面積不足二十萬平方米， 而目前 在文昌市區(qū)，相繼開發(fā)了月亮城、金山花園以及部分市政小區(qū) ；于此 同時(shí)，在清瀾開發(fā)區(qū)迅速涌現(xiàn)了同創(chuàng)碧海城、同業(yè)天海紫貝、清瀾別院、椰海尚品等部分中高端商